房地產自用進項如何處理

❶ 營改增後企業將自行開發房產轉為自用屬於視同銷售的范圍嗎

營改增後企業將自行開發房產轉為自用不符合增值稅關於視同銷售的規定，不屬於視同銷售的范圍。

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：

（一）將貨物交付其他單位或者個人代銷；

（二）銷售代銷貨物；

（三）設有兩個以上機構並實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用於銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外；

（四）將自產或者委託加工的貨物用於非增值稅應稅項目；

（五）將自產、委託加工的貨物用於集體福利或者個人消費；

（六）將自產、委託加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶；

（七）將自產、委託加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者；

（八）將自產、委託加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人

《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號

附件1營業稅改徵增值稅試點實施辦法第十四條下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（三）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

企業將自行開發房產轉為自用不在上述關於視同銷售的規定之內。

(1)房地產自用進項如何處理擴展閱讀

由於房地產企業將開發產品轉作自用不是視同發生應稅行為，財政部、國家稅務總局又沒有出台規范性文件，因此，房地產企業將開發產品轉作自用不繳納營業稅。

土地增值稅。

根據《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發[2009]91號）第十九條第（二）款規定，房地產企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，

在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。由此可知，房地產企業將開發產品轉作自用，未發生產權轉移，所以，不繳納土地增值稅。

企業所得稅。

根據《國家稅務總局關於企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）第一條規定，企業發生下列情形的處置資產，除將資產轉移至境外以外，

由於資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算。

（一）將資產用於生產、製造、加工另一產品；

（二）改變資產形狀、結構或性能；

（三）改變資產用途（如，自建商品房轉為自用或經營）；

（四）將資產在總機構及其分支機構之間轉移；

（五）上述兩種或兩種以上情形的混合；

（六）其他不改變資產所有權屬的用途。

由於房地產企業將開發產品轉作自用，未發生所有權屬改變，因此，不視同銷售行為，不繳納企業所得稅。

契稅。

契稅的征稅對象為發生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。房地產企業將開發產品轉作自用，雖然企業固定資產中增加了房產，但是，該房產在轉作固定資產前後所有權屬並未發生改變，都屬於房地產企業所有。因此，房地產企業將開發產品轉作自用，不繳納契稅。

❷ 房地產增值稅如何繳納

增值稅的計算公式：應納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣回除系數。增值稅的徵收方答式：第一步，核定徵收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%徵收率徵收，這種模式類似於目前的個人所得稅徵收方式。第二步，減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率徵收。

❸ 房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用時，是否徵收土地增值稅

不征，產權沒有轉移

❹ 營改增後房產開發企業房產自用增值稅專用發票可以抵扣嗎

營改增首次將不動產納入抵扣范圍，無論是製造業、商業等原增值納稅人，還是版營改增試點納稅人，都可抵扣權新增不動產所含增值稅。
適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日後取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。
融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建築物、構築物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

❺ 購入不動產進項稅如何處理

財稅[2016]36號附來件2《營業稅改徵增值自稅試點有關事項的規定》第一條第（四）項規定：
「適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日後取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。
融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建築物、構築物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。」
會計處理
（1）購入時，應當按取得成本，借記「固定資產」、「在建工程」等科目，按當期可抵扣的增值稅額，借記「應交稅費——應交增值稅（進項稅額）」科目，按以後期間可抵扣的增值稅額，借記「應交稅費——待抵扣進項稅額」科目，按應付或實際支付的金額，貸記「應付賬款」、「應付票據」、「銀行存款」等科目。
（2）尚未抵扣的進項稅額待以後期間允許抵扣時，按允許抵扣的金額，借記「應交稅費——應交增值稅（進項稅額）」科目，貸記「應交稅費——待抵扣進項稅額」科目。

❻ 房地產開發企業一個項目開發的房產全部銷售後，如有進項留抵稅額，怎麼處理

房地產開發企業的進項留抵稅額，可以結轉下期繼續抵扣，但按現行稅收政策規定不能退稅。

❼ 房地產公司將自己開發的房產轉為自用物業，辦理房產證後要交土地增值稅嗎

房地產公司將自己開發的房產轉為自用物業，辦理房產證，其房產所有權並未發版生變化，只是將公司建造的產權品（房屋）從法律的形式上進一步登記確認到公司名下。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條「轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。」所以，房地產公司將自己開發的房產轉為自用物業，不需要繳納土地增值稅。

❽ 房地產企業5月1日後自建自用，進項稅額什麼時點抵扣

進項稅抵扣
的時點，是有
銷項稅
時，沒有銷項稅時，進項稅可以一直留抵，沒時時點限制。

❾ 房地產公司購固定資產進項稅如何處理

就直接計入固定資產成本，作為房地產開發商的以後開發成本，按固定資產折舊一起攤銷掉。

❿ 房地產增值稅怎麼算這種情況要怎麼辦呢

《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（二）項規定：「房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設備費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用處、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。」
參照各地政策：
《河北省地方稅務局關於對地方稅有關業務問題的解答(2014年)》在問答中明確了這樣一個問題：已竣工項目，但未最終決算，未支付的工程價款，以後取得發票，還允許扣除嗎？是否可以在取得合法憑證後進行補充清算？答：在土地增值稅清算中，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。對個別企業因暫時困難未支付應扣除項目的工程費用的情形，在清算完成後三年內取得合法有效票據的，企業可申請對該項目重新清算。這里筆者理解的意思是清算時的支出必須有票，否則不予扣除，並沒有說有票的一定要支付。但是廊坊市地方稅務局掌握的口徑則是這樣表達的："土地增值稅清算時，扣除項目金額支付的截止時間，原則上以滿足應清算條件之日起或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內。對於在上述期限內有關扣除項目仍未支付完畢的，房地產開發企業可向主管稅務機關遞交申請報告，經清算小組合議確定後可延長扣除項目金額支付的截止時間，但不得以此影響清算審核進度，清算審核結束前仍未支付的，不予扣除。"
《內蒙古自治區地方稅務局關於進一步明確土地增值稅有關政策的通知》(內地稅字[2014]159號)第六條關於建安成本未取得發票的處理規定，房地產開發企業在申報期內未能取得建築業發票或施工單位建築業完稅憑證的，主管地稅機關可責令限期內提供合法有效憑證，對限期內仍然不能提供合法有效憑證的，主管地稅機關可採取核定徵收清算土地增值稅。這里也沒有強調有效憑證一定是實際支付。

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