1. 房地產開發可行性研究報告的內容應該包括哪些方面
房地產項目可行性報告內容指引
一、 前言
隨著集團房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團競爭力，特製定可行性報告內容指引。
二、 可行性報告內容指引
項目決策背景及摘要
1、 城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；
2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。
3、 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；
4、 項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
5、 項目開發，對公司鞏固和提升在當地市場佔有率、品牌形象、社會影響力的作用；
6、 從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；
第一部分：項目概況
一、 宗地位置（附圖說明）
宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。
二、 宗地現狀（附圖說明）
1、 四至范圍；
2、 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；
3、 地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積；
4、 地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，並說明對拆遷及項目開發進度的影響；
5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡；
6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7、 地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
三、 項目周邊的社區配套（附圖說明）
（一）周邊3000米范圍內的社區配套
1、 交通狀況（附宗地區域內的交通捷運系統圖）
（1） 公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；
（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；
（3） 近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。
2、 教育：大中小學及教育質量情況。
3、 醫院等級和醫療水平
4、 大型購物中心、主要商業和菜市場
5、 文化、體育、娛樂設施
6、 公園
7、 銀行
8、 郵局
9、 其他
（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀
四、 項目周邊環境
1、 治安情況
2、 空氣狀況
3、 雜訊情況
4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）
5、 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）
6、 周邊景觀
7、 風水情況
8、 近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷等。
9、 其他
五、 大市政配套
1、 道路現狀及規劃發展
2、 供水狀況
3、 污水、雨水排放
4、 通訊（有線電視、電話、網路）
5、 永久性供電和臨時施工用電
6、 燃氣
7、 供熱及生活熱水
上述配套設施的管線走向、容量和介面位置。
六、 規劃控制要點
1、 總佔地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積
2、 住宅建築面積、公建建築面積，公建的內容，並區分經營性和非經營性公建的面積
3、 綜合容積率、住宅容積率
4、 建築密度
5、 控高
6、 綠化率
7、 其他
七、 土地價格及升值潛力的評估
1、 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。
2、 土地升值潛力初步評估。
從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
第二部分：市場分析
一、 區域定位
1、 確定本案所處區域住宅市場檔次類別
2、 確定本案所在位置的價位區間
二、 區域住宅市場成長狀況
1、 區域住宅市場簡述
• 形成時間
• 各檔次住宅區域內分布狀況
• 購買人群變化
2、 區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）
• 開工量/竣工量
• 銷售量/供需比
• 平均售價
3、 區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢
三、 區域內供應產品特徵
1、 各檔次產品供應狀況
2、 各檔次產品的集合特徵
尤其研究與本案類似檔次物業的特徵
• 平均售價
• 開發規模
• 產品形式
• 平均消化率
• 平均容積率
• 物業在區域內分布特徵
3、 區域內表現最好個案狀況
4、 未來2-3年區域內可供應土地狀況
5、 分析：本案在區域市場內的機會點
6、 結論：
• 區域市場在整體市場的地位及發展態勢
• 本案開發產品價位區間及產品形式
• 本案在區域內開發市場潛力
• 本案在開發中的營銷焦點問題
四、 區域市場目標客層研究
1、 各檔次產品目標客層特徵及輻射商圈范圍
2、 結論：本案目標人群的區域來源及行業特點
五、 區域商圈研究
1、 區域市場現有商圈
• 專業市場
• 商貿區、寫字間/大型商廈
• 集鎮店面/
• 政府機關/新聞機關等
2、 確定本案可輻射商圈范圍，劃分客層商圈
3、 商圈分析
• 本案與各級商圈的交通聯系
• 評估各級商圈競品的競爭能力
• 評估各級商圈人群的購買動機
4、 結論：本案吸引各級商圈目標客層的機會點及威脅點
根據不同機會點來確定產品的配比關系
六、 目標市場定位及產品定位
1、 市場定位
2、 目標人群特徵/來源區域/行業特點
3、 產品建議
第三部分：規劃設計分析
一、規劃設計的可行性分析
1、 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建築密度條件下，製造出的產品是什麼類型和特性，是否符合萬科所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。
2、 土地本身特徵對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計的影響及解決的方法。
3、 周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、雜訊環境、污染環境、空氣情況、危險源、「風水」因素等對產品規劃設計的影響及解決方法。
4、 周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網路）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。
5、 周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。
6、 市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。
二、初步規劃設計思路
1、 設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。
2、 主要產品類型：多層、高層，還是聯排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產品的比例。
3、 在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。
4、 如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。
第四部分：開發節奏
一、 工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時的當地市場佔有率。
二、 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積、銷售各期預計市場佔有率、銷售計劃實現的可行性分析。
第五部分：項目開發與環境保護
一、 宗地周邊環境對環境保護的影響
周邊空氣、雜訊源、污染源等與環境保護的關系及解決
二、 宗地地面現狀對環境保護的影響
如地面現有綠化、樹木、河流等與環境保護的關系以及對項目開發的影響
三、 建築材料的選用與環境保護的關系
項目開發階段節能環保型建築材料選用的考慮。
第六部分：投資收益分析
一、 成本預測
說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建築面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。並參照下面表格列示：
項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）
土地成本
前期工程費
基礎設施費
建安工程費
配套費用
開發間接費
直接建造成本小計
營銷費用
管理費用
總 計
二、 稅務分析
1、 營業稅及附加
2、 所得稅
3、 土地增值稅
上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什麼。
三、 經濟效益分析
1、 經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等
2、 項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：
經濟指標 單位數值（元/m2） 項目總金額（萬元）
銷售收入
直接成本
總投資
毛利率
稅前利潤
稅後利潤
銷售凈利率
投資回報率
3、 項目開發各期的利潤體現
經濟指標 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 計
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
結算面積（m2）
單位利潤(元/m2)
利潤(萬元)
4、 敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。
（1） 成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：
經濟指標 預測成本×90% 預測成本 預測成本×110% 預測成本×120%
總投資
毛利率
稅前利潤
稅後凈利
銷售凈利率
總投資回報率
（2） 售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：
經濟指標 預測售價×90% 預測售價 預測售價×110% 預測售價×120%
營業額
毛利率
稅前利潤
稅後凈利
銷售凈利率
總投資回報率
（3） 容積率變動各項指標的變化
主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5
多高層比
營業額
總投資
毛利率
稅後利潤
稅後凈利率
總投資回報率
四、 項目資金預測
1、 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。
2、 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。
3、 資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。
4、 啟動資金及啟動時佔用資金內容、資金佔用峰值、實現現金凈流入時間、資金佔用月平均額
第七部分：法律及政策性風險分析
一、 土地法律性質評估
（一）現狀
1、 土地所有權歸屬
2、 土地使用權歸屬
3、 土地的用途
（二）規劃
1、規劃所有權歸屬
2、規劃使用權歸屬
3、規劃的用途
二、 取得土地使用權程序評估
1、 取得土地使用權的程序
2、 取得土地使用權需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用權所需條件
4、 取得土地使用權存在的不確定因素
三、 土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）
1、 土地性質變更的程序和理由
2、 土地性質變更的政策支持或障礙
3、 土地性質變更需要的工作日
四、 合作方式及條件
1、 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間等
2、 合作方式：例如：一次性買斷土地、建後分房（面積）、建後分銷售收入、建後分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。
3、 付款進度及與拿地程序的配合
4、 取得土地使用權的風險及控制
五、 其他風險評估
1、 政策性風險：城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區內住宅等。
2、 與合作方式相關的其它法律規定
六、 總體評價
對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。
第八部分：管理資源配置
一、 機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。
二、 人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數。
三、 人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。
第九部分：綜合分析與建議
一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。
二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。
三、機會：從市場機會、提高市場佔有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。
四、 結論與建議：
分析宗地是否具有開發價值，並判斷是立即開發還是作為土地儲備。
第十部分：竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題
（一） 主要指標測算
1、 預測直接建造成本（不包括地價）、售價
2、 投資收益分析（參考以下格式）：
經濟指標 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM
樓面地價
完全成本
總投資
毛利率
稅前利潤
稅後凈利
銷售凈利率
總投資回報率
註：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低於可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。
3、 根據需要，可增加如下測算：
銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
註：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投資回報率等。
（二） 競爭對手分析
1、 主要背景，控股股東情況
2、 總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤）
3、 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本
4、 操作水平，主要開發的項目
5、 參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的勢氣，是否志在必得。
（三） 制定策略
1、 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。
2、 銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。
3、 把握以微弱優勢取得土地使用權（開發權）的原則。
（四） 資金籌措
短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協議。
第十一部分：在新城市開發需要補充的內容
一、 市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況
1、 近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。
2、 量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。
3、 中、高檔市場特徵：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特徵、分布區域等。
4、 各行政區市場比較：
（1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。
（2） 各區商品住宅分布特徵：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。
5、 當地城市近、中期規劃發展方向描述
城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。
6、 主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場佔有率。
二、 需要完成新城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）
附件：
1、 有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。
2、 按照萬科集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程
成本測算可採用兩種方法：
（1） 從預算角度，依照當地相關政府政策、法規，按照成本項目逐項分析計算。但要注意萬科在規劃設計、高品質要求下，可能比行業一般成本水平增加的因素。
（2） 根據已做的類似項目的相關數據，並充分考慮該項目的特性，在此基礎上估算。
上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當、最科學的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩健一些。
3、 現金流量預測表
4、 欲簽定的意向書和合同文本
5、 新城市開發的市場調研報告
2. 房地產開發可行性研究報告的內容應該包括哪些方面
房地產項目可行性研究的步驟和內容
可行性研究的步驟。
（1）組織准備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持。
（2）現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。
（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。
（4） 詳細研究。採用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。
（5） 編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。
房地產可行性研究的內容。
按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：
1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。
2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。
3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最後方案，並對其進行詳細描述，包括選定方案的建築物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。
4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。
5）項目投資估算。項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，並通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。
7）財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，藉以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。
8）風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，並評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。
財務評價和國民經濟評價都屬於項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重於項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重於項目對於國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。
10）結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。
3. 房地產開發項目可行性研究報告的主要內容是哪些
（1）投資機會研究階段
目的：對投資項目或投資方向提出建議
內容：地區情況、經內濟政策、資源條件、勞動力容狀況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、工程建設後的社會影響等
（2）初步可行性研究階段
目的：項目建設的可行性和潛在效益
內容：市場需求與供給、建築材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及周邊環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等
（3）詳細可行性研究階段
目的：在分析技術和經濟可行性後做出是否投資、如何投資的決策
內容：技術與經濟的詳細論證
4. 房地產開發項目可行性研究報告的主要內容是什麼
房地產開發項目可行性研究報告的主要內容有：
第一部分房地產項目總論
總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，並對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
第二部分房地產項目建設可行性
第三部分房地產項目市場需求分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在於，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、房地產估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以後才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為後期決策的依據。
第四部分房地產項目產品規劃方案
第五部分房地產項目建設地與土建總規
第六部分房地產項目環保、節能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，並對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。
第七部分房地產項目組織和勞動定員
在可行性報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
第八部分房地產項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱房地產時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施准備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工准備，施工和生產准備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項房地產活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前後緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
第九部分房地產項目財務評價分析
第十部分房地產項目財務效益
第十一部分房地產項目風險分析及風險防控
第十二部分房地產項目可行性研究結論與建議
8.可行性研究的結論
根據對相關因素的分析和各項評價指標數值,對項目的可行與否作出明確的結論.
5. 建設項目工程可行性研究報告的主要內容包括哪些
企業項目可行性研究報告標准框架
第一部分
項目總論
第二部分回
項目建設背景、必要性、答可行性
第三部分
項目產品市場分析
第四部分
項目產品規劃方案
第五部分
項目建設地與土建總規
第六部分
項目環保、節能與勞動安全方案
第七部分
項目組織計劃和人員管理組織
第八部分
項目實施進度安排
第九部分
項目市場營銷
第十部分
項目不確定性分析
第十一部分
項目財務效益、經濟和社會效益
第十二部分
項目風險分析及風險防控
第十三部分
項目可行性分析結論與建議
6. 房地產可行性研究報告大綱包括哪些方面的內容
第1章 項目總論
第2章 項目背景
第3章 市場預測與分析
第4章 項目地點的選址
第5章 項目總體版方案設計
第6章 設備與物質采購權
第7章 環境保護與安全生產
第8章 項目的組織與管理
第9章 項目總投資估算與資金籌措
第10章 項目經濟評價
第11章 社會效益和生態效益分析
第12章 可行性研究結論與建議
第13章 結論與建議
第14章 附 件
7. 可研報告項目背景怎麼寫
按照項目實際情況來，經濟環境、行業發展、市場環境等等
8. 房地產項目可行性研究的內容與重點是什麼
房地產可行性研究報告是根據可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據。
第一節 可行性研究的概念和作用
一．可行性研究的概念
可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利，並對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法，其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，並為開發項目的實施和控制提供參考。
我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，並在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確「把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段，納入了基本建設程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關於建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編製程序、編制內容、審查辦法等做了詳細的規定，以指導我國的可行性研究工作。
房地產項目的特點和開發實踐證明，項目開發的關鍵是決策，開發商應高度重視可行性研究的工作質量，隨歐康夭?諧〉鬧鴆焦娣叮?康夭?耐蹲駛?帷⑼蹲世?蠡嵩嚼叢繳伲?歡咸岣呔霾咚?劍?拍莧〉孟釒靠?⒌某曬Α?
二．可行性研究的作用
(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據。開發項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎上的。
（二）可行性研究是項目立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據。在我國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產項目，要經過政府相關職能部門的立項、審批、簽訂有關的協議，依據之一就是可行性研究報告。
（三）可行性研究是項目籌措建設資金的依據。房地產開發項目可行性研究對項目的經濟、財務指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經營效益的獲取能力。銀行等金融機構是否提供貸款，主要依據可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。
（四）可行性研究是編制設計任務書的依據。可行性研究對開發項目的建設規模、開發建設項目的內容及建設標准等都作出了安排，這些正是項目設計任務書的內容。
第二節 可行性研究的階段工作
一．可行性研究工作根據項目的進展可以分幾個階段進行。
（一）以投資機會研究
該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以?邢亂喚錐蔚墓ぷ鰲?
（二）初步可行性研究
在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。
（三）詳細可行性研究
詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性後作出投資與否決策的關鍵步驟。 這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約佔0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關規定，對於大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委託有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
（四）可行性研究階段工作精度表
第三節 可行性研究的內容
一.可行性研究報告的結構
一般來講，專業機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要⒛柯肌⒄?摹⒏郊?透酵劑?霾糠幀?
（一）封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。
（二）摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。
（三）目錄：由於一份可行性報告少則十餘頁，多則數十頁，為了便於寫作和閱讀人員將報告的前後關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。
（四）正文內容：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容
1．項目概況
主要包括：項目名稱及背景、項目開發所具備的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目開發的宗旨、規模、功能和主要技術經濟指標、委託方、受託方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明）；
2．市場調查和分析
在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，並作出客觀的預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等。
3．規劃設計方案優選
在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最後的方案，並對其進行詳細的描述。包括選定方案的建築布局、功能分區、市政基礎設施分布、建築物及項目的主要技術參數、技術經濟指標和控制性規劃技術指標等。
4．開發進度安排
對開發進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度。作為大型開發項目，由於建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，需要對各期的開發內容同時作出統籌安排。
5．項目投資估算
對開發項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產開發所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建築安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發事實相符，提高評價的准確性。
6．項目資金籌集方案及籌資成本估算
根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產開發投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。
7．項目財務評價；
依據國家現行的財稅制定、現行價格和有關法規，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析，並藉以考察項目財務可行的一種方法。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎上進行預計損益表、預計資產負債表、預計財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等，據以分析投資的效果。
8．不確定性分析和風險分析
主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。該分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質和程度，為項目運作過程中對關鍵因素進行控制提供可靠依據。同時根據風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。
9．可行性研究的結論
根據對相關因素的分析和各項評價指標數值，對項目的可行與否作出明確的結論。
10．研究人員對項目的建議
對項目中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。
（五）附件：它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批准文件（如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建築工程許可證等）。專業人員必須依照委託書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報告。
（六）附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。
二．可行性研究報告的項目投資預算
一些不大規范的房地產項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產項目不等於一個簡單的建築物，它需要營銷成本、金融成本和建築成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等於發展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發方式也是可以採取的，這樣一來發展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產項目的投資概算應包括以下內容：
（一）營銷開支概算
1．項目前研究及可行性研究的開支
2．項目策劃的開支
3．銷售策劃的開支
4．廣告開支
5．項目公司日常運作的開支
6．項目及企業的公關開支
（二）工程開支概算
1．用於工程勘探的開支
2．用於吹沙填土、平整土地的開支
3．用於工程設計的開支
4．用於建築施工的開支
5．用於設施配套的開支
6．用於工程監理的開支
（三）土地徵用開支概算
1．政府一次性收取的標准地價
2．用於拆遷補償或青苗補償的開支
3．影響公共設施而出現的賠償開支
（四）金融成本開支概算
1．外匯資金進入國內貨幣系統產生的銀行擔保及管理費用支出
2．貸款引起的利息支出
3．各項保險開支
4．稅收和行政性收費
5．不可預見開支
第四節 可行性研究報告的編制
一．房地產項目可行性分析常見誤區
1．誤區一：一個標準的效益分析
如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告，一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標准。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處於一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的「效益分析」也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而且這些預測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益預測。
2．誤區二：先入為主的可行性研究
縱觀國內多數失敗的大型地產投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業區內，致使別墅環境被破壞，別墅無人問津；在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓，結果也是無人問津；准備在一個規劃失控的農民居住區內開發商住小區，結果在廉價「集資房」的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大導致需求短缺；建設成本遠遠超過預算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優勢失效等等。當這些項目的發展商在談起這些問題時通常都會感嘆「真沒想到」，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的「可行性研究報告」，幾乎都是同一個調子：引經據典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的「可行性研究」，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了「先入為主」的大忌。
（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：
A.房地產投資企業的領導主觀意志在起作用。往往由於「長官意志」對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老闆，於是學會了察顏觀色，一切圍繞領導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發展，公司領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調查、分析。
B.課題組人員的業務水平不過關。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結構很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。
C.有的發展商將可行性研究的課題交給一些建築咨詢機構去做，這些單位的科研實力過得硬，但由於項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態度，除非發展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業務。
D.有的發展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，並不適合於現在的發展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地誇大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。
二．編制可行性研究報告的人員安排組合
要組織一個可行性研究的小組，小組成員的知識結構、人員安排要全面。
9. 房地產投資項目可行性研究報告包括哪些內容
房地產項目可行性研究的步驟和內容 可行性研究的步驟。 （1）組織准備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持。 （2）現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。 （3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。 （4） 詳細研究。採用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。 （5） 編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。 房地產可行性研究的內容。 按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下： 1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。 2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。 3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最後方案，並對其進行詳細描述，包括選定方案的建築物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。 4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。 5）項目投資估算。項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。 6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，並通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。 7）財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，藉以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。 8）風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。 9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，並評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。 財務評價和國民經濟評價都屬於項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重於項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重於項目對於國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。 10）結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。