房地產新舊項目如何界定

『壹』 到底如何界定建築工程新老項目

如果未取得施工許可證，但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前，則該項目屬於老項目。否則，該項目就屬於新項目。

『貳』 房地產對新項目測算應該怎麼進行

房地產項目測算是一個很復雜的事情，不是單純的一個問題，要根據企業性質、版項目所處地理環境、管理權人員綜合能力等來進行，一般就是成本和收益關系，但過程中成本項就包含了土地、施工、管理費用等相關項目，收益與定價、銷售速度、稅收籌劃等很多方面有關系，是很專業的東西。若要真正的得到一個較好的專業測算，可能需要真正的貨幣報酬，一般人是不會輕易告訴你的，因為它涉及到商業秘密。

『叄』 如何區分新老房產證

新的房屋權屬證書由建設部設計監制，中國人民銀行北京印鈔廠獨家印製。新證共分三版種：即《房屋所有權證權》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。內頁印有統一規范的填寫項目。由於是統一監制、獨家印製，這就有效地保證了權證的規范、標准、統一，增強了權證的權威性。其次，權證印製質量上乘。封面為紅色（他項權證為藍色），印有金色國徽。材料為進口護照面料，內頁為粉紅色印鈔紙，採用了護照和鈔票印製工藝。第三，增加了防偽功能，如注冊號、團花、水印等。第四，規范了發證機關和用印。

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『肆』 營改增後房地產開發企業新項目可以選擇簡易徵收嗎

第一、施工單位簽訂合同內容為清包工，由甲方提供材料，乙方提供勞務，這種情況施工單位必須選用簡易計稅，開具3%的增值稅普通發票；

註：清包工是指施工方不採購建築工程所需的材料或只採購輔助材料，並收取人工費，管理費或其他費用的建築服務。

第二、施工單位在簽訂合同中，承包工程中部分材料，主材甲方提供，施工單位可採用簡易徵收，開具3%普通增值稅發票。舉個例子，在總承包承包合同如果，施工單位包工包料，那麼必須按照甲方要求開具專用增值稅發票；如果其中鋼材或者商砼材料由甲方提供，那麼總承包單位就可以選擇簡易計稅模式。

第三、建築工程中的老項目，可以選擇為簡易計稅。所謂老項目是指《建築工程施工許可證》是在2016年4月30日（含）之前辦理下來的，如果是建築工程施工許可證未註明日期，則按照工程合同日期計算。

需求特別說明的是，施工單位一旦選用簡易計稅模式36個月內不能變更。此處36個月不能變更，是指該項目不能變更，其他項目不受影響。另外36個月是指自開工日期36個月內不能變更，超過36個月無論項目完工不完工還是可以變更的。

選擇簡易徵收應注意事項

1、應攜帶稅務登記證明，建築勞務合同等資料，到稅務機關作簡易徵收的備案；

2、簡易徵收方式一經認定，36月內不準變更；

3、選擇簡易徵收的一般納稅人，其進項不能抵扣，只能開具徵收率3%的增值稅專用發票。

4、由於建築行業的特殊性，選擇簡易計稅要比一般計稅稅負低，繳稅少。

營改增後整體上為企業減輕稅負，但是對於施工單位來說，投標報價變更的更復雜了，需要全員懂財務，才能將營改增貫徹的更徹底！

『伍』 房地產開發企業自行開發項目，如何判斷是否屬於老項目，以開工、完工還是產權登記時間為准

以開工日期為准。根據《國家稅務總局關於發布的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規定，版一般納稅權人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。 房地產老項目，是指： （一）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目； （二）《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。

『陸』 房地產開發企業籌建期如何確定

籌建期是指從企業被批准籌建之日起至開始生產、經營（包括試生產、試營業）之日的期間。

國際會計准則對房地產企業籌建期間發生的期間費用並沒有規定是否計入資本，所以房地產企業籌建期間發生的期間費用，仍按照當期損益處理。也就是說列做當期管理費用。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

(6)房地產新舊項目如何界定擴展閱讀：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

第九條納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

第十條條例第七條所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下:

(一)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%

公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。

『柒』 已竣工驗收的房地產開發項目如何理解

【問題】
「已竣工驗收」的房地產開發項目，應當如何理解把握？
【解內答】
房地產開容發企業開發商品房等建設項目，凡符合下列條件之一的，應視為已經竣工驗收：
（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
（二）開發產品已開始投入使用。
（三）開發產品已取得了初始產權證明。

『捌』 如何界定房地產項目分期開發

1、規模的考慮
這是最本源的考慮。對於一棟2000平米的商務樓來說，很少有開發商說要分幾期開發，如果有也可能就是這棟樓原先是個死盤，被人再接手，然後命名為某某項目的二次開發，諧音為「二期開發」。當然這個規模的大小是相對於開發商的實力來說的。此處我們討論的分期開發主要針對的是一個市場中的大盤開發，一般規模在10萬平米以上。

2、資金的考慮
這是最貼心的考慮。在北京市場上一個規模30萬平米的中檔項目，其運作資金需要動輒10多個億，一個開發商很難有實力一下在兩三年內將如此數目的資金注入到一個項目上。現在開發上只有3個億的資金能夠注入到這個項目，怎麼辦？這就得運用市場上常說的「滾動開發」策略。說白了，就是開發商首先注入3個億的啟動資金，開發一部分地塊，然後等著部分地塊的錢收回來，我就繼續開發下一部分的地塊。

3、銷售的考慮
這是最實在的考慮。資金的考慮只能說明對於大項目要分期開發，但到底分為幾期呢，除了看開發商有多少錢，要考慮的就是我開發商資金投入多少時，通過銷售我就能從市場回籠資金了，重要的是回籠多少資金。據一個反方向的例子，如果說為了保證公司的發展和項目的正常開發，給銷售的任務就是一年半內銷售完項目並回籠資金18個億。假設現在市場上的銷售狀況是，一個項目持續銷售每年能達到6個億回款。如果一個公司的銷售能力也是如此。那麼要想完成任務，在可以將每期看成獨立的項目時，則此項目就至少要分為兩期。現在考慮到分期間的產品競爭問題，一個分期銷售到50%的時候，下一個分期才能夠推向市場，那麼這個項目就要分為3期。

4、產品的考慮
這是最淺顯的考慮。上面的考慮擔心同類產品之間的競爭。此處的產品考慮，主要針對的是不同產品問題。不錯如果一個小的項目不同產品可以放在銷售，起到一種搭配的作用，是有利於項目銷售的，但是對於一個大的項目來說，沒有種產品的規模很大，那麼就不可以放在一期進行同步銷售。這主要受市場的推廣影響，例如一個大的項目，既有寫字樓又有住宅，因為產品不同，客戶群不同，客戶的認知渠道也不同。為了主題明確，精力集中，多數的情況還是將不同的產品進行分期的。此方面的考慮如果項目不是很大，一般情況是將住宅類的公寓、普通住宅、或者類別墅歸為一期。商務類的辦公樓、商業、酒店歸為一期。酒店式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產品一類。
5、價格的考慮
這是最誘人的考慮。記得一個知名的業界老總說過，開發商對一個項目的開發其利潤是如何實現的，是通過價格的不斷提升來實現的。對於一個項目的初期測算來說，其利潤往往都是很低的，但最終為什麼會贏利那麼多。其奧妙就在於，一個大項目起初期推向市場時，價格往往是保本價，但隨著人氣的聚集，價格並也開始瘋長。現在很多開發商已經形成一種思維的定式，當一個項目下一期推向市場時其價格一般都要高於前一期的30%，甚至更高。現在市場的消費者也基本上接受了這一定式。所以為了更好的提價，分期也是一種好用的手段。當然如果你營銷技巧很高，能讓購房者在的持續銷售的情況下也能接受不斷的提升價格，那情況可就完全由你自己把握了。

6、規劃的考慮
這是最無奈的考慮。對於一個佔地10萬平米以上的地塊來說，一般都會在地塊中出現規劃路，按照規劃路對地塊的切分進行分期也是最常見的分期方法。也有的項目地塊中間會出現高壓走廊等，為了規避一些影響和規劃的方便，這也是分期的一個考慮和分期的界限。當然這只是從開發商規劃便捷角度考慮項目分期的。有些時候一些城市對房地產開發項目有很多規定，比如規模在多少平米以上就必須有相關配套，為了規避如此的限制和節省巨額的開發費用，開發商往往會採取分期來濃縮開發規模。當然此方面的操作就比較暗箱了，只有開發商自己根據實際情況去把握了。

7、風險的考慮
這是最保險的考慮。大盤開發起始於城市化、郊區化的大力發展。對於郊區化大盤由於交通配套、周邊環境等尚未成熟，項目的運作風險較大。所以對一些開發商來說，對外信誓旦旦地要做一次成功的城市運營，但保險考慮還是將項目進行分期規劃。有把握沒實力就先期做價值最低的地塊，通過低價格將地炒熟，然後或者與別人合作，或者賣地。如果是沒把握也沒有實力，那就先找一塊價值最大的地做，先期收回最大的利潤，然後見機行事，或賣地，或合作。這種方式也是一些開發商進行異地開發規避地方政府政策風險的好辦法。

8、成本的考慮
這是最容易忽略的考慮。上面講的都是因為一些原因和好處項目要進行分期，但是天下沒有免費的午餐。項目分期也一樣也是要付出成本的。就如一居室和三居室一樣，其單位成本一居室要大於三居室。說的是麻雀雖小五臟俱全，一居室一個廚房一個衛生間、但很少有三居室三個廚房三個衛生間的。分期也一樣，每一期你都要去政府相關部門進行相關手續的辦理，這還是次要的。更為頭痛的是，有些規定是，如果分期每一期都要進行相關的配套。這的確是一個不小的費用。

綜合考慮，項目的開發分期需要將上述不同的影響因素進行匯總和權衡。然後建立系統的財務分析。因為對於房地產開發來說，最終還是以利潤為成敗與否的衡量標准。利潤的多少完全看所獲得收入與付出成本間的差額。當然，現金流的考慮也越來越被開發商所重視。在財務分析時也是重要的方面。

『玖』 我公司項目是屬於新項目還是老項目執行稅收政策

根據《營改增試點有關事項的規定》對房地產新老項目界定依據施工許可證的時間。
或者《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。