房地產企業現金流如何分析

1. 如何分析企業的現金流情況看哪些指標

上市公司現金流量表的財務分析
摘要]在資本市場日益完善的條件下，上市公司的籌資行為和投資行為逐漸向多元化發展，無論對上市公司的內部管理當局，還是對外部投資者來說，現金流量信息都是極為重要的不可替代的理財資源。上市公司的理財人員必須掌握現金流量表的分析方法和技巧，才能發揮其在公司理財中的重要作用。

在資本市場日益完善的條件下，上市公司的籌資行為和投資行為也逐漸向多元化發展，無論是上市公司的內部管理當局，還是外部投資者，都逐漸意識到現金流量信息更能反映上市公司的收益質量和現實的支持能力，它是公司極為重要的不可替代的理財資源，也是投資者（股東）做出正確決策的信息資源。企業要做出正確的理財決策，保證理財行為的最優化，必須要求公司理財人員掌握現金流量表的分析方法和技巧，深刻認識到現金流量形成的規律和內在結構，才能充分發揮其對公司理財的重要作用。科學地評估公司資產的流動性、財務彈性，評價公司的收益能力和財務風險，預測公司未來的發展趨勢。上市公司的財務人員應遵循分析的原則，合理採用比較分析法，以比較結構百分比和財務比率為重點，精心設計財務分析指標，力求分析得具體、深入，透過現象看本質，使其為公司理財發揮充分的作用。

一、上市公司現金流量的結構分析

現金流量的結構分析包括流入結構、流出結構和流入流出比分析，可列表進行分析。旨在進一步掌握本公司的各項活動中現金流量的變動規律、變動趨勢、公司經營周期所處的階段及異常變化等情況。其中，（1）流入結構分析分為總流入結構和三項（經營、投資和籌資）活動流入的內部結構分析。（2）流出結構分析也分為總流出結構和三項（經營、投資和籌資）活動流出的內部結構分析。（3）流入流出比分析即分為經營活動的現金流入流出比（此比值越大越好）；投資活動現金的流入流出比（發展時期此比值應小，而衰退或缺少投資機會時此比值應大較好）；籌資活動的現金流入流出比（發展時期此比值較大較好）。公司理財人員可以利用現金流入和流出結構的歷史比較和同業比較，可以得到更有意義的信息。對於一個健康的正在成長的公司來說，經營活動現金流量應是正數，投資活動的現金流量是負數，籌資活動的現金流量應是正負相間的。如果上市公司經營現金流量的結構百分比具有代表性（可用三年或五年的平均數），理財人員還可根據它們和計劃銷售額來預測未來的經營現金流量。

二、上市公司的資產流動性分析

公司資產的流動性是指公司資產經過正常秩序，無重大損失地轉化為現金以及公司債務契約或其他付現契約履行的能力，它是蘊涵於公司生產經營過程中的、動態意義上的償付能力。根據資產負債表確定的流動比率和速動比率，雖然能反映流動性但有很大的局限性。這主要是因為：作為流動資產重要成分的存貨並不能很快轉化為可償債的現金；存貨用成本計價不能反映變現凈值；流動資產中的待攤費用也不能轉為現金；應收賬款會有一定的壞賬發生。許多公司有大量的流動資產，但現金支付能力卻很差，甚至無力償債而加大財務風險，導致最終破產。真正能用於償還債務的是現金流量。所以必須用上市公司的流量和債務進行比較分析能更客觀地反映其真實的償債能力。主要分析指標包括：（1）現金到期債務比=經營現金凈流量/本期到期的債務；（2）現金流動負債比=經營現金凈流量/流動負債；（3）現金債務總額比=經營現金凈流量/債務總額。

上述指標越大，說明企業經營活動所產生的現金流速越快，流量越大，企業的財務基礎越穩固，內部控制合理有效，從而償債能力與對外籌資能力就越強，公司流動性越好，抗風險能力越高。一般來說，本期到期的債務是指本期到期的長期債務和本期應付票據。通常這兩種債務是不能展期的，必須如數償還。現金流量負債比不但可以衡量公司短期償債能力，還可以預測出公司整體財務狀況，如果該比率大於40% ，表明公司的財務狀況良好。而現金債務總額比是評估公司中長期償債能力的重要指標，同時也是預測公司破產的可靠指標。該指標越高，公司承擔債務總額的能力越強。

三、上市公司獲取現金能力的分析

獲取現金的能力是指經營現金凈流入和投資資源的比值。它彌補了根據損益表上分析公司獲利能力的指標的不足，具有鮮明的客觀性。投入資源可以是主營業務收入、公司總資產、凈營運資金、凈資產或普通股股數、股本等。具體指標有：

上市公司現金流量表的財務分析 來自: 免費論文網
（1）銷售現金比率=經營現金凈流量/主營業務收入。該比率反映每元銷售得到的現金大小，即銷售收入的貨款回收率，既可從一個方面反映公司生產商品的市場暢銷與否，又從另一個側面體現了公司管理層的經營能力。其數值越大越好。

（2）每股營業現金凈流量=經營現金凈流量/普通股股數。該指標反映每股流通在外的普通股的資金流量，它通常高於每股收益，但不能替代每股收益。因為現金流量沒有減去折扣。它能反映公司最大分派現金股利的能力，超過此限度，就要借款分紅。

（3）全部資產現金回收率=經營現金凈流量/全部資產×100%.該指標說明公司全部資產產生現金的能力，該比值越大越好，可與同業平均水平或歷史同期水平比較，評價上市公司獲取現金能力的強弱和公司可持續發展的潛力。

四、上市公司的財務彈性分析

所謂財務彈性是企業適應經濟環境變化和利用投資機會的能力，也叫財務適應能力。這種能力來源於現金流量和支付現金需要的比較。現金流量超過需要，有剩餘的現金，適應性就強。因此，財務彈性衡量是經營現金流量與支付要求進行比較。支付要求可以是投資需求或承諾支付等。具體指標包括：

（1）現金滿足投資比率=近5年經營活動現金凈流量/近5年資本支出，存貨增加，現金股利之和。該比率越大，說明資金自給率越高，對外借資金依賴性越小，財務風險越小。此指標達到1時，說明公司可以用經營獲取的現金滿足擴充所需資金，公司有一定的成長潛力。若小於1 ，則說明公司是靠外部融資來補充，雖可在一定程度上利用財務杠桿，但會加大公司財務風險。

（2）現金股利保障倍數=每股營業現金凈流量/每股現金流量，此比率越大，說明支付現金股利的能力越強，公司運用股利分配政策的餘地越大。以上兩個比率越大，說明上市公司財務彈性越大，適應各種環境和資金需求的靈活性越強，抗風險的能力越大。

五、上市公司的收益質量分析

收益質量是企業公開報告收益與其經營業績之間的離差程度。它是完整性、可靠性和可預測性的綜合。收益質量分析主要是分析會計收益和現金流量的比例關系。由於上市公司收益質量主要受到會計政策的變化和選擇，收入和費用確認的時間，公司對自行列支成本的選擇，以及管理者的財務決策等因素的影響。評價公司收益質量的財務比率是營運指數。營運指數=經營現金凈流量/經營應得現金。其中：經營應得現金是指經營凈收益與非付現費用之和。經營活動凈收益=凈收益-非經營收益。上市公司理財人員可以通過計算的營運指數對公司收益質量進行評價。有些項目如折舊、資產攤銷、信用政策等雖不影響經營活動的現金流量但會影響公司的損益，使當期會計收益與經營活動產生的現金流量不一致，但是兩者應大體相近。因此，若營運指數大於或等於1，說明會計收益的收現能力較強，收益質量較好；若小於1，則說明會計收益可能受到人為操縱或存在大量的應收賬款，收益質量較差。有虛盈實虧的可能性，必須進一步分析會計方法或會計估計的影響。公司應採取相應的理財措施，改變企業的營銷策略，提高公司的收益質量。

在運用上述財務分析方法和指標對現金流量表進行分析時，還應注意以下三個問題：

1.不要拘泥於以上有限的財務分析指標，還可以根據公司管理當局的需要適當改編現金流量表，設計更具說服力的指標，獲取其他更有意義的信息。

2.全面、完整、充分地掌握信息，不僅要充分理解報表上的信息，還要重視公司重大會計事項的揭示以及注冊會計師對公司報表的評價報告，甚至還要考慮國家宏觀政策、國際國內政治氣候等方面的影響；不僅要分析現金流量表，還要將資產負債表、損益表等各種報表有機地結合起來，這樣才能全面而深刻地揭示公司的償債能力、盈利能力、管理業績和經營活動中存在的成績和問題。

3.特定分析與全面評價相結合。報表使用者應在全面評價的基礎上選擇特定項目進行重點分析，如分析公司償債能力的現金流動負債比（經營活動現金流量/流動負債）等，並將全面分析結論和重點分析的結論相互照應，以保證分析結果的有效。

2. 房地產開發企業如何做好房地產財務分析 詳細

房地產財務分析是以財務報表和其它輔助資料為依據，依靠財務人員的經驗，採用一定的統計方法，系統分析和評價企業過去和現在的經營成果、財務狀況和現金流動情況，對企業的有關經濟活動作出評價和預測，以便於經營者正確地把握企業的經濟決策的一種內部管理行為。 隨著我國市場經濟體制的確立和現代企業制度的完善，財務分析更加成為企業一項重要的管理活動。尤其房地產行業，隨著國家相關規章制度的健全以及宏觀調控的加強、金融機構對房地產開發項目貸款門檻的提高，土地招、拍、掛政策的實施，都給天津市場本不豐厚的利潤回報，帶來更大的成本壓力。在這種形式下，如何通過做好房地產開發企業的財務分析來增強企業競爭優勢這一問題就顯得尤其必要。 一、 傳統財務分析的主要內容及其局限性 傳統財務分析的目的是尋找企業內部管理缺陷，而現代財務分析更重視從宏觀角度來把握企業的經營運行。分析一個企業通常是企業償債能力、營運能力 、盈利能力三方面進行的。如根據資產負債表項目的年初、年末余額變化趨勢情況分析資產及負債總額的變化幅度及原因，並進一步分析資產負債率、流動比率、速動比率，根據利潤及利潤分配表業務收入的增減趨勢分析其變化原因，針對收入成本結構分析，將不同報表結合起來分析凈資產收益率、總資產報酬率、銷售利潤率、成本費用利潤率、投資回報率等。 從以上分析指標不難看出，企業傳統的財務分析更側重於經濟現象的微觀分析，缺乏從企業資本運營的角度來進行財務分析；側重於單一財務信息的分析，忽視了與相關經營信息的結合分析；側重於經濟事項的事後分析，缺少有效的前瞻性分析，財務分析的適時性和快速反應能力滯後，缺少對企業風險防範和發展潛力的分析；側重於財務指標的靜態分析，忽略了企業經營的動態性，財務指標分析缺少可比性，企業之間的橫向比較缺乏，經營者難以了解相關分析指標在行業中的地位，絕對指標與相對指標分析被割裂，過分重視相對指標而忽視絕對指標的分析。另一方面，財務人員受業務知識單一限制，缺少業務經營方面的知識和技能，也影響了自己的觀察力和分析力。 財務分析需要向企業的經營管理層提供大量的、經常性的財務信息，為提高和改善企業的經營管理服務。但由於傳統財務分析的以上局限性，其分析內容不能最大限度地滿足企業管理層的需求，使用價值大打折扣。因此，從管理層的角度出發，進一步關注財務分析的結 果，注重財務分析的綜合性和整體性。 二、 房地產開發企業財務分析的完善及應重點分析的內容 在現代企業制度下，企業財務分析指標不應再局限於靜態的單一指標分析，作為新興行業的房地產開發企業更應從整體上動態地分析企業的盈利能力、資產運營能力、開拓市場、創造市場和把握市場的能力。因此，房地產開發企業財務分析需要在傳統財務分析的基礎上完善和補充以下分析內容： 1、整體分析與專項分析相結合 在單項指標分析的基礎上，將各指標形成一套完整體系，相互配合使用，進行綜合分析與評價，強化對企業經濟運行的整體性分析，以掌握企業整體財務狀況和效益。同時要針對管理中存在的薄弱環節加強專題分析，如企業潛虧分析，專項成本分析（包括市場開發成本分析、廣告成本效益分析、售後服務成本分析、成本結構分析等），利潤增長點分析，投資項目可行性分析，投資項目效益與可行性報告差異分析，內控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點和面的關系，避免分析的片面性。 2、加強房地產開發企業現金流量情況的分析 在企業經營環境日趨復雜的背景下，現金流量信息越來越受到企業管理層的重視，許多企業發生財務危機不是因為缺乏盈利能力，而是因為現金的短缺造成企業信用的喪失。作為從事資本密集型的房地產業的企業來說，由於房地產開發項目對資金高度依賴，在進行財務分析時，更應從以「利潤」為中心轉向以「現金流量」為中心。分析營運資本投資和利息支付前的經營活動現金流量，檢查企業是否能通過其經營活動產生足夠的現金流量；分析營業資本投資後，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業的營業資本管理是否有效率；分析營業資本投資後，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業是否能夠滿足其利息支付義務；分析外部融資活動之後的現金凈流量，用於評價企業的籌資政策。利用這些指標的逐年變化的信息，將為我們評價企業現金流量的動態穩定性、提供許多有價值的信息。由於現金流量信息揭示了企業經營活動現金凈流量與凈收益之間的差別，因此對這些差別及其原因進行分析，有助於評價企業盈利的質量。 3、加強成本控制分析 在進行成本分析時要注重分析以下幾個方面： 一是通過深入分析工程項目預算值與決算值差異，正確評價企業目標成本（既預算值）的執行效果，提高企業和員工講求經濟效益的積極性；二是揭示成本升降的原因，及時查明 影響成本高低的各種因素及其原因，進一步提高企業成本管理水平；三是尋求進一步降低成本的途經和方法。 4、加強房地產開發企業之間的橫向指標對比分析 如果房地產財務分析thldl.org.cn 僅局限於本企業內部，不與其它企業進行對比，就談不上「知己知彼」，不知道與同行業其它企業相比較的差距或優勢，這種比較也不是一個或幾個財務指標的比較，而是企業之間財務狀況的綜合比較。通過分析企業可以明確企業在行業中的位置，使企業的管理層對自己的經營決策進行適當定位，在競爭中找到自己的發展空間。 實際上房地產開發企業的房地產財務分析可以不受傳統房地產財務分析模式的約束，不應局限於具體的分析模式及財務周期，計算機技術的運用也為財務分析模式的建立和財務數據的深度開發創造了條件。管理層更重視對財務分析結果的評價，並利用評價的結果來指導企業的經營活動，我們應圍繞企業的經營管理捕捉管理層最關心的熱點問題，適時的進行各種定期的和專題的財務分析。既可利用財務信息，也可利用業務信息結合判斷與估計，體現財務分析的實時化和快速反應。在現代企業制度下的財務分析應該更多的從經營者的角度出發，著重強調在利用財務分析發現企業存在問題的同時進一步通過財務分析來判斷企業資本運營效果，以便作出正確的決策調整，提高企業資本運營效率，增強企業的財富，從而達到股東財富最大化的目的。

3. 房地產開發企業現金流量表

一、現金流量及其分類

現金流量表是反映企業在一定會計期間內有關現金和現金等價物的流入、流出信息的會計報表。

現金流量表中的現金，是指企業的庫存現金以及可以隨時用於支付的存款。它不僅包括「現金」科目核算的庫存現金，還包括企業「銀行存款」科目核算的存入金融企業、隨時可以用於支付的存款，也包括「其他貨幣資金」科自核算的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金。至於銀行存款和其他貨幣資金中有些不能隨時用於支付的存款，如不能隨時支取的定期存款等，不應作為現金，而應列作投資。

現金等價物是指企業持有的期限短、流動性強、易於轉換為已知金額現金、價值變現風險很小的投資。現金等價物雖不是現金，但其支付能力與現金的差別不大，也可視為現金。如企業為保證支付能力，手持必要的現金，為了不使現金閑置，可以購買短期債券，在需要現金時，隨時可以變現。一項投資被確認為現金等價物，必須同時具備如下四個條件：期限短、流動性強、易於轉換為已知金額現金、價值變現風險很小。其中期限短，一般是指3個月內可到期變現。

現金流量是指某一段時期內企業現金（包括現金等價物，下文同）流入和流出的數量。如企業銷售商品房屋、轉讓土地、提供勞務、出租房屋、出售固定資產、向銀行借款等取得現金，形成企業的現金流入；發包工程、購買設備材料、接受勞務、購買固定資產、對外投資、償還債務等支付的現金，形成企業的現金流出。現金流量信息能夠表明企業經營狀況是否良好，資金是否緊缺、企業償付能力大小，從而為企業管理者、投資者、債權人等報表使用者提供非常有用的信息。應該指出的是：企業現金形式的轉換，並不構成現金的流入和流出，如企業從銀行提取現金，企業用現金購買將於3個月內到期的國庫券等。

房地產開發企業的現金流量，可分為經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量三類。

（一）經營活動產生的現金流量

經營活動是指企業投資活動和籌資活動以外的所有交易和事項。就房地產開發企業來說，經營活動主要包括：銷售商品房屋、轉讓土地、提供勞務、出租房屋、發包工程、徵用和批租土地、購買設備材料、接受勞務、交納稅款，等等。

經營活動產生的現金流入有：銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金；收到的租金；收到的稅費返還；收到的其他與經營活動有關的現金等。

經營活動產生的現金流出有：發包工程、徵用和批租土地、購買商品、接受勞務支付的現金；經營租賃所支付的現金，支付給職工以及為職工支付的現金；支付的營業稅款；支付的所得稅款，支付的除營業稅、所得稅以外的其他稅費；支付的其他與經營活動有關的現金等。

（二）投資活動產生的現金流量

投資活動是指企業長期資產的購建和不包括在現金等價物范圍內的投資及其處置活動。這里所指的長期資產是指固定資產、無形資產、遞延等其他資產等待有期限在一年或一個營業周期以上的資產。所以將包括在現金等價物范圍內的投資排除在外，是因為已將包括在現金等價物范圍內的投資視為現金。

投資活動產生的現金流入有：收回投資所收到的現金；分得股利或利潤所收到的現金；取得債券利息收入所收到的現金；處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收到的現金凈額；收到的其他與投資活動有關的現金等。

投資活動產生的現金支出有：購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金；權益性投資所支付的現金；債權性投資所收到的現金；支付的其他與投資活動有關的現金。

（三）籌資活動產生的現金流量

籌資活動是指導致企業資本及債務規模和構成發生變化的活動。這里所說的資本，是指實收資本（股本）、資本溢價（股本溢價）及與資本有關的現金流入和流出項目，包括吸收投資、發行股票、分配利潤等。「債務」是指企業對外舉債所借入的款項，如發行債券、向金融企業借入款項及償還債務等。

籌資活動產生的現金流入有；吸收權益性投資所收到的現金；發行債券所收到的現金；借款所收到的現金；收到的其他與籌資活動有關的現金等。

籌資活動產生的現金流出有：償還債務所支付的現金；發生籌資費用所支付的現金；支付股利或利潤所支付的現金；償付利息所支付的現金；融資租賃所支付的現金；減少注冊資本所支付的現金；支付的其他與籌資活動有關的現金。

二、現金流量表的作用

編制現金流量表，可為企業管理當局改善企業財務狀況，投資者、債權人及其他報表使用者正確評價企業財務狀況和預測企業發展情況提供會計信息。

（一）可使企業管理當局掌握現金流量信息，搞好資金調度，最大限度地提高資金使用效率，化解財務風險

在市場經濟條件下，企業現金流量很大程度上決定企業的生存和發展能力。即使企業有盈利能力，但如資金周轉不暢，現金調度不靈，就會嚴重影響企業的發展，甚至影響企業的生存。如在1997年亞洲金融風暴中，香港百富勤公司就因無法及時籌措6 000萬美元以償還到期債務，最終導致崩潰。事實上，當時百富勤公司只是定息市場業務在東南亞金融危機中蒙受了巨額損失，集團整體仍是盈利，也遠未達到資不抵債。但終因現金不足無法清償到期債務，被迫清盤。因此，一個企業如被拖欠的應收賬款和銷不出去的商品房很多，即使有賬面利潤，也會使企業無錢組織再開發，償還應付款。所以企業管理當局根據現金流量表掌握的現金流量信息，可以及時搞好資金調度，合理地利用資金，化解財務風險。

（二）可使投資者、債權人了解企業較真實的財務狀況，預測企業的支付能力、償債能力和未來發展情況

現金流量表提供的信息，能說明企業從經營中獲得現金的各種活動，藉以償還債務、分發股利或重行投資以維持或擴大開發經營的能力。它還能說明在債務和權益方面的各種理財活動，以及現金投資和現金耗用等情況。如通過經營活動凈現金流量與流動負債的對比，可以評價企業短期償債能力的強弱；通過經營活動凈現金流量與全部負債的對比，可以說明企業用每年的經營活動現金流量償付所有債務的能力；通過經營活動凈現金流量與普通股股數的對比，可以說明企業進行資本支出和支付股利能力的強弱，等等。所有這些，都有助干投資者、債權人了解企業當前的支付能力。償債能力和支付股利能力，預測企業未來的發展情況，為投資者。債權人進行投資決策、貸款決策提供依據。

（三）可使經濟管理部門對企業的財務活動進行監督

現金流量信息是政府綜合經濟管理部門、國有資產管理部門。尤其是證券市場監管部門對企業進行監督的重要依據。因為現金流量表是以現收現付實現制原則為基礎綜合反映企業一定期間現金流入和流出的會計報表，將現金流量信息與資產負債表和利潤表或損益表提供的信息綜合起來考慮，可以評價企業是如何獲得現金，又是如何運用這些現金的；企業的真實財務狀況如何，是否潛伏著重大的風險，等等。通過掌握、分析現金流量信息，監管部門可以將事後監督轉為事前監督，防範和化解潛在風險。

由於現金流量表有上列作用，因此在企業會計制度中規定在年度決算時，也須編制現金流量表，並用現金流量表代替原來編制的財務狀況變動表。

三、現金流量表的編制

編制現金流量表時，列報經營活動現金流量的方法有兩種：一是直接法；二是間接法。

4. 如何應對房地產企業的融資與現金流策略

2008年，中國企業如何度過現金流的冬天？一、拓寬融資渠道，加強全面預算，八步驟「緊」銀根「活」資產。國家從緊的貨幣政策在經歷了幾次存款准備金率調高後，效應開始出現。商業銀行紛紛調整放貸政策，收縮中小型企業的放貸規模，實行滾動放貸策略。金融融資對於很多中小型企業而言，變得越來越困難。另外，雪上加霜的是，與往年同期相比，很多企業因為原材料漲價積壓了資金，下遊客戶資金緊張導致應收賬款攀升，企業資金周轉速度降低，現金流告急，采購支付吃緊，生產組織難以保證正常的交貨合同，企業運營舉步維艱。因此，筆者認為，在國家從緊的貨幣政策下，當前，企業必須進一步「開源緊流」。一是管好勞動力成本，減少現金投資，拓寬融資渠道，加強與金融機構的合作關系；二是企業必須密切關注庫存的賬齡、庫存結構，盤活資產，降低非必要資金支出；三是調整擴張步伐，加強企業的全面預算管理，控制非計劃的資金投入計劃，公司應投資那些付現款的項目，而非低投資回報的現金儲存；四是調整信用管理政策，盡可能延長采購支付時間，縮短應收賬款應收期，規避貨幣從緊帶來的支付緊縮效應；五是企業必須加強銷售回款管理，調整銷售業務內部激勵政策；六是全面關注現金流周轉情況，檢查核准現金流預期中的假設和數據，確保信息准確，規避銷售人員誇大可能完成的銷售目標，管好預期現金流；七是集中銀行交易，對一個大公司來說，把300多個賬單需求合計到一組或多組賬戶，並進行合理搭配，如此可降低現金透支，同時投資一個以現金流安全、流動性為目標的現金管理賬戶；八是置換或者剝離部分不良資產，將資產通過股權轉讓或者拍賣的方式轉變為資本，通過風險融資或者其他融資手段，稀釋部分股權。二、五步驟優化客戶結構，調整銷售策略，鞭打「信用拖延」。產業升級和經濟增長模式轉型必然會以犧牲一些中小企業為代價，只有符合轉型要求的企業才能順利度過拐點，進入健康、快速的發展通道。因此，企業主必須仔細關註上下游合作夥伴，優化客戶結構，調整銷售策略。筆者認為，優化客戶結構一是要盤點現有客戶，淘汰支付能力差、信用不良的合作夥伴；二是調整貨款結算政策，盡可能現款結算，給予現款結算一定的返利政策；三是革新渠道，加大資金結算快、流通快的渠道投入和政策傾斜；四是增加高利潤產品的渠道利潤空間，更好地管理供應商，逐步收縮低技術含量產品的銷售佔比，淘汰粗放式運營管理的下遊客戶；五是盡可能延長上遊客戶結算信用期，確保毛利高，回款好，渠道成本低，流通快。三、六步驟提高運營效率，降低運營成本，改善「企業DNA」。當企業運營的人工成本、費用成本、製造成本都在快速增長的時候，企業必須緊密關注自身的運營效率，優化管理流程，精簡崗位編制，降低溝通成本，加快市場響應。筆者認為提高運營效率，企業必須在六個方面下工夫：一是優化管理流程，尤其是以市場為導向的銷售管理流程，梳理流程瓶頸，改變不合理環節，做到內部運作高效順暢，外部市場反應靈敏，相應速度快；二是調整組織結構，按照核心職能和關鍵流程考慮部門設置，壓縮部門編制，降低人工成本，充分藉助信息化推進組織結構扁平化變革；三是導入績效管理，有效地將企業目標分解到部門和員工頭上，抓住成本的牛鼻子，嚴格進行KPI考核，提高每人的工作績效；四是建立知識管理系統，不斷總結員工的崗位操作經驗和成功的管理經驗，並復制到工作中間去；五是推進企業內部的信息化建設，通過無紙公、電子化公，加快運營效率，提高市場響應速度；六是全方位控製成本，包括通過比價采購、集中采購、戰略采購，減少採購中間環節等方式來降低采購成本；通過庫存管理加強，減少不必要的庫存，充分利用好邊角料，減少生產現場的半成品等來降低庫存；通過精細化管理，壓縮營業費用，降低不必要的營銷費用支出等等。只有這樣，企業才能真正打造新的核心競爭力，形成富有競爭力的「DNA」。總之，當前形勢下，企業只有密切關注現金流，降低營業費用和管理費用，嚴格控制生產製造成本，加強品牌建設，全面改善自身管理，提高運營效率，才能應對經濟轉型帶來的諸多挑戰，接受市場的考驗，形成企業新的核心競爭力，取得更大的突破和發展。（作者為聯縱智達咨詢集團副總裁）

5. 房地產企業的現金流管理有什麼問題

對現在的房地產企業來說，現金管理是非常重要的，關乎著企業是否能夠正常運作下去。當房地產企業蓋樓房之前，一般都會預售房產，這就是為了籌措資金進行開發，所以現金流管理都是往充足了計算，不然就會出現問題。

6. 公司現金流量分析應如何做

公司現金流量分析:
現金流量表是以收付實現制為編制基礎，反映企業在一定時期內現金收入和現金支出情況的報表。對現金流量表的分析，既要掌握該表的結構及特點，分析其內部構成，又要結合損益表和資產負債表進行綜合分析，以求全面、客觀地評價企業的財務狀況和經營業績。因此，現金流量表的分析可從以下幾方面著手：
一、現金流量及其結構分析
企業的現金流量由經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量三部分構成。分析現金流量及其結構，可以了解企業現金的來龍去脈和現金收支構成，評價企業經營狀況、創現能力、籌資能力和資金實力。
（一）經營活動產生的現金流量分析。
l、將銷售商品、提供勞務收到的現金與購進商品。接受勞務付出的現金進行比較。在企業經營正常、購銷平衡的情況下，二者比較是有意義的。比率大，說明企業的銷售利潤大，銷售回款良好，創現能力強。
2、將銷售商品、提供勞務收到的現金與經營活動流入的現金總額比較，可大致說明企業產品銷售現款占經營活動流入的現金的比重有多大。比重大，說明企業主營業務突出，營銷狀況良好。
3、將本期經營活動現金凈流量與上期比較，增長率越高，說明企業成長性越好。
（二）投資活動產生的現金流量分析。當企業擴大規模或開發新的利潤增長點時，需要大量的現金投入，投資活動產生的現金流入量補償不了流出量，投資活動現金凈流量為負數，但如果企業投資有效，將會在未來產生現金凈流入用於償還債務，創造收益，企業不會有償債困難。因此，分析投資活動現金流量，應結合企業目前的投資項目進行，不能簡單地以現金凈流入還是凈流出來論優劣。
（三）籌資活動產生的現金流量分析。一般來說，籌資活動產生的現金凈流量越大，企業面臨的償債壓力也越大，但如果現金凈流入量主要來自於企業吸收的權益性資本，則不僅不會面臨償債壓力，資金實力反而增強。因此，在分析時，可將吸收權益性資本收到的現金與籌資活動現金總流入比較，所佔比重大，說明企業資金實力增強，財務風險降低。
（四）現金流量構成分析。首先，分別計算經營活動現金流入、投資活動現金流入和籌資活動現金流入占現金總流入的比重，了解現金的主要來源。一般來說，經營活動現金流入占現金總流入比重大的企業，經營狀況較好，財務風險較低，現金流入結構較為合理。其次，分別計算經營活動現金支出、投資活動現金支出和籌資活動現金支出占現金總流出的比重，它能具體反映企業的現金用於哪些方面。一般來說，經營活動現金支出比重大的企業，其生產經營狀況正常，現金支出結構較為合理。
二、現金流量表與損益表比較分析
損益表是反映企業一定期間經營成果的重要報表，它揭示了企業利潤的計算過程和利潤的形成過程。利潤被看成是評價企業經營業績及盈利能力的重要指標，但卻存在一定的缺陷。眾所周知，利潤是收入減去費用的差額，而收入費用的確認與計量是以權責發生制為基礎，廣泛地運用收入實現原則、費用配比原則、劃分資本性支出和收益性支出原則等來進行的，其中包括了太多的會計估計。盡管會計人員在進行估計時要遵循會計准則，並有一定的客觀依據，但不可避免地要運用主觀判斷。而且，由於收入與費用是按其歸屬來確認的，而不管是否實際收到或付出了現金，以此計算的利潤常常使一個企業的盈利水平與其真實的財務狀況不符。有的企業賬面利潤很大，看似業績可觀，而現金卻入不敷出，舉步艱難；而有的企業雖然巨額虧損，卻現金充足，周轉自如。所以，僅以利潤來評價企業的經營業績和獲利能力有失偏頗。如能結合現金流量表所提供的現金流量信息，特別是經營活動現金凈流量的信息進行分析，則較為客觀全面。其實，利潤和現金凈流量是兩個從不同角度反映企業業績的指標，前者可稱之為應計制利潤，後者可稱之為現金制利潤。二者的關系，通過現金流量表的補充資料揭示出來。具體分析時，可將現金流量表的有關指標與損益表的相關指標進行對比，以評價企業利潤的質量。
（一）經營活動現金凈流量與凈利潤比較，能在一定程度上反映企業利潤的質量。也就是說，企業每實現1元的賬面利潤中，實際有多少現金支撐，比率越高，利潤質量越高。但這一指標，只有在企業經營正常，既能創造利潤又能盈得現金凈流量時才可比，分析這一比率也才有意義。為了與經營活動現金凈流量計算口徑一致，凈利潤指標應剔除投資收益和籌資費用。
（二）銷售商品、提供勞務收到的現金與主營業務收入比較，可以大致說明企業銷售回收現金的情況及企業銷售的質量。收現數所佔比重大，說明銷售收入實現後所增加的資產轉換現金速度快、質量高。
（三）分得股利或利潤及取得債券利息收入所得到的現金與投資收益比較，可大致反映企業賬面投資收益的質量。
三、現金流且表與資產負債表比較分析
資產負債表是反映企業期末資產和負債狀況的報表，運用現金流量表的有關指標與資產負債表有關指標比較，可以更為客觀地評價企業的償債能力。盈利能力及支付能力。
（一）償債能力分析。流動比率是流動資產與流動負債之比，而流動資產體現的是能在一年內或一個營業周期內變現的資產，包括了許多流動性不強的項目，如呆滯的存貨，有可能收不回的應收賬款，以及本質上屬於費用的待攤費用，待處理流動資產損失和預付賬款等。它們雖然具有資產的性質，但事實上卻不能再轉變為現金，不再具有償付債務的能力。而且，不同企業的流動資產結構差異較大，資產質量各不相同，因此，僅用流動比率等指標來分析企業的償債能力，往往有失偏頗。可運用經營活動現金凈流量與資產負債表相關指標進行對比分析，作為流動比率等指標的補充。具體內容為：
l、經營活動現金凈流量與流動負債之比。這指標可以反映企業經營活動獲得現金償還短期債務的能力，比率越大，說明償債能力越強。
2、經營活動現金凈流量與全部債務之比。該比率可以反映企業用經營活動中所獲現金償還全部債務的能力，這個比率越大，說明企業承擔債務的能力越強。
3、現金（含現金等價物）期末余額與流動負債之比。這一比率反映企業直接支付債務的能力，比率越高，說明企業償債能力越大。但由於現金收益性差，這一比率也並非越大越好。
（二）盈利能力及支付能力分析。由於利潤指標存在的缺陷，因此，可運用現金凈流量與資產負債表相關指標進行對比分析，作為每股收益、凈資產收益率等盈利指標的補充。
l、每股經營活動現金凈流量與總股本之比。這一比率反映每股資本獲取現金凈流量的能力，比率越高，說明企業支付股利的能力越強。
2、經營活動現金凈流量與凈資產之比。這一比率反映投資者投入資本創造現金的能力，比率越高，創現能力越強。徑一致，凈利潤指標應剔除投資收益和籌資費用。
（三）銷售商品、提供勞務收到的現金與主營業務收入比較，可以大致說明企業銷售回收現金的情況及企業銷售的質量。收現數所佔比重大，說明銷售收入實現後所增加的資產轉換現金速度快、質量高。
（四）分得股利或利潤及取得債券利息收入所得到的現金與投資收益比較，可大致反映企業賬面投資收益的質量。

7. 房地產企業流動比率和速動比率如何分析

流動負債主要有短期借款、應付票據、應付賬款、應付職工薪酬、應交稅費、應付利息等，還有一年內到期的非流動付債。

流動比率超過2，即考慮存貨能夠變現的話短期償債是沒有問題的，速動比率太低，說明資產的流動性很低，如果企業不把存貨變現的話，如果沒有其他的資金來源，那麼有80%的債務無法償還，資金壓力是非常大的。

另外，有很多人認為速動資產不僅是流動資產-存貨，還應減去待攤費用（無法變現）和預付賬款，那樣來說速動比率更低。

還有，如果房地產市場不好的話，存貨變現與存貨成本之間可能存在差異，那樣的話流動比率也會受到影響，因為企業不是用存貨還債而是用存貨變現來還債。

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數據弱點：

1．無法評估未來資金流量。

流動性代表企業運用足夠的現金流入以平衡所需現金流出的能力。而流動比率各項要素都來自資產負債表的時點指標，只能表示企業在某一特定時刻一切可用資源及需償還債務的狀態或存量，與未來資金流量並無因果關系。因此，流動比率無法用以評估企業未來資金的流動性。

2．未反映企業資金融通狀況。

在一個注重財務管理的企業中，持有現金的目的在於防範現金短缺現象。然而，現金屬於非獲利性或獲利性極低的資產，一般企業均盡量減少現金數額。事實上，通常有許多企業在現金短缺時轉向金融機構借款，此項資金融通的數額，未能在流動比率的公式中得到反映。

3．應收賬款的偏差性。

應收賬款額度的大小往往受銷貨條件及信用政策等因素的影響，企業的應收賬款一般具有循環性質，除非企業清算，否則，應收賬款經常保持相對穩定的數額，因而不能將應收賬款作為未來現金凈流入的可靠指標。

8. 關於房地產公司的現金流量表

「支付給職工抄以及為職襲工支付的現金」項目反映企業實際支付給職工的工資以及其他為職工支付的現金。為職工支付的工資包括本期實際支付給職工的工資、獎金、各種津貼和補貼等；其他為職工支付的現金包括為職工支付的養老保險、待業保險等社會保險基金、為職工支付的商業保險基金、支付給職工的住房困難補助等。不包括支付給在建工程人員的工資。