⑴ 房地產前期開發流程要詳細的、
給你復制一篇很有用的文章吧。 字數太多，我發個地址，你去我QQ空間看詳細的吧。http://user.qzone.qq.com/25030613?ptlang=2052 中華人民共和國城鄉規劃法將於明年1月1日實施，作為曾經的房地產管理部門的小混混以及現在的下海流浪人員，我看了其中與房地產開發報建有...關的內容，有些感慨，在這里講一講。 涉及房地產管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪裡就講到哪裡吧。下面基本上是按照報建的先後順序來說。 1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段 土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先後順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背後的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。 恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建築密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。 一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之後，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。 但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然後給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然後受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。 我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之後才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什麼可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景裡面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。 不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。 新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。 以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同後，建設單位應當持建設項目的批准、核准、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。 希望在我日後的職業生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規劃部門死磨硬泡，阿門。 2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質 這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬於交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬於交易。再次強調：不屬於交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完後再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什麼法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。 再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什麼。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什麼角度來管理的。反正現在各地由於市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什麼材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先後關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基於加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎麼在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然後讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。總之我自己一看到這些手續，頭就痛得厲害。 房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什麼專業資質任職什麼公司。現在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。 下一篇開始講正式的規劃報建：總平面審查階段。 3、總平面審查階段 這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫「修建性詳細規劃審查」。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建築物都是怎麼排的，每棟單體建築有多高，有多大，各棟單體建築之間怎麼間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建築密度是多少，進出小區的道路怎麼安排，是不是符合消防規范，等等等等，這些東西都是非常的專業啊專業。 在這里我要舉例說明一下，比如建築密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建築物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建築物，那麼建築密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什麼爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建築佔地裡面，有2000平方米是一個大型的架空平台，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建築基底？你之所以限制我的建築密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建築密度裡面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建築密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以鑽營。 再舉個例子，容積率，總建築面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用
⑵ 初入房地產行業要注意什麼
要注意兩個點：1。把每一位客人都當做為親人，親人購房時你是什麼心態的，帶客時你就用什麼心態對待。2. 讓客人明白，沒有最好的房子，只有最適合他的房子。售樓精英無一例外的具有以上兩個共通點。
⑶ 作為一個初入房地產銷售人員應先了解哪些東西
有效售樓人員的基本素質與條件 1．外在形象有可信度 2．一定的專業背景和市場專知識 3．人緣好屬人氣旺 4．成就動機高 5．對工作有宗教般的熱情 6、有房地產銷售經驗 7．創造性思維方式 8．不是朝三暮四的「聰明人」 9．不是逆來順受隨遇而安的人 10．是善於傾聽的洞察者 11．是善解人意的人 12．靈活的應變能力 優秀營銷人員的基本素質可分為內在素質和外在素質兩類。內在素質有：①忠誠服務於公司；②豐富的商品知識；③良好的道德習慣；④識別他人的能力與獨到的敏銳見地；⑤幽默感；⑥良好的社會公共關系；⑦判斷力與常識；⑧對客戶需求的滿足，以及發自真誠的關心；⑨悟性；⑩說服能力；⑩機警善變；⑩忍耐力強，精力充足，勤勉過人；⑩見人所愛，滿足其要求；⑩樂觀，富創造性；⑩記憶力；⑩順應性。外在素質有：①善於接近顧客，引起顧客的注意；②善於表達自己和有關商品；③善於激發顧客對商品的信心；④善於喚起顧客對商品的佔有慾望，並博得顧客信任；⑤把握顧客佔有慾望，促成購買。
⑷ 我要找房地產方面的實習，該怎麼辦
1、保持充足自信並作好准備,機會永遠留給有準備的人.
2、修飾以下自己,讓自己至少看上去像個職業人士.(很多人比較鄙夷裝蒜,其實如果你能裝一輩子也就成功了最後!)
3、認真分析自己知識,背景,能力,愛好,性格等,給自己做好規劃然後確定自己的職業目標。
大公司選行業，小公司選老闆。(選擇的技巧留給大家一起探討)
4、做好一份正式的Curriculum Vitea簡介明了,這是留給企業招聘這的第一印象。
5、投放你的CV前一定要盡可能多了解這個公司的背景,業務,企業文化等內容。
6、見企業HR前一定要面帶一付燦爛的笑容,沒有人願意跟消極的人在一起工作。
7、面試期間一定當著面試官的面把手機關機,當面試官的電話響起的時候一定要禮貌的把電話提他(她),耐心等他處理完在繼續面試。
8、面試完，走出會議室一定要輕輕把門關上。同進會議室前一定要輕輕竅門一樣。
9、面試結束後一定要向面試官要一下聯系方式，以便以後詢問結果。
10.回去後，一定要及時向面試管發送一封感謝信：謝謝他給你見面機會，並真摯表示非常願意為貴公司服務，並把自己在公司工作的規劃報告遞交一份(一定要寫的真實，不要虛誇)。
以上是比較小的細節，職場如戰場，變化無常。具體情況要以不變應萬變。好好把握自己的未來，機會永遠留給有準備的人！祝願大家工作順利，事業輝煌！
⑸ 想進入房地產開發企業，剛畢業，沒有經驗怎麼辦
沒有經驗沒什麼可怕，你剛剛畢業可以慢慢學習啊，只要肯學，沒有老闆會不喜歡這樣的員工的呀 來自職Q用戶：張澎
⑹ 一個房地產新人初入行要知道什麼
不知道您是從來事房地產自哪個方面的，銷售？策劃？平面？市場？等
新手一般需對行業基礎術語、定義有個清楚的認識，房地產而言：建築面積、容積率、建築密度、底層住宅、小高層住宅、高層住宅、獨棟別墅、聯排別墅、公攤、單價、總價、套內面積、用地面積、紅線等基礎概念需清晰，有利於快速成長。
當然，如果有提供從事的崗位信息，可建議針對性學習內容。
⑺ 初入房地產工作
置業顧問，也就是二手房地產中介公司吧，
能力要求： 形象好,口齒伶俐內, 反應迅速，思路清晰；願容意接受挑戰，具有出色的溝通，領悟，執行能力，具有親和力及獨立的工作創新意識，團隊感強。另外還要有上進心！能吃苦！
其實主要還是對你的口才、隨即應變、思路、承受壓力等這些方面的能力有要求，至於你說讀的不是房地產行業那都無所謂的，因為你做置業顧問對專業知識要求不是很高。
這里有一個建議，如果你要進入一個行業，那麼你就要從最基層一點一點做起，多打電話進行電話銷售，多跑樓房，熟悉樓房，只有你在這個行業有了非常豐富的經驗，你的收入才會越來越高，剛剛入門不要想就能在這個職位上獲得高薪！心態很重要！所謂行行出狀元，我身邊也有朋友做這行的，有時做得好月入過萬不是問題，不過壓力確實比較大，通常工作應該是每天12個小時的，節假日是最忙的。祝你成功
⑻ 我剛剛進入房地產應該怎麼做
你學來的是裝潢設計，可以源在很多地方有用的，而且你現在工程部，正好是了解房地產開發流程和實施過程的機會；沒有事情的時候多看看工程圖，旁聽參加一些會議；跟工程師去看看現場；不懂就問，做事先做人，只要虛心學習，真誠待人，再根據自己的性格和能力，制定適合自己的短期和中期職業發展目標。我相信只要你努力，憑你叔叔的關系，你會比其他的同齡人有更多的機會，你以後的職業發展方向也會很寬的。 追問： 那我應該怎麼做捏·
先工程圖看不懂啊！
怎麼辦``` 回答： 工程圖看不懂,那就多問呀，多學呀，網上也有很多制圖方面，可以自己學習，不懂就問呀，人家學文科的銷售人員為了賣樓都要學會看圖，你學裝潢設計的本來就有基礎，應該能夠看懂的。我感覺你是由於家庭條件好，沒有壓力，就沒有動力；天天無事也無聊。有時間自己靜下來好好想想吧：自己能幹什麼？喜歡做什麼？怎麼做？將來要做什麼？根據自己的性格和能力，制定適合自己的短期和中期職業發展目標，然後找時間跟你父母或者叔叔商量，也許他們會給你好建議，但主要還是靠你自己，沒有人能夠代替你去做事情，最多隻能給你一些建議。
⑼ 初入房地產行業的實習生該如何規劃自己的職業生涯
我想你肯定沒有目標，如果真是這樣，那你只能慢慢的在工作中尋找自己的目標，有了專目標，才談得上規劃屬職業生涯。
建議你在工作中不要挑活干，要認真對待每一件事情，不管大與小，因為你不知道自己的目標，所以哪怕是不起眼的事情，也許會對你產生重要的影響