房地產質保金怎麼收取

⑴ 政府采購的質保金怎麼收要什麼證明

質保金的收取辦法一般在招標文件中約定，法律法規沒有具體規定，其比例一般為標的預算金額的2%以內（《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》第36條規定1%以內，《招標投標法實施條例》第26條規定2%以內）。
《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》（2004年8月11日財政部令第18號）：
第三十六條 招標采購單位應當在招標文件中明確投標保證金的數額及交納辦法。招標采購單位規定的投標保證金數額，不得超過采購項目概算的百分之一。
投標人投標時，應當按招標文件要求交納投標保證金。投標保證金可以採用現金支票、銀行匯票、銀行保函等形式交納。投標人未按招標文件要求交納投標保證金的，招標采購單位應當拒絕接收投標人的投標文件。
聯合體投標的，可以由聯合體中的一方或者共同提交投標保證金，以一方名義提交投標保證金的，對聯合體各方均具有約束力。
第三十七條 招標采購單位應當在中標通知書發出後五個工作日內退還未中標供應商的投標保證金，在采購合同簽訂後五個工作日內退還中標供應商的投標保證金。招標采購單位逾期退還投標保證金的，除應當退還投標保證金本金外，還應當按商業銀行同期貸款利率上浮20%後的利率支付資金佔用費。

《招標投標法實施條例》
第二十六條招標人在招標文件中要求投標人提交投標保證金的，投標保證金不得超過招標項目估算價的2%。投標保證金有效期應當與投標有效期一致。
依法必須進行招標的項目的境內投標單位，以現金或者支票形式提交的投標保證金應當從其基本賬戶轉出。
招標人不得挪用投標保證金。
第三十一條招標人終止招標的，應當及時發布公告，或者以書面形式通知被邀請的或者已經獲取資格預審文件、招標文件的潛在投標人。已經發售資格預審文件、招標文件或者已經收取投標保證金的，招標人應當及時退還所收取的資格預審文件、招標文件的費用，以及所收取的投標保證金及銀行同期存款利息。

⑵ 質保金比例什麼意思

1. 質保金比例：一般為源5%。

2. 項目工程質保金按項目工程價款結算總額乘以合同約定的比例（一般為5%）由建設單位（業主）從施工企業工程計量撥款中直接扣留，且一般不計算利息。施工企業應在項目工程竣（交）工驗收合格後的缺陷責任期（一般為十二個月）內，認真履行合同約定的責任，缺陷責任期滿後，及時向建設單位（業主）申請返還工程質保金。建設單位（業主）應及時向施工企業退還工程質保金（若缺陷責任期內出現缺陷，則扣除相應的缺陷維修費用）。
   

3. 質保金在建設工程承包合同中約定的「質保金」，有兩種不同的含義：其一是指質量保修金，其二是指質量保證金。質量保修金，是由合同雙方約定從應付合同價款中預留的，當標的物出現質量問題，需要進行修理時，用於支付修理費用的資金。質量保證金，是施工單位根據建設單位的要求，在建設工程承包合同簽訂之前，預先交付給建設單位，用以保證施工質量的資金。

⑶ 房地產企業未支付的質量保證金如何扣除麻煩告訴我

實務中，房地產開發企業在項目完工時，不管是否最終辦理結算，均會扣留建築施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金。由於建築施工企業未能取得這部分工程款，一般也不會開具這部分工程款的票據。在會計核算時，必須遵循權責發生制的原則計提應付未付的質量保證金，借記「開發成本」科目，貸記「應付賬款」科目。那麼，開發企業提取的質量保證金能否在稅前扣除呢？
國家稅務總局《
關於印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知
》（國稅發[2009]31號）第三十二條針對有關預提（應付）費用在企業所得稅稅前扣除的問題作出了相應規定，其中兩項內容是：
第一，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
第二，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
由此可見，開發企業對尚未支付的質量保證金在進行企業所得稅方面的納稅籌劃時，首先要保證提取質量保證金的及時性和合理性。所謂及時性，是指開發企業應將質量保證金歸集到所屬年度的開發成本中；所謂合理性，是指開發企業提取的質量保證金的金額，應有對應的經濟事實、項目資料作為支撐，例如施工合同、工程預算及進度資料等。其次，開發企業在年度企業所得稅匯算清繳時，應注意主管稅務機關對上述預提（應付）款項備案方面的管理要求。最後，開發企業應對預提（應付）款項（包括應付未付的質量保證金）與提取當年稅前扣除金額、已稅前扣除金額及最終開票結算價款不一致的金額作正確的納稅調整，並建立系統的納稅調整台賬。
在土地增值稅方面，國家稅務總局《
關於土地增值稅清算有關問題的通知
》（國稅函[2010]220號）規定，房地產開發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。該項規定的意思是，未開具發票的，扣留的質保金所對應的開發成本在土地增值稅清算時不得計算扣除。如果房地產開發企業在土地增值稅清算時，因未能取得票據而不得計算扣除這部分開發成本，在土地增值稅分項目或分期清算、房地產開發項目滾動開發的情況下，開發企業在某項目或某期開發產品土地增值稅清算後償付質保金並取得的票據如何處理呢？是計入下一期的開發成本還是「過期作廢」？如果計入下一期開發項目的開發成本，可能影響各期開發成本的真實性，同時為人為調節各期的土地增值額和土地增值率留下了空間，與土地增值稅分項、分期清算的目標相違背。如果「過期作廢」，則對房地產開發企業有失公平。
針對上述問題，建議開發企業結合開發項目特點進行合理籌劃。由於同一地塊分期、滾動開發的特點，決定了開發成本結算也會分期、滾動發生，只要前後幾期項目中的某一分部工程（如土建、安裝、裝飾等）是由同一施工企業完成的，那麼，開發企業可以將應扣留的已完工的前期工程項目質保金在後一期應結算的工程進度款中扣留，同時與施工企業簽訂補充合同明確約定，一旦已完工項目存在質量問題，在後一期項目進度款中扣留的質保金將不予支付，進而要求對方將前期已完工工程按結算價款全額開票。至於最後一期開發項目，開發企業在進行施工質量管理和工程價款結算時，應在充分考慮稅法的要求，盡可能在土地增值稅清算期內取得與全部開發成本相應的合法憑證。

⑷ 建築工程質保金比例為多少

1、建設工程質量保證金是否屬於建設工程價款優先受償權范圍
一、關於建設工程優先受償權的法律規定及司法解釋
（一）《合同法》
第二百八十六條，「發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。」
（二）《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》
第十七條：「與發包人訂立建設工程施工合同的承包人，根據合同法第二百八十六條規定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。」
第二十一條：「承包人建設工程價款優先受償的范圍依照國務院有關行政主管部門關於建設工程價款范圍的規定確定。
承包人就逾期支付建設工程價款的利息、違約金、損害賠償金等主張優先受償的，人民法院不予支持。」
（三）《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復法釋》[2002]16號
1、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。
2、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。
通過上述法律及司法解釋的相關規定，我們可以理解建設工程價款優先受償權，是針對工程價款的優先權，其在優先順序上高於抵押權和其他債權，但不能對抗已經交付購買商品房的全部或者大部分款項後的購房者（本文主要探討工程質保金的優先權問題，在此不做展開）。由此，想要探討工程質保金是否屬於建設工程價款優先受償權的范圍，就要明確其是否屬於建設工程價款。
二、關於工程質保金是否屬於工程價款范疇的兩種觀點
（一）觀點一：工程質保金不屬於工程價款
此觀點主張，從工程質保金的支付方式上來看，工程質量保證金應由承包人用工程款之外以自有資金另行支付，但承包人與發包人在合同中約定預留一部分工程價款作為質量保證金，實際上是以該部分工程款由發包人預先支付並轉為承包人的工程質量保證金，並不涉及到建築工人的利益，該種性質的轉變，使得該筆款項本身更具備擔保的屬性，不再具備工程款的屬性。
筆者僅檢索到四川省高院有相應文件載明此觀點，摘錄部分觀點如下，《四川省高級人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答》川高法民一（2015）3號第三十八條規定，建設工程經驗收合格，工程的直接成本、間接成本、利潤和稅金屬於優先受償范圍。
承包人、實際施工人支付的履約保證金、工程質量保證金、發包人應當支付的違約金等不屬於優先受償范圍。
承包人、實際施工人請求確認對建設工程佔用范圍內的土地使用權享有優先受償權的，不予支持。
筆者結合四川高院的觀點，檢索「建設工程質量保證金」「優先受償權」等關鍵詞，僅檢索到（2019）贛民終23號案件，該案終審未認定工程質保金屬於優先受償權范圍。
（二）觀點二：工程質保金屬於工程價款
最高院民一庭觀點認為，工程質保金是為法律明確規定，目的是為確保工程保修所需資金的及時到位，是約束施工單位履行保修義務的一項保證措施，在保修期屆滿後，施工單位依約旅行保修、維修的義務的，建設單位將暫扣的工程質保金全部退還給施工單位。因工程質保金來源於工程款，故屬於工程價款的范疇，理應屬於工程價款優先受償的范圍。
筆者檢索到（2019）最高法民終519號、（2018）最高法民終482號、（2019）最高法民終277號案件中，最高院認可一審法院在認定工程價款優先受償權將工程質保金涵蓋去的觀點。
三、分析探討
確定工程質保金是否屬於工程價款的范疇，首先要理解工程質保金的定義以及設置工程質保金的作用。
《住房和城鄉建設部、財政部關於印發建設工程質量保證金管理辦法的通知》（建質[2017]138號）中對於工程質保金的定義及作用作出比較詳盡的解釋，該辦法第二條規定，本辦法所稱建設工程質量保證金（以下簡稱保證金）是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。
建設部關於印發《建設工程施工發包與承包價格管理暫行規定》的通知第五條之規定，工程價格由成本（直接成本、間接成本）、利潤（酬金）和稅金構成。工程價格包括：合同價款、追加合同價款和其他款項。合同價款系指按合同條款約定的完成全部工程內容的價款。追加合同價款系指在施工過程因設計變更、索賠等增加的合同價款以及按合同條款約定的計算方法計算的材料價差。其他款項系指在合同價款之外甲方應支付的款項。
筆者認為，上述規定中，建質[2017]138號通知中明確說明，工程質保金系從應付工程款部分預留，此點可以說明工程質保金是屬於工程款的范疇。另外，建設部關於印發《建設工程施工發包與承包價格管理暫行規定》的通知的規定，可以說明工程質保金在符合條件的情況下是發包人應當支付的款項。結合最高院觀點及上述規定可以明確，工程質保金應當屬於建設工程價款優先受償的范圍。
在實踐中，發包人與承包人之間關於工程質保金是否屬於工程價款優先受償的范圍，要注意區分工程質保金的支付方式，如果是通過第三方託管工程質保金的方式，某種程度上是將工程質保金分離出工程價款整體的行為，在沒有明確的法律規定的情況下，無疑給承包人主張工程質保金的優先權帶來極大的不確定性。（可參考(2018)最高法民終207號民事判決書）
2、工程質保金的優先權行使期限問題
一、關於建設工程優先受償權期限及工程質保金返還期限的規定
（一）《最高人民法院關於審理建設施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（二）》
第八條 「有下列情形之一，承包人請求發包人返還工程質量保證金的，人民法院應予支持：（一）當事人約定的工程質量保證金返還期限屆滿。（二）當事人未約定工程質量保證金返還期限的，自建設工程通過竣工驗收之日起滿二年。（三）因發包人原因建設工程未按約定期限進行竣工驗收的，自承包人提交工程竣工驗收報告九十日後起當事人約定的工程質量保證金返還期限屆滿；當事人未約定工程質量保證金返還期限的，自承包人提交工程竣工驗收報告九十日後起滿二年。發包人返還工程質量保證金後，不影響承包人根據合同約定或者法律規定履行工程保修義務。」
第二十二條，「承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。」
上述司法解釋對於建設工程價款優先受償的權利期限以及工程質保金的返還期限均作出了規定，但根據司法解釋的理解，可以看出對於工程質保金的返還期限是有約從約，無約定按照自竣工驗收後兩年。
二、分析探究
結合上文中探討的工程質保金屬於建設工程價款優先受償權范圍,在實際操作中，會出現一種奇怪的現象。發包人返還工程質保金的時間一般在工程竣工後2年,按照建設工程價款優先受償的期限，自發包人應當給付建設工程價款之日起，計算六個月（該六個月的期限系法定期限，不被中止與中斷），那麼工程質保金優先受償的權利期限必然已過六個月之久，權利也隨之滅失，除非發包人與承包人關於工程質保期的約定與建設工程價款優先受償的期限相互吻合，但此種情形實踐中幾乎不存在。在上述情形下,就工程質保金是否還應享有工程價款的優先受償權？
筆者認為，首先，如何理解和認定發包人應當支付工程款之日，對於工程質保金期限屆滿後的返還是否已過優先受償權的法定期限，顯得尤為重要。審判實務中對於發包人應當支付工程款之日優先採取發包人與承包人之間的合同約定，無約定才從法定及相關認定標准。因工程質保金本身是工程款預留部分，所以發包人期滿返還工程質保金的行為，也應當視為支付工程款的行為。有觀點認為發包人應當支付工程款應當理解為除質保金部分以外的工程款支付日期。但從《合同法》立法目的，及最高院通過司法解釋賦予建設工程價款優先權的精神上來看，工程質保金雖只佔到整個工程價款的5%，但其也屬於工程價款的一部分，不能僅因為該部分工程款作為質保金而忽視其工程價款的本身屬性。
其次，一般合同中約定發包人對於工程質保金的支付期限自質保期屆滿後起算，所以工程質保金優先受償權的行使期限應當自工程質保期屆滿後起算六個月。
最後，具體到審判實踐中，筆者檢索到（2017）最高法民申4494號案例及案例中涉及到的各級法院判決書，該案承包人將工程質保金的優先受償權一並在訴訟中提起，雖工程質保期未屆滿，但由於該案該案訴訟過程持續較久，最終法院支持了承包人關於工程質保金的優先受償權。而且經過分析該案判決，法院在論述工程質保金的優先受償權爭議時，也採納了此觀點，即是工程質保金優先受償權的期限應當自工程質保期屆滿後起算。
綜上，筆者建議，在涉及建設工程價款優先受償權以及工程質保金返還的問題時，比較穩妥的方式在起訴時一並提出，也可在質保期屆滿後提出，具體訴訟方案的選擇，還需考慮案件的個例情況，具體問題具體分析。

⑸ 開發商需要交納房屋質量保證金嗎

需要。

爭取商品房質量保證金。對於開發商的商品房質量保證責任，購房者可參照工程質量保證金，要求開發商預留商品房質量保證金交由金融機構託管。

房地產開發商不交保證金，或未依法承擔所售商品房保修責任的，可處以2萬元以上3萬元以下罰款。至於保證金繳納標准，以及使用范圍、使用程序等具體管理辦法，省住建廳正在會同財政部門研究制定。

(5)房地產質保金怎麼收取擴展閱讀：

注意事項：

1、保證完整的退房權利。當出現開發商違約、購房者有權退房時，購房者應該有退房的選擇權，並且明確退房時如何處理，不退時又怎麼對待。

2、把廣告寫進購房合同。直接在合同中約定廣告視為合同的一部分，或者把廣告的內容以合同條款形式明確下來。

3、讓促銷宣傳落到實處。對於開發商為促銷提出的很多承諾，不僅要以書面方式確認下來，而且要保證這些促銷措施具有可操作性。

4、自列清單要求開發商履行告知義務。購房者對於自己想要了解的信息，比如房屋使用年限、小區規劃、面積測量報告等等，要求開發商進行告知。

5、購買期房時要求分期付款。簽訂預售合同時，購房者可以先支付違約責任。

6、開發商義務與責任捆綁約定。對於合同中開發商的很多義務應該相應地約定好明確、具體的違約責任。

參考資料來源：網路-開發商

參考資料來源：網路-建設工程質量保證金管理暫行辦法

參考資料來源：網路-質量保證金

參考資料來源：網路-房屋

⑹ 工程質保金規定是什麼

根據《建設工程質量保證金管理暫行辦法》第七條發包人應按照合同約定方式預留保證金，保證金總預留比例不得高於工程價款結算總額的3%。合同約定由承包人以銀行保函替代預留保證金的，保函金額不得高於工程價款結算總額的3%。

第二條本辦法所稱建設工程質量保證金（以下簡稱保證金）是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。

缺陷是指建設工程質量不符合工程建設強制性標准、設計文件，以及承包合同的約定。

缺陷責任期一般為1年，最長不超過2年，由發、承包雙方在合同中約定。

注意：更多規定詳見《建設工程質量保證金管理暫行辦法》。

(6)房地產質保金怎麼收取擴展閱讀：

《建設工程質量保證金管理暫行辦法》第三條發包人應當在招標文件中明確保證金預留、返還等內容，並與承包人在合同條款中對涉及保證金的下列事項進行約定：

（一）保證金預留、返還方式；

（二）保證金預留比例、期限；

（三）保證金是否計付利息，如計付利息，利息的計算方式；

（四）缺陷責任期的期限及計算方式；

（五）保證金預留、返還及工程維修質量、費用等爭議的處理程序；

（六）缺陷責任期內出現缺陷的索賠方式；

（七）逾期返還保證金的違約金支付辦法及違約責任。