⑴ 房產中介怎麼運營
就是找個地方成立個公司，有個固定辦公的地方，然後找幾個懂房產交易的員工。再找房內源，也就容是和開發商聯系，談好一套房的價格，然後找買房子的人介紹房子，並幫買房者辦理房產交易相關手續，通過賺取房子差價獲利，當然這價格就是中介提高的，中介提供的價格肯定比開發商給中介約定的價格高。
⑵ 房地產的運營模式
第一步 房地產開發公司的設立
第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究
房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序 1、選定項目，簽定合作意向書 2、初步確定開發方案 3、申報規劃要點 4、申報、審批項目建議書 5、編制項目可行性研究報告 6、申報、審批項目可行性研究報告
房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費 1、可行性研究費 2、建設工程規劃許可證執照費
第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套
房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序
一、房地產開發項目的規劃設計 1、申報選址定點 2、申報規劃設計條件 3、委託作出規劃設計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規劃設計方案 7、住宅設計方案的專家組審查 8、落實環保「三廢」治理方案 9、委託環境影響評價並報批 10、建設工程勘察招、投標 11、委託地質勘探 12、委託初步設計 13、申報、審定初步設計
二、房地產開發項目的市政配套 14、徵求主管部門審查意見 15、落實市政公用設施配套方案 16、報審市政配套方案 17、市政各管理部門提出市政配套意見 18、市政管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費 1、工程勘察（測量）費 2、工程設計費 3、建設工程規劃許可證執照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設工程費 7、建設工程勘察招標管理費 8、勘察設計監督管理費 9、古建園林工程設計費
第四步 房地產開發項目土地使用權的取得
取得房地產開發項目土地使用權的法律程序
一、國有土地使用權的出讓 1、辦理建設用地規劃許可證 2、辦理建設用地委託釘樁 3、辦理國有土地使用權出讓申請 4、主管部門實地勘察 5、土地估價報告的預審 6、委託地價評估 7、辦理核定地價手續 8、辦理土地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權出讓合同 10、領取臨時國有土地使用證 11、領取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權出讓金的返還
二、國有土地使用權的劃撥 13、國有土地使用權劃撥用地申請 14、主管部門現場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報批 16、取得劃撥用地批准
三、集體土地的徵用 17、徵用集體土地用地申請 18、到擬征地所在區（縣）房地局立案 19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議 21、確定勞動力安置方案 22、區（縣）房地局審核各項協議 23、市政府下文征地 24、交納菜田基金、耕地佔用稅等稅費 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結戶口 27、調查戶口核實勞動力 28、辦理農轉工工作 29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作 31、地上物作價補償工作 32、征地結案
取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費 1、地價款（土地出讓金） 2、資金佔用費 3、滯納金 4、土地使用費 5、外商投資企業土地使用費 6、防洪工程建設維護管理費 7、土地閑置費 8、土地權屬調查、地籍測繪費 9、城鎮土地使用稅 10、地價評估費 11、出讓土地預訂金 12、征地管理費 13、土地補償費 14、青苗及樹木補償費 15、地上物補償費 16、勞動力安置費 17、超轉人員安置費 18、新菜田開發建設基金 19、耕地佔用稅
第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序 1、委託進行拆遷工作 2、辦理拆遷申請 3、審批、領取拆遷許可證 4、簽訂房屋拆遷責任書 5、辦理拆遷公告與通知 6、辦理戶口凍結 7、暫停辦理相關事項 8、確定拆遷安置方案 9、簽訂拆遷補償書面協議 10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置 11、發放運作拆遷補償款 12、拆遷施工現場防塵污染管理 13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決 15、強制拆遷
房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費 1、房屋拆遷補償費 2、搬家補助費 3、提前搬家獎勵費 4、臨時安置補助費（周轉費） 5、清理費 6、停產停業綜合補助費 7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費 8、一次性異地安置補助費 9、房屋拆遷管理費 10、房屋拆遷服務費
第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段
房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序 一、房地產開發項目開工前准備工作 1、領取房地產開發項目手冊 2、項目轉入正式計劃 3、交納煤氣（天然氣）廠建設費 4、交納自來水廠建設費 5、交納污水處理廠建設費 6、交納供熱廠建設費 7、交納供電貼費及電源建設集資費 8、土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續 9、設計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發建設工程規劃許可證 15、領取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產開發項目的工程建設招投標 16、辦理招標登記、招標申請 17、招標准備 18、招標通告 19、編制招標文件並核准 20、編制招標工程標底 21、標底送審合同預算審查處確認 22、標底送市招標辦核准，正式申請招標 23、投標單位資格審批 24、編制投標書並送達 25、召開招標會，勘察現場 26、召開開標會議，進行開標 27、評標、決標 28、發中標通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查
三、房地產開發項目開工手續的辦理 31、辦理質量監督注冊登記手續 32、建設工程監理 33、辦理開工統計登記 34、交納實心黏土磚限制使用費 35、辦理開工前審計 36、交納投資方向調節稅 37、領取固定資產投資許可證 38、報裝施工用水、電、路 39、協調街道環衛部門 40、協調交通管理部門 41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議 42、領取建設工程開工證 四、房地產開發項目的工程施工 43、施工場地的「三通一平」 44、施工單位進場和施工暫設 45、工程的基礎、結構施工與設備安裝 46、施工過程中的工程質量監督 五、房地產開發項目的竣工驗收 47、辦理單項工程驗收手續 48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 49、商品住宅性能認定 50、竣工統計登記 51、辦理竣工房屋測繪 52、辦理產權登記
房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費 1、三通一平費 2、自來水廠建設費 3、污水處理廠建設費 4、供熱廠建設費 5、煤氣廠建設費 6、地下水資源養蓄基金 7、地下熱水資源費 8、市政、公用設施建設費（大市政費） 9、開發管理費 10、城建綜合開發項目管理費 11、建築行業管理費 12、綠化建設費 13、公園建設費 14、綠化補償費 15、路燈維護費 16、環衛設施費 17、生活服務設施配套建設費（小區配套費） 18、電源建設集資費（用電權費） 19、外部供電工程貼費（電貼費） 20、建安工程費 21、建設工程招投標管理費 22、合同預算審查工本費 23、質量管理監督費 24、竣工圖費 25、建材發展補充基金 26、實心黏土磚限制使用費 27、工程監理費 28、工程標底編制管理費 29、機電設備委託招標服務費 30、超計劃用水加價 31、夜間施工雜訊擾民補償費 32、佔道費 33、固定資產投資方向調節稅
第七步 房地產開發項目的經營階段
房地產開發項目經營階段的法律程序 一、外銷商品房的銷售 1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》 2、選定中介代理機構和律師事務所 3、與購房者簽訂認購書 4、簽訂正式買賣契約 5、辦理簽約公證 6、辦理外銷商品房預售契約公證 7、辦理外銷商品房的預售登記 8、外銷商品房轉讓登記 9、外銷商品房抵押登記 10、樓宇交付入住手續 11、辦理產權過戶手續
二、內銷商品房的銷售 12、提交完成建設項目投資證明 13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議 14、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》 15、銷售項目備案 16、委託中介代理機構進行銷售 17、與購房者簽訂認購書 18、與購房者簽訂買賣契約 19、辦理預售登記 20、辦理轉讓登記 21、辦理房地產抵押登記手續 22、樓宇交付入住 23、質量保證書和使用說明書 24、辦理產權立契過戶手續
三、房地產出租的綜合管理 25、房屋出租權的確認 26、申請房屋租賃許可證 27、出租人與承租人簽訂書面承租協議 28、租賃當事人辦理租賃登記手續 29、租賃房屋的轉租 30、房屋租賃關系的終止
四、房地產出租的專項（外地來京人員）管理 31、房屋出租權的確認 32、出租人辦理房屋租賃許可證 33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》 34、簽訂書面租賃協議 35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續
五、房地產的抵押 36、抵押權的設定 37、簽訂抵押合同 38、辦理房地產抵押登記 39、抵押房地產的占管 40、抵押房地產的處分 房地產開發項目經營階段的相關稅費 1、營業稅 2、城市維護建設稅 3、教育費附加 4、印花稅 5、契稅 6、土地增值稅 7、企業所得稅 8、個人所得稅 9、房產稅 10、城市房地產稅 11、房屋產權登記費 12、房屋所有權證工本費 13、房產共有權執照費 14、房屋他項權利執照費 15、房屋買賣登記費 16、房屋買賣手續費 17、房屋租賃審核備案手續費 18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費 19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費 20、房屋租賃登記費 21、房屋估價手續費 22、房屋公證估價手續費 23、房地產價格評估費 24、房地產中介服務費
第八步 房地產開發項目的物業管理階段
房地產開發項目物業管理階段的法律程序 1、物業管理單位經營資質審批 2、簽署物業管理委託合同 3、居住小區的物業接管綜合驗收 4、物業使用、管理、維修公約的核准 5、安排簽訂管理公約 6、制定、提供質量保證書和使用說明書 7、物業管理服務基本要求 8、物業管理委員會的設立 房地產開發項目物業管理階段的相關稅費 1、居住小區物業管理啟動經費 2、共用部位共用設施設備維修基金 3、普通居住小區物業管理費 4、高檔住宅物業管理費 5、經濟適用住房小區物業管理費 6、供暖費
⑶ 新形勢下地產代理企業如何生存
朱大鳴在國家從緊貨幣政策持續影響下，房地產開發企業的資金鏈也日益緊張，作為房地產敷生企業的代理策劃企業，也伴隨著房地產市場競爭的日益激烈、房地產開發規模的減少，房地產品牌企業的不斷成熟，以及社會分工的進一步細化，房地產代理企業的日子也越來越不好過。 代理企業正在觀望與徘徊，代理企業是否是夕陽產業，今後的生存空間有多大？筆者認為隨著開發商的長期洗牌，房地產代理企業的業務影響可定是存在的，但關鍵是看如何來面對目前的市場，以及用何種戰略應對未來市場。今後的市場正在呼喚新型的策劃代理商。如果營銷代理商還局限於目前的操作層面來運作，不是及時、迅速轉型，以及時滿足市場對策劃代理需要，就將被市場所淘汰。同時，如果代理商不能夠很好的解決阻礙行業和企業發展的關鍵問題，那麼其功能將為開發商自身所替代,或被海外的營銷代理商所取代。 第一, 代理企業應成為塑造「地產品牌專家」策劃並力求塑造房地產企業品牌、樹立樓盤品牌形象是營銷策劃的至高境界。任何商品的生產、銷售和服務，都蘊含著品牌發展和形成的過程，樓盤也是如此。隨著房地產市場的發展和完善，新一輪的競爭是品牌的競爭。消費者選購住房時，必須考慮資金投入的安全性，自然就會選擇信譽好、品牌佳的企業。品牌樓盤帶來的高附加值已逐漸為賣家認識，它為開發商帶來開發樓盤各環節中的良性循環機制所產生的收益也愈加顯著。從發展形勢看，物業是基礎，市場是關鍵，品牌是動力，跟著品牌買房，房地產進入品牌消費時代是一種必然。營銷策劃就要實實在在地在物業中構築品牌基礎，堆積無形資產。 樓盤品牌的創立，不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環節中追求品牌意識的綜合體現。品牌的實現，不是一朝一夕之事。像萬科、綠地等開發商樹立了自身過硬的品牌，他們所擁有品牌旗下的樓盤一再旺銷，就是品牌發展的必然，是與相關公司對品牌孜孜以求的努力分不開的。當然，廣大開發商、營銷商還需高瞻遠矚，在營銷策劃中把對樓盤品牌形象的塑造，把利用樓盤品牌的影響、示範效應當作一種主動、自覺、精心的行為。 營銷代理公司應該努力成為專業的「地產品牌專家」，成為開發商不可缺少的「品牌利潤創造者」。所以在項目的營銷過程中，代理公司要綜合考慮發展商短期和長期的利益。而這些都要求營銷代理商要走向全程策劃和代理，而不能夠只進行銷售的策劃和代理。 第二，營銷代理企業之間的競爭應該上升為品牌競爭(1) 營銷策劃需要考慮開發商品牌競爭的需要。中國房地產經過近二十年的發展，房地產企業之間的競爭，已從早期的價格競爭、規模競爭、質量競爭、功能競爭，發展到今天的品牌競爭。房地產品牌對消費者和房地產企業意義重大：一方面，消費者要提高生活質量、滿足受到尊重的需求及自我實現的需求，需要通過品牌住宅來顯示個人財富、身份地位、成就以及風度和個性，從而贏得別人的尊重；另一方面，房地產企業需要通過創造品牌來提高開發產品的競爭力、增加市場佔有率和利潤率，以吸引更多的消費者，達到進一步擴張的目的。與此相適應，代理業策劃的出發點和立足點也不能再局限於銷售本身，而要與房地產開發企業品牌經營相協調。 (2) 代理企業本身之間的競爭也需要上升到品牌競爭的層次。無論是在台灣模式還是香港模式下，代理業都實現了幾大品牌公司在行業中的相對強勢地位。這是代理行業從早期低層次的價格競爭發展到品牌競爭的結果。品牌競爭促使代理商進行戰略考慮，更加明確的權衡長期利益和短期利益，著力進行企業核心競爭力的培育，進而提升了行業整體的競爭力，有利於房地產營銷代理市場的更加規范。房地產營銷代理企業實施品牌戰略，搶占市場份額，已成為我國房地產營銷代理業今後發展的必然趨勢。 （3）隨著房地產行業的不斷發展，房地產市場供應日趨減少，將來營銷代理企業不可能，也沒有這么多市場容量按照目前的操作模式進行個案代理銷售。代理營銷企業或發展為成房地產企業的專業顧問公司，其形象應是行業內的管理咨詢公司，這就要求此類公司因雲集各類人才高地，集高級經營管理師、資深市場研究、房地產評估、建築規劃、建築設計、園林師、工程管理咨詢、投融資顧問、法律顧問、策劃師，公共關系等人才的全方位專業顧問公司，正真成為行業內的「麥肯錫」；或向房地產三級市場發展。 綜合前文對房地產營銷代理行業存在問題的分析和探討，對行業內的主要參與者，即政府監管者、行業協會和營銷代理商提出如下對策和建議： 1、 政府監管者應當完善相應的同業規章制度，並使之切實得到執行房地產營銷代理法規制度缺乏對營銷策劃等知識和經驗等智力成果的承認和保護，大大挫傷在營銷策劃方面投入大量人力物力等企業的積極性，增加其成本，不利於形成營銷策劃再次投入的良性循環，進而不利於保護和促進房地產營銷代理業向深層次發展。政府監管者應當完善相應的同業管理制度，將營銷代理同中介代理區分開來進行管理。 2、行業協會應當制定統一的自律性和監督性的市場行為規則(1)加強行業管理，提高專業素質。行業管理由行業協會執行，這是市場專業化發展的需要。行業協會通過行業統一的自律性和監督性的市場行為規則來實現內部自我管理。房地產營銷代理協會以公開、公正、公平的專業管理來約束行業協會成員，創造公平的企業競爭環境。房地產營銷代理業可以加強對行業內各種行為的自律和監管。房地產營銷代理有不少專業行為，如技術規程、洽談程序、咨詢守則、職業操守、保密原則、收費標准等，這些專業行為如果沒有一個強有力的專業機構來組織、規范是很難統一的。因此，很有必要強化行業協會在這方面的職能來規范房地產營銷代理的各種行為。這有利於行業的長期發展。 (2)加強職業道德與服務意識要培育房地產營銷代理市場，減少非市場行為，發揮市場資源配置和供需調節的作用。行業協會可以採取以下措施：①加強對職業道德的立法、檢查，在從業人員的執照暫停與吊銷的規定中加進職業道德的內容，並設立調查機構隨機檢查；②加強媒體的監督，對違規運作者予以媒體曝光；或在行業專業通訊刊物上，建立黑名單暴光制度，對那些不良行為及時給予披露；③加強行業協會對職業道德的管理，對職業道德有明確、實效的內容規定及管理。 (3) 營銷代理行業協會應強化對代理商策劃營銷方案知識產權的保障作用。由於在交易中單個代理商相對於開發商處於弱勢地位，在代理商知識產權遭侵害時，其無力與開發商相抗衡，這是就特別需要行業協會也整體的力量來保護代理商的合理利益。比如，在現階段可以組織建立開發商侵權黑名單，在行業內加以公布，對這些開發商，代理商應聯合予以抵制，不與之進行交易或不提供優秀策劃方案。 3、房地產營銷代理商應完善企業運營機制，努力培育自身的核心競爭力(1)實施戰略管理是房地產營銷代理企業面臨的緊迫的任務。首先，實施戰略管理是市場經濟對營銷代理企業的客觀要求。其次，實施戰略管理是房地產營銷代理行業需求結構變化和競爭壓力增加對企業的要求。第三，實施戰略管理是避免行業無序競爭的需要。最後，實施戰略管理是營銷代理企業保持旺盛生命力，從而實現長遠發展的內在要求。 (2) 應該加強和完善企業的知識管理職能。加強知識管理，實現系統學習，提高營銷代理企業的競爭力特別重要。同時，只有加強和完善知識管理，真正將營銷代理企業經營的核心資產——策劃知識和理念進行有效的管理和控制，才能保證企業經營不會隨著員工的流動產生波動，保持平穩運行，為企業的未來發展解決後顧之憂。 (3) 營銷代理企業也必須盡力改善和加強人力資源管理水平，留住和吸引人才。首先，建立風險和貢獻相匹配的激勵與約束機制。建議營銷代理企業的激勵與約束機制應當向低薪酬加適當股權的方式轉變，當然，為保證決策的集中和有效，應遵循高層管理者控股的前提。其次，營銷代理企業應嘗試建立有效的人才培訓機制。 目前營銷代理業競爭態勢分析1「劣幣驅逐良幣」2001年諾貝爾經濟學獎獲得者之一阿克爾洛夫專門研究了買方和賣方在信息不對稱情況下的市場運行。他給出了信息經濟學方面的一個經典案例，就是「舊車市場」。通過這個例子，我們可以很好的理解信息不對稱下的市場運行規律。賣方往往比買方更清楚車子的質量。假如買方無法通過其它辦法檢查舊車的質量，那麼市場的運行就會出現如下問題。設想有兩種車：好車和次車，賣主知其質量而買主只知市場上有一定比例的好車和次車。好車車主只願意以較高價成交，而次車車主卻願意以較低價出手。買主知道有一定的概率會買到次車，因此願意出的價格就要打折扣。如果市場上的次車比例大到一定程度，這種折扣就足夠大，使得好車車主不再願意把車投入市場。結果，市場上只剩下了次車。 這一簡單模型揭示了兩層道理。第一，在信息不對稱的情況下，市場的運行可能是無效率的，因為在上述模型中，有買主願出高價購買好車，但市場這一「看不見的手」並沒有把好車從賣主手裡轉移到買主手中。而按照傳統經濟學的理論，市場調節下供給和需求是總能在一定價位上滿足買賣雙方的意願的。第二，這種「市場失靈」具有「不利選擇」或「逆向選擇」（adverse selection）的特徵，即市場上只剩下次品，這也就是出現了「劣幣驅良幣」的結果。這一結果的根源是信息不對稱。可見，引入信息不對稱會深刻地改變了我們分析問題的角度並改變很多「常識性」的結論。由於信息不對稱在市場中是普遍存在的，阿克爾洛夫的以上分析具有普遍意義。這種與市場競爭機制相背，看似反常的現象，經濟學上就稱之為「劣幣驅逐良幣」。 2 營銷代理業的競爭表現為典型的「劣幣驅逐良幣」現象再來看的營銷代理行業。在這一市場中，產品是「營銷代理」，買方是房地產開發商，賣方是營銷代理商。良幣和劣幣則可以分別代表水平高低的兩類策劃代理（假定只有這兩種極端情況，不影響我們對問題的分析）。 首先，不可否認的是在代理市場中存在著相當數量的「劣幣」——不能到位的策劃和代理。這一方面是由於對代理商資格沒有嚴格界定，行業進入成本較低，企業水平參差不齊。另一方面行業內也沒有對提供「劣幣」者存在相應的懲罰機制，相對而言其成本較低，卻可以獲得「良幣」的價格。 其次，作為買方房地產開發商在作出交易的當時很難判別出其購買的營銷代理是「良幣」還是「劣幣」，擺在他們面前的可能都是千篇一律的「策劃書」，良幣沒有明顯的區別於劣幣的「質量」信號。開發商明確感受到的只是價格——代理傭金的高低和承諾的多少。在這種情況下，我們就不難理解開發商的決策了，要麼在排除掉明顯質量低下的「次品」後，選擇低代理傭金和多承諾的代理商，並要求代理商承擔相應的風險；要麼自己投資設立代理企業，盡管不一定能做到最好的營銷代理，但這種產品的「優」和「劣」畢竟是掌握在自己手裡的。 開發商的決策引導著市場競爭的方向。在較低的代理傭金的情況下，實力較差的代理商，無力僱傭較高層次人才，只能投入較低的成本，雖然不能夠為開發商提出較好的策劃，但由於目前市場的景氣，房地產銷售短期效果不算差，其仍然能夠獲取盈利，在市場中得以平安的生存。與此形成鮮明對照的是，實力較強的代理商，擁有一批高層次人才，投入的營運成本較高，在較低的代理傭金的情況下，無法盈利，在競爭中處於不利地位，被迫通過裁員等手段降低成本，與低層次的代理商淪為同路。市場競爭的機制應當是「優勝劣汰」，但現在房地產營銷代理市場競爭的結果卻是「劣勝優汰」，可以說是明顯的「劣幣」驅逐「良幣」。 劣幣驅逐良幣現象最終會導致資源配置失當和社會效率低下。相當多的代理商急功近利，不願意做大量的非常深入的市場准備(市場調研、市場定位、產品定位、客戶定位)，往往憑以往的經驗，不假思索的COPY，因為前期的市場准備階段時間戰線較長，成本較高。這樣就使得行業的競爭停滯在低層次的價格競爭上，而沒有及時實現競爭層次的提升，難以集聚人才和資本，阻礙了行業整體發展。 3 營銷代理業的競爭狀況的深刻原因「劣幣」能夠驅逐「良幣」的真正原因在於信息的不對稱，買方掌握了全部的信息和主動權，賣方不能夠區分「劣幣」和「良幣」。具體至上海營銷代理業的競爭狀況，其深刻原因在於：（1）行業進出的壁壘過於寬松，使得不符合條件的代理商大量存在，這就為「劣幣」的存在和出現提供了客觀條件。（2）代理行業內缺少對「劣幣」和「良幣」的評估機構和體制，使開發商難以區分「劣幣」和「良幣」，而單個開發商對代理效果進行評估的代價和成本相對較大，是造成「劣幣」和「良幣」混淆的外部條件。（3）代理企業本身沒有真正樹立起「品牌經營」的戰略思想，不能夠通過自身的品牌和信譽發出「良幣」信號，這是導致「劣幣」和「良幣」混淆的內部條件。(三) 改善房地產營銷代理業競爭狀況對策探討 基於以上總結和分析，要改善房地產營銷代理業的競爭狀況，必須消除或者弱化影響房地產營銷代理業競爭狀況惡化的深層次原因。 1、房地產營銷代理業需要建立完善的資格准入制度，減少「劣幣」的存在。當前，從事房地產營銷代理的人員來自各行各業，專業素質參差不齊，職業道德難以恪守，進而影響了行業聲譽。對此，建立完善的資格准入制度已迫在眉睫。建立完善的資格准入制度，規范從業人員的專業素質和職業道德，將對房地產營銷代理業的健康發展起積極的推動作用。 一方面，政府主管部門制定和採取一些「市場准入」政策。例如經過法定機構評定的行業企業代理資質，根據評定的資質規定承接相應的代理業務，並規定代理傭金的最低比例。同時，通過設定相應的專業技術資格考試，來引導提高從業人員的素質。 另一方面，房地產營銷代理業可以強化行業協會的職能，加強對行業內各種行為的自律和監管。房地產營銷代理有不少專業行為，如技術規程、洽談程序、咨詢守則、職業操守、保密原則、收費標准等，這些專業行為如果沒有一個強有力的專業機構來組織、規范是很難統一的。因此，很有必要強化行業協會在這方面的職能來規范房地產營銷代理的各種行為。這有利於行業的長期發展。 2、房地產營銷代理業需要建立獨立、客觀、公正、權威的中介評估機構，對代理商或其代理的效果進行評估，消除「劣幣」能夠偽裝成「良幣」的外部原因。 市場經濟是一種信息經濟，信息的透明度與真實性直接決定著市場的運行效率。信息的不對稱必將導致市場的無效率。營銷代理市場同樣需要對稱的完整信息。這就需要能夠獨立客觀的對代理商或其代理效果進行評估，代理商和開發商就可以根據評估結果進行交易。這種如果中介機構在信息的真實性方面不但不起促進作用反而起促退作用，那麼即使這種信息的傳遞是十分及時並且是非常透明的，那也只能起劣化資源配置而不是優化資源配置的作用。 市場經濟是一種秩序經濟，作為整個社會經濟秩序的建設者和維護者，中介機構的中介行為既是市場監管與社會監管體系中的重要鏈條，也是監管決策的出發點和基本依據。如果中介行為不公正，甚至參與造假和護短，那就不但會扭曲整個社會的監管體系，而且還會造成市場監管與社會監管在起始點上處於真空狀態和扭曲狀態，這就不可避免地會引致市場投資的逆效應和社會資源的逆流動，進而使市場失去本應具有的運行秩序。 中介機構如果沒有形成獨立的財產，進而沒有形成獨立的人格，使得他們不得不在一定程度上依附於其他部門、依附於服務對象甚至依附於特定的利益集團，必將不能把對社會負責、對市場負責、對服務對象負責和對自己負責有機地結合起來和協調起來。中介機構在中介活動中不能處於中立地位，就無法使中介行為符合法律規范、道德理念和公信准則，也就無法避免中介機構的短期行為和失信行為。中介機構在獨立、中立和自立上的制度缺失就必然導致市場的混亂和無序，其結果，就必然是「劣幣驅逐良幣」。 建議在行業內成立獨立機構，建立用戶滿意度測評體系（CSI），對代理企業和代理項目進行用戶滿意測評。 用戶滿意是用戶對產品或服務的感受及評價，也是供方企業的努力結果。用戶滿意度即是對用戶滿意作出的程度描述，可以用來評價用戶滿意這種結果、衡量用戶的感受的水平。因此可以說用戶滿意度一方面體現了用戶滿意的程度，另一方面也反映了企業所提供的產品或服務滿足用戶需求的成效。 用戶滿意度的基本內涵可以從個人層面、企業層面、社會層面來理解。從個人層面上講，用戶滿意度是用戶對某項產品或服務的消費經驗的情感反映狀態。這種滿意不僅僅體現在對一件產品、一項服務、一種思想、一次機會之上，還體現為對一種系統、一種體系的滿意。在整個消費過程中，用戶不僅追求對經濟收益的滿意，而且追求對社會性和精神性的滿足。從企業層面講，用戶滿意度是企業用以評價和增強企業業績，以用戶為導向的一整套指標，它代表了企業在其所服務的市場中的所有購買和消費經驗的實際和預期的總體評價，它是企業經營「質量」的衡量方式。從社會層面講，用戶滿意度是一種新型的，基於市場業績的測量尺度，用於測量行業、產業、經濟部門和全社會經濟的運營狀況。
⑷ 房地產分銷如何運營需要必備那些條件具體的成本費用有什麼
做分銷代理的業務很好接。很多開發商巴不得你去給他做分銷。至於自己的條件，參考下回面：
1你要有一個營答銷團隊，至少在5到10人。最少准備3到6個月的資金。15萬以上了。
2根據代理的樓盤情況考慮是否租辦公室，條件可以的話，就租一個，很多都是租小區的，如果是代理外地的樓盤，客戶來訪少，每周約好看房發車地點，就不需要太好的辦公室，組個小區房，員工有地方呆。
3營業執照什麼的找投資擔保公司辦一個，很簡單的。50萬的營業執照大概費用不超過5000元。
4廣告單頁由開發商提供，看房車費可以公攤。
5自身承擔費用：工資，電話費，辦公耗材費用的了，不會很大。
6簡單的布置好就可以聯系開發商，去洽談了，找准項目，前期建議做一些商業地產，傭金在6%左右，每個月買個3套左右，就能有很大的盈利了。傭金很高的，不要做，難度和風險比較大。不要做本地的，切忌！找周邊地級市的，然後在你本地賣，開發商要選口碑比較好的，傭金能及時拿到。
以上是最底限了
其餘的靠你自己領悟了，房地產沒有那麼難搞，很多地產大亨都是從小團隊做起來的，只要實際行動到位，基本都能賺錢。沒有什麼專業性可講，這一行不能紙上談兵，你做了就懂了。
⑸ 房地產中介是怎樣運作的！
可以買本相關的介紹書籍啊，房地產中介運作你是要了解公司運作還是業務迴流程，范圍不同回答答也不同，公司運作基本上就是地鋪式店鋪（網路+實體），快進快出，靈活度高，業務運作包括二手房買賣、租賃、證件辦理等等。
⑹ 請問房地產是怎樣經營運作的
如何提升房地產企業競爭力
針對房地產市場的宏觀調控政策必將改變房地產企業的競爭格局，進一步加快市場的「洗牌」速度。在房地產市場宏觀調控前，整個行業經歷了一個黃金期，幾乎每一個開發商(無論品牌實力、規模大小)都賺了大錢，開發商之間也幾乎不存在什麼競爭。即使有競爭的話，也僅僅是個別樓盤或開發商之間的競爭，而不存在你死我活的「零和博弈」。
在新的市場政策下，房地產企業之間的競爭將由「村民間的攀比性競爭」變為「運動員間的公平競爭」。如何在競爭中勝出？「提升競爭力」無疑是唯一的答案！
房地產市場競爭格局的變化
一、房地產市場競爭的四個階段
第一階段：成本競爭階段
在這一階段，房地產企業之間的競爭以成本競爭為主要特徵--誰的項目成本(當然包括土地成本)低，誰就具有競爭優勢。成本競爭也可以說是關系競爭。2003年國土資源部的「121號文件」宣告了這一階段的基本終結。
第二階段：性價比競爭階段
性價比用於產品宣傳最早在IT領域，傳染到房地產是近一兩年的事兒。隨著房地產市場的發展，2003年以來，部分在「均好性」上做的比較好的開發商紛紛喊出「性價比更優」(廣告語)和「性價比最優」(口頭語)，而且大都取得了良好的銷售業績。於是，更多的開發商群起效之，昭示著房地產市場進入了性價比競爭階段。
第三階段：模式競爭階段
房地產企業發展模式包括產品模式和管理模式。
產品模式就是基於預測和研發的、適合市場需求和自身能力的、可復制開發的、獨特的、相對固化的項目類型。如萬達商業廣場、奧林匹克花園、萬科城市花園等。確立產品模式是企業進行多項目連鎖開發的前提，是實現資本、規模快速擴張的基礎。
所謂管理模式就是適應新的投資模式和企業產品模式的、適應企業自身實際的全面管理體系。適宜的管理模式是項目開發和企業持續健康發展的最基本保障。
當前，處於「第一梯隊」的開發商都基本確立了自己的產品模式，並在積極探索管理模式。可以預見，隨著房地產市場的宏觀調控，房地產企業的競爭格局將發生巨大的變化，「模式競爭」將是未來幾年內房地產市場競爭的主要特點。
第四階段：品牌競爭階段
當市場競爭到一定階段，隨著大量的中小企業被淘汰出局，房地產市場份額的集中度會越來越高。屆時，房地產市場進入品牌競爭階段。香港房地產市場(由六大開發商壟斷)就是佐證。
當然，因為各地發展的不均衡，以上四種階段在一定時期內會同時呈現，但趨勢是必然的。
二、房地產市場的競爭格局
房地產市場的宏觀調控政策無疑會加快市場的「洗牌」進程。在新的市場政策下，房地產市場的競爭格局將呈現以下幾個特徵：
1、部分中小企業被淘汰出局，房地產開發企業數量會減少。1996年房地產開發企業的數量比調控前減少了40%，參見下表。本次從各個方面對房地產市場所採取的調控政策，特別是土地和房貸政策，可能將部分企業，特別是中小企業淘汰出局。從調控政策的力度、深度來看，被淘汰出局的企業的比例可能不低於三分之一。
2、市場集中度越來越高。隨著部分中小企業被淘汰出局，加上消費者越來越傾向購買品牌開發商的物業，房地產市場小、散、亂的局面將逐步改變，品牌企業的市場份額將逐步提高。
3、行業利潤率逐步下降。隨著市場集中度的提高，品牌企業將更多的追求企業的整體效益和可持續發展，追求企業的市場份額和行業地位，而不是像從事單項目開發的小企業一樣過多地追求某個項目的利潤率。宏觀調控政策的後續效應和房地產市場競爭的激烈，使得行業的利潤率下降。但是，房地產業的高投入、高風險性仍使得行業利潤率高於社會平均利潤率。
總之，房地產市場政策的變化將改變市場的競爭格局。企業要在市場競爭中勝出，必須提高競爭力。
一、房地產企業應注重綜合競爭力
房地產的產品屬性決定了房地產企業不像其它行業企業一樣有「專利壁壘」，房地產企業不會有具有明顯對比優勢的核心競爭力，因此應更多地關注並提升企業的綜合競爭力。
二、房地產企業綜合競爭力的構成
房地產企業的綜合競爭力包括品牌形象力、制度有效力、戰略執行力、研發創新力、資源整合力等。
1、品牌形象力
品牌形象力是房地產企業最基本的競爭力，包括企業品牌力和產品品牌力。
企業品牌力主要包括認知度、美譽度和忠誠度。隨著消費者置業經驗的不斷豐富和提高，消費者越來越傾向購買品牌企業開發的物業。同時，隨著市場集中度的不斷提高，大中型房地產企業的競爭將越來越激烈。因此，房地產企業必須塑造鮮明的企業品牌，提升企業的品牌形象力。
產品品牌力是指產品模式的競爭力，包括產品模式的市場預測力和市場競爭力，體現在價格上，就是產品品牌的附加值。研究並確立企業的產品模式是提升產品品牌力的基礎。
2、制度有效力
房地產企業的管理制度包括三個層面：最高層面是指企業的基本管理制度，包括公司體制及公司治理結構、管理機制、薪酬制度、基本會計制度等；第二層面是企業的工作流程管理制度、規章等，包括行政事務、法律事務、財務、人力資源、采購、工程管理、銷售、客戶關系等方面的管理規章，可以形成文件的有100-150項；第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項目部(項目公司)內部使用的、沒有縱向和橫向工作介面關系的工作規程。
一個企業的成功往往是制度的成功。如民營企業比傳統的國有企業更具競爭力，二元結構、三元結構的股份制民營企業比一元結構的民營企業更具競爭力，具有完善的法人治理結構的股份制企業比「換湯不換葯」的「股份制」企業更具競爭力，職能設計合理、職責清晰、工作介面關系明確的組織機構設計比經常推諉、扯皮、內耗的企業更具競爭力，有健全的管理制度且制度適宜的企業比雖然建立了一堆制度(如管理制度匯編、ISO9000質量管理體系文件)、但制度不適宜、執行不力的企業更具競爭力。
房地產企業要提升競爭力，必須建立一套全面、適宜的管理制度，並確保各項制度的有效施行。
3、戰略執行力
與計劃的作用一樣(制定計劃的原因是因為有「變化」，制定計劃的目的是應對變化)，制定企業發展規劃的目的也是為了應對企業各種權變因素的變化。在企業發展環境發生重大變化的時候(如市場政策的變化)，越應該加強對企業發展戰略的研究，調整或重新制定切實可行的企業發展戰略規劃。
企業發展戰略研究包括：(1)發展環境研究，(2)企業特點、優勢、劣勢研究，(3)競爭對手研究，(4)發展資源研究，(5)戰略選擇，(6)戰略規劃。
發展戰略確定後，企業應通過溝通、宣介等方式使企業員工知曉，以提高員工的認同度，進而提高企業的凝聚力和戰略執行力。
4、研發創新力
研發創新力是指企業在制度、產品、市場、營銷等各個方面的研發能力和創新能力。例如在產品方面，企業通過系統地研究房地產的產品形態，研究消費者的消費心理和購買行為，研究建築的外觀設計(色彩、造型等)、戶型設計等，設計出滿足消費者需求的產品，就能夠提高項目的銷售力。如果在設計方面有大量、獨有的創新的話，就更具比較優勢。
5、資源整合力
資源整合力是指企業利用和整合內外部資源的能力。
房地產企業的內部資源包括人力資源、土地資源和資金資源；外部資源即企業的公共關系資源，包括政府關系資源、媒體資源、融資資源、投資者(包括股東)資源、供方資源和客戶資源等六個方面。其中供方資源是指為企業提供產品或服務的組織或個人資源，如設計單位、施工單位、監理單位、材料設備供應單位、銷售代理公司、物業管理公司等。房地產開發企業的供方有二十類左右。
房地產企業的「投資管理型」和「外包型」的特性決定了企業整合資源的重要性。要提升競爭力，房地產企業除了充分利用、發掘內部資源外，還要構築全面、均衡、穩定的公共關系資源鏈--在每一個環節都要有1-3家相對固定的長期合作夥伴，從而降低選擇的風險和時間成本、使用成本，縮短項目的開發周期，提高效率和效益。
三、綜合競爭力的數學模型
房地產企業的綜合競爭力用數學模型表示如下：
F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn
其中，k是指各競爭力(分力)在企業各階段的權重，f是各競爭力(分力)的相對值。運用這一模型可以測算出企業的相對綜合競爭力及比較優勢。
提升競爭力的具體措施
在當前的市場態勢下，因為消費預期的影響，交易量的階段性減少是必然的。在這段時間內，房地產開發企業可以做相應的階段性工作調整，如重新研究、制定年度計劃和目標，建立、健全管理制度等。建議採取的具體措施有：
一、研究制定企業發展戰略規劃
房地產市場環境的變化要求企業必須重新制定或調整原來的企業發展戰略規劃。在新的市場政策下，房地產企業一定要由原來的機會導向、關系導向和銀行導向轉變為政策導向、市場導向和戰略導向。
二、調整組織機構設計
房地產市場政策的變化已經導致房地產投資開發模式的變化，投資開發模式的變化意味著企業必須對各職位、部門、項目部等重新進行職能設計(因為開發流程的變化導致工作流程發生了變化)、重新進行職責分工，重新界定工作介面關系。利用市場調整期對組織機構進行適宜的調整極為必要，也是較容易做好的。
三、建立、健全管理制度
房地產企業建立體系化的管理制度的一般程序是：
(1)對現行的「管理制度匯編」及散亂的「管理辦法」等進行梳理，並逐一地評審各項規章制度的適宜性和有效性，分析執行不力的原因。
(2)分類列出缺失的和需要改進的制度，如分為行政管理類、法律事務類、人力資源類、財務管理類、招標采購類、工程管理類、營銷策劃類、客戶服務類等。
(3)決定是企業自行編制還是委託專業的管理咨詢機構。一般來說，企業自行編制的制度局限性較大，表現在幾個方面：A、在起草制度時「心態」不正常，或者過於嚴厲(總經理親自起草時往往如此)，或者過於簡單、應付(指定某人起草時，為了「及時」完成或擔心「得罪人」)。B、起草制度的主體不合適。許多企業的制度由制度的主控部門或主控人來起草，如車輛管理制度由車輛管理員起草、報銷管理制度由出納起草，起草人在起草制度的過程中往往不顧及其它部門或人員的執行而過多地考慮到自己如何管理、如何迴避責任，從而導致執行效果差。C、頒布制度前不經過全面、認真的評審，往往是在未取得高度認同的情況下而強制頒布、實行。D、制度的預防性差。制度的目的不僅是「糾正」，更是為了「預防」(預防將來發生的可能做出損失的情形)。專業的管理咨詢機構，特別是有著豐富的行業企業咨詢經驗的機構能夠規避以上問題，在廣度、高度、深度、精度上可以比企業做得更好，也可以減少不必要的損失和內部沖突。
(4)成立工作小組。無論是企業自行編制還是委託專業的管理咨詢機構，企業都應成立一個臨時的工作小組，以確保工作質量。
四、加強學習培訓工作
有些企業提出了「建立學習型組織」的理念，但往往僅是停留在口頭上，而缺少具體的行動。建議業界企業利用這段時間，制定各級人員的培訓計劃並切實執行。培訓不僅可以增強企業的凝聚力，提高員工的業務能力，還可以為今後的工作做好智力儲備。
針對房地產市場所採取的宏觀調控政策是及時的，必要的，相信也是有效的。房地產企業應順應市場政策的變化，變心動為行動，變沖動為行動，採取切實可行的具體措施，為本企業的持續健康發展打下堅實的基礎。
⑺ 房地產中介公司怎麼運作
如何注冊房地產經紀公司房地產經紀公司注冊流程
注冊房地產經紀公司注意事項：注冊經紀事務所必須提供1本經紀人證書，注冊有限公司必須要提供5個經紀人證書，並且所有的經紀人不可以掛靠其他的公司，如果有掛靠，須向當地的相關部門去辦理取消掛靠。
一、注冊房地產經紀公司所需材料
股東的身份證原件和復印件
注冊資本金額和各股東的出資比例
公司名稱字型大小若干
公司經營范圍
5個經紀人證書原件和復印件
和所有經紀人簽訂的合同原件
二、注冊房地產經紀公司所需注冊資本金詳解
1.一人有限公司最低注冊資本10萬元人民幣，注冊資本需一次性出資到位。
2.二人或以上投資注冊的有限公司最低注冊資本3萬元人民幣，如注冊資本金超過3萬元以上則注冊資本可以分批到位，首批不低於20%（不低
於3萬元），其餘的在2年內到位。
三、注冊房地產經紀公司流程
1. 查名 5個工作日
2. 驗資 3個工作日
3. 辦理工商營業執照 7個工作日
4. 辦理組織機構代碼證 2個工作日
5. 辦理稅務登記證 10個工作日
四、注冊房地產經紀公司所得證照清單
1. 營業執照正、副本
2. 組織機構代碼證正、副本、IC卡
3. 稅務登記證正、副本
4. 公章、財務章、法人章、合夥人章
五、注冊房地產公司經營范圍參考：房地產經紀，商務咨詢。
⑻ 房地產中介的運作方式一般是怎樣的
中介、就是一個媒婆、盡自己最大的努力促成交易、收取傭金、
至於運作、
首先版是權中介接受信息、
其次就是發布信息、
再次就是客戶上門、需要看房、
再次就是看了滿意了、敲定下來、
簽署合同、付款、中介收取中介費。
中介義務完成！