如何規劃商業地產設計

1. 如何做好商業地產

商業地產不像住宅地產那麼簡單，令很多開發商費盡心思、絞盡腦汁，但還是出現很多不盡人意的商業地產項目。
就商業地產而言，業種業態的規劃定位對於商業地產項目來說是最重要的！那麼，如何才能做好商業地產呢？大部分開發商感覺比較迷茫……以我做飆馬商業地產策劃多年的經驗總結，若從以下幾個方面著手，是做好商業地產的前提和必須！
一、業種業態的規劃設計是前提業種業態的規劃定位對於商業地產項目來說是最重要的！是商業地產的靈魂，成功與否於其有直接的關系。
主力業種在項目中占具很主要的作用，次力業種的作用也不應忽視，一定記住的是，在主力業種選擇與次主力業種選擇上，在面積、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力業種，忽視次力業種業態的競爭能力。
業態的選擇，應根據市場資源還和業態資源來設定。必須與項目周邊相吻合和互補而不要形成競爭。記住這一點，你的項目就一定會有競爭力。
二、建築的適應性是基礎
首先應該考慮建築的形態如何體現業種定位和業態選擇，同時還要與市場周邊怎樣融合，也就是說，建築形態是不是能與現行的市場相應。
因為商業投資這方面都會被資金困住，銷售的問題在規劃中就自然而生。好的商業地產開發商一定是在規劃設計時就已經考慮到銷售的問題與模式，銷售與建築之間的關系是如何，是值得認真思考的……否則，會給後期的銷售、招商和運營造成影響的。
三、科學合理的功能布局是保證
必須清楚地知道，各業種的設定與面積配比，並考慮如何能在後期經營中有生存力。各業種在項目中起到的作用都不同，而其占項目的位置，也是必須合理，要根據人們的購物習慣、勞累時間期，使之間如何產生聯接關系，是必須要考慮的。
四、經濟收益性是第一
現在很多商業地產開發，是要上了一定的面積才能實現投資回報期與開發成正比。但從開發商的角度來看，我們需要的是給予最大的利潤，在這個時候，必須對後期的物業如何提升與物業留量進行進行前瞻性規劃。商業地產一般需要重點考慮三大問題：找准符合市場「需求」；填補空缺、避開競爭；吻合城市區域的發展趨勢。
請採納

2. 如何做好商業地產項目的品牌規劃啊簡單就好

明確品牌定位，提煉品牌核心價值，塑造品牌個性，樹立品牌形象。漢高廣告商業地專產品牌內涵塑造系屬統認為，明細品牌戰略發展方向，全面提升品牌的溢價能力與市場及目標人群心目中的地位是重中之重，可以從架構、定位、個性、形象、口號、文化等去規劃塑造。

3. 大型商業地產項目規劃設計流程解析

大型商業地產項目規劃設計流程解析
隨著國家經濟的發展壯大，居民消費水平的不斷提高，休閑與購物相結合的「一站式購物」作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。順應這種新的消費潮流， 近年來，商業地產行業迅速崛起，SHOPPING MALL、商業街、購物村、購物鎮等大型商業地產項目如雨後春筍般涌現在大江南北，規模從幾萬平方米發 展到幾十萬平方米，從單棟建築形態發展到由多棟建築構成的組團式建築群落。雖然開發形勢火熱，但此類項目在實際操作中也存在著大量問題，項目擱淺或開業後 運營困難的現象屢有發生。
商業地產項目的開發不同於住宅項目開發，不能沿用住宅項目開發的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。
在進行大型商業地產項目建築規劃設計時，一般包括7個環節：商業方案設計、商業建築方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策略設計。
一、商業方案設計
商業方案設計是大型商業地產項目建築規劃設計的第一個環節，也是項目整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主要是通過 市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設 定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：
（一）立地選項
在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細 而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這 就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。
大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標准、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學
分析。
定位是項目入市的第一步，是商業地產項目設計的第二個環節。項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目「是什麼、做什麼、如何做」的問題。要對 項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。在完成SWOT分析後，對項目以下七個方面進行定位：
1、項目業態定位——明確項目的業態，回答項目是什麼的問題。
2、項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什麼的問題。
3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什麼的問題。
4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。
5、項目目標客戶定位——明確項目資源優勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業價值的問題。
6、項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務，回答項目生存、發展的問題。
7、項目戰略定位——確定項目整體開發規劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。
在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要准確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業項目的發 展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。
（二）商業規劃
商業規劃就是對項目物業室內空間的限定和功能劃分進行規劃，大型商業項目由於體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、 餐飲等多種功能，其功能和業態復合性強，每種業態、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業人士進行科學設計，不能按照住宅項目的設 計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。
在這個設計環節中，功能組合及分區設計是最重要的設計內容。首先，從開始規劃設計時就要 充分考慮其商業屬性，確定經營模式、服務對象，再按經營業態和服務功能需求進行建築規劃與設計，否則項目建成入市以後改建的費用會大
大增加。在建築設計上 要充分注意動線設計的科學性，避免由於區域死角所帶來的物業價值的貶損；其次，結合項目特徵、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理 控制和規劃項目各零售業態營業面積的比例。
商業規劃主要包括：業態及面積配比規劃、功能及面積配比規劃、項目交通組織、主力店組合及面積規劃、店鋪/專櫃分割規劃、樓層品類/功能規劃。
二、建設方案規劃設計
建設規劃設計是項目商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在項目定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成後進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業屬性、定位以及項目的業態組合和功能，不能單純的從控製成本或建築屋藝術性方面考慮。
在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：
1、城市基礎設施發展狀況。
2、城市未來規劃發展趨勢。
3、項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。
4、商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。
項目建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建築方案設計、商業設備設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業地產項目建築設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。
三、商業空間裝飾方案設計
在完成了項目商業方案設計和建設方案設計後，項目的商業規劃設計進入第二個設計階段，第二個設計階段包括三個方面的規劃設計：商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計。在第二個階段的整個設計規劃中，以上三個環節可同步進行。
商業空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建築空間限定的要求，結合物業的建築藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間 環境。主要設計的內容包括：商業平面布置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、牆面效果、衛生間效果、扶
梯及電梯 效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。
四、商業外環境設計
商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括：
外立面形象設計：商業建築外立面設計、商業建築外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。
外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。
五、二次商業裝飾設計
二次商業裝飾設計主要是對建築室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專櫃形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：服務設施規劃設計、導購系統設計、店鋪及專櫃/專賣店形象設計。每個方面主要的設計內容如下：
服務設施規劃設計：總服務台設計、顧客收銀台設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。
導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。
店鋪及專櫃/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專櫃形象設計、專櫃燈光設計、陳列道具設計。
六、商業管理模式設計
完成了第一、第二階段的設計工作，並不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬體建設設計工作，項目的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。
商業管理模式對一個大型的商業地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：組織體系設計、制度體系設計、流程體系設計。每個體系設計的具體內容如下：
組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。
制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、
業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。
流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。
七、品牌規劃及招商策略設計
品牌規劃及招商策略設計是項目商業規劃設計的最後一個環節，是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什麼服務的問題，是很重要的一個環節，但往往被忽視或不被重視，這對項目後期的整體運營會產生很大的阻力，影響項目的持續發展。
品牌規劃是必須尊重品牌市場發展戰略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規劃出切實可行的目標品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想 的目標品牌計劃；其二，目標品牌退換計劃；其三、應急品牌計劃。制定目標品牌計劃應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要求的關系，合理控制、科 學搭配不同定位的品牌的配比。同時在規劃品牌落位時，科學利用房屋不同區域的商業價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協調過度。
招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發展需求，實現合作多贏的局面。
商業地產的商業屬性不同於住宅地產的使用屬性，需要專業人士來把握其建築的商業屬性，並進行科學的規劃設計，這樣才能保證項目商業價值的真正實現。

關鍵字： 招商

4. 商業地產項目該如何做業態布局與品牌落位呢

運營管理與策略是商業地產運營的核心，是商業地產收益和物業價值提升的源泉。現代商業地產管理運營的精髓就是要把鬆散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平台上。不能統一運營管理的商業地產項目，會逐漸從“商業管理”蛻變成“物業管理”，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中“統一招商管理”又是後面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期商業地產項目商業運營的管理能否成功。

5. 商業地產的規劃注意點

一、項目市場定位規劃
准確的商業環境調研和科學分析、掌握影響購物中心發展的靜態和動態變數，是做好成功商
業規劃的前提……
現代商業地產開發實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳
細的調研，清晰的判斷，宏觀的統籌，果斷的決策，是准確定位的要件，這樣才能准確把握市場
脈搏，確定不同類別的經營模式，避免同質性，創造最大差異化，從而引領市場。
（一）整體商業定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務對象
1、定位內容：明確主體服務對象，確定目標客戶群。
2、定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文
化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。
3、定位過程：通過商業環境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不同消費群的構成：
A、核心消費群：商圈半徑2 公里范圍內，約10 萬消費能力較強的高層收入固定居民消費
群；主要需求的消費特徵：
業態需求——求綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、
茶坊、美容等；
功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；
消費者結構— 收入穩定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。
B、中心消費群：商圈半徑5 公里范圍內，除核心消費群以外約20 萬的中高層消費人群；
主要需求的消費特徵：
業態需求——綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；
功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；
消費者結構—收入穩定、消費意識較高的中高層收入的消費群。
C、輻射消費群：商圈半徑5-10 公里范圍以內的中高層居民人群消費和外來的旅遊客源消費；
主要需求的消費特徵：
業態需求——綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產；
功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；
消費者結構—消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。
（二）商業中心功能、規模定位
1、定位內容：明確商業中心功能規劃和經營規模
商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務，但隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務
已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，
不少商場在主營零售業的基礎上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務行業以方便顧客，帶旺
商場。
2、定位原則：以打造城市商業名片、引領商業主流為目標
一般來講，商場的規模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規模越大，而受
到一些因素的制約也越大，顧客購物疲勞度也受商場單店規模的制約。一般情況下，顧客在商場
購物的時間不會超過3 小時，超過這個時間就容易處於疲勞狀態。如果在建築風格、規模和環境
氛圍都很有特色的話，也可以作為現在流行商業業態shopping mall 來開發，考慮引入購物以外
的其他商業用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務型消費場所。可以很好地結合雕塑景觀步行道融為
一體共同營造城市景觀文化的亮點。
3、定位過程：結合商圈目標消費群、商圈人口和商圈竟爭情況和商業建築規劃具體確定本
商場的功能和規模。
根據「購物中心定位二八黃金定律」求證分析,購物中心商圈輻射人口數與購物中心零售服務
面積的比為4：1。
（三）商業中心的經營檔次與形象定位
商場的形象定位，實際上是商場經營企業的形象定位，因此，它隨著商場的經營運作而持續
存在並發揮作用。如何來確定商業中心的經營檔次和綜合形象，打造商業中心高檔品牌和現代商
業商圈,形成明顯的差異化定位經營為目標。通過對商業中心品牌的定位界定商業文化內涵，建
立超前的品牌形象（引領購物時尚、反映地域特色、精選服務對象、創新組合業態、綜合形象鮮
明且易推廣傳播等）。
建立獨特而鮮明的商業組團形象不僅是竟爭市場的制勝關健，而且是快速提升企業知名度和
美譽度的重要手段，之所以從戰略高度上系統設計和推出專業化商業組團形象是完全必要的選
擇，也是成就賣場無形的品牌資產根本。
二、項目整體業態規劃
（一）業態規劃的背景：
所謂的業態革命，是針對於傳統零售商業的單一化功能很難適應社會發展和消費需求的變
革。其理論思想是：不斷滿足社會發展進步給人們帶來的物質生活和精神生活的需要，人的日常
生活主要分布於三個生活空間，即第一空間（居住空間），第二空間（工作空間），第三空間（購
物休閑場所）。要提高人的生活質量必須從三個生活空間同時去考慮。而生活質量的提高又往往
表現為第一、第二生活空間的逗留時間減少，第三生活空間的活動時間增加。因此，必須把提高
第三生活空間的質量作為人們生活質量的關鍵點。現代商業業態的戰略規劃性恰恰表現在如何精
心定位規劃第三生活空間。
傳統商業的賣場功能大多是以購物為主，這種單一化的功能定位已經越來越不適應社會發展
的需要。從人的需求發展方向來看，有形商品的充分滿足，會使需求向無形商品轉移，即所謂的
「離物」傾向。也就是說，在人們的消費生活中，休閑、文化娛樂、修養等方面的支出比重會大大
增加。
（二）業態戰略規劃：
主力業態定位、科學業態配合、合理租戶組合的目的是製造購物中心內張弛相間的興奮點，
實現顧客盡可能多的消費訴求。
主力業態定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購物中心規劃前期工作的核心內容，是為
購物中心開發、招商和經營創造條件，保障持續經營成功的關鍵。
核心主力店和主力店是擁有國內外知名品牌、商譽和口啤的連鎖或單店的目的性商店，具有極強
的消費號召力，開業之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產生巨大的廣告效應和經營收益，使購物中
心更具活力。
（三）業態規劃組合定位:
1、在商業規劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。
在社區型購物中心的商業規劃中，量販超市是購物中心商業規劃首選業態。量販超市是零售
業發展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費群體，對區域分布的限制
少，與項目開發中規劃的不同規模的購物中心易於結合，帶旺地段人流和商圈升值。
2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店為主力店
主力店應是業界知名業種代表，主力店的規劃布局一要避開與核心主力店經營同類商品的樓
層或商品檔次，二要有利於豐富購物中心內業態和業種。一般而言，購物、餐飲、娛樂、運動等
業種都應分別引入主力店，分布在購物中心的不同區位或樓層，並在周圍聚合一批同業種店鋪，
形成一個局部購物中心的消費主題。品牌服飾應布局在精華區人流動線入口，品牌快餐店則宜布
局於購物中心各區結合部。
規劃時應對各業種主力店多准備幾家招商對象以供選擇，避免招商布局規劃時資源不足而出
現「飢不擇食」的盲目性。在多業態組合的購物中心內的主力店，所規劃區域可多選幾家使用意向
差別大的業主，利用整體利益引導、自營鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務必實現整體規
劃。
3、選擇商圈內有消費需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務功能店（銀行、郵政、
美容美發、音像、洗衣、彩擴、家政等）作為專門店及普通店。
專門店及普通店業種配比與租戶組合規劃，以市場調查確認的商圈業種分布統計和消費者需
求分析為基礎。業種配比和租戶組合（指經營商品品種的數量、重疊率、檔次組合）除配合核心
主力店和主力店的布局外，應預留調整空間。
在規劃中根據各樓層業種的檔次，目標顧客的層次，合理安排相應檔次的餐館店。針對方便
購物顧客放鬆精神狀態的零星娛樂、小吃業種，宜規劃在購物業種轉換接合處。同時在規劃中要
預測商鋪分級、入伙的租金底線，並設想怎樣使用注資、聯營、承包、扣點等招商合作手段。
4、大型和特殊的娛樂業種應該放在購物中心頂部高層或縱深區域，以活躍購物中心立體縱
深區域，且易於錯時營業和區隔管理。免費的公共娛樂設施可穿插分布。__

6. 旅遊商業地產的概念怎樣解釋旅遊商業地產怎樣規劃與設計

旅遊商業地產的概念怎樣解釋?旅遊商業地產怎樣規劃與設計？北京綠維創景規劃設計院旅遊房地產專家指出，旅遊與商業結合，形成了「旅遊商業地產」的概念。這實際上非常普遍。比如，商業步行街區(北京王府井、上海豫園、南京夫子廟、成都春熙路等)，開放式風景休閑區(杭州西湖、北京什剎海、昆明翠湖)、古城古鎮古街區(麗江、大理、鳳凰、平遙、周庄、上海新天地、成都錦里等)：民俗民族風情街區(陽朔西街、昆明回族餐飲街等)。

城市休閑中的核心項目——城市中央遊憩區和城市商業休閑區，已經成為大型城市的必需功能結構。而旅遊城市的特色商業休閑街區，已經成為所有旅遊集散城市必需發展的項目。可以說，特色商業休閑街區，是旅遊城市經營的靈魂——夜間娛樂游樂的中心、旅遊購物的基礎、城市人氣的象徵、挽留遊客的關鍵。

旅遊城市經營，應該對旅遊商業房地產，給予最大程度的政策支持。開發的具體模式有很多，其中古街區、民俗民族風情街區、特色商品街區、特色服務街區、綜合商業休閑園區、特色餐飲街區等模式，有很多可以借鑒的經驗。比如成都的錦里是一條人工打造的仿古商業休閑街區、重慶的泉水雞一條街、北京三里屯的酒吧街、陽朔西街都是成功的休閑商業街模式。

大力推廣政府經營城市中開發休閑商業街區，一個非常重要的因素就是休閑商業街區最終是一個房地產項目，可以有房地產商通過成熟的商業鋪面銷售與轉讓升值模式進行開發運作，商業模式非常清楚，容易操作，有廣泛的成功經驗。

7. 如何開發商業地產

一.商業地產是一個具有地產開發、商業運營與資本運作三重特性的綜合性行業，著眼於長期發展戰略，它兼有地產、商業、投資、運營、模式可復制等方面的特性，完全不同於眾所周知的住宅地產。中國內地正式使用商業地產的

概念開始於1999年，以大連萬達集團為代表的房地產企業，開發了效仿美國商場（Mall）操作模式的「訂單式商業地產」。商業地產興盛於2004年WTO全面對外資開放商業零售以後，全國各大房地產開發商紛紛應勢調整戰略，陸續

推出其商業地產品牌，到目前為止，中國大陸正處於商業地產高速發展時期。

二.地產開發商在開發商業地產時，要考慮項目的地理位置、商業定位、規劃設計、招商策略、運營管理等

三.各類商業業態解析

1.
百貨公司：是指在一個建築物內，幾種或若干個專業的商鋪向顧客提供多種類、從品種商品及服務的綜合性零售形態。包括經營多品種、多門類的綜合性商店和大、中、小型綜合經營的商店。百貨公司的理想營業面積為30000

至40000平方米（視地區市場而定）；特點--- 整體規劃、統一管理、而以聯營即扣率（提成）為主要經營模式，亦有少部分租賃空間；類型---
大眾百貨（賣場貨品主要以大眾消費品為主，進場品牌趨於平民化）；時尚百貨物（

以前衛時尚為經營理念，經營特色主要以白領喜好的時尚品牌為主，如太平洋百貨、百盛百貨、東方商廈、伊勢丹百貨、巴黎春天百貨）；精品百貨（以高貴服務理念為主導，經營高檔精品品牌，差別在於其賣場一樓品牌主要以國

際一、二線品牌為形象亮點，目標消費群體定位在中高收入階層，實行VIP會員制客戶管理系統和服務管理系統）

2.購物中心SC：是指多業態、多業種、多店鋪的全客層消費場所，多設在市區或高密度住宅區內，由專業經營團隊系統地有計劃地開發、管理、運營，向消費者提供綜合性服務，理想營業面積一般在100000平方米以上，一般樓層多

至七八層，空間呈縱向規劃。購物中心類似於shopping
mail，但一般設在市區內，具備幾個主力店，並有雄偉的殿堂及大片挑空區，以客層檔次為商品樓層劃分，也會有國際一線品牌為主力商品郡，結合大量餐飲、娛樂、文化、

休憩、購物、影院為一體的全業態多功能商場，並以租賃結合扣率為主的經營模式，多業種及特色大店（店中店）組合而成，並有大型地下停車場。如深圳萬象城；

3.綜合商城（摩爾）指在一個建築群或一個大型建築物中，一般樓層不超過三層，空間呈橫向規劃；由一個管理機構組織、協調和規劃；把一系列的零售商店、服務機構組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站

式消費中心。理想營業面積在20000平方米以上。功能全---集購物和其他商業服務，甚至金融、文化功能於一體，進行全方位服務。開發步驟（1.用地選擇性
2.確定類型；3.承租戶服務與制定承租政策法規；4.金融支持與財務分

析；5.分析人才需求，建立人才培養計劃；6.制定發展戰略）

4.大賣場---大賣場以經營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，並以超低價促銷與平價銷售的綜超形態經營，其機構側重中央采購及營業控管系統，幫連鎖效應由此產生。理想營業面積：15000—25000平

方米（依城市級別而定），單品數約20000個以上單品。大賣場經營管理具備的基本特徵是：低成本、低利率、大流量。

5.社區超市---是以顧客自選方式經營的社區型零售商場，又稱自選商場，理想營業面積為500-2000平方米不等，經營策略（1.低價銷售員；2.貼心服務；3.塑造品牌）

6.倉儲批發店，又稱為倉庫商店，倉庫批發店的經營方式是避開與大型百貨商場競爭的焦點，轉而搞薄利多銷的特色經營。

7.專業店
就是以經營某一大類商品為主的業態，並且有豐富專業知識的銷售人員和相適的售後服務，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售形態。如電器、鞋類、運動類、家居類、建材類、化妝品等。

8.精品廣場：一般以高收入群體為目標消費者，常銷售高級時裝、飾品、手錶珠寶、皮包、手套、領帶、皮鞋和化妝品等，其經營形式有獨立經營也有設店精品專櫃等。

9.名品折扣店：專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品組成的購物中心，因此也被稱為名品折扣店。

10.批發業態:如義烏小商品批發城，武漢漢正街批發市場

11.文化主題業態：指商業項目充分挖掘所處城市的地理優勢和人文資源優勢，依託城市歷史的深厚底蘊，結合現代文化商圈全新理念基礎，打造以城市文化概念為主題，集多業種為一體的主題商業圏。如南京1912，秦漢唐。

12.旅遊商業業態

13.地鐵沿線商業業態

14.商業街

15.住宅區底層商業

8. 你覺得怎樣的商業地產項目規劃屬於是比較好的商業地產項目

地段，項目地段很大程度上決定了一個商業項目的成敗。
主題，商業項目的主題，比如數碼城，服裝城，等等，主題如果選對了，也是成功了大半
價格，定一個比較合適的價格，是邁向成功的階梯。

9. 如何做好商業地產項目策劃

商業地產不像住宅地產那麼簡單，令很多開發商費盡心思、絞盡腦汁，但還是出版現很多不盡人意的商業地權產項目。前瞻產業研究院認為，若從以下幾個方面著手，是做好商業地產的前提和必須!
一、業種業態的規劃設計是前提。
主力業種在項目中占具很主要的作用，次力業種的作用也不應忽視，一定記住的是，在主力業種選擇與次主力業種選擇上，在面積、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力業種，忽視次力業種業態的競爭能力。
二、建築的適應性是基礎
首先應該考慮建築的形態如何體現業種定位和業態選擇，同時還要與市場周邊怎樣融合，也就是說，建築形態是不是能與現行的市場相應。
三、科學合理的功能布局是保證
必須清楚地知道，各業種的設定與面積配比，並考慮如何能在後期經營中有生存力。各業種在項目中起到的作用都不同，而其占項目的位置，也是必須合理，要根據人們的購物習慣、勞累時間期，使之間如何產生聯接關系，是必須要考慮的。
四、經濟收益性是第一
現在很多商業地產開發，是要上了一定的面積才能實現投資回報期與開發成正比。但從開發商的角度來看，我們需要的是給予最大的利潤，在這個時候，必須對後期的物業如何提升與物業留量進行進行前瞻性規劃。

10. 商業地產怎樣規劃

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