1. 房地產開發企業拆遷補償支出什麼時候交契稅
目前房地產開發業務中拆遷補償主要有三種方式：即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。那麼，房地產企業如何就補償進行繳稅呢？本文整理了相關內容，為您提供一定的參考。
(1)產權調換：
拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續保持其對房屋的所有權。這是一種實物補償形式。
(2)作價補償：
拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。
(3)產權調換和作價補償相結合：
以上不同的補償方式下，開發企業將涉及不同的稅務處理及稅收成本。
一、產權調換方式下的涉稅處理
此方式下開發企業用於補償的開發產品將涉及營業稅、企業所得稅問題。
(一)營業稅
對於房地產開發企業拆遷補償實行產權調換方式，即「拆一還一」的行為，從實質上看，屬於房地產公司以自己的開發產品抵償債務的行為，按照稅法規定，應申報繳納營業稅。按照《國家稅務總局關於外商投資企業從事城市住宅小區建設徵收營業稅問題的批復》(國稅函發[1995]549號)的規定：「對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅;對償還面積與拆遷建築面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。」
該文件雖然文件針對的是外資企業，但由於內外資企業在營業稅政策上適用的一致性，此政策同樣適用內資企業。貴公司主管地稅機關應是比照此文件對貴公司「拆一還一」行為以成本價確定的營業稅計稅依據。
(二)土地增值稅
國稅發[2006]187號文件規定：房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
1、按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;
2、由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
由於從產權調轉補償的性質上看，屬於以開發產品換取其他單位和個人的非貨幣性資產性質，因此開發企業應按照上述規定進行土地增值稅視同銷售處理。
(三)企業所得稅
產權調換方式，企業所得稅稅務處理上一般情況下做非貨幣性交易，即「以物易物」處理(拆遷補償為房地產企業「存貨/開發成本」的組成部分，可視為以開發產品換入存貨)，非貨幣性交易的企業所得稅處理按照下述政策執行：
國稅發[2006]31號文件規定：開發企業將開發產品轉作固定資產或用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：
(一)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;?
(二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;?
(三)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
產權調換方式同時涉及換入資產的計稅成本確認問題，目前並無專門政策文件進行規范。但可以參考國稅發[2006]31號文件中關於以土地換取開發產品的規定：
國稅發[2006]31號文件規定：
企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
1、企業、單位應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，並按應從該項目取得的開發產品(包括首次取得的和以後應取得的)的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。?
2、接受土地使用權的開發方應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品(包括首次分出的和以後應分出的)和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，並將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。
結合以上規定，房地產企業應在交付開發產品時，分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品和購入存貨兩項經濟業務進行所得稅處理，並將購入存貨的價值計入該項目的成本，該存貨的計稅成本即所換出的開發產品的市場公允價值。
二、作價補償方式下的涉稅處理
在這種方式下，按照政府規定標准支付的拆遷補償費，可計入土地增值稅扣除項目金額，並計入企業所得稅計稅成本扣除。
另一種情況：在簽署拆遷協議時，雙方確認了拆遷補償的金額;但以補償商品房的形式履行協議。
這種情況，從稅務上應認定為債務重組，按照如下規定進行處理：
《國家稅務總局令第六號》第四條規定：債務人(企業)以非現金資產清償債務，除企業改組或者清算另有規定外，應當分解為按公允價值轉讓非現金資產，再以與非現金資產公允價值相當的金額償還債務兩項經濟業務進行所得稅處理，債務人(企業)應當確認有關資產的轉讓所得(或損失);債權人(企業)取得的非現金資產，應當按照該有關資產的公允價值(包括與轉讓資產有關的稅費)確定其計稅成本，據以計算可以在企業所得稅稅前扣除的固定資產折舊費用、無形資產攤銷費用或者結轉商品銷售成本等。
上述規定中公允價值的確定建議借鑒國稅發[2006]31號文件的方法和順序。
國稅發[2006]31號文件規定：開發企業將開發產品轉作固定資產或用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：
(一)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;
(二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;
(三)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
對於拆遷問題，您還可以了解更多相關知識。網路搜索中國企業拆遷專家律師網，或者直接點擊www.qycq.cn，用法律的武器來合理的維護自己的合法權益。
2. 房地產開發什麼項目要交契稅
契稅是土地、房屋權屬轉移時向其承受者徵收的一種稅收在中國境內取得土地、房屋內權屬的企業和個容人，應當依法繳納契稅。上述取得土地、房屋權屬包括下列方式：國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換。以下列方式轉移土地房屋權屬的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與徵收契稅：以土地、房屋權屬作價投資、入股，以土地、房屋權屬抵償債務，以獲獎的方式承受土地、房屋權屬，以預購方式或者預付集資建房款的方式承受土地、房屋權屬。契稅實行3%-5%的幅度比例稅率
房地產開發公司繳納契稅是根據購地的金額以及為取得土地支付的所有費用的金額（包括動遷等），繳納配套費的金額，繳納契稅的。
3. 購買土地使用權契稅應該在什麼時候繳納
一、關於對國有土地使用權出讓徵收契稅的計稅依據問題、契稅條例第四條第一款規定，國有土地使用權出讓，為成交價格。實施細則第九條稱：成交價格是指土地、房屋權屬移合同確定的價格。因此，土地出讓繳納契稅的依據應為市政府收取的土地出讓金與受讓人取得土地的交易價款的總和。納稅人即土地受讓人應納契稅＝（土地出讓金總額＋土地交易價款總額）×4％。若土地交易價低於成都市的基準地價，則按基準地價計稅。
二、關於劃撥土地轉讓如何徵收契稅問題，按照實施細則第十一條規定，以劃撥方式取得土地使用權的，經批准轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補交契稅，其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費或者土地收益，若是由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家規定繳納出讓金，契稅的納稅義務人仍然是出讓方。承受方是否代出讓方履行納稅義務、補交土地使用權出讓契稅，由雙方協商自定。
三、關於以劃撥土地使用權出資聯合建房契稅徵收問題。以劃撥土地使用權出資聯合建房應視作以土地權屬作價投資入股，是土地使用權轉讓的一種形式，應照章徵收補辦國有土地使用權出讓的契稅和土地使用權轉讓的契稅。應征契稅稅額＝（土地作價額＋土地出讓金）×4％。
四、關於出讓土地使用權再轉讓如何徵收契稅問題。為避免重復征稅，以出讓方式取得的土地使用權在轉讓房地產時，由於土地使用權證變更在先，則在土地使用權證變更時徵收土地使用權轉讓的契稅、計稅依據為轉讓土地使用權的成交價。存量房屋產權轉移或變更時，由於房屋所有權證變更在先，由房管部門徵收契稅，國土部門在收取土地收益或補辦出讓手續作土地使用權變更時，不再徵收契稅。
五、關於92年以前的劃撥土地補辦出讓手續，免徵契稅問題。對92年10月28日以前的劃撥土地建房，現補辦出讓手續，應照章繳納契稅，計稅依。據為補交的土地使用權出讓金。
4. 房地產交易中心什麼時間可以交契稅
一、徵收管理：
1、納稅義務發生時間：契稅的納稅義務發生時間是納稅人簽訂土版地、房屋權屬轉移權合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。
2、納稅期限：納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅徵收機關辦理納稅申報，並在契稅徵收機關核定的期限內繳納稅款。
3、納稅地點：契稅在土地、房屋所在地的徵收機關繳納。
二、定義：
契稅，是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。
三、納稅義務人：
契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。
1、境內是指中華人民共和國實際稅收行政管轄范圍內。土地、房屋權屬是指土地使用權和房屋所有權；
2、單位是指企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織；
3、個人是指個體經營者及其他個人，包括中國公民和外籍人員
5. 購買房屋契稅交到哪裡什麼時候交
一、徵收管理：
1、納稅義務發生時間：契稅的納稅義務發生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。
2、納稅期限：納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅徵收機關辦理納稅申報，並在契稅徵收機關核定的期限內繳納稅款。
3、納稅地點：契稅在土地、房屋所在地的徵收機關繳納。
4、徵收管理：納稅人辦理納稅事宜後，徵收機關應向納稅人開具契稅完稅憑證。納稅人持契稅完稅憑證和其他規定的文件材料，依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。土地管理部門和房產管理部門應向契稅徵收機關提供有關資料，並協助契稅徵收機關依法徵收契稅。
二、定義：
契稅，是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。
三、納稅義務人：
契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。
1、境內是指中華人民共和國實際稅收行政管轄范圍內。土地、房屋權屬是指土地使用權和房屋所有權；
2、單位是指企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織；
3、個人是指個體經營者及其他個人，包括中國公民和外籍人員。
6. 房地產企業開發商用土地契稅如何繳納
房地產開發商建築用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。除此之外還需要繳納：
（1）營業稅。自建建築物出售，按建築業3％稅率計繳營業稅，出售建築物，按銷售不動產的5％稅率計繳營業稅。
（2）城市維護建設稅和教育費附加。在繳納營業稅的同時，應以實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，按適用稅率繳納城市建設維護稅和3％的教育費附加。城市建設維護稅為比例稅，按納稅人所在地區的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區或者鎮的，稅率為1％。
（3）城鎮土地使用稅。房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據，按照規定的適用稅 額計繳。年應納稅額＝計稅土地面積（平方米）×適用稅額土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。根據《國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）文件的規定,房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起 計征城鎮土地使用稅。
（4）房產稅。以擁有的房產的計稅余值為計稅依據，按1.2％稅率計繳房產稅。應納稅額＝房產余值×（1－10％～30％）×1.2％房產稅按年計征
7. 房產開發商開具發票後業主什麼時間交契稅
根據規來定，以現行契稅自政策，個人購買住房實行差別化稅率。當個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米以下的，契稅按照1%執行;戶型面積在90平方米到144平方米的，稅率減半徵收，即實際稅率為2%;所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%徵收。購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業投資性房產，均按照4%的稅率征稅。
8. 土地契稅一般什麼時候交，土地契稅一般什麼時候交知識
1、對個人購買90平方米及以下，且屬於家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成專年子女，下同）唯一住房屬的普通住宅，減按1%稅率徵收契稅。對個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬於家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率徵收契稅；對個人購買不屬於家庭唯一住房的，無論屬於普通住宅還是非普通住宅。
2、土地使用權是無形資產的內容。如果是房地產企業直接計入開發成本，如果是一般企業，計入無形資產。關於契稅的賬務處理，可以計入和出讓金一起計入成本。但這樣處理：一是：和合同不一致，二是對企業不利。 一般的做法可以直接計入費用，處理在當期損益。