A. 如何在房地產工作取得成功，業績突破
房地產商品投放市場進行交換需要通路，營銷學稱為營銷渠道。
房地產營銷分為房地產直接營銷和房地產間接營銷。在現行的我國房地產營銷渠道中，直接營銷渠道仍是主導的營銷渠道。著名企管專家李繪芳老師房地產直接營銷的優缺主要有以下幾點。
一、直接營銷的優點：
（1） 房地產發展商控制了開發經營的全過程，可以避免某些素質不高的代理商介入造成的營銷短期行為，如簡單的將好銷樓盤單元銷售出去，造成相對難銷的樓盤單元積壓。
（2） 產銷直接見面，便於房地產發展商直接了解顧客的需求，購買特點及變化趨勢，由此可以較快的調整樓盤的各種功能。
二、直接營銷的缺點：
（1）一般來說，房地產發展商比較集中開發、工程等方面的優勢。房地產營銷是一項專業性非常強的工作。房地產發展商直接營銷，難以匯集在營銷方面確有專長的人才，難以形成營銷專業優勢，這樣在相當程度上影響營銷業績的提升。
（2）房地產發展商直接銷售，會分散企業人力、物力、財力，分散企業決策層精力，搞不好會使企業顧此失彼，生產和銷售兩頭都受影響。
房地產發展商把自己開發的房地產商品委託給中間商如房地產代理商銷售，稱為房地產間接營銷渠道。間接營銷渠道和以下所述的「第三種」營銷渠道越來越被發展商所重視並積極嘗試。李繪芳老師認為間接營銷的優缺點主要由以下幾方面。
一、間接營銷的優點：
（1） 有利於發揮營銷專業特長。房地產中間商如代理商往往集中了市場調研、廣告文案設計、現場銷售接待等各方面的營銷人才，便於從專業上保證發展商開發的房地產商品銷售成功。
（2） 有利於發展商集中精力，緩解人力、物力、財力的不足，重點進行開發、工程方面的工作。
二、間接營銷的缺點：
（1）我國目前的房地產中間商良莠不齊，專業素養和職業道德水準差異很大。如果一些房地產發展商被一些專業素養和職業道德低下的中間商花言巧語所迷惑，放手讓他們代理銷售，往往會增加時間成本，減少項目開發利潤。
（2）如果代理商銷售業績和發展商自己銷售預計的業績基本持平，在這種情況下發展商支付的銷售費用會「得不償失」。發展商支付給代理商銷售費用如傭金的初衷，是希望代理商能在較短的時間內幫助發展商取得更高的銷售利潤，這樣即使利潤分流也理所當然。
由於房地產直接營銷渠道和間接營銷渠道優點和缺點共存，實際操作中房地產商和中間商的配合也存在著種種問題，所以BIMC品牌整合營銷傳播機構總裁黃相如探索出第三種渠道，如聯合一體銷售。房地產發展商對銷售也有較大的關注和投入，代理商則發揮自己的特長作全程深度策劃，優化營銷渠道。聯合一體營銷渠道的建立旨在集中發展商和代理商的優勢，避免單純直接營銷和間接營銷的不足，其成功的操作關鍵在於發展商和中間商真誠相待，利益共享，並且依賴於中間商高超的專業素養和優良的職業道德。
李繪芳老師認為房地產營銷的特點主要由以下幾點：
（1）房地產市場營銷是市場營銷分支
房地產市場營銷與一般市場營銷一樣，是個人和集體通過創造，與其他的個人或集體交換產品和價值，獲取所需物品的社會過程。房地產市場營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，房地產企業通過有效的提供住宅、寫字樓、商業用房以及廠房、倉庫等房地產商品和與此相關的服務來滿足消費者的生產或生活、物質或精神的各種需求，從而獲取利潤的商務活動。
因此，市場營銷的一般原理及其策略能在房地產領域得到很好的應用。同時，房地產市場營銷又區別於一般市場營銷而成為市場營銷的一個分支，這是由於房地產商品具有其獨特經濟特徵及運行規律所決定的。
（2）房地產市場營銷和法律制度密切聯系
房地產商品的產權觀念特別重要。房地產商品使用周期民，同一商品在其生命期內，產權可能多次轉移，房地產市場營銷中存在增量房與存量房產同時在市場上流通的情況。在法律上房地產的使用權和所有權可以分離，所有權者可將使用權以出租的形式出讓給第三者使用，因此，房地產市場營銷在流通形式中除可買賣外，租賃也是常見的形式。此外，房地產經濟活動中房地產商品的使用權和所有權還可用於抵押、典當、信託等，在房地產權屬登記、轉移等方而，都需要法律提供保障，所以房地產市場營銷與法律制度有密切的聯系。
每一種營銷都有自己獨特的技巧。就房地產營銷而言，李繪芳老師認為主要由以下幾方面技巧：
1
注重積累實際資料
因為房地產市場的行情是不斷變化的，所以，積累資料非常重要。投資者如有必要的話，應該對您感興趣的房地產資料不斷積累，以分析該房地產的價格趨勢，從而為適時購買房地產奠定良好的基礎。
2
注重積極實踐經驗，並融通理論來指導實踐
購買房地產，是項實踐性極強的活動。購買者必須積極參與購買房地產實踐，從中培養購買修養，總結實踐經驗，並輔之以理論指導，這樣在房地產市場上才能不犯大的錯誤。
3
掌握房地產節奏
雖然房地產市場長期價格趨勢是上升的，但由於各種條件變化，其價格也是波動頻繁的，短期內還會有下跌的趨勢。因此，要把握住房地產市場價格節奏變化，不要操之過急，以避免不必要的損失。
4
抓住主要矛盾
在購買房地產的整個過程中，充滿著各種矛盾，如政治和經濟因素，盈利和供求關系的矛盾等。房地產購買者應對各類矛盾的作用程序進行衡量，從中找出主要矛盾加以解決。這樣才能在復雜的因素中找出決定的因素，從而解決購買者主觀願望與客觀實際的矛盾，為購買房地產進行最後決策。如在整個政治經濟環境比較穩定時，購買者應注重考察房地產業的變動和市場趨勢，反之，如果經濟環境不穩定，購買者就應及時分析經濟形勢，做出正確的決策。
5
做到基本正確
美國著名經濟學家西蒙，是決策論的著名代表。他在論述決策的原則時指出，決策不可能實現最大化的原則。所謂最優、最好的方案，只不過是一種理論上的抽象而已。所以，在進行決策時，只要採納一個「令人滿意」的方案即可決策。
西蒙的這個「實惠」決策理論，應作為房地產購買者決策時的一條基本原則，因為多種因素的作用，使您在購買過程中想要作出非常精確的分析是不可能的，購買房地產本身就帶有冒險的味道，所以在進行分析決策時，就要本著「基本正確」的原則，當機立斷，迅速交割，如果您死守教條，在良機面前猶豫不決，就可能使您失去機會，更何況，您根本做不到完全正確的分析。
6
增強信心，勝敗如往
信心在房地產購買交易中非常重要。只要有充分的心理信心，就能正確決策，果斷出擊，否則，不戰自敗。無論勝利與失敗，都要保持一個平常心，一如既往，這樣，您才可能在房地產市場上立於不敗之地。
7
知已知彼，百戰不貽
房地產購買者興駐要深入了解地產公司，地產開發商的情況，而且要了解競爭者的情況。這樣，您才能在房地產交易中靈活自如地應付突發事件，減少風險損失。
B. 房地產業務員如何提升業績
你好,感覺做好平時細仔工作,認真跟客戶,加強網路和上門客戶來源,增加成功率.
C. 如何提高銷售業績的五種方法
第一種：打折促銷
這就不過多贅述了，日常營銷中最常見的一種手段，它的優勢有很多比如見效快、增加短期內銷量、增加消費者購買數量、對消費者總是有不斷的沖擊誘惑力等等，當然它的缺點也是顯而易見的了，比如時間久了成本受不了、並不能真實的增長銷量、導致產品給客戶印象低廉且很難恢復原價，所以小活動做促銷怡情，總做促銷就恐怕要「傷身」了。
第二種：贈品
這種方法也是相當常見的了，它的優勢就是吸引新客戶嘗試購買，吸引老客戶二次消費，通過贈品讓用戶對品牌有概念，可以幫助與競爭對手起到一定抗爭作用，但是相對的缺點也不少，如果贈品劣質的話反而營銷品牌形象，贈品可能會增加一定成本，贈品可能不是所有消費者都認可的……具體什麼時候使用還是要具體情況具體分析。
第三種：退費優待
這種方法一般比較適用於吸引新客戶試用，費用成本相對較低且有助於收集客戶資料是它最大的優勢，不過缺點就是對消費者可能吸引力不足……每個行業都有自己的特性，不是所有方法所有行業都通用的，具體還是要看情況。
第四種：優惠券
也是日常促銷手段之一，它的優劣勢大家應該都很清楚了，我就不過多贅述了，簡言之就是有名氣的品牌用它比較合適，新品牌用它可能效果並不是很好，或者用戶粘度比較高的品牌也可以用它，怎麼說呢就是優惠券取決於用戶態度。適當給老用戶發一發還是沒問題的。
第五種：合作促銷
這就不用多說了吧，就是尋求三觀一致的合作夥伴互惠互利合作共贏。唯一的缺點就是找到三觀一致的合作夥伴比較難……
第六種：免費試用
這在日常營銷活動中也是非常常見的一種營銷手段，消費者對免費試用還是接受度很高的，可能有些用戶在試用過後就直接購買了，而且可以「撩」到精準的客戶哦！缺點嘛就是成本會高一些，而且對活動過程的控制有一定難度，不過效果還是挺可觀的。
第七種：抽獎模式
嗯，線上線下用戶都比較喜歡的模式，優勢就是宣傳覆蓋面廣、有助於銷售、可以直接吸引用戶關注，引導新用戶下單夠，促銷老客戶二次購買等，劣勢嘛需要投入較高的成本，無論是宣傳推廣成本還是獎品成本，很難預估活動效果，對新品牌的推廣可能效果不會太好，不過營銷還是應該積極一些，抽獎活動其實一年做不了幾次，即使是新品牌也是可以適當的做一做的。
第八種：有獎競猜
這種和抽獎模式類似，不過對於品牌宣傳會很有利哦，一方面可以增加廣告的吸引力，另一方面是可以針對特定人群來制定這個活動，以此提高這類人群了解產品的興趣，劣勢嘛就是可能會精準度不夠，競賽類活動創新起來有難度，對銷售並沒有實際意義上的幫助哈。所以做品宣可以適當用用有獎競猜這個營銷手段，
第九種：公關贊助
很好理解，就是品牌方贊助一場活動，優勢就是可以快速提升品牌形象和知名度，創造有利於被人知道環境，劣勢就是需要等待時機，且對活動組織能力有一定要求，並且投入成本會比較高。這種方式更適合具有一定市場規模的中大型企業了。
第十種：會員制度營銷
現在我們做什麼都需要辦理會員，每個線下店鋪商場都有自己的會員制度，所以會員制度也是時下非常流行的一種營銷手段，因為它的優勢不僅是可以培養用戶對企業的忠誠度，還可以增加營銷競爭力，不過會員制度也有劣勢就是回報率可能不是很快，且費用成本比較高，效果也沒有保證。不過一旦用戶忠誠度培養出來了，那麼後期效果還是非常可觀的，無論是銷售還是品牌宣傳。
D. 房產銷售怎麼快速提升業績有什麼技巧
心裡暗示自己很重要，銷售是有流程的，每次出去之前在心裡暗示自己回我是開發新客戶答的高手，我是產品介紹的專家，每個客戶都很願意購買我的產品，我能解決客戶的任何問題，我能給我的客戶最好的服務。我能在任何地方賣任何東西給任何人。再有就是要自信，專業正面的形象，專業的知識，如何跟客戶建立信賴感，每個方面都有流程，去多學習一些銷售知識，在通過實戰，收獲很大，這是一個熟能生巧的過程，也要看個人的悟性。
E. 我是剛做房產銷售的怎麼才能提高業績那
第一招：自信的人，勇敢的心
作為企業人中最具驍勇善戰氣質的銷售人員，十分的自信和一顆勇敢的心，是業績增長的不二基石。
第二招：服務至上，仁者無敵
水滴石穿。正如很多人已經在琢磨的一樣，業績的翻倍從來不會無緣無故。也許很多人可能無法理解為什麼價格貴5%，客戶還是願意從他們那邊處拿貨。這就是服務的魅力和附加值，其對促成銷售有時候會有獨特的效果，甚至是價格也無法代替的。
第三招：因為專業，所以信賴
什麼樣的人最好做生意？被尊重的人。是的，當你贏得了客戶的尊重，生意也就成了一半，至少同等前提下比競爭對手更有勝算的把握。被尊重其中有一點，就是你要是這個行業的專家和權威，並且客戶可以從你的專業中獲益。這樣你的專業，會讓客戶更加信賴，並且圍繞在你的身邊。
第四招：大練鎖功，鞏固陣地
危機下的市場，客戶彌足珍貴。而且從開發顧客的成本角度來講，鎖住老市場和老客戶的成本，遠小於新開發新市場和新客戶的成本。對於不能再提高的老市場，要鞏固，不能滑坡；對於老客戶，要鎖定，避免被競爭對手挖牆腳。雖然一些老客戶的有的拿貨量有所下降，但是只有主戰場穩定，後院不失火，後面的遠攻策略才有意義。
第五招：普遍撒網，重點培養
確實，我們要承認開發新客戶是一件花費功夫較多，但卻有時候是收效甚微的工作。但是如果不花這功夫，那就意味著徹底失去了新客戶的機會。這樣的工作，有時候需要一種精神，只有你堅信能成功，你才會激情百倍地去做，並且為此絞盡腦汁。
第六招：薄利多銷，積少成
不可否認，價格是硬道理，更何況在危機下的市場時期。即使是品牌-全球品牌網-享譽全國的企業，市場有時候也只在你放下身段的時候才買賬。
F. 如何提升房產中介業績
街上的門店各有各的商品，麵包房裡飄溢著濃香的麵包味道，商店的櫥窗中擺著各式美麗的衣衫，可是在街上的房地產中 介的門店，只能看到幾台電腦和穿梭的身影。沒有可以出售的有形產品。經紀業的產品是什麼?是靠為買賣雙方提供信息、並進行信息匹配、通過專業的服務促成買 賣雙方的成交，從而獲取傭金收入。可見經紀業的產品是無形的，是生產與消費同時發生的。所以門店作為信息、談判、成交、品牌展示等經營場所其管理是非常重要的。目前我國的房地產經紀行業主要是以店面的形式為主，所以門店經營管理的好壞直接反應著企業經營的優劣。門店作為貼近消費者、經受消費者甄選的場所是一個企業在商場上馳騁的前鋒部隊。" i1 M" d1 T q8 q6 f0 G# J, X# J* H4 d" s"門店的業績提升主要圍繞這幾個方面展開：一、人才是核心競爭力，選對人成功一大半在門店的日常業務流程中，對於房源客源、市場等信息的收集依賴於經紀人的勤奮工作。在談判成交中需要的是經紀人的談判斡旋能力，在法務代書、按揭貸款中需要的是經紀人的專業知識，完善的售後服務需要經紀人的熱情與專業性。所以每一單業務的完成均離不開經紀人的辛勤勞作。在人才的招聘及運用上，作為企業的經營者：首先要有正確的心態：尊重人才、愛護人才，員工的工作做得開心，才能為企業創造更多的利益。2 l% R, R＋ \! s1 B" G". k- m& G2 U& } R: n! n( c其次在用什麼樣的人，哪些人適合從事這個行業，哪些人性格比較適合企業文化，在人員招聘中應該具有明確的標准，這樣才有可能在合適的時候將合適的人放在了合適的位置上。1 o7 u1 `. ? r* ?, ^( ~0 @, }8 d＇ H8 u3 v* R- Z4 v$ W! ~最後，在進行人才招聘的過程中為了保證招聘的效果：要具有有效的工具、設置完善的招聘流程。二、教育訓練和輔導P- w9 u# g""房產經紀行業目前沒有一個學校可以提供現成的對口的人才。如何培養優秀的房地產經紀人?也是對企業經營和競爭力的一個考核標准。目前有很多企業因為人才的瓶頸，影響到了企業的擴張速度，作為一個優秀的房地產企業應該給員工進行適當的有效培訓：使之成為一個具有豐富專業知識、正確工作態度、高度工作技巧以及良好工作習慣的優秀經紀人。& ^1 ^7 D p* m7 ]) p6 Y三、店長決定輸贏，換句話講「店長為店的靈魂」 一個店長既是管理者又要是業務的高手；一個優秀的店長必須具有敏銳的嗅覺，只有這樣他才會領導團隊進行有效的開發、獲取客戶、成交，有志向的人才會有上進的力量。店長作為公司承上啟下的管理階層，要具備強而有力的執行力，因為店長還肩負著培養人才的使命。身為店長自己是業務高手是遠遠不夠的，他還要有出色的帶教能力、具備開發、銷售八大步的授課能力。店長與員工朝夕相處對於員工的喜怒哀樂了如指掌，面對各種情況要發揮領導魅力，能夠適時激勵員工。另外開店做生意各種突發事件會時有發生，所以店長需要能夠妥善處理各種事件，需要他了解人性，能預防及排除各項紛爭。, A1 ^1 p% q1 b" q"四、建立良好的店頭文化. q$ D, U0 i9 d9 y/ f0 D6 p4 H員工工作開心與否，與一個良好的工作氛圍是分不開的，所以整潔的店面、大方得體的服裝儀容不僅可以吸引客戶駐足，也展示著員工愉悅的精神面貌。在員工之間是否設立正氣：同事之間、客戶之間是否講究誠信、只有在房地產經紀人和客戶之間建立了信任的關系，房地產交易才能進行，樹立每一位員工之間的自我驅動力， 能夠使成功的銷售人士不斷積極進取；具有一種追求成功慾望，人的慾望是無窮的，關鍵是君子愛財要取之有道。另外，每位員工是否具備了服務意識(對內部客戶 與對外客戶之間的服務)我們的產品就是提供服務。每位員工是否具有精力，因為房地產交易日日夜夜隨時可能發生，經紀人員必須要有隨時投入工作的能力。這些文化氛圍是時時體現在業務中的，員工的舉手投足應散發出專業的氣質。要能給客戶於專業到位的服務。五、明確的工作目標在管理學中強調的一種重要的管理方法就是目標管理。有了明確的目標員工做事才有壓力才有方向。房地產經紀行業是靠員工的服務產生價值的，所以對員工的工作量管理是非常 重要的過程管理。作為店面日常管理一個最重要的工作就是對工作量的設定與實施。一般經紀企業讓業務人員填寫工作量記錄表，對於工作量的考核一般為：1．日工作量：陌生拜訪、派報量、回報、電話量、帶看等內容；2．周工作量：開發件數、帶看件數、價格變更等工作事項；3．月工作量：成交件數、業績收入等等工作。也就是一般企業中的日報表、周報表、月總結。`; ~- u7 m# z! @; e/ j對於店面管理一般具有嚴格管理的工作流程：1．每日工作流程：早會計劃、中午督導、晚會審查、今日事今日畢、下班；2 v$ w( ]- L# @8 Z7 \. V( i2．對於每周一般門店都有例會制度，在例會上討論每周的工作進度，包括本周的帶看次數、派報量、電話量、回報記錄的檢查、周開發件數等數據的分析找出原因解決問題。對於下周的工作列出計劃：比如說本周的訓練主題、與人談話、工作重點。3．每月的工作進度：月的成交件數、月的傭金收入、下月重點房源、下月重要客戶。一般舉行有總部人員參加的隆重的月會，對於本月工作回顧找出不足之處，績優人員表揚、並列出下月的工作計 劃、下月的教育訓練計劃、對於達成目標的員工進行嘉獎一般採取領取現金的刺激方法、這樣對其他員工可以起到示範作用。六、有效激勵的薪獎制度及晉升制度合理的獎勵制度對業績的促進作用還是至關重要的，所以建立房地產經紀人員的獎金制度一般遵守如下原則：j1．多勞多得，經紀人的付出與收入應該是成正比的；只有經紀人對客戶辛勤勞動、周到服務才可以促成成交，付出才可以得到反饋。2．簡單易算，讓大家可以看得到獎金的數額。今天都做了多少單就有多少錢進口袋；在房地產經紀企業中往往會出現月底幾天的業績比月初月中都好的現象；這就是很多經紀人想著月底要拿傭金了，算算自己的金額要是成交一單就會拿得更多。會比以往更加勤奮。3．公正合理：獎金的發放要力爭做到公證合理，尤其對於前端業務人員和後台支持人員的獎金發放比例；要既能促進業務的服務，又要促進人的積極性。讓大家感覺到公平合理。$ V& R3 Q2 ]! ^＇ B& R* }4 _＋ B4 A! I2 ]＋ U, D: d, _＇ j七、及時發放獎金/ A3 J% d# J＇ ^* Y q# ^/ e" ?* x" E. B% H! ^. y對於員工的獎金一定要及時發放，對於員工的積極性是非常有好處的。目前現存的房地產經紀企業中存在三種獎金發放形式：第一種高薪低獎；第二種低薪高獎；第三種無薪高獎。以上三種發放方式各有千秋，具體採用哪種發放方式要從企業文化、市場所處階段等多種因素考慮，從實際出發。在房地產經紀企業中，讓經紀人賺 到錢是一方面，為優秀的經紀人提供明顯清晰的升遷管道也是非常重要的，在房地產經紀企業發展過程中對於人才的需求是不斷的。所以就是這種願景使我們所在的每一個員工心中充滿希望：只要我做得足夠好我就可以有機會做店長。這樣每個人在工作中嚴格要求 自己、在為企業創造價值的同時也在注重自身素質的提高。果然我們38位員工都成為了優秀的員工。所以企業應該為員工提供符合經紀人的生涯發展規劃。門店的管理因為是分散在各個大街小巷，對於公司總店來講是屬於分散管理，所以針對門店的分散性如何進行有效管理尤其重要。只有每個門店業績出色企業才會實現利潤及市場佔有率等各個目標，只有企業有發展才有每個員工的發展機會。
G. 怎樣提高銷售業績
·銷售人員是公司形象的代表；（和諧的五官、親切的表情） ·銷售人員是公司經營理念的傳遞者（嘴巴）； ·銷售人員是客戶購買公司產品的引導者； ·銷售人員是將產品推薦給客戶的專家（嘴巴）； ·銷售人員是將客戶意見向公司反饋的媒介（耳朵、嘴巴）； ·銷售人員是市場信息的收集者（眼睛、耳朵、鼻子）。 要想提升銷售業績，我覺得最重要的是不斷地學習，從書本上學、從課堂上學、從別人身上學、從自己的工作經驗中學，總之要抓住一切可以學習的機會來學習，而且這種學習的熱情要貫穿我們的一生。因為作為一個優秀的銷售人員來說，需要掌握的知識實在是太多了，所涉及的領域也很廣。例如：服務行業、建築行業、金融行業、法律知識、人文知識、風水知識、市場營銷學、心理學等等。我相信當一個人擁有了豐富廣博的知識後，他的言談舉止自然會大方得體，優雅自信，這樣的銷售人員在向客戶講解銷售樓盤時，必定會贏得客戶的信任和尊重，銷售的成功率自然就大大提高了。 其次，在每天的工作中，要制訂個人的工作計劃和工作總結，根據第一手的資料來分析客戶購買心理，要善於不斷地總結工作經驗，有意識地訓練自己的銷售技巧。也可向同行同事學習，取長補短，做一個善於思考的人，這樣日積月累地不斷進步，銷售業績也會漸漸地得到提升。 在這里，我沒有提出更具體或更快見效益的方法來提升我們的銷售業績，並不代表我不重視實戰的操作技巧。而是因為：我認為要想獲得長期可持續的個人發展，僅僅通過短期的強化訓練是不可能起到根本作用的。「捷徑」只能帶來短期的利益，不會取得持久的成功。在市場經濟向知識經濟過渡的今天，知識是我們手中制勝的法寶，學習即是我們一生當中最大的事業！ 任何一種產品價值的最終實現都離不開市場營銷。而對於房地產商品而言，由於其開發周期長、投資大，合理、高效的營銷方法更成為房地產開發經營成敗的關鍵。目前，國內主要城市的房地產營銷已經完成了從90年代初期的粗放式經營向強調個性、強調針對性的專業化操作階段的過渡，而且隨著市場競爭的不斷加劇，如何准確地把握市場動向、提高自身的營銷水平已經越來越引起開發商的重視。 銷售是營銷的最終目的，但營銷的成功與否卻不僅僅在於銷售技巧的提高。下面分別就產品特色、客戶溝通和團隊協作這三者對營銷水平的影響進行進一步的探討。 產品特色 傳統的4P理論認為市場營銷的關鍵在於四個基本要素: Proct(產品)、Price(價格)、Place(銷售渠道)、Promotion(銷售促進)。其中產品又是其餘三要素的基礎。產品特色是專業化營銷的重要組成，是使一個公司的產品區別於其競爭對手並最終贏得客戶的關鍵因素。由於房地產開發周期長、投資大，其產品特色的構成較為復雜，包括價格、位置、戶型、環境、配套設施、物業管理等幾個基本方面。一般來說發展商在購得土地後，經過規劃師、建築設計師對地理特徵、景觀環境、周邊社區以及消費者等重要因素的綜合分析，已經完成了項目定位。因此無論是在建項目還是現房，都已經具備了其產品特色。然而對於營銷實戰來說，這還遠遠不夠。合格的營銷人員必須能夠在現有產品的基礎上，根據市場、客戶以及競爭對手的情況對產品特色進行及時的補充和修訂，使之能較好地迎合市場，從而在競爭中占據有利位置。 盡管就房地產營銷而言，項目的位置、戶型、環境等因素已經確定，但在結合市場需求、突出自身特色方面仍然有文章可做，商品附加條件、物業管理等則為營銷活動的深入開展留出了豐富的空間，而作為競爭利器的價格因素在任何時候相信都不會被忽視。 土地資源的特殊性決定了房地產產品必然具有不同的位置條件。即使是一模一樣的房地產產品，也可以說是兩個完全不同的商品。而構成位置條件的諸多因素，如人文、交通、市政、周邊建築等都能夠成為房地產商品的特性，並進而成為營銷切入點。營銷人員應該根據當時市場的具體情況選擇適當的條件作為產品特色。比如，北京申辦2008年奧運會的成功無疑會成為未來奧運村鄰近房地產商品的一個新賣點，而相關的市政建設以及綠色奧運計劃的實施也為其他的房地產項目開發新的營銷熱點提供了良好的契機。 而對於價格因素的運用，營銷人員不僅需要分析市場、競爭者，還必須連同其他產品特色一並考慮，從而強化產品的性能價格比，使之更具吸引力。力圖避免單一的價格營銷模式，以免弄巧成拙，浪費金錢和精力。 房地產是永遠的個性產業，成功必須建立在一定的產品特色基礎上。而開發初期設計的風格未必能得到市場的完全認同。因此營銷必須及時調整其營銷策略，突出產品特色，選擇適當的營銷切入點。 客戶溝通 與傳統的4P理論根據項目素質發現賣點來說服消費者相比，4C理論根據消費對象為項目創設賣點無疑賦予了營銷行為全新的含義。所謂4C是指：消費者的需要與欲求(Consumer wants and needs)；消費者付出的成本(Cost)；消費者所獲得的便利(convenience)；以及與消費者的溝通(communications)。這一從以產品為中心到以消費者為中心的營銷觀念的轉變是提高營銷實戰水平的關鍵。 按照4C理論房地產公司不應只是在項目完成後想方設法將其銷售出去，而是應該從開發至銷售應始終圍繞著消費者，圍繞著如何滿足消費者現在和未來的需要。因此，營銷活動必須樹立以消費者為中心的觀念，並將此理念貫穿於生產經營的全過程，針對房地產項目開發各個階段的不同特點，努力了解客戶的不同需求。為提高消費者的滿意程度，營銷人員必須加強與客戶的溝通，變介紹+銷售為交流+分享，密切雙方感情。營銷不再是單純的銷售而是給消費者以咨詢、幫助。 建立客戶資料庫是強化與客戶的溝通，提高營銷水平的重要因素之一。資料庫的內容至少應包括三個方面：人口統計資料，包括客戶的姓名、性別、年齡、教育程度、職業、收入、家庭結構、住址、聯系通訊方法等；心理統計資料，包括客戶的購買態度、購買要求、現場購買時的情感反應以及其它性格和心理特徵等等；客戶的過往購買紀錄。只有在掌握了以上翔實的資料後,才能夠從容地貫徹實施4C理論。 收集已購本公司房產的客戶的材料，是建立資料庫最簡便易行的方法，但這僅僅是個開始。營銷人員必須充分利用各種機會收集消費者資料，比如展會、聯誼會，或與房地產中介公司、其他關聯行業交換資料，必要時還可直接委託專業機構進行調查。 以顧客為中心是公司生存的根本所在，只有充分了解客戶的需求、建立起與客戶的良好溝通，才能從根本上降低營銷成本，達到理想的營銷效果。 團隊協作 由於房地產商品的特殊性，在整個營銷過程中，營銷者與建築商、物業公司；營銷者與競爭對手；營銷人員內部等方面由於利益的沖突總是存在著各種各樣的矛盾，甚至相互拆台、兩敗俱傷的情況也屢見不鮮。如何協調各方的關系，減少不必要的損耗，也是提高營銷水平不得不面對的問題。 盡管房地產開發商與建築公司、物業管理公司等各方的合作分屬營銷的不同階段，同時又有上、下游之分。但無論對某一項目、或是長期合作，與各方保持良好溝通，對於及時解決營銷中遇到的問題，為客戶提供一個滿意的服務都十分重要。特別是就長期合作而言，由於協作各方在房地產市場中相互依存的關系，良好的團隊協作在降低營銷成本、打造品牌優勢方面意義重大。 在營銷過程中競爭者之間的關系最為復雜、也最為微妙。這種關系在相鄰的項目上表現得尤為突出。在實際運作中，無論是發展商還是營銷策劃人員往往把近在咫尺的競爭對手當作最主要、最直接的敵人，對方每成交一套房都是對己方的威脅。很少有人想到要與對方聯手共同營造一個有利於雙方（多方）的區位環境。然而，由於相鄰的房地產項目具有相似的地理位置和周邊環境，如果發展商以鄰為壑、只求獨贏，其結果常常是配套設施的資源浪費，銷售過程中的相互詆毀。事實上，競爭者之間的協作可能會產生意想不到的效果。在這一方面，1999年廣州的發展商共同推出的臨江豪宅品牌在市場上所獲得的成功就為我們提供了極好的例證。營銷人員具有一定的開放合作心態，引入資源共享策略，也許能夠創造共贏的局面。 對於營銷活動危害最大、影響最深的莫過於營銷團隊內部的惡性競爭了。由於在公司內部實行的競爭、激勵機制等原因，銷售人員往往各自為戰，甚至相互傾軋。其直接後果就是人心渙散，管理者不得不在協調內部關繫上耗費大量的時間、精力。因此，在營銷人員內部強化團隊協作精神對於整個營銷活動的成功與否至關重要。 要重點強化團隊的凝聚力與親和力，從而提高大家的士氣，使每個人對企業遠景與個人理想的實現充滿信心，並願意為之在工作中演繹自己。強調每個人在團體中的作用，使大家感到自己不是被異化的工作機器，從而實現個人價值與企業價值的統一。 上面所論述的產品特色、客戶溝通和團隊協作對營銷水平的影響僅僅是營銷活動的一個有限組成部分。要真正提高營銷水平，還需要在實際工作當中探索、學習，將理論知識運用到實踐中，並不斷總結。以求形成適應市場需求，同時具備自身特色的營銷手法。
H. 如何提升銷售業績
個人銷售業績的好壞可能會影響到整個團隊的業績，而團隊的業績則很可能影響到一個企業的經營與發展。所以每個企業對員工的業績非常重視，下面就提升業績的方法簡單的發表一下個人的看法。
銷售的產品一定要事先了解詳情，做到專業程度，面對客戶的疑問可以流暢的回答，這樣客戶才會對產品更有信心。
面對客人要禮貌熱情，不要隨意判斷客人的消費能力，不要用不同態度對待客人，面對所有客人都要熱情禮貌，尊重對方。
在跟客戶交流時先了解客戶的需求，針對客戶的需求做針對性的解答，不要把自己的想法強加給客戶。
利用各種機會進行銷售，推銷部分時間，生活中如果有把產品介紹給別人，或是別人需要此類型的產品機會，要主動推銷自己的產品。
為客戶提供增值服務，增值服務就是做點對客戶有幫助的事情。因為你的客戶他也有客戶，我們就把自己當成客戶的一個部門，積極為客戶提供競品或者同行的各種信息，什麼經營策略啦、促銷方案啦，等等這些。
心態是根本，許多銷售人員對自己不自信，對銷售的產品和企業也沒信心，認為推銷是去「求人」，認為推銷不光彩，沒有一個積極的心態。因為優秀的銷售人員應該具有責任感，即為誰而活；具有使命感，即為誰而做；具有包容感，能夠容忍在銷售過程中合理的一切；具有道德感，用心去推銷，真誠感動客戶。
細節定成敗，推銷需要關注不同環節中的細節，如與客戶洽談過程中的言行舉止、對購買信號的洞察、對客戶愛好和個性的把握等等都是體現在不同的細節上，推銷需要有持續的毅力，需要關注細節，在不同的環節上從小事著手，細節決定成敗。
思考要換位，作為專業的銷售人員，要具備「一表人才、二套西裝、三杯酒量、四圈麻將、五方交遊、六齣祁山、七術打馬、八口吹牛、九分努力，十分忍耐」。說的就是銷售人員要注重自我形象設計，學會快速融入社會及團隊，具備良好的溝通、談判技巧及自我推銷意識，能忍受寂寞，能抵抗外界誘惑，唯有這樣方能成就自己的一生。在思考方面要換位，不能是聽著心動，想著激動，就是沒行動。需要從根本上去改進思維，從系統的角度去情景模擬，從不同客戶的客戶問題解決方案的角度去思考。