① 影響房地產發展的因素有哪些
影響房地產市場的因素有：
(1)城市產業結構影響市場。
隨著城市社會經濟的發展及產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。例如某城市的第二產業發展很快，這時廠房的需求量就會增大。當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。對於這類房產的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。
(2)政策變化影響市場需求。
房地產政策的變化，常常會給房地產經營帶來商機。例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的政策後，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。
(3)城市經濟發展與舊城改造帶來的需求變化。
城市建設的發展不斷給房地產投資帶來商機，房地產經紀人可利用對這些變化的預見，為房地產投資者提供舊房投資參考性建議，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地政府的政策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。
(4)經濟發展進度與周期對市場需求的影響。
房地產經紀人在幫助投資者進行房地產買賣投資時，應當關注當地經濟發展的進度與周期變化。一般來說，經濟發展周期處於低谷是購進的好時機，當經濟發展進入高潮時是賣出的好時機。經濟發展快速增長，會刺激房價不斷攀升，如果提前入市買進，房價高漲時賣出，投資就成功；但如果在房價處於高峰時期購人房地產，投資被套牢的可能性就很大。
(5)城市土地供應對市場需求變化的影響。
房地產買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關系。當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量也相應過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產品也多，選擇餘地大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。但有時一手樓市場也可能會因市場供過於求，而出現滯銷，有的開發商會因銀行逼債而急需資金回籠，降價拋售，投資者也可乘低吸吶。
② 房地產價格的影響因素，如何影響房地產價格
影響房地產價格的因素一般可以分為一般因素、區域因素、個別因素
一般因素是影響一定區域內所有房地產價格的一般的、普遍的、共同的因素，包括經濟因素、社會因素、行政因素、心理因素
區域因素是某一特定區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術因素等產生的區域性特徵，包括商服繁華因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素、環境因素。
個別因素分為土地個別因素與建築物個別因素，是宗地或具體房產的特徵對價格產生影響的因素。
一般因素
經濟因素
(1)經濟發展因素
(2)財政金融因素
(3)產業結構因素
社會因素
(1)人口因素（人口數量、人口密度、人口素質）
(2)家庭規模因素
(3)房地產投機因素（即可能促進上漲和下跌，也可能抑制上漲和下跌）
(4)教育科研水平和治安因素
(5)社會福利因素
行政因素
(1)土地使用制度與住房制度、地價政策
(2)城市規劃、土地利用規劃、城市發展戰略
(3)稅收制度、投資傾斜、優惠政策
(4)行政隸屬關系變更
(5)交通管制
心理因素
人們的偏好
區域因素
區域因素是某一特定區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術因素等產生的區域性特徵，包括商服繁華因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素、環境因素。
商服繁華因素
這是指所在地區的商業、服務業繁華狀況及各級商業、服務業中心的位置關系。如果商服繁華度較高，該地區的房地產價格水平也會較高。
道路通達因素
這是指所在地區道路系統通暢程度，道路的級別(主幹道、次幹道、支路)越高，該地區的房地產價格水平也較高。
交通便捷因素
這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產價格水平也較高。
城市設施狀況因素
(1)基礎設施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施。
(2)生活設施：主要包括學校、醫院、農貿市場、銀行、儲蓄所、郵局等設施。
(3)文化娛樂設施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設施。
環境狀況因素
若一個地區綠地較多、公園充足、環境優美，則該地區的房地產價格水平較高;若雜訊污染、大氣污染、水污染較嚴重，則房地產價格水平較低
土地的個別因素
建築物的個別因素
區位因素
區位是影響地價的一個非常主要的因素，區位也叫宗地位置。區位有自然地理區位與社會經濟區位之別。當區位由劣變優時，地價會上升;相反，則地價下跌。
面積因素、寬度因素、深度因素
一般來說，宗地面積必須適宜，規模過大或過小都會影響土地效用的充分發揮，從而降低單位地價。
形狀因素
土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規則的土地，不便於利用，從而降低地價。一般認為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規則土地的地價也可能畸高。
地力因素、地質因素、地勢因素、地形因素
地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高;反之，土地高低不平，地價較低。
容積率因素
容積率越大，地價越高;反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關系一般不呈線性關系。
用途因素
般來說，對於同一般宗土地而言，商業用地、住宅用地、工業用地的地價是遞減的
土地使用年期因素。
在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高
面積、結構、材料等
築物的建築面積、居住面積、高度等不同，則建築物的重建成本也不相同。
設計、設備等是否良好
建築物形狀、設計風格、建築裝潢應與建築物的使用目的相適應，建築物設計、設備是否與其功能相適應，對建築物價格有很大的影響。
施工質量
建築物的旋工質量不僅影響建築物的投入成本，更重要的是影響建築物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質量是否優良，對建築物的價格亦有很大影響。
法律限制
有關建築物方面的具體法律限制，主要是城市規劃及建築法規。如高度限制、消防管制等。
建築物是否與周圍環境協調
建築物應當與其周圍環境相協調，否則就不是最有效使用狀態。建築物不能充分發揮使用效用，其價值自然會降低。
③ 哪些因素影響房價呢
影響房價的因素是很多的，政府規劃、地理位置、交通、樓房質量專等都有關系，那屬么升值空間大的樓盤，可以看看北站新城的惠州蘭台府，北站新城是惠州政府未來5年發展的核心主城區，醫療、教育、生活配套完善。地理位置不用說了，將來的核心主城區，交通也非常便利，5分鍾就能到達高速口，交通四通八達，河源、惠州、東莞、深圳市等隨意切換，環境也是非常不錯的，新中式園林美景，居住環境舒適，房屋質量更是品牌打造，可以說是不用擔心的，升值空間很大，建議去那邊看看。
④ 影響房地產行業的外部因素有哪些
影響房地產市場的因素有： (1)城市產業結構影響市場。 隨著城市社會經濟的發展及產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。例如某城市的第二產業發展很快，這時廠房的需求量就會增大。當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。對於這類房產的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。(2)政策變化影響市場需求。 房地產政策的變化，常常會給房地產經營帶來商機。例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的政策後，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。 (3)城市經濟發展與舊城改造帶來的需求變化。 城市建設的發展不斷給房地產投資帶來商機，房地產經紀人可利用對這些變化的預見，為房地產投資者提供舊房投資參考性建議，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地政府的政策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。 (4)經濟發展進度與周期對市場需求的影響。 房地產經紀人在幫助投資者進行房地產買賣投資時，應當關注當地經濟發展的進度與周期變化。一般來說，經濟發展周期處於低谷是購進的好時機，當經濟發展進入高潮時是賣出的好時機。經濟發展快速增長，會刺激房價不斷攀升，如果提前入市買進，房價高漲時賣出，投資就成功；但如果在房價處於高峰時期購人房地產，投資被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供應對市場需求變化的影響。 房地產買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關系。當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量也相應過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產品也多，選擇餘地大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。但有時一手樓市場也可能會因市場供過於求，而出現滯銷，有的開發商會因銀行逼債而急需資金回籠，降價拋售，投資者也可乘低吸吶。
⑤ 哪些因素會影響房子的價格
房地產價格水平，是眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。
要把握影響房地產價格的因素，首先應在觀念上有下面四點認識：
各種影響房地產價格的因素對房地產價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產的價格的，有的因素則提高房地產的價格
各種影響房地產價格的因素對房地產的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。但是，隨著時期的不同，地區的不同，或者房地產的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。
各種影響房地產價格的因素與房地產價格之間的影響關系是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產的價格，但從另一角度看卻會降低房地產的價格，其對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。
某些因素對房地產價格的影響是完全可以用數字模型來度量的，但更多的因素對房地產價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數學公式表達出來。至於他們對房地產價格究竟有多大程度的影響，主要靠估價人員長期積累的豐富經驗來作出判斷。所以說，房地產估價必須藉助科學的估價方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決。計算需要以綜合分析房地產價格的相關因素為基礎，計算的結果也往往需要通過對影響房地產價格的因素做綜合分析後再作進一步的修正。
影響房地產價格的因素多而復雜，通常需要進行歸納分類。為討論分析的方便起見，現將影響房地產價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環境因素、人口因素、經濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。下面就對各種影響房地產價格的因素作一一分析。此處值得一提的是，許多影響因素之間並不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產價格的影響時是假定其他因素不變的，雖然實際生活中不可能不變。
一、供求狀況
供給和需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要麼通過影響供給，要麼通過影響需求來影響價格。房地產的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關，與供給成負相關。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。房地產的供求狀況可分為如下四種類型：
A全國房地產總的供求狀況
B本地區房地產總的供求狀況
C全國本類房地產總的供求狀況
D本地區本類房地產總的供求狀況
由於房地產的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產價格水平高低的，主要是本地區本類房地產的供求狀況。至於其他類型房地產的供求狀況對該房地產的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。
二、自身條件
房地產自身條件的好壞，直接關繫到其價格高低。所謂自身條件，是指那些反映房地產本身的自然物理性狀態的因素。這些因素分別如下：
1、位置
各種經濟活動和生活活動對房地產位置都有所要求。房地產位置的優劣直接影響其所有者或使用者的經濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產坐落的位置不同，價格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉村、中心商業區或住宅區、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優劣所左右。
房地產價格與位置優劣成正相關。商業房地產的位置優劣，主要是看繁華程度、臨街狀態。居住房地產的位置優劣，主要是看周圍環境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環境質量優良，居於其內又可保證一定的生活私密性。「一步差千金」對於商業來講永遠是個真理，但對於營造別墅則是個誤區。工業房地產的位置優劣，通常許視其產業的性質而定。一般來說，要是其位置有利於原料與產品的運輸，便利於廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。
房地產的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上並不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區位相聯系的自然因素與人文因素的總和。故房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發生變動，這種變動可能是因城市規劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。但房地產的位置由劣變優時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。
2、地質
不同類型的建築物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決定著土地的承載力。地址堅實、承載力較大，有利於建築使用。在城市土地中，尤其是在現代城市建設向高層化發展的情況下，地質條件對地價的影響較大。地價與地質條件成正相關；地質條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。
3、地形地勢
地形是指同一塊土地內的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關系，特別是與相鄰道路的高低關系，如，是高於或低於路面。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產的價格要高於地勢低的房地產的價格。
4、土地面積
同等位置的兩塊土地，由於面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡面積過於狹小而不利於經濟使用的土地，價格較低。地價與土地面積大小的關系是可變的。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農村則相應較低。土地面積大小的合適度還因不同地區、不同消費習慣而有所不同。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高於較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高於較小面積土地的價格。相反，如果地方市場僅能接受小型建築型態，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。
5、土地形狀
土地形狀是否規則，對地價也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規則的土地由於不能有效利用，價格一般較低。土地經過調整或重劃之後，利用價值提高，地價立即隨之上漲。地價與土地形狀成正相關：土地形狀規則，地價就高；土地形狀不規則，地價就低。
6、日照
日照有自然狀態下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產價格與日照的關系具有下列特徵：一方面與日照成正相關；另一方面與日照成負相關。一般來說，受到周圍巨大建築物或其他東西遮擋的房地產的價格（尤其是住宅），必低於無遮擋情況下的同等房地產的價格。日照對房地產價格的影響還可以從住宅的朝向對其價格的影響中看到。
7、通風、風向、風力
一般情況下，風力越大或時常出現風災的地方，房地產價格越低。房地產價格與風向的關系在城市中比較明顯，在上風地區房地產價格一般較高，在下風地區房地產價格一般較低。
8、氣溫、濕度、降水量
這三者極端過剩或極端貧乏，均不利於生產和生活，因此會降低房地產價格。把降水量與地勢結合起來看，其對房地產價格的影響更明顯。地勢雖然低窪，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產價格的影響不大，但在地下水位高的地區例外；反之，降水量大，地勢對房地產價格的影響力就大。
9、天然周期性災害
凡是天然周期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。但這類土地一旦建設了可靠的防洪工程，不再受周期性災害的影響，其價格會逐漸上漲。甚至由於靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風景、水路交通，從而這類土地的價格要高於其他土地。
10、建築物外觀
建築物外觀包括建築式樣、風格和色調，對房地產價格有很大影響。凡建築物外觀新穎、優美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受慾望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。
11、建築物朝向、建築結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量等
三、環境因素
影響房地產價格的環境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性因素。這方面的因素有：
1、聲覺環境
雜訊大的地方，房地產價格必然低下。雜訊小，安靜的地方，房地產價格通常較高。
2、大氣環境
房地產所處的地區有無難聞的氣味、有害物質和粉塵等，對房地產價格影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產價格較低。
3、水文環境
地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產價格也有較大的影響
4、視覺環境
房地產周圍安放的東西是否雜亂，建築物之間是否協調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產價格都有影響
5、衛生環境
清潔衛生情況如何，對房地產價格也有影響
四、人口因素
房地產的需求主體是人，人的數量、素質如何，對房地產價格有著很大的影響。人口因素對房地產價格的影響，具體可分為人口數量、人口素質、家庭規模三個方面。
1、人口數量
房地產價格與人口數量的關系非常密切。就一國而言如此，一地區或一市的情況也如此。特別是在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產的需求必然加大，從而促進房地產價格的上漲。人口高密度地區，一般而言，房地產求多於供，供給相對匱乏，因而價格趨高。
2、人口素質
人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格高低的變化。人類社會隨著文明的發達、文化的進步，公共設施必然日益完善和普遍，對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產的需求，從而導致房地產價格趨高。如果一個地區中的居民素質低，組成復雜，秩序欠佳，人們多不願在此居住，房地產價格必然低落。
3、家庭規模
是指全社會或某一地區的家庭平均人口數。家庭規模發生變化，即使總數不變，也將引起居住單位數的變動，從而引起需用住宅數量的變動，隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。一般而言，隨著家庭規模小型化，即家庭平均人口數的下降，房地產價格有上漲的趨勢。
五、經濟因素
影響房地產價格的經濟因素主要有：經濟發展狀況，儲蓄，消費，投資水平，財政收支以及金融狀況，物價（特別是建築材料價格），建築人工費，利息率，居民收入，房地產投資。
1、經濟發展
經濟發展，預示著投資、生產活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設施等的需求增加，引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。
2、物價
房地產價格與物價的關系非常復雜。通常物價普遍波動，房地產價格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當於房地產價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致。
就單獨一宗房地產而言，物價的變動可以引起房地產價格的變動，如建築材料價格上漲，引起建築物建造成本增加，從而推動房地產價格上漲。
從一段較長時期來看，房地產價格的上漲率要高於一般物價的上漲率和國民收人的增長率。
3、居民收入
通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產的需求增多，導致房地產價格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產的需求增加，促使居住房地產的價格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產價格的影響不大，不過，如果利用剩餘的收入從事房地產投資（尤其是投機），則必然會引起房地產價格變動。
六、社會因素
1、政治安定狀況
政治安定狀況，是指現有政權的穩固程度，不同政治觀點的黨派和團體的沖突情況等。一般來說，政治不安定，意味著社會動盪，影響人們投資、置業的信心，造成房地產價格低落。
2、社會治安程度
社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的犯罪情況。房地產所處的地區，如若經常發生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此造成房地產價格低落。
3、房地產投機
房地產投機，簡言之就是投准時機，利用房地產價格的漲落變化，通過在不同時期買賣房地產，從價差中獲取利潤的行為。
一般來說，房地產投機對房地產價格的影響要能出現下列三種情況：
引起房地產價格上漲；
引起房地產價格下跌；
起著穩定房地產價格的作用。
當房地產價格節節上升時，那些預計房地產價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產價格進一步上漲。而當情況相反時，那些預計房地產價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產，則會促使房地產價格進一步下跌。當房地產價格低落時，懷有日後房地產價格會上漲心理的投機者購置房地產，以待日後房地產價格上漲時拋出，這樣，就會出現當房地產需求小的時候，投機者購置房地產，造成房地產需求增加；而在房地產價格上漲時投機者拋出房地產，增加房地產供給，從而平抑房地產價格。
4、 城市化
一般來說，城市化意味著人口向城市地區集中，造成城市房地產需求不斷增加，帶動城市房地產價格上漲。
七、行政因素
影響房地產價格的行政因素，是指影響房地產價格的制度、政策、法規、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、稅收政策、交通管制等。
1、土地制度
土地制度對土地價格的影響也許是最大的。例如，在中國傳統的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地租、地價根本不存在。
2、住房制度
住房制度與土地制度一樣，對房地產價格的影響也是最大的。實行低租金、福利制，必然造成房地產價格低落。
3、房地產價格政策
房地產價格政策，有兩類：一類是高價格政策；一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產價格放任不管，或有意通過某些措施抬高房地產的價格；低價格政策，一般是指政府採取種種措施抑制房地產價格上漲。因此，高價格政策促進房地產價格上漲，低價格政策造成房地產價格下落。
4、特殊政策
在上些地方建立經濟特區，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區的房地產價格。
5、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃
這些對房地產價格有很大的影響，特別是城市規劃中的規定用途、容積率、覆蓋率、建築高度等指標。
具體表現為下列兩個方面：（1）就某一塊土地而言，它會降低地價。（2）從總體上看，由於有利於土地的健康協調利用，因此有提高地價的作用。
6、稅收政策
直接或間接地對房地產課稅，實際上是減少了利用房地產的收益，因而造成房地產價格低落。
7、交通管制
某些房地產所處的位置看起來交通便利，但實際上並不便利，這就是受到了交通管制的限制。實行某種交通管制也許會降低該房地產的價格，但對另一些房地產來講，實行這種交通管制則可能會提高房地產的價格。如果住宅區內的道路上禁止貨車通行，可以減少雜訊和行人行走的不安全感，因此會提高房地產的價格。
八、心理因素
心理因素對房地產價格的影響有時是一個不可忽視的因素。影響房地產價格的因素主要有下列七個：（1）購買或出售心態；（2）欣賞趣味（個人偏好）；（3）時尚風氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門牌號碼，樓層數字或土地號數；（6）講究風水；（7）價值觀的變化。
九、國際因素
國際經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產價格也有很大影響。影響房地產價格的主要因素有下列四個
1、經濟狀況發展良好，一般有利於房地產價格上漲。
2、軍事沖突情況。
一旦發生戰爭，則戰爭地區的房地產價格會陡然下落，而那些受到戰爭威
脅或影響的地區，其房地產價格也有所下降。
3、政治對立狀況。
如若國與國之間發生政治對立，則不免會出現實行經濟封鎖、凍結貸款、
終止往來等，這些一般會導致房地產價格下跌。
4、國際競爭狀況
這主要是國與國之間為吸引外資而進行的競爭，競爭激烈時，房地產價格一般較低落。
十、其它因素
影響房地產價格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時房地產購買者出於自身的急迫需要，使得他只求得到房地產，從而抬高價格等。
⑥ 影響房地產市場的因數有些什麼
一、復影響房地產商品銷售的宏觀因素制 影響房地產商品銷售的宏觀因素主要來自於項目營銷直接環境的巨大社會力量，如自然、人口、經濟、科技、政治法律及社會文化環境等。其中自然環境、區域經濟與政治法律的作用力表現更為直接與明顯。 1.自然環境因素 在房地產市場銷售過程中，自然環境對房地產項目銷售的影響非常重要，它可以給商品銷售帶來機會，也可以對商品銷售造成威脅。這里，自然環境主要指房地產商品所處的地理位置以及能夠影響該商品銷售過程的自然資源、生態環境等因素。包括樓盤所在地段的自然條件、人文條件和各種配套設施條件等。自然條件是指房地產周圍的空氣和水源質量、清潔度、噪音污染程度及自然景觀等;配套設施條件是人們對土地投資的物化體現,包括交通運輸、給排水、供電和郵電通訊設施，服務於居民的日常生活。
⑦ 影響房地產價格的因素
一、 經濟方面。經濟因素是宏觀影響因素，它制約著整個房地產經濟的發展和房地產價格水平。在經濟因素當中主要包括：
（1）社會經濟繁榮程度；
（2）房地產市場的完善度和活躍度；
（3）供求關系；
（4）金融市場；
（5）貨幣價值；
（6）物價、工資及就業率；
（7）科學技術。
二、 政治因素。政治因素包括政局因素與政策因素兩個方面。
政局情況對房地產業的總體發展具有極大的影響。一個國家和地區的政治是否穩定，會直接影響人們置業的信心。因為房地產是不動產，人們一旦把資金投入進去，就需一定的時間才能收回投資。所以一般來說，政局穩定時，房地產價格就上升；反之，其價格則下降。穩定的政局與上漲的房地產價格是成正比關系的。
房地產價格除深受政局穩定情況影響外，還受政策因素影響。在某種情況下，政策因素甚至成為決定房地產價格的主要因素之一。例如，我國在相當長的一個時期內，房地產屬非商品范疇，人為的使其價格遠遠偏離價值，房地產價格既不能反映價值，也不能反映供求變化，嚴重影響了房屋的再生產和土地的合理利用，還擴大了消費膨脹和一系列社會問題。所以說政策因素對房地產價格有著很大的影響。
三、 環境因素。環境因素對房地產價格影響是很顯著的，這也是與其他商品的一個不同之處。環境因素是指房地產所在地段的自然條件和各種配套設施條件等因素。
自然環境條件是指房地產周圍的空氣和水源質量、清潔度、噪音污染程度、交通便利程度及自然景觀等。 市政基礎設施是人們對土地投資的物化體現，該項投資對其周圍房地產價格有著直接影響。市政基礎設施包括交通運輸、給排水、供電和郵電通訊設施，對企業經營效果和人們居住的生活條件影響極大。城市中心房地產價格之所以高，就是因為市中心的交通、通訊、水電氣等市政基礎設施完善的緣故。
公用建築配套設施為居民日常生活服務，這些設施的完善與否，影響到居民消費和受教育的方便性及文化娛樂生活豐富與否。因此，它對其周圍住宅房屋價格影響也較大。
四、 人口因素。從住宅來說，人是其最終消費者，所以，人口數量、分布、年齡和家庭結構及其增長情況，會直接影響著房地產的供需和價格。
五、 規劃因素。不同城市、不同地區的城市規劃目標，如交通布局、空中與地下開發管制等均有所不同。然而，城市規劃在很大程度上左右著土地的使用功能，從而影響房地產的價格。
六、 心理因素。心理因素是指人們對房地產市場價格變化的心理承受能力，或對價格的心理評估。心理因素對房地產價格的影響，是指房地產交易者對未來政局和經濟前景的信心施於房地產行市的心理作用，對房地產價格造成的影響。
七、 其他因素。其他因素包括國際因素等特殊因素。如由於戰爭和國家間的競爭對房地產價格的影響，或由於特殊買賣者出於特殊需要，以非正常的價格出售或購入房地產等。
⑧ 影響房地產投資的因素有哪些
一、 產生原因
所掌握信息不全、不準，投資決策草率。所依據的信息不夠准確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過於樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險。這在經濟生活中也經常遇到。表現為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發行政策和銀行信貸政策；三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過於求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從「開發」變為「購買」，這不利於剛開發並需持續投入的房地產項目的開展。
發展商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差。具體表現為：發展商過分相信自己的「感覺」，而實際上「感覺」錯了或反了。如有的發展商過分地相信自己會容易地找到「下家」，將項目脫手，而實際並未如願；有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系「此一時彼一時」，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過於樂觀，最終導致銷售困難；還有的發展商過分相信自己的「道」(即通過「關系」拿到「好項目」的能力)，而經營實力(開發實力、管理能力、行銷能力)不足或較弱，項目運作中難於實現預期的經營業績。此外，自然災害和意外事故的發生也是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。
[編輯]房地產投資風險的識別
如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢?通常的辦法是計算投資風險率，其計算方法有以下幾種。
(一)採用國際房地產投資業常用的三個指標來識別
1．投資房地產的營業率。
一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。計算公式為：營業率=年營業總費用/年計劃總收入
據有關調查數據表明，新公寓樓營業率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。
2．償債收益比。
營業凈收入是扣除所有成本費後的收入，是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。償債收益比=營業凈收入，要求的年償債額償債收益比數值越小，該項借款投資的風險越大；反之，則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1：2才被認為是安全的。
3．保本佔用率。
保本佔用率是計算房地產安全性的另一重要指標。其計算公式為：保本佔用率=f年營業總費用+要求的年償債額)，年計劃總收入保本佔用率越高，投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本佔用率一般為85%—90% 。
(二)概率與數理統計的方法
由於風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布，因而可以採用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查，有已開發項目的資料，可以使用數理統計的方法得出分布或其估計，甚至通過統計檢驗，但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。這是因為各個房地產項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
二、 風險因素
1、地段
買住宅講究地段，買商鋪就更講究地段了，有可能相差很短的距離，而租金、售價就可能相差很大。所以在商鋪的選址時，要對地段進行詳盡的調查分析，才能達到預期目的。
商鋪的地段一般分為三類，第一類是成熟的中央商務圈--在經濟活動最活躍的地區。這樣的地區往往人氣最旺，最有活力，租賃需求也最多。第二類是成型中的商圈。這些地區多臨近大型的住宅區或就業中心區（能吸收大量就業人口的商務辦公樓群或經濟開發區），並且交通、通訊、基礎設施的管線網路發達。第三類是住宅小區內部。小區配套種類齊全，這也同樣等於增加了人們可及的資源量和可選擇性。後兩類應是一般投資人的投資重點。
就業中心區為住宅區提供了需求市場，住宅區為就業中心區提供了充足的勞動力，也為商鋪的迅猛發展創造了條件。而商鋪的興起，將啟動住宅與就業的二度興旺，特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯的提高，這反過來又會令商鋪的增值更為可觀。但若投資小區內的商鋪則需要比較慎重，一方面是人流有限；另一方面，住戶在小區內消費僅僅為圖個便利，而難有持續的、大宗的消費。適宜投資的小區內商鋪，一般應具有足夠大的規模，或者是開放式小區，有寬敞的街區道路。
2、環境
生態、人文、經濟等環境條件的改善會使房產升值。生態環境要看小區能否因綠地的變化而使氣候有所改良。要重視城市規劃的指導功能，盡量避免選擇坐落在工業區住宅。每一個社區都有自己的文化背景。文化層次越高的社區，房產越具有增值的潛力。商鋪投資要看周邊的商業環境是否已構成成熟商圈時，如肯定的話，店鋪的升值是無庸置疑的。
3、建築品質
有投資價值的物業，一是要具備耐用性。物業越是耐用，投資人就越節省，給投資人帶來的回報就越多。耐用性具體體現在：首先，物業的材質要經得住時間的考驗，要是真材實料。第二，物業製造工藝要精細。第三，物業的設備也要耐用和有效率。第四，有良好的物業管理，它相當於對固定資產的維修和保養的支持系統。
二是要具備適宜性。要適於人們居住和使用，物業的功能空間布置要合於人的行為習慣。功能空間和用具的度要符合人體活動舒適性的要求。要有良好的通風採光，以維護人與自然的交流通道，才有益於保持使用者的良好的生存狀態。要盡可能地最大限度地引入人文的或自然的景觀，以滿足人的安全感、超脫感、優越感等心理需求。要求有較高的智能化水平。
三是要具備可更改性。這就意味著給人們的行為方式的改變留下餘地，室內的間隔是可拆改的，功能空間的位置是可調和重新組合的。這是出租型物業必備的條件。
四是要有可觀賞性。要有審美價值，有精神和靈性。物業的風格和品味是各有差異的。在諸多風格中，能夠形成一種主旋律，得到多數人推崇的才是有投資價值的。
4、產權狀況
擬投資購買的住宅、商鋪，其產權一定要合法、有效、手續齊全，無任何法律糾紛和經濟糾紛。要弄清有無銀行抵押或其它抵押，也要弄清是否已出租。產權的年期與法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置雖然很好，但是其土地使用剩餘年期已經不多了。有的房屋法定使用功能為住宅，但是轉讓時已作商場使用，而投資購買時是不能按照商業用房來購置
5、價值分析
投資者要對擬購房地產的現時市場價值進行估價。
首先，選擇一家品牌好、信譽好、客源多的房地產機構。根據房子的各種因素，測算出房子在特定時間、地點、環境的市場價格，並依照房子的實際情況選擇不同的方法，最後將幾種不同的結果綜合考慮，得出一個最接近市場行情、最能反映房地產真實價值的價格。
房地產買賣投資賺取的是未來的收益，在投資購買某項房地產時，對未來市場價格走勢的預測判斷尤為重要。
6、分析
房地產買賣投資大多數是在市場供不應求的時候才去投資，如果市場已經供過於求，投資者應當格外小心。這時要考慮兩個方面：一是價格很低，將來升值空間大；二是作長線投資，否則很容易被套住，短期內解不了套。在進行房地產買賣投資分析時，應考慮下列市場供需變化。
三、 變化趨勢
伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列寄存觀經濟政策的出台，房地產投資風險總體上呈現出下列變化態勢。
1、風險增加
房地產投資經濟風險是指一系列與經濟不至於產經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善房地產投資的經濟風險將有所降低。首先，經濟的發展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO後，經濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量湧入都使我國房地產業擁有一個更加優越的經濟環境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能准確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。房地產投資的政策風險主要指中國房地產市場中的政策行為，特別是現階段，部分房地產投資商所要求的政策「救市」行為。這種行為的實質是增加了那此經營狀況尚屬良好的房地產投資商的政策風險，並不利於房地產市場上的「優勝劣汰」。
2、差異減小
房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業發展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：
（1）前幾年我國出現在房地產開發熱主要集中在東部沿海地區，樓盤積奪空置也主要集中於東部沿海地區。而與東部沿海地區相比，中西部地區房地產市場發展較為滯後，商品房空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。
（2）由於實行西部大開發戰略以及經濟發展的「雁性原理」而導致的中西部趕超現象已初露端倪，中西部地區的投資回報率並不低於東部地區，甚至部分行業要比東部高。因此，中西部與東部地區經濟差距的縮小將會引起房地產發展差距的縮小。
（3）隨著住宅業作為新經濟增長點政策的出台和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區在房地產政策上的差異，逐步實行全方便多層次開放政策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。
3、豐富
中國每月經濟景氣分析報告的推出，已經成為把我國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考；同時中房指數的推出，幫助房地產投資商直接了解當前房地產發展形勢各地城市之間的差異有利於實行空間組合的風險規避決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、准確性，使房地產投資風險的量測和控制逐步趨於可行。業內專家者的精闢分析與預測也為房地產開發提供了多渠道的科學的判斷依據。這些都為開發商投資房地產市場奠定了良好的基礎。
四、 防範策略
房地產投資風險的防範與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，採取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
五、 風險價值
1、風險報酬額
風險報酬額是投資風險價值的絕對數形式，指的是由於冒風險進行投資而取得的超過正常報酬的額外報酬。
2、風險報酬率
風險報酬率是投資的風險價值的相對數形式，指的是額外報酬占原投資額的比重。
3、價值計算
除了被認為沒有風險的國家公債或國庫券的投資外，其他各種投資的投資報酬率一般是貨幣時間價值(利率)與投資風險價值(風險報酬率)之和。投資報酬率=利率+風險價值率
計算步驟：
在實際工作中，盡管「標准離差」能夠反映投資項目所冒風險的程度，但不便於與其他方案比較，故需計算」標准離差率」。
1.確定投資項目未來的各種預計收益(用xi表示)及其可能出現的概率(用pi表示)，並計算出未來收益的「預期價值」(用\bar{e}v表示)，計算公式：未來收益的預期價值
2.計算「標准離差」(用σ表示)與「標准離差率」(用r表示)。
3.投資風險價值計算公式：標准離差率
4.確定「風險系數」(用f表示)：一般應根據該行業全體投資者對風險反感的態度來確定，通常是風險程度的函數。
5.導入風險系數，計算該項投資方案預期的投資風險價值。
投資風險價值計算公式：
預期的風險報酬率(rpr)=風險系數*標准離差率=f*
預期的風險報酬額(rp)=未來收益的預期價值*預期風險報酬率/(貨幣時間價值+預期風險報酬率
將預期的投資風險價值與企業要求的投資風險價值進行比較：
若預期的投資風險價值>要求的投資風險價值，說明該投資方案所冒的風險大，得到的報酬率小，方案不可行。若預期的投資風險價值<要求的投資風險價值，說明該投資方案所冒的風險小，得到的報酬率大，方案可行。
要求的投資風險價值的計算：
要求的投資報酬率=貨幣時間價值+要求的風險報酬率
要求的風險報酬率=要求的投資報酬率-貨幣時間價值
要求的風險報酬率=未來收益的預期價值*要求的風險報酬率/(貨幣時間價值+要求的風險報酬率)。
⑨ 影響房地產投資的經濟因素有哪些
影響房地產投資的經濟因素如下：
一、交通狀況。影響房地產價格最顯著的因素是內地段，決定地段好壞的容最活躍的因素是交通狀況；
二、周邊環境。主要包括生態環境、人文環境、經濟環境；
三、物業管理。以提交為目的購買房地產更應關注物業管理；
四、社區背景。每一個社區都有自己的背景，特別是文化背景；
五、配套設施。不出小區就能夠解決所有的生活問題，是現代中國小區模式的最高標准。
六、房產質量。房地產價值的高低，首先取決於房地產內的價值量的大小；
七、供求狀況。市場供求狀況對房地產價格的基本制約作用非常重要，購買者要熟悉價格規律的同時，還要掌握供求狀況以及市場競爭對價格的影響；
八、期房合約。投資期房具有很大的風險，投資者要慎而又慎。但一般說來，風險越大收益也大；如果能夠合理地應用好期房合約的話，應該可以獲得比較理想的回報；
九、經濟周期。這是一個很難掌握的問題，我國經濟向上發展的空間很大，如果能夠准確利用經濟周期進行房地產投資，也可以使房地產升值。