Ⅰ 房地產開發公司如何確定成本核算對象
太復雜了！你只要把商鋪和住宅分開算就可以了！成本價！和利潤空間！加損耗和其他所有的費用除開！
Ⅱ 房地產企業成本核算如何確定
房地產企業成本核算方法：
實務中存在以項目整體作內為成本核算對象容，待項目建成後再按一定的標准在各功能區分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓等功能。不同的功能導致其設計不同從而建築成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區上的平均化，但各功能區銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。
實務中還有一種做法是先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區成本，然後根據各功能區的情況估計一個比例來分割不同功能區的成本，即從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導致會計核算工作量的加大，另一方面，由於分割比例是事後確定的，容易導致企業對各功能區單位成本的人為的調節，不利於保證會計信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區確定成本核算對象，從一個成本核算對象計算出一個單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。
Ⅲ 如何確定投資性房地產取得的成本
企業通常應當採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，也可以採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。但是，同一企業只能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。
一、採用成本模式計量的投資性房地產
在成本模式下。應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行後續計量、計提折舊或進行攤銷，取得的租金收入，確認為其他業務收入;投資性房地產存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理，經減值測試後確定發生減值的，應當計提減值准備，已經計提減值准備的投資性房地產，其減值損失在以後的會計期間不得轉回。
二、採用公允價值模式計量的投資性房地產
(一)採用公允價值模式的前提條件
採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：
1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;
2.企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
(二)採用公允價值模式進行後續計量的會計處理
企業採用公允價值模式進行後續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額確認為公允價值變動損益，計人當期損益。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。
三、投資性房地產後續計量模式的變更
企業對投資性，旁地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式的，應當作勾會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。
已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
Ⅳ 新收入准則下房地產公司收入會提前確認嗎
新收入准則會導致房產公司收入相對較早確認。
按照舊收入准則，房地產售房屬於銷售商品行為，應按照銷售商品收入准則確認，按風險報酬模型，即當商品交付給客戶，相關風險和報酬幾乎全部轉移時才確認收入。因此房地產售房在交房時才確認收入。
但舊收入准則存在非常大的漏洞，到底何為商品、何為勞務？軟體+硬體集成業務是商品還是勞務，設計+生產是商品還是勞務？舊收入准則沒有明確區分，只是針對銷售商品、提供勞務、建築安裝、讓渡資產使用權分別制定了收入確認原則。
新收入准則基本就是為了解決這個問題，把收入確認對象歸攏起來。新收入准則確認對象為單項履約義務（可以是商品、勞務、建築等等），然後以時段轉讓or時點轉讓來分別處理，時段轉讓採用履約進度確認，時點轉讓採用風險報酬模型。
按新收入准則，房地產企業能否確認收入的關鍵在於：是否滿足時段轉讓的要求。時段轉讓的要求需滿足以下三點：
（1）邊履約邊享受，如安保服務；
（2）客戶能控制履約過程，如裝修服務；
（3）商品具有不可替代性，且企業具有根據履約進度收取合理款項的權利。
房地產企業不滿足（1）和（2），但滿足（3）。在期房銷售時，雙方簽訂了商品房買賣合同，一房一號，具有不可替代性，而且根據合同，房地產企業有權根據履約情況要求客戶支付剩餘款項（或者房企已提前收取全款），所以滿足（3）。據此，房地產企業按照時段轉讓模式確認收入，即在期房銷售後，按照履約進度（產出法或投入法）逐步確認收入，較舊收入准則早很多。
Ⅳ 房地產開發企業如何計算主營業務成本
房地產開發企業銷來售房地產時：
借：自主營業務成本
貸：開發產品
出租房地產時，屬於投資性房地產。
借：投資性房地產
貸：開發產品
實現租金收入
借：銀行存款
貸：其他業務收入
結轉成本
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
Ⅵ 房地產開發企業要如何進行成本核算
如何進行成本核算：
一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：
1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
二、加強房地產開發企業的成本核算策略
1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別採用集中和非集中工作方式。
2.確定成本核算對象。
對於建設一個現代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標准、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持「便於核算，利於管理」的原則。一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合並為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標准適當分類，對區內公共建築配套設施中屬於營業性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。
3.設立合理的成本核算項目。
正確劃分成本項目，如：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構，便於分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對於發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合並；對金額較大並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬於合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。
4.准確的進行成本的歸集、分配與轉結。
對於單一的房地產項目由於成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要採用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建築安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對於間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然後按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如：大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建築安裝工程費用；土地徵用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成本對象的實際佔地面積計算比例分攤當期所發生的費用，在分配時無需按細目分攤，若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用中的現場管理性費用則按各成本對象的建築面積計算比例分攤。當月發生的各項成本費用，其歸集和分配程序同土地徵用及拆遷補償費用。對於利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發生額計算比例分攤；對於預付款項中若屬於預決算范圍的按合同支付的款項，應直接進入成本項目歸集，並及時取得發票；對於工程決算後欠付的款項應按標准預提，包括應付未付的商品房維修基金等。
5.重視項目竣工成本結轉核算。
已完土地開發項目應根據其用途，採用不同的方法進行成本結轉。比如：（1）為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。開發完成後，應將其實際成本轉入「開發產品——土地」賬戶。（2）開發完成後直接用於本企業商品房等建設的建設場地。應於開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計入有關的房屋開發成本中。（3）房地產開發項目竣工驗收取得交付使用許可證後三個月內，應當取得經過審價後的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權責發生制要求計提相應的成本費用，從而結轉完工實際總成本，並計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發產品的明細核算。若屬於出租經營的項目，則轉入出租開發產品的明細核算。商品房的預售業務在前，竣工交付在後，工程決算若不及時完成，成本核算則不可能真實和及時，進而影響企業盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應按配比原則，以各個獨立銷售單元（獨立核算對象）進行明細核算，以每平方米建築面積成本為銷售成本轉賬依據結轉銷售成本。
Ⅶ 房地產企業的收入及成本何時確定
根據《企業會計准則》關於收入的確認原則，房地產企業，應在收齊全款，並將房產交付使用，收到業主的交房確認書後，確認收入並相應結轉成本及稅金及附加。
Ⅷ 房地產企業未開發完工期間如何確認預售收入和成本費用，預售收入確認為收入嗎
房地產企業未開發完工期間預售收入不確認銷售收入和銷售成本。
房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法第九條 ：
企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。