房地產企業稅務最注重什麼

Ⅰ 房地產開發企業需防範哪些稅務風險

為此，本文對房地產開發企業稅收及其會計核算中存在的問題進行歸納分析，以期達到幫助房地產開發企業防範稅務風險的目的。 銷售收入確認方面應注意的問題 1.價外收費、購房違約金、購房戶更名費等未確認銷售收入。如將水電一戶一表開戶費、燃氣管道初裝費、購房違約金、購房戶更名費等價外費用，作為代收代付款項核算；有的甚至不入公司賬，直接存入董事長、總經理個人賬戶或物業管理公司賬戶。 2.購房定金、購房首付款等預收房款，確認營業稅納稅義務發生時間滯後。企業在開發樓盤開盤前收取的購房定金，因未領取《商品房預售許可證》，公司採取個人借款形式入賬或不入賬，導致企業未及時申報營業稅。 3.以物易物、以房抵債銷售方式營業稅入庫不及時。目前，開發企業普遍存在將完工產品如營業用房（店面），抵付工程承包人工程結算款的現象。這樣往往使得開發企業未及時實現銷售收入，建築施工企業未及時體現營業收入，從而造成雙方營業稅申報不及時。 4.已售完工產品收入確認滯後。少數企業沒有嚴格按照國家稅務總局《關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）的規定，及時將符合開發產品完工條件確認的已售完工產品預收賬款，結轉為銷售收入，僅在辦理房產產權證前開具《不動產銷售專用發票》時，才將預收賬款結轉為銷售收入，從而延遲體現利潤，少繳企業所得稅。 對於以上問題，稅務機關通過檢查企業賬冊、通過向購房戶了解即可發現。對房地產開發企業將價外費用更名費等未確定銷售收入的、以物易物、以房抵債銷售的以及已售完工產品收入確認滯後等行為可認定為偷稅行為。根據《稅收征管法》第六十三條、《刑法》第二百零一條規定進行處罰。另外，房地產開發企業開盤前收取的購房定金、預付款屬於違法行為，工商部門也要作出處罰。 開發成本確認方面應注意的問題 1.虛列或者虛增成本費用，擠占企業利潤。（1）開發企業代施工企業繳納的建築業社會統籌養老保險費，計入開發成本。這不僅使施工企業少計應稅收入，少繳建築安裝業營業稅等稅收，而且在建築工程決算時，如果施工企業又將這筆代繳費用計入工程造價，並開具建築業統一發票，將可能再次造成開發企業虛列開發成本，少計利潤，少繳企業所得稅。（2）多列融資成本。開發企業除銀行貸款外，還向其他企業、個人進行大量民間借貸。有的企業往往出現無借款本金的利息支出，或用其他企業、個人（債權人）銀行利息憑據直接入賬，作為財務費用列支，以及支付借款的利率高於稅收政策規定的利率上限，並計入開發成本。（3）虛開建築業統一發票。由於取得的《建築業統一發票》大部分未寫明具體項目名稱，往往只註明零星工程款，特別是市政公用、園林綠化、基礎土石方等工程，受專業知識、事後隱蔽工程量難以核實的限制，稅務人員在較短時間內難以對工程項目進行計量、核查。開發企業利用這些工程，實現用4.43%或5.43%的建築業營業稅去侵蝕25%的企業所得稅稅基。（4）利用關聯交易轉移利潤。由於關聯方之間業務往來頻繁，轉移收入和費用的隱蔽性高等特點，往往成為企業轉移利潤、偷逃企業所得稅的手段。（5）將與生產無關的費用計入成本。如有的企業將管理人員的汽車費用、旅遊考察費用列入公司支出。目前， 稅法沒有這方面稅前扣除標準的限制，稅務人員又很難區分這類支出是否與生產經營有關，使得納稅人有機可乘。 2.未按配比原則結轉成本。如將應分期攤銷的費用一次性計入第一期項目的開發成本，造成前期開發成本多計，後期開發成本少計，通過項目的滾動開發，成本不斷歸集，不斷消耗利潤，最後將本應實現的企業所得稅消耗殆盡。另外，成本分配標准發生變化，或者成本核算對象（可售房產）實測面積與規劃面積出現差異時，企業未及時做出差異調整，也會造成多結轉開發成本。 3.多列預提費用。一些企業利用預提費用、待攤費用等科目調整當期利潤。特別是預提公共配套費用數額大，在配套工程完工驗收之後不及時結轉配套工程成本，對預提費用的余額不及時調整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額。有的企業甚至在配套工程完工驗收之後仍繼續計提或重復計提預提費用，藉以偷逃稅款。 4.未按規定取得發票。有的開發企業自行采購部分電器材料、建築材料、綠化苗木等，未將這部分甲供材料成本並計施工企業的工程造價，侵蝕了建築業營業稅稅基。有的企業違反營業稅相關政策，將取得的外地建築業發票入賬，導致當地建築業營業稅流失。 對於以上問題，稅務機關通過檢查企業賬冊、憑證即可發現。對於開發商銷售成本確認不實，虛開建築業發票等行為，稅務機關可根據《稅收征管法》第六十三條認定為偷稅行為。若稅務機關將虛列融資成本，虛開建築業發票認定為編造虛假計稅依據，可根據《稅收征管法》第六十四條納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的，由稅務機關責令限期改正，並處五萬元以下的罰款進行處罰。 納稅申報方面應注意的問題 1.未嚴格執行企業所得稅預繳制度。開發企業未按規定預計毛利額。國稅發[2009]31號文件規定，開發企業對開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，應先按預計計稅毛利率分季計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。但企業預收賬款科目存在大量貸方余額，而季度申報利潤總額卻不含按預收賬款科目計算的預計毛利額，導致企業所得稅季度預繳額少申報。 2.納稅申報前未對預計毛利額進行調整。國稅發[2009]31號文件要求企業必須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告，但實際工作中，存在企業開發產品項目已完工並已結轉收入成本，但未按規定出具差異調整情況的報告，造成少申報企業所得稅的現象。 3.房產稅和城鎮土地使用稅申報不實。企業在經營過程中，因銷售開發產品相應進行土地使用權分割、轉讓，因此，在年度內企業所擁有的土地面積呈動態變化。企業未及時對存量開發產品實際佔用土地面積進行信息登記，未按時准確計算、繳納城鎮土地使用稅。另外，根據國家稅務總局《關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）的規定，企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅，但很多企業在未結轉至固定資產科目前，不申報房產稅，造成少繳房產稅。

Ⅱ 房地產開發企業,稅務稽查注意什麼

房地產開發企業自用開發產品應否繳納所得稅的問題,按規定,2008年以前的自用開發產品版需要視同銷售權繳納企業所得稅,2008年1月1日以後自用的開發產品不需要視同銷售繳納企業所得稅,這一點是不少房開企業容易忽視的問題。
房地產商無正當理由,以明顯偏低的價格將商品房銷售給本公司股東及相關聯企業及個人,不僅要按市場價補交營業稅、土地增值稅、企業所得稅,還要負責代扣代繳股東所享受到的折扣的個人所得稅。

Ⅲ 房地產企業稅收籌劃需要考慮的問題是什麼

1、戰略管理。在此層面稅收籌劃開展的時候，需要考慮股權架構與層次如何涉及與安排，並且對未來會產生什麼影響、是否成立項目公司，法人的形式以及注冊地點所在、注冊資本以及出資形式不同對財稅會產生什麼影響、土地方與資金方如何合作，什麼形式拿地稅負較低、如何增加拿地過程中的土地成本例如拆遷成本等問題。
2、經營管理。從經營的較讀規劃，需要考慮的問題有：產品設計形式不同對企業稅務的影響、商品和住宅的比例，普通住宅與非普通住宅比例、對外合同如何從財稅角度修改比較合理、報建形式以及開發分期對稅收的影響等問題。
3、理財。從理財角度規劃，往往是財務人員在考慮，空間有限，絕對金額往往不大。比如費用發生後計入什麼會計科目可節稅、用什麼樣的費用分攤標准對公司最有利、資金利息計算方法的選擇、合並或分期清算的選擇、高管高額獎勵如何規避個稅等等。需要明白的是：如能事前從以上三個角度綜合進行企業稅務統籌與規劃，不僅可大大降低企業稅負，同時也利於公司的良性發展。

Ⅳ 房地產開發企業的稅務處理有什麼需要注意的

您好，很高興為您解答！
房地產企業稅務處理違規總結
1．採取預售方式銷售開發產品，未按核定利潤率計算利潤額並入所得額計算繳納企業所得稅。
2．開發的產品已經銷售，不開具房屋銷售結算發票，收入掛記預收賬款，不按權責發生制原則計算應納稅所得額繳納所得稅。
3．銀行按揭房款、產權置換、房地置換、土地出讓、安置用房、商品房自用、抵債等銷售行為，不按權責發生制原則確認收入納稅。以上銷售行為，個別企業長期掛在往來賬上或根本不在賬上反映，尤其是銀行按揭和實行分期付款的銷售行為，納稅人不按照合同規定及時結轉收入，造成當期少繳稅款。
4．成本核算不規范，亂列成本費用。房地產項目開發周期長，成本費用配比、歸集和結轉核算復雜，容易造成成本核算混亂。企業通過虛列多列成本，扣除成本費用時未遵循權責發生制原則、相關性原則和配比原則，期間費用與成本，建造成本與銷售成本，直接成本與間接成本劃分不清，任意攤銷，虛列多列各類成本，造成不真實的盈虧，以達到不繳或少繳企業所得稅的目的。具體表現形式主要有以下幾種：
（1）利用行業特點調減成本。房地產公司利用開發周期長、成本劃分難的行業特點，將幾個開發項目不易區分的成本混在一起，設置一個「前期共同費用」賬戶，結轉經營成本時不按權責發生制原則和配比原則進行，而是根據收入情況，利用「前期共同費用」賬戶隨意調整，達到調減利潤、偷逃稅款的目的。
（2）股東個人負擔的借款利息支出，記入企業的財務費用支出，有的企業把應由股東個人的支出記入企業的管理費用，達到調減利潤、偷逃稅款的目的。
（3）業務招待費嚴重超支，多提折舊，多列財務費用等增加成本。
（4）企業捐贈、贊助、廣告、福利、獎勵等費用超標，不按規定記入成本。
（5）代收款項、價外費用不合並納稅。將煤氣開戶費、可視對講費、有線電視開戶費、更名費、拖交房款押金、罰息收入、違約保證金、定金等收入直接記入往來賬戶，未計收入申報納稅。
（6）外資開發商利用自身享受的稅收優惠政策，與內資企業合作進行開發，對補償給內資企業的不動產不作收入，不如實申報納稅。
（7）以代建房名義不按規定納稅。部分房地產開發公司對不屬代建性質的項目，以簽訂虛假的合同等手段冠以代建之名按取得的代建費收入納稅而不按銷售不動產行為全額納稅。
希望我的回答能夠幫助您，謝謝！

Ⅳ 房地產開發公司涉及哪些稅務

你問的是個人吧
個人買房有：印花稅，契稅，交易手續費，他項權證費
賣房有：營業稅及其附加，個人所得稅，印花稅，交易手續費，
高檔住宅和別墅還涉及到土地增值稅

Ⅵ 關於房地產企業的稅務，請明白人給我指點！

1、營業稅：銷售額*5%

2、城市維護建設稅：營業稅額*相應稅率（市區為7%，郊區、縣城、建制鎮5%，農村1%）

3、教育費附加：營業稅額*3%

4、有可能有地方教育費附加：營業稅額*地方教育費附加比率（一般為1%-3%）

5、土地增值稅：
按四級超額累進稅率交稅：
增值額與扣除金額的比率不超過50%的部分，按30%的稅率，速算扣除系數0；
增值額與扣除金額的比率超過50%-100%的部分，按40%的稅率，速算扣除系數5%；
增值額與扣除金額的比率超過100%-200%的部分，按50%的稅率，速算扣除系數15%；
增值額與扣除金額的比率超過200%的部分，按60%的稅率，速算扣除系數35%

6、印花稅：對於雙方簽訂的產權轉移合同，要按合同金額*萬分之五繳納印花稅

7、房產稅：對企業自有房產，要按房產余值*1.2%/年交房產稅
對企業出租房產，要按租金*12%交房產稅

8、土地使用稅：按土地使用面積*當地單位面積稅額

9、車船使用稅：企業自有車船並在車管部門等登記的，要按適用稅率交納

10、代扣代繳員工個人所得稅：一般按工資薪金所得計算繳納

11、企業所得稅：平時按利潤預繳，年末匯算清繳，為應納稅所得額*25%

Ⅶ 總結下房地產稅務要注意哪些

一、房地產企業稅收中的常見問題：

(一)提前確認收入，預交、虛交稅款。政府或稅務部門在完不成收入增長目標或稅收任務的情況下,往往通過約談、先征後退、承諾給予其他政策優惠等方式。要求資金周轉相對較為靈活的房地產企業將應於下年度入庫的稅款提前徵收入庫；或在無稅源的情況下,虛交稅款。

(二)推遲結轉營業收入，延時納稅。審計中發現此為房地產開發公司少交稅款的常見手法，主要表現為不按時結轉經營收入、將售房款長期掛預收收人或放在其他應付款等科目；在進行收入結轉時，只將購房首付款結轉收入，不按合同約定的收款期及時確認收入；購房人提前交納房款時，不按實際收款日期確認收入實現等。

(三）利用「往來」科目隱瞞收入，偷逃稅款。根據《房地產企業所得稅管理暫行辦法》規定。房地產企業的收入總額應包括生產經營收入和其他收入。其中，其他收入包括：商品房售後服務收入、材料銷售收入、無形資產轉讓收入、固定資產出租收入及其他代有關部門收取的代收費用等。審計中發現，企業經常把其他收入通過往來款核算，以逃避納稅義務。此外，在銀行按揭款上做文章的企業也不在少數。根據國稅發(2006)31號文件規定「採取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收人額，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。」某些房地產公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性，將銀行按揭款項記人其他應付款，不作預售收入處理，從而隱瞞收入、偷逃稅款。

(四)利用不同項目間成本混轉調減利潤，偷逃稅款。某些房地產企業往往同時開發好幾個項目，有的處於預售階段，有的項目已基本結束。多個房地產項目同時進行，應分項目核算成本。某些房地產公司往往故意將幾個開發項目的成本混在一起，結轉成本時，不是按權責發生制及配比原則進行，而是在各項目間「隨意」調整，以達到明虧暗贏的目的。

(五)利用「預提費用」賬戶，虛增成本、調整利潤。稅法規定，預提費用年末不得留有餘額，但對開發建設周期較長的房地產開發項目的預提費用。則應區別不同情況處理。房地產公司該賬戶年末往往存在大量結余。主要採取兩種方式虛增成本：一是對於因地方政府及有關部門優惠政策而少付或不付各項費用仍照常提取，而不是按實際支付額列支。二是提取國家已取消的收費。

(六)利用借款利息偷逃稅款。房地產公司在項目開發前期，動用資金較大，籌集資金渠道較多。有的通過銀行借貸、有的從企業拆借，還有的由企業職工集資，根據稅法規定，開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬於成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬於成本對象完工後發生的，可作為財務費用直接扣除。實踐中房地產公司往往將發生的利息全額進入開發成本．並且有些借款利率大大超過同期銀行貸款利率水平。另外，有的房地產公司從其投資方(同為房產經營公司)融入資金的借款利息全額扣除。而根據稅法規定，開發企業將自有資金借給全資企業(包括分支機構)和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，准予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。此外，由於收息方要繳納營業稅、城建稅、教育費附加及個人所得稅等，為協同逃稅，房地產開發公司又出現了新的手法，即採取以低價房款先行售給借款企業或個人，後由其以出售二手房並與購房者到開發公司更名的方式套取現金、取得利息。

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二、審計對策

(一)提高審計人員的綜合業務素質。處在審計一線上的審計人員必須熟練掌握各項稅收政策、會計知識及相關法律法規，並提升計算機輔助審計水平。只有這樣，才能在審計實務中不斷增加審計經驗，提高計算機分析數據水平和效率，練就一雙「火眼金睛」，才能查處房地產企業偷稅問題、查證房地產企業稅收征管質量的問題。

(二)充分利用綜合信息。一是利用以前年度納稅電子資料進行同一納稅人近年數據對比分析．以發現稅種變化異常等問題。二是注重外調工作，善於發現新的問題。如到房地產交易中心獲取房地產項目預售和銷售方面的信息。注意搜集網上和報紙雜志上的樓盤廣告，以購房者身份到售樓處了解項目銷售進度、實地查看樓盤建設情況等。三是多層次、多視角、多領域收集匯總有價值的信息材料。沿著房產立項、開發、銷售等業務環節，對稅務機關以外房產、建設、交易、按揭銀行等諸多第三方的信息進行採集分析等。

(三)結合審計實踐。

1、提高選案環節針對性。如對預征虛征稅款問題，前期征管數據分析尤為重要．通常稅收任務重的分局存在此類問題的可能性較大。通過對比分析其征管數據中12月份稅收佔全年的比例，配合進一步數據分析，往往准確性很高。如：一是篩查入庫日期與稅款所屬期在同一個月的電子數據。正常情況下，稅款入庫日期應在稅款所屬期的下一個月，如果出現12月份繳納稅款所屬期為12月的稅款，則存在預征稅款的嫌疑。二是篩查同一個月多次申報的電子數據，同一納稅人在一個月份中對同一稅種應只申報繳納一次。如果存在同一月份，特別在12月份對同一納稅人申報並徵收2筆以上稅款的紀錄。往往也存在預征稅款嫌疑。三是查找大額、整數入庫稅款紀錄，這些稅款往往以倒算的方式算出納稅基數，因為正常申報繳納稅款很少出現整數，可在查找出整數稅款的基礎上，再落實該稅款申報繳納的真實性、合規性，四是有的房地產企業，根據審計人員平時的了解，處於剛起步甚至項目尚未動工階段，年末若突然出現大額營業稅等稅款入庫，很可能有虛交稅款的嫌疑。

2、重視實物信息核查。重點抓住項目數量、開發面積、開發地點、單位價格等四個環節。具體包括全面核實納稅人實際參與開發的項目數量、開發面積，各項目的開發地點，與該項目的「竣工驗收證明書」、「土地規劃許可證」、「土地出讓(轉讓)合同」、「竣工驗收時間」等資料進行核對、核實項目的可售商品房面積，如通過抽查開發項目的回遷安置協議、聯建協議、房屋銷售合同，並根據開發項目坐落地點等客觀情況判定回遷，聯建商品房面積的真實性及可售面積的真實、核實開發項目的銷售單價與同期市場價格相比是否異常等。

3、加大售房合同檢查力度延伸審計具體企業時，將售房合同與經營收入相核對，審查是否存在未按合同規定結轉收入的問題。警惕往來賬戶，重點是掛賬的應付款付款項及借款項目。對發生金額較大的業務要特別重視，審查是否將售房款廢往來賬戶而未結盟轉收入，或提取已減免的各項收費及亂進利息虛增成本等問題。

4、加強全面審查。不放過任何有關的蛛絲馬跡，謹防稅務機關協同房地產開發企業，共同抵防審計人員的做法。(高連雲<青島市審計局>)

Ⅷ 房地產企業普遍面臨的稅務管理難點表現在哪些方面

你的四個問題可以歸結為一個：就是稅負控制問題。
一是土地增值稅的增值率難以保證在30%以內，按照土地增值稅的計算方法，它有4檔稅率，最高一檔為60%，挺嚇人的，該增值率控制不好，企業就會吃虧。而要控制好此增值率，需要對建築成本進行全面的預算管理。關鍵是做賬的人要非常熟悉土地增值稅的計算方法，否則，就無法對增值率進行有計劃的控制。持有注冊稅務師或注冊會計師證的人可以勝任此項工作。
一般的地方，土地增值稅的預交徵收率是3%（全國各地不一樣，3%可以理解是國家的最低線稅負），因此，增值率控製得好的企業，會保證有3%，但不會超過3%許多，否則企業又要多交上千萬的土地增值稅。（之所以要保證有3%，是因為，低於3%，稅局是要查賬的）
舉個簡單的例子，某房地產開發企業，有個項目收入預計6個億，需要做多大的建築成本，土地增值稅的稅負才不會超過3.5%（假定老闆接受3.5%的稅負）
設建築成本為X，假定企業不存在有銀行借款，當地開發費用扣除率為10%，則有：
[6-1.3X-6×5%（1+10%）]×30%=6×3.5%（6×3.5%為總共要交的土地增值稅）
解得X=3.823億元。這3.823億元的建築成本就是會計要控制的建築成本。應交的土地增值稅是0.21億元。驗算：0.21/6=3.5%
否則土地增值稅清算的結果將大大超過0.21億元。如，建築成本沒有控制好，只有3.5億元。僅僅比計劃數少0.323億元，則應交的土地增值稅是（6-3.5×1.3-.33）30%=0.534億元。要多交0.324億元。其差額是巨大的，簡直是幾何式的放大。這就是土地增值稅最隱蔽的地方。
二是企業所得稅的稅負難以控制。國家的最低線稅負是收入的2.5%，控製得不好，也會超過它很多。而且，它的扣除金額與土地增值稅的扣除金額還不一樣。更重要的是，它還受平均建築成本的影響。如，一個企業的建築成本是3000元/平米（假定），而當地的平均建築成本是2600元/平米，超過平均水平，也是很麻煩的，稅局也會要你寫說明、解釋之類的問題。
總之，這兩大稅是房地產企業面臨的最大、最難控制的稅種，它隱蔽性強，政策性強，計算復雜，要求會計人員不但要是會計專家，而且還要是稅務專家，否則，這兩個稅是很難協調控制好的。老闆花點錢請個持有注會或者注稅證的人參謀，並付點咨詢費是很值得的。

Ⅸ 房地產企業一般都交什麼稅

房地產企業交納的所需的稅種如下：

1、城建稅

2、教育費附加

3、個人所得稅

4、印花稅

5、房產稅

6、土地使用稅

7、契稅

8、土地增值稅

9、所得稅

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房地產企業的特徵

不管是房地產開發企業、中介服務企業還是物業管理企業，它們的經營對象都是不動產，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產企業在經營活動中受其影響十分巨大，受周圍環境的影響較大，經營績效與所處區位狀況關系密切。

因為一般商品屬於動產，具有實體的流動性，可以隨時在地區之間，甚至是不同國家之間進行流動，因而通常面對的市場競爭范圍比較大，在不受一國對外貿易政策、國家安全等貿易壁壘影響的條件下，競爭范圍是世界性的，企業要根據國際市場的情況進行決策，國際市場環境發生變化會對這類企業產生直接的影響。

而對於房地產企業來說，不動產不具有實體的流動性，房地產企業提供的產品不可能移動，相關的房地產服務也附著於固定的房地產上面，因此其面對的市場競爭范圍較小一些，主要是本地市場，當地市場的供求關系及其變化趨勢對房地產企業的經營績效至關重要。

此外，由於房地產產品的價值量大，資產轉移需要經過較長時間，從而使市場競爭關系無法充分展開，受制於此，房地產企業經營成功的關鍵在於把握當地市場的需求。

Ⅹ 房地產企業前期，賬務上應該准備注意哪些呢。稅務上又該注意哪些呢。

土地費來用，補償費自用，三通一平費用,計入開發成本.籌建期間的計入在建工程，在建工程其實也屬於開發成本，也是計成本。開發期間還應注意各種合同，做賬需要，各種稅的話，那就太多了，多看一下關於房地產這一塊的稅務方面的書，開辦建設期間，有諸多稅是0申報的~！