A. 房地產企業普遍面臨的稅務管理難點表現在哪些方面
你的四個問題可以歸結為一個：就是稅負控制問題。
一是土地增值稅的增值率難以保證在30%以內，按照土地增值稅的計算方法，它有4檔稅率，最高一檔為60%，挺嚇人的，該增值率控制不好，企業就會吃虧。而要控制好此增值率，需要對建築成本進行全面的預算管理。關鍵是做賬的人要非常熟悉土地增值稅的計算方法，否則，就無法對增值率進行有計劃的控制。持有注冊稅務師或注冊會計師證的人可以勝任此項工作。
一般的地方，土地增值稅的預交徵收率是3%（全國各地不一樣，3%可以理解是國家的最低線稅負），因此，增值率控製得好的企業，會保證有3%，但不會超過3%許多，否則企業又要多交上千萬的土地增值稅。（之所以要保證有3%，是因為，低於3%，稅局是要查賬的）
舉個簡單的例子，某房地產開發企業，有個項目收入預計6個億，需要做多大的建築成本，土地增值稅的稅負才不會超過3.5%（假定老闆接受3.5%的稅負）
設建築成本為X，假定企業不存在有銀行借款，當地開發費用扣除率為10%，則有：
[6-1.3X-6×5%（1+10%）]×30%=6×3.5%（6×3.5%為總共要交的土地增值稅）
解得X=3.823億元。這3.823億元的建築成本就是會計要控制的建築成本。應交的土地增值稅是0.21億元。驗算：0.21/6=3.5%
否則土地增值稅清算的結果將大大超過0.21億元。如，建築成本沒有控制好，只有3.5億元。僅僅比計劃數少0.323億元，則應交的土地增值稅是（6-3.5×1.3-.33）30%=0.534億元。要多交0.324億元。其差額是巨大的，簡直是幾何式的放大。這就是土地增值稅最隱蔽的地方。
二是企業所得稅的稅負難以控制。國家的最低線稅負是收入的2.5%，控製得不好，也會超過它很多。而且，它的扣除金額與土地增值稅的扣除金額還不一樣。更重要的是，它還受平均建築成本的影響。如，一個企業的建築成本是3000元/平米（假定），而當地的平均建築成本是2600元/平米，超過平均水平，也是很麻煩的，稅局也會要你寫說明、解釋之類的問題。
總之，這兩大稅是房地產企業面臨的最大、最難控制的稅種，它隱蔽性強，政策性強，計算復雜，要求會計人員不但要是會計專家，而且還要是稅務專家，否則，這兩個稅是很難協調控制好的。老闆花點錢請個持有注會或者注稅證的人參謀，並付點咨詢費是很值得的。
B. 查賬是查該企業的什麼啊查賬主要有什麼用
查賬，又稱財務檢查，是指通過對企業賬證及有關資料的檢查，查核企業會計 資料所反映的經濟活動是否真實、合法，有無經濟違法行為的一項檢查活動。
查賬的基本方法大致可劃分為兩類，即：查核書面資料的方法和驗證賬實的方法，在查賬過程中可結合使用。
查核書面資料的方法:
是指通過對憑證，賬簿，報表以及其它各種書面資料的復核和核對，藉以驗證賬證、賬表、賬賬是否相符，審查其反映的經濟活動是否合法。復核，是指對有關業務記錄的數字進行計算。核對，是指證賬，賬賬，賬表有關內容的對照，對比。
查核書面資料的方法，按檢查的順序分為順查法和逆查法。
（1）順查法：常用於檢查業務繁雜的賬目，其結果比較精確。過程如下：
第一、逐筆審查經濟業務原始憑證記錄的合法性、真實性。
第二、審查每筆經濟業務記賬憑證記錄的賬務處理、對應關系，以及金額計算的正確性。
第三、審查各種賬簿記錄是否正確一致。
第四、審查會計報表與有關報表的一致性，也就是查證、賬、表的過程
（2）逆查法：常用於業務量較少的賬目檢查，往往事先已掌握的情況。過程如下：
第一、財務報表
第二、總賬－－核對日記賬－－核對明細賬
第三、匯總憑證和記賬憑證。
第四、核對原始憑證
也就是查表，賬，證的過程
查核書面資料按檢查的范圍分為抽查法和全查法。
（1）抽查法：是從全部會計資料中抽取部分資料進行審查的方法，即有目的地抽取幾個賬戶，幾大品種或特定時間的有關會計資料作重點檢查。
（2）全查法：是對全部經濟活動的資料全面審查的方法。該法一般適用於較小單位或問題較多單位的賬務檢查。
驗證賬實的方法:
(1)盤存法:是用以考核實物資產與賬戶余額是否相符，藉以證實賬戶余額是否真實、准確。該法適用於對原材料、燃料等重點物資的檢查，從而發現「賬外之賬」、「賬外之物」等情況。（2）詢證法：是對有疑點的往來賬目採用查證的方法，包括查詢和函證兩種．查詢：是指發現賬目疑點，有目的地向有關人員了解情況．函證：為弄清某項業務面發函查對的方法．
（3）調節法：是對銀行存款賬的驗證方法，通過驗證銀行存款日記賬看是否准確真實．
（4）鑒定法：是對需交專業技術部門化驗鑒定證實書面資料真偽的手段．
1、數字奇異：數字正負，數值的大小，數字的准確度。
2、奇異時間：異常時間，如應收、應付長期滯留。
3、奇異地點：如舍近求遠，及物款流向是否合理。
4、奇異的往來單位：如化工廠和麵粉廠的業務往來。
5、查帳時要時常觀察企業財會人員的聲色。
C. 有關房地產企業財務的一個問題
一、房地產立項階段：
1 編制可行性研究報告書費
二、房地產辦理用地階段：
2 征地管理費
3 土地權屬登記費
4 土地出讓金
5 土地使用稅
6 耕地佔用稅
7 土地增值稅
8 地產交易手續費
9 土地評估費
10 地下管網、市政路網圖費
11 用地放(定)線費
三、房地產房屋拆遷階段：
12 房屋拆遷管理費
13 房屋拆遷補償安置費
14 房屋拆遷費
四、房地產勘察設計階段：
15 工程監理費
16 工程地質勘察費
17 建築工程設計費
18 二次精裝修設計費
19 室外園林綠化設計費
20 鋁合金門窗幕牆設計費
21 專業鋼結構工程設計費
22 設計合同監證費
23 設計合同印花稅
24 設計營業稅
25 設計合同審核費
26 勘察合同審核費
27 設計方案評審費
五、房地產項目報驗階段：
28 工程報建手續費
29 市政公用設施配套費
30 建築工程質量監督費
31 建築工程安全監督費
32 人防方案審核費
33 人防工程異地建設費
34 施工臨時用電佔用費
35 永久供電設施安裝費
36 供水管徑基本費
37 供水管道施工安裝費
38 消防方案審核費
39 消防驗收檢測費
40 編制環保評估報告書費
41 環保方案評估審核費
42 環保檢測費
43 園林綠化方案評審費
44 園林竣工現場檢測費
45 氣象防雷方案審核費
47 技術質量監督方案審核費
48 竣工技術質量檢測費
49 節水方案審核費
50 安全監控方案審核費
51 工程竣工安全監控檢測費
52 施工圖紙審核費
53 民工工資保證金
54 工程建設保證金費
55 建築工程定位放線費
56 主體竣工現場環境檢測費
六、招投標階段：
57 工程招標或登記費
58 工程招標公告費
59 工程招標有形場地租用費
60 工程招標專家評標費
61 工程招標代理費
62 工程預算編制費
七、房地產施工階段：
63 建築工程施工費
64 工程保險金
65 施工合同印花稅
66 施工營業稅
67 施工污水排放費
68 建築施工作業時間許可證費
69 建築噪音超標費
70 建築碴土處置費
71 施工佔道費
72 佔道挖掘費
73 燃氣設施安裝費
74 燃氣設計、開戶費
75 電話和網路設施費
76 電視信號開戶費
77 門窗幕牆檢測檢驗費
78 非常規材料檢測費
80 生活用水檢測費
81 水池消毒清洗費
82 工程結算審核費
83 生活垃圾清運費
八、房地產竣工銷售階段：
84 房屋建築面積測量費
85 房屋評估費用
86 房地產銷售經紀費
87 房屋買賣契稅
88 房屋交易手續費
89 房屋所有權登記費
90 房產檔案保管費
91 房屋變更登記費
92 提供利用房地產檔案收費
93 出具房地產等項證明收費
94 房地產抵押登記管理費
95 抵押貸款合同公證費
96 房地產抵押貸款評估費
97 抵押貸款手續費
98 抵押財產保險費
99 房屋拍賣費用
100 房屋維修基金
101 項目前期的物業管理費
九、房地產企業相關費用：
102 開發企業營業稅
103 城市建設維護稅
104 教育費附加
105 開發企業所得稅
106 車船、房屋和土地使用稅
107 財務費用
108 職工工資
109 職工醫療、失業、工傷、計生、退休金和住房公基金
110 行政管理費
111 物業管理費
112 各團體協會年會員費
113 企業各種年檢費
114 各種技術人員的培訓注冊費
115 法律顧問咨詢費
116 財務年審計或法人審計費
各類稅費太多，標准太雜，有定額徵收，有按比例徵收，房地產企業實際賬務處理過程中都會遇到，不是什麼很大的問題。
D. 房地產開發企業,稅務稽查注意什麼
房地產開發企業自用開發產品應否繳納所得稅的問題,按規定,2008年以前的自用開發產品版需要視同銷售權繳納企業所得稅,2008年1月1日以後自用的開發產品不需要視同銷售繳納企業所得稅,這一點是不少房開企業容易忽視的問題。
房地產商無正當理由,以明顯偏低的價格將商品房銷售給本公司股東及相關聯企業及個人,不僅要按市場價補交營業稅、土地增值稅、企業所得稅,還要負責代扣代繳股東所享受到的折扣的個人所得稅。
E. 房地產企業採用核定徵收和查賬徵收哪個好
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）文件第四條規定：企業出現《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定徵收方式進行徵收管理，並逐步規范，同時按《中華人民共和國稅收徵收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定徵收方式進行徵收、管理。
詳細解答如下：
這是一項嚴肅房地產業稅收征管紀律的規定，稅務機關和房地產企業雙方都必須嚴格遵守。
（一）《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條規定：納稅人有下列情形之一的，稅務機關有權核定徵收：
（1）依照法律、行政法規的規定可以不設賬簿的；
（2）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的；
（3）擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；
（4）雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的；
（5）發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；
（6）納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
《征管法》六項規定中除了第（1）項之外，都是違規或違法的，也就是說只有當房地產開發企業違反征管法時，稅務機關才有權核定徵收，房地產開發企業的所得稅納稅行為不違規不違法，稅務機關不得採取核定徵收的方式征稅，如果已經採用核定徵收的辦法，應當立即糾正。
（二）如果稅務機關發現房地產企業違反了《征管法》的有關規定，稅務機關有權核定徵收，但是，只是對企業以往應交企業所得稅按核定徵收方式徵收，並且要予以輔導，逐步規范企業的納稅行為；而不是對房地產企業當年和今後的所得稅採用核定徵收的方式徵收。
（三）稅務機關不得事先確定房地產企業的所得稅按核定徵收方式進行徵收。此項規定是對那些熱衷於核定徵收，「以核定為主、一核了之」、「求快圖省」的作法的一種限制。
關於企業所得稅核定徵收的法律規定，《企業所得稅核定徵收辦法(試行)》（國稅發[2008]30號）規定，居民企業納稅人具有《稅收徵收管理法》第三十五條規定的情形之一的，核定徵收企業所得稅。
（一）核定徵收的辦法
稅務機關應根據納稅人具體情況，對核定徵收企業所得稅的納稅人，核定應稅所得率或者核定應納所得稅額。
1．核定應稅所得率徵收。是指稅務機關按照一定的標准、程序和方法，預先核定納稅人的應稅所得率，由納稅人根據納稅年度內的收入總額或成本費用等項目的實際發生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業所得稅的方法。
具有下列情形之一的，核定其應稅所得率：
（1）能正確核算(查實)收入總額，但不能正確核算(查實)成本費用總額的；
（2）能正確核算(查實)成本費用總額，但不能正確核算(查實)收入總額的；
（3）通過合理方法，能計算和推定納稅人收入總額或成本費用總額的。
採用應稅所得率方式核定徵收企業所得稅的，應納所得稅額計算公式如下：
應納所得稅額＝應納稅所得額×適用稅率
應納稅所得額＝應稅收入額×應稅所得率
或：
應納稅所得額＝成本(費用)支出額÷(1－應稅所得率)×應稅所得率
上述「應稅收入額」等於收入總額減去不征稅收入和免稅收入後的余額。用公式表示為：
應稅收入額＝收入總額－不征稅收入－免稅收入
其中，收入總額為企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入。
實行應稅所得率方式核定徵收企業所得稅的納稅人，經營多業的，無論其經營項目是否單獨核算，均由稅務機關根據其主營項目確定適用的應稅所得率。主營項目應為納稅人所有經營項目中，收入總額或者成本(費用)支出額或者耗用原材料、燃料、動力數量所佔比重最大的項目。應稅所得率按下表規定的幅度標准確定（見表8—2）：
表8-2 應稅所得率幅度標准
行業
應稅所得率(%)
農、林、牧、漁業
3～10
製造業
5～15
批發和零售貿易業
4～15
交通運輸業
7～15
建築業
8～20
飲食業
8～25
娛樂業
15～30
其他行業
10～30
2．核定應納所得稅額徵收。是指稅務機關按照一定的標准、程序和方法，直接核定納稅人納稅年度應納所得稅額，由納稅人按規定申報的方法。
稅務機關採用下列方法核定徵收企業所得稅：
（1）參照當地同類行業或者類似行業中經營規模和收入水平相近的納稅人的稅負水平核定；
（2）按照應稅收入額或成本費用支出額定率核定；
（3）按照耗用的原材料、燃料、動力等推算或測算核定；
（4）按照其他合理方法核定。
採用上述所列一種方法不足以正確核定應納稅所得額或應納稅額的，可以同時採用兩種以上的方法核定。採用兩種以上方法測算的應納稅額不一致時，可按測算的應納稅額從高核定。
3．納稅人的生產經營范圍、主營業務發生重大變化，或者應納稅所得額或應納稅額增減變化達到20％的，應及時向稅務機關申報調整已確定的應納稅額或應稅所得率。
（二）核定鑒定程序
主管稅務機關應及時向納稅人送達《企業所得稅核定徵收鑒定表》，及時完成對其核定徵收企業所得稅的鑒定工作。具體程序如下：
1.納稅人應在收到《企業所得稅核定徵收鑒定表》後10個工作日內，填好該表並報送主管稅務機關。《企業所得稅核定徵收鑒定表》一式三聯，主管稅務機關和縣稅務機關各執一聯，另一聯送達納稅人執行。主管稅務機關還可根據實際工作需要，適當增加聯次備用。
2.主管稅務機關應在受理《企業所得稅核定徵收鑒定表》後20個工作日內，分類逐戶審查核實，提出鑒定意見，並報縣稅務機關復核、認定。
3.縣稅務機關應在收到《企業所得稅核定徵收鑒定表》後30個工作日內，完成復核、認定工作。
納稅人收到《企業所得稅核定徵收鑒定表》後，未在規定期限內填列、報送的，稅務機關視同納稅人已經報送，按上述程序進行復核認定。
4.稅務機關應在每年6月底前對上年度實行核定徵收企業所得稅的納稅人進行重新鑒定。重新鑒定工作完成前，納稅人可暫按上年度的核定徵收方式預繳企業所得稅；重新鑒定工作完成後，按重新鑒定的結果進行調整。
（三）實行核定徵收的納稅申報方法
1.納稅人實行核定應稅所得率方式的，按下列規定申報納稅：
（1）主管稅務機關根據納稅人應納稅額的大小確定納稅人按月或者按季預繳，年終匯算清繳。預繳方法一經確定，一個納稅年度內不得改變。
（2）納稅人應依照確定的應稅所得率計算納稅期間實際應繳納的稅額，進行預繳。按實際數額預繳有困難的，經主管稅務機關同意，可按上一年度應納稅額的1/12或1/4預繳，或者按經主管稅務機關認可的其他方法預繳。
（3）納稅人預繳稅款或年終進行匯算清繳時，應按規定填寫《中華人民共和國企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表(B類)》，在規定的納稅申報時限內報送主管稅務機關。
2.納稅人實行核定應納所得稅額方式的，按下列規定申報納稅：
（1）納稅人在應納所得稅額尚未確定之前，可暫按上年度應納所得稅額的1/12或1/4預繳，或者按經主管稅務機關認可的其他方法，按月或按季分期預繳。
（2）在應納所得稅額確定以後，減除當年已預繳的所得稅額，余額按剩餘月份或季度均分，以此確定以後各月或各季的應納稅額，由納稅人按月或按季填寫《中華人民共和國企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表(B類)》，在規定的納稅申報期限內進行納稅申報。
（3）納稅人年度終了後，在規定的時限內按照實際經營額或實際應納稅額向稅務機關申報納稅。申報額超過核定經營額或應納稅額的,按申報額繳納稅款；申報額低於核定經營額或應納稅額的，按核定經營額或應納稅額繳納稅款。
F. 房地產公司有關稅務問題
1、營業稅
2、城建稅
3、教育附加費
4、企業所得稅
5、土地增值稅
6、土地使用稅（或有，視銷售情況定）
7、房產稅（或有，視銷售情況定）
8、印花稅
9、殘疾人保障基金、防洪保安基金（視當地稅務局情況定）
10、個人所得稅
11、車船使用稅（視單位公車情況定）
12、其他（視特殊銷售情況定）
(一)營業稅
――基本規定
應納營業稅=銷售收入×稅率
1,銷售收入的確認:
(1),採取一次性全額收款方式銷售開發產品的,應於實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時,確認收入的實現.
(2)採取分期付款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現.付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.
(3)採取銀行按揭方式銷售開發產品的,其首付款應於實際收到日確認收入的實現,餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現.
(4)採取委託方式銷售開發產品的,應按以下原則確認收入的實現:
①採取支付手續費方式委託銷售開發產品的,應按實際銷售額於收到代銷單位代銷清單時確認收入實現.
②採取視同買斷方式委託銷售開發產品的,應按合同或協議規定的價格於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.
③採取包銷方式委託銷售開發產品的,應按包銷合同或協議約定的價格於付款日確認收入的實現.
包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.
④採取基價(保底價)並實行超過基價雙方分成方式委託銷售開發產品的,應按基價加按超基價分成比例計算的價格於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.
委託方和接受委託方應按月或季為結算期,定期結清已銷開發產品的清單.已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱,地理位置,編號,數量,單價,金額,手續費等.
(5)將開發產品先出租再出售的,應按以下原則確認收入的實現:
①將待售開發產品轉作經營性資產,先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以後再出售的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售痢疾確認收入的實現.
②將待售開發產品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售開發產品確認收入的實現.
(6)以非貨幣性資產分成形式取得收入的,應於分得開發產品時確認收入的實現.
2,視同銷售行為的收入確認:
(1)下列行為應視同銷售確認收入:
①將開發產品用於本企業自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;
②將開發產品轉作經營性資產;
③將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者;
④以開發產品抵償債務;
⑤以開發產呂換取其他企事業單位,個人的非貨幣性資產.
(2)視同銷售行為的收入確認時限:視同銷售行為應於開發產呂所有權或使用權轉移,或於實際取得利潤權利時確認收入的實現.
說明:預售收入" "=銷售收入
政策" "=執行掌握
3,稅率:5%
――可以利用的稅收政策
《財政部國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》(財稅字 [2003]016號)
"單位和個人銷售或轉讓購置的不動產和受讓的土地使用權, 以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額."
注:土地使用權銷售或轉讓收入―土地使用權購置或受讓原價,可按轉讓無形資產稅目徵收營業稅
不動產建成項目或不動產在建項目―不動產購置或受讓原價,可按銷售不動產稅目徵收營業稅
(二),企業所得稅
――基本規定
應納企業所得稅=計稅利潤×稅率(33%)
1,應稅收入的確認:
(1),收入的確認與營業稅銷售收入相同.
(2),關於開發產品預售收入確認問題.房地產開發企業採取預售方式銷售開發產品的,其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額,再並入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅,待開發產品完工時再進行結算調整.
預計營業利潤額=預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低於15%(含15%).
2,成本費用的扣除
(1),銷售成本:房地產開發企業發生的當期准予扣除的開發產品銷售成本,是指已實現銷售的開發產品的成本,按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認.可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定:
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
銷售成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
(2),土地徵用及拆遷補償費,公共設施配套費;開發產品共用部位,共用設施設備維修費;土地閑置費和折舊等
(3),銷售費用,管理費用,財務費用;其中,房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用,如屬於成本對象完工前發生的,應按其實際發生的費用配比計入成本對象中;如屬於成本對象完工後發生的,應作為財務費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業收入的8%據實扣除,超過部分可無限期結轉以後年度,按規定的標准扣除.
――徵收方式的確定
按現行稅收政策規定,企業所得稅的徵收有兩種徵收方式:查賬徵收方式和核定徵收方式.
1,採取查賬徵收方式的房地產開發企業應具備的條件:按照國家規定的財務會計制度和稅收法律法規的規定設置賬簿,開展核算,定期編制,報送會計報表,真實地反映企業收入,成本,費用和盈虧,能准確地核算應交各項稅金.
2,採取核定徵收方式的房地產開發企業應具備的條件:(1),依照稅收法律法規規定可以不設帳簿的或按照稅收法律法規規定應設置但未設置帳簿的;(2),只能准確核算收入總額,或收入總額能夠查實,但其成本費用支出不能准確核算的;(3),只能准確核算成本費用支出,或成本費用能夠查實,但其收入總額不能准確核算的;(4),收入總額及成本費用支出均不能正確核算,不能向主管稅務機關提供真實,准確,完整納稅資料,難以查實的;(5),帳目設置和核算雖然符合規定,但並未按規定保存有關帳簿,憑證及有關納稅資料的;(6),發生納稅義務,未按照稅收法律法規規定的期限辦理納稅申報,經稅務機關責令限期申報,逾期仍不申報的.
――可以利用的政策
《國家稅務總局關於印發<核定徵收企業所得稅暫行辦法)的通知》
(國稅發[2000]38號)文件規定,房地產開發企業的銷售盈利率為10%-20%.
1,對實行核定徵收方式的房地產開發行業企業所得稅徵收採取定率徵收,即:
應納企業所得稅=(銷售收入+預售收入+其他收入)×核定銷售盈利率×企業所得稅稅率
2,納稅人發生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補,下一年度所得不足彌補的,可以逐年延續彌補,彌補其最長不超過5年.(僅對查帳徵收的企業)
3,納稅人在一個納稅年度內生產經營過程中發生的財產損失,經稅務部門審核或審批同意後,准予在繳納企業所得稅前扣除.(僅對查帳徵收的企業)
(三)個人所得稅
――基本規定:
1,工資,薪金所得項目
(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機關,團體,學校,部隊,企事業單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬於工資,薪金範疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補貼以及與任職或者受雇有關的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業津貼,補貼;特殊地區津貼,補貼;伙食補助,通訊補貼,交通補助等.
(2)計算方式:
應納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規定準予扣除的項目)×適用稅率-速算扣除數
稅率:適用5%至45%九級超額累進稅率.
2,利息,股息,紅利所得項目
(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權,股權而取得的利息,股息,紅利所得.
利息,股息,紅利所得,按次徵收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計算納稅.
(2)計算方式:
應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率
稅率適用20%的比例稅率
(四)土地增值稅
――基本規定
1,預征率
對從事房地產開發一律實行預征土地增值稅,納稅人取得預售房款收入的,按月申報繳納稅款,等項目完工決算後,到主管稅務機關申請結算, 由主管稅務機關進行清算應繳稅款,多退少補.具體預征比例為:
(1)納稅人預售普通標准住宅,預征率為0.5%;
(2)納稅人預售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預售普通標准住宅,別墅,高級公寓等,預征率為2%;
(3)單純土地轉讓的,預征率為3%;
(4)對非房地產開發企業和單位轉讓房地產或房地產開發企業轉讓存量房的,預征率為2%.
預征土地增值稅=預售收入×適用預征率
2,納稅環節及徵收方式
土地增值稅納稅環節是在轉讓國有土地使用權,地上地下房產及建築物的環節徵收.一般採取兩種徵收方式:
(1)對房地產開發項目,實行先預征,後結算稅款,多退少補的徵收方式.
(2)對舊房及建築物,採取在轉讓環節徵收土地增值稅的方式.
3,土地增值稅的優惠政策
(1)納稅人建造普通標准住宅出售,增值稅未超過扣除項目金額20%的,免徵土地增值稅.
(2)因國家建設需要依法徵用,收回的房地產.
4,實際中應注意的問題
(1)普通標准住宅的確定
目前武漢市普通標准住宅暫按以下標准執行:單套建築面積售價低於5500元/平方米或單套銷售總價低於70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯體別墅,度假村村等不屬於普通標准住宅.
(2)納稅人在進行房地產成本核算時,應將普通標准住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優惠.
上述標准自2004年3月1日起執行,每兩年一定.
(3)由於土地增值稅在計算應稅增值額時與企業所得稅計算在計算應稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計算的可能無增值額,而稅務部門計算時卻有增值額.主要問題是在房地產開發費用計算上,所得稅前允許按規定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.
G. 房地產公司賬務處理的問題
您好抄：您的問題帶有普遍性，很多企業財務人員對這種業務感覺無從下手。
一般來說，這種合作方式下，營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅都體現在
a公司的賬面上，項目結束後你們收到的錢其實是稅後的。
由於你們公司是房地產公司，這種業務實際上也屬於房地產開發業務（合作開發），所以作為營業外收入不合適。如果計入其他業務收入，涉及你們公司是否需要再上營業稅、企業所得稅問題。
如果作為收到投資收益處理，那就需要區分股權性投資還是債權性投資。
股權性投資由於沒有成立項目公司，所以沒有工商登記為依據。
債權性投資，按照目前稅法需要就利息部分繳納營業稅。
這種事主要是地稅管，各地地稅對這種業務的理解可能不同地方稅務機關有不同看法。
所以，建議和主管稅務機關進行溝通。
只要稅確定下來，會計處理好辦。
H. 目前在企業房地產管理中存在哪些缺點
房地產企業管理九大缺陷
隨著房地產市場竟爭的加劇，房地產企業越來越關注自身的管理問題。但是，由於中國的房地產企業化運作還不足二十年，在很多方面還存在著不足。根據我們的研究發現，當前房地產開發企業在管理方面主要存在著九大缺陷。
一、中長期發展規劃缺乏
根據我們對300家房地產開發企業的調查，有成文的、被員工所知曉的企業發展戰略的只有14家，不足5％。有企業發展規劃的，一般是上市公司、國有房企改制後的股份制企業、發展快速穩健的知名民營企業。
缺乏發展戰略規劃，會對企業造成不良的影響：
（1）會使員工因沒有「共同的目標」（不知道明年干什麼，項目做完了干什麼）而導致凝聚力下降，缺乏團隊精神，「不可思議」地跳槽。
（2）金融機構的「客戶評價」低，更難引入機構投資者。
（3）最主要的，總經理都不清楚企業的SWOT，不知道企業明年干什麼，後年干什麼，銷售額多少，市場份額達到多少，是否異地開發，計劃進入哪些城市？如何進入？除非是江湖式、賺一把就撤的企業和自己說了不算、沒法進行發展規劃的國有房企，沒有中長期發展規劃「有情可原」。真正想做事業的，怎能沒有中長期發展規劃？而事實上，絕大多數房地產開發企業缺乏中長期發展規劃！
二、法人治理結構不完善
絕大多數企業僅有的法人治理結構文件只有《公司章程》，而且幾乎都是套用的。《公司章程》只是工商注冊和變更登記的擺設。一些國有改制後的股份制房地產企業在改制後一兩年後之所以「舊問題沒解決，新問題紛紛出現」，不僅僅是員工的思想觀念和行為方式跟不上機制的發展，更主要的是企業法人治理結構不完善，主要表現在：
(1)《公司章程》不規范，與實際不符合，沒有進行及時地、適宜地修訂；
(2)缺乏與《公司章程》相配套的「細則」或「規則」，如《股東大會議事規則》、《董事會議事規則》、《監事會議事規則》、《董事會專業委員會組織規則》等。
三、組織機構設計不合理
組織有兩個基本含義，其一是有一定目的、結構，互相協作並與外界相聯系的人群集體。第二個含義是組織工作。組織機構設計不合理主要表現在：
(1)過於簡單化。許多房地產企業以為組織機構設計就是「畫一個組織機構圖」。實際上，組織機構設計還包括明確企業的基本戰略和核心能力，明確部門使命與職責、崗位設置和職責及人員編制，建立清晰的權力體系，明確組織決策和沖突解決的規劃或制度，建立各部門、各關鍵責任人的考核與激勵機制，梳理公司基本業務流程和管理流程，並建立公司的內部協調和控制體系。
(2)過於理想化。部門設置或者過多，人為地增加了工作關系的復雜性；或者過於「模塊化」，與業務流程不符，缺乏監督和約束機制。其實，房地產企業與其他行業有很大的不同性，很多情形下是一人多崗、一崗多人、因人設崗，甚至因為某人的特長、社會關系和能力大小而調整部門職責。因此，理論化的、理想化的、套用的並不適用於房地產企業，甚至起到阻滯作用。只有個性化的、度身定做的、權變的才是最適宜、最有效的。
(3)職權規定不充分，甚至是只有職責沒有許可權。在起草職權時，往往是「自己寫自己的」。沒有會商、沒有統籌的職權設計，重復、漏項是在所難免的。沒有職權規定時還有自覺，有了職權規定後，反而有了推諉或爭權的依據。於是，扯皮、推諉不斷，總經理成了「滅火隊員」和「不斷開會和協調的機器」。
(4)職權規定不合理。如許多企業將招投標、預決算職能放在了工程部，工程部既負責選擇施工隊伍，又負責施工管理，包括變更簽證，還負責造價審核，明顯地缺乏內部監督與約束機制。公司上下都懷疑有「回扣」問題，但又沒有證據。這就影響了其他部門的工作情緒，這就是管理問題。
(5)職權介面不明確。開發企業的業務流程比較復雜，需要40多個崗位、90多項工作，彼此交叉聯系。明確職責介面非常重要。負責工作飽和度不均，就會導致忙的忙死、閑的閑死，好事搶著干、許多事又沒人干！
(6)沒有支持性的配套規定和協調控制體系，如《組織規程》、《會議制度》、《請示規程》等。於是，組織機構設計成了「光桿司令」；於是，違反組織原則、缺乏基本常識的做法就會司空見慣。
四、管理制度不健全
管理制度是企業管理「法治」的具體表現形式，是組織工作的依據。在多年的咨詢工作中，企業管理制度不健全是最普遍、最突出的問題。具體體現在：
(1)制度的全面性差，覆蓋率低
根據企業規模的大小和項目的多少，房地產開發企業中，相對獨立的工作流程有80-150個。大多數中小型房地產企業管理制度的數量不過二、三十個，覆蓋率不到25%。這就意味著存在75%的管理漏洞，75%的工作「無法可依」。而已有的管理制度也幾乎都是行政類的管理制度，涉及到業務流程的管理制度幾乎沒有。
(2)制度的適宜性差
一些企業的制度是主控部門或主控人起草的。在起草的過程中，主控部門或主控人與其他部門沒有協商，怎麼有利於自己怎麼寫。在頒布前，審批人也沒有組織有介面關系的其他部門和人員進行會審，就頒布施行了。這就導致其他部門難以執行。另外，許多制度本身與實際不符，也會導致無法執行。
(3)制度的完整性差
與法律類似，制度一般包括目的、適用范圍、職責分配、流程、獎懲措施、相關文件、記錄等。因為企業中管理制度的起草人幾乎不懂「法理」，對制度學沒有研究，不知道制度的基本構成，最關鍵的「流程描述」和「獎懲措施」沒有。沒有「獎懲措施」，就可以執行，也可以不執行。這樣的制度，即使有又有何用？
(4)制度繁簡無度
因為企業內部缺乏《制度學》專業人員，絕大多數企業在制度的繁簡度上把握不好。有的制度過於復雜，有的制度又過於簡單。總的來說，制度繁總比簡好，而恰恰許多企業的制度簡多繁少。
(5)制度的時效性差
翻閱一些企業的管理制度，許多都是一兩年前、甚至是三、四年前的，時效性極差，可以說早就失效了，但既不宣布作廢，又沒有修改。其實，制度和法律一樣，均具有較強的時效性。因為企業內外部環境是不斷變化的，制度必須隨著環境的變化而變化。也就是說，制度應該是動態的。但是，制度又不能經常變，否則就缺乏嚴肅性和延續性，還要保持一定的靜態性。最佳的狀態是：靜態中保持動態，動態中保持靜態，動靜結合。最好是每年修改兩次。
(6)制度的預見性差
管理制度不僅僅是對現存問題的規范和糾正，更應是對將來可能發生的問題的規避和預防。鑒於同業企業之間只交流「經驗」，不交流「教訓」，鑒於蘭德有200多家房企的豐富咨詢經驗，GMS管理模式貫徹以預防為主原則：通過制度創新使企業規避和預防將來可能發生的、可能給企業造成損失的問題，防止企業犯其他企業已經犯過的「同樣的錯誤」。
五、制度執行不到位
對於企業來說，比制度本身問題還要大的問題是執行問題。「不是沒有制度，而是不執行；現有的制度就不執行，再建立更多的制度又有什麼用！」幾乎所有企業的管理者都有同樣的困惑和無奈。房地產開發企業在制度執行方面存在的主要問題有：
(1)執行松緊無度
一些企業管理者在推行制度時往往前松後緊，或者時松時緊。事實上，管理是一種過程，需要持續不斷、堅持不懈地推進才能見效。
(2)執行力差
制度執行力差的原因較多，主要有：
1)制度本身無法執行：制度的規定與實際不符，或者脫離實際情況，與其他制度之間存在矛盾，沒有對預見情形的規定或預見情形與實際情形不符等，即制度本身存在全面性、體系化、適宜性的問題，會導致不執行。
2)領導帶頭不執行：制度頒布後，領導要求其他人執行，自己不執行，久而久之，上尤下效，大家都不執行了，又回到了「人治」。
3)忽略過程、只重結果而導致的不執行：因為制度本身有問題，如果執行的話，要這個審核、那個簽字，很麻煩；不執行，只要是結果一樣，領導會同樣高興，甚至會表揚「幹得好」。久而久之，大家都忽略了過程，只追求結果。事實上，過程是結果的必需，結果是過程的必然。沒有事前和事中控制的過程，不會導致有好的結果。即使是有好的結果，可能也是偶然的、個別的。而一旦沒有好的結果，再追溯原因，就已經晚了——因為從領導到員工已經養成了不要過程、只要結果的執行習慣。
4)執行成本高於不執行成本：許多制度沒有獎懲措施——執行的好，沒什麼獎勵；執行的不好，也沒什麼懲罰——執行和不執行的成本都是零。即使是有獎懲措施，執行成本高於不執行成本，也會導致不執行。這在國有企業比較普遍。
5)制度面前不平等所導致的不執行：在絕大多數企業，在制度面前，除了領導可以「理所當然」地不執行外，許多高層副職在違反了制度後，領導往往對他們「網開一面」；中層人員在違反了制度後，領導和分管副總往往以「有情可原」而不追究責任；對有的員工，因為人情關系等原因，可以「下不為例」……久而久之，口子越開越大，進而導致制度的「大面積塌方」。
6)缺乏監督而導致的不執行：任何制度都需要監督，而且是全面的監督，包括指導本身的監督(制度管理)、企業內部制度管理部門的內部監督、作為「第三方」的常年管理顧問或管理咨詢公司的外部監督，以及法律法規監督。任何一方面的監督缺失，都會導致不執行。
7)信息衰減的必然性而導致的執行衰減：企業規模越大，管理層級就越多；管理層級越多，信息鏈就越長；信息鏈越長，信息衰減量就越大，甚至就會發生信息變異。信息衰減是必然的，也是制度執行不力的唯一一種客觀存在。
(3)忽略制度推行的反作用力
對於企業的絕大多數人員而言，他們都是現有制度和既得利益的享受者，不希望管理規范。因此在推行制度初期，他們對管理制度有著本能的抵觸和恐慌，會表現出一定的反作用力。有時，這種反作用力會驚人地大，甚至能將制度推行者「扳倒」。因此，企業管理者在推行制度前，一定要考慮周全；在決定推行後，推行力一定要大於反作用力。
六、企業管理方法不當
「我看了不少管理方面的書，我也學了MBA，為什麼管理還是沒有起色呢？」一些企業的管理者往往有這樣的疑問。那麼我們問：您看的什麼書，MBA學的什麼課程？是不是學的是與房地產不沾邊的管理理論，看的是研究HP、GE、IBM的書？而管理理論與管理實踐有多大距離，自己的企業規模與HP、GE、IBM們又有多大差距？HP、GE、IBM是世界上最優秀的企業。這些企業很大，我們企業很小，和他們相比，他們是駱駝，我們充其量是兔子，甚至是一隻小鳥。他們所談的是管理駱駝的方法，這和我們養活兔子的方法沒有多少共同點。用管理駱駝的方法來管理兔子，恐怕有很多問題。
駱駝前進需要穩健，因為它的骨架大，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨國企業談戰略管理、談市場份額，談溝通。牽兔子，要求快速奔跑，速度是關鍵，因為重速度、求利潤，才是小企業的生存方法。牽兔子的方法是讓兔子撒腿快跑。這就是絕大多數管理書籍總給人遠水難解近渴的原因。中國企業不是需要Good to Great，而是需要從Zero到生存，從生存到Development的問題——邊扣扳機邊瞄準！
七、缺乏企業文化
「文化品牌力」是企業綜合競爭力的重要「分力」之一，是企業競爭的最高階段。企業文化是企業成功發展的促進劑，能提高制度的「執行力」。同時，企業文化又能起到制度所無法起到的「軟作用」。因為企業文化能極大地提升全體員工的企業認同感和責任心，增強凝聚力和團隊合作精神。
因為房地產企業一般成立時間較短，規模較小，還沒有形成多少企業文化。另外，因為許多企業「家族式」、「江湖式」管理的色彩太濃，有「不陽光」的開發行為；許多企業的管理者「不良嗜好」較多，因此沒有多少企業文化可以認同。因此，除了部分上市公司和明星企業外，缺乏企業文化成了當今業界絕大多數企業的通病。
八、沒有管理費用預算
幾乎所有的房地產上市公司和明星企業在編制年度預算時，都有管理費用專項預算，少者一、二百萬，多者上千萬。而絕大多數中小房地產企業，幾乎沒有管理改進計劃，更沒有管理費用預算——每年做哪些方面的管理改進，花多少錢，找什麼管理咨詢公司等都是空白。這不能不說是企業管理者的悲哀，更是行業的悲哀。
九、無視企業管理問題
無視問題可以說是業界企業的普遍現象。
許多董事長們在經過艱苦創業、取得了一定成績後，熱衷於「商而優則仕」，喜歡聽奉承話，越來越自負，盲目自信而無視管理問題的存在。許多職業總經理們認為「我承認管理有問題，不就等於承認自己管理能力低嗎」，於是就有意無意地掩蓋問題，短期的打工思想使其只報喜不報憂。對於一般管理者來說，因為他們既是管理問題的「受害者」，又是管理問題的「受益者」，雖然知道問題所在，而且有切膚之痛，但擔心「得罪人，領導聽不進去」，因此往往奉行「好好主義」也無視問題的存在。
其實，所有企業都存在管理問題，有的企業甚至是比較嚴重，只不過多年的「好日子」掩蓋了房地產企業的管理問題，使我們「無視問題」。而無視問題就是最大的管理問題。
I. 公司在什麼情況下會被稅務查賬
1、專項檢查和行業整治。每年稅總都會出一個文件，確定全國稅務機專關今年的稽查工作重點，確屬定一個或幾個行業，分指令性（必須查）和指導性（需要查），今年的指令性是房地產和建安行業，指導性是地方商業銀行。
2、區域專項治理。由各省、市稅務機關自行確定，發現本地某行業、某地區、某稅種有嚴重的偷逃稅款隱患，就組織一個階段的專門檢查。
3、重點稅源。總局有重點稅源企業名單，各省、市、縣、區都有。理論上三年查一次。
4、舉報案件。這個就不解釋了。
5、突發事件。比如落馬貪官家屬的公司、一把手被雙規的國企、跟政府、國資委叫板的私企。
6、主管稅所、專管員覺得有偷逃稅款嫌疑的企業。
7、財務或經營情況出現巨大波動，或有重大涉稅事項。比如突然出現巨額虧損、申請金額較大的稅收減免，還有大型企業營改增、注銷，等等。
J. 房地產企業賬務處理問題
我需要知道細節，比如利息多少，有沒有具體到項目，有沒有項目前期的財務分析報告，等等
我覺得只要把對方公司的錢當做前期（短期）貸款，其它不管他，項目收支結算完畢以後，算利潤的時候提出來就是了