㈠ 關於房地產企業的稅務，請明白人給我指點！
1、營業稅：銷售額*5%
2、城市維護建設稅：營業稅額*相應稅率（市區為7%，郊區、縣城、建制鎮5%，農村1%）
3、教育費附加：營業稅額*3%
4、有可能有地方教育費附加：營業稅額*地方教育費附加比率（一般為1%-3%）
5、土地增值稅：
按四級超額累進稅率交稅：
增值額與扣除金額的比率不超過50%的部分，按30%的稅率，速算扣除系數0；
增值額與扣除金額的比率超過50%-100%的部分，按40%的稅率，速算扣除系數5%；
增值額與扣除金額的比率超過100%-200%的部分，按50%的稅率，速算扣除系數15%；
增值額與扣除金額的比率超過200%的部分，按60%的稅率，速算扣除系數35%
6、印花稅：對於雙方簽訂的產權轉移合同，要按合同金額*萬分之五繳納印花稅
7、房產稅：對企業自有房產，要按房產余值*1.2%/年交房產稅
對企業出租房產，要按租金*12%交房產稅
8、土地使用稅：按土地使用面積*當地單位面積稅額
9、車船使用稅：企業自有車船並在車管部門等登記的，要按適用稅率交納
10、代扣代繳員工個人所得稅：一般按工資薪金所得計算繳納
11、企業所得稅：平時按利潤預繳，年末匯算清繳，為應納稅所得額*25%
㈡ 房地產企業普遍面臨的稅務管理難點表現在哪些方面
你的四個問題可以歸結為一個：就是稅負控制問題。
一是土地增值稅的增值率難以保證在30%以內，按照土地增值稅的計算方法，它有4檔稅率，最高一檔為60%，挺嚇人的，該增值率控制不好，企業就會吃虧。而要控制好此增值率，需要對建築成本進行全面的預算管理。關鍵是做賬的人要非常熟悉土地增值稅的計算方法，否則，就無法對增值率進行有計劃的控制。持有注冊稅務師或注冊會計師證的人可以勝任此項工作。
一般的地方，土地增值稅的預交徵收率是3%（全國各地不一樣，3%可以理解是國家的最低線稅負），因此，增值率控製得好的企業，會保證有3%，但不會超過3%許多，否則企業又要多交上千萬的土地增值稅。（之所以要保證有3%，是因為，低於3%，稅局是要查賬的）
舉個簡單的例子，某房地產開發企業，有個項目收入預計6個億，需要做多大的建築成本，土地增值稅的稅負才不會超過3.5%（假定老闆接受3.5%的稅負）
設建築成本為X，假定企業不存在有銀行借款，當地開發費用扣除率為10%，則有：
[6-1.3X-6×5%（1+10%）]×30%=6×3.5%（6×3.5%為總共要交的土地增值稅）
解得X=3.823億元。這3.823億元的建築成本就是會計要控制的建築成本。應交的土地增值稅是0.21億元。驗算：0.21/6=3.5%
否則土地增值稅清算的結果將大大超過0.21億元。如，建築成本沒有控制好，只有3.5億元。僅僅比計劃數少0.323億元，則應交的土地增值稅是（6-3.5×1.3-.33）30%=0.534億元。要多交0.324億元。其差額是巨大的，簡直是幾何式的放大。這就是土地增值稅最隱蔽的地方。
二是企業所得稅的稅負難以控制。國家的最低線稅負是收入的2.5%，控製得不好，也會超過它很多。而且，它的扣除金額與土地增值稅的扣除金額還不一樣。更重要的是，它還受平均建築成本的影響。如，一個企業的建築成本是3000元/平米（假定），而當地的平均建築成本是2600元/平米，超過平均水平，也是很麻煩的，稅局也會要你寫說明、解釋之類的問題。
總之，這兩大稅是房地產企業面臨的最大、最難控制的稅種，它隱蔽性強，政策性強，計算復雜，要求會計人員不但要是會計專家，而且還要是稅務專家，否則，這兩個稅是很難協調控制好的。老闆花點錢請個持有注會或者注稅證的人參謀，並付點咨詢費是很值得的。
㈢ 如何強化房地產業稅收管理
近年來，隨著國家實行住房制度和用地制度的改革，以及人口城市化進程的快速發展，縣城區域不斷拉大，縣城常住人口大幅增加，帶動了房地產稅收快速增長，但同時也給現有的稅收政策和稅收管理帶來新的挑戰。
一、房地產業稅收征管中存在的問題
1、收入入賬不及時，延遲納稅。部分企業在取得預售許可證前以定金或借款名義收取的預收款掛往來，不申報稅收；有些房地產商以部分商品房抵頂債務，不按期申報收入納稅。
2、少報收入偷逃稅款。一些房地產開發企業採用向稅務機關提供修改過的購房合同、故意降低售房單價，開具自製收據收取房款等手段，將收入存放在不同的銀行賬戶中；有些以自製收據收取車庫或附房售房款，大量收入不記賬，形成偷稅。
3、個別房地產企業為了盡快銷售房屋，推出了一系列優惠方案如「售後返租」「有獎銷售」等行為，未將返還的租金收入、購房金額或贈送面積作價計入銷售收入，造成少繳稅金。
4、不按規定清算土地增值稅。多數房地產開發企業利用種種手段鑽政策「空子」，遲遲不進行決算，或留下幾套「尾房」，不進行銷售，逃避土地增值稅清算，影響了土地增值稅稅款的及時足額入庫。
5、不按規定接受發票。開發企業在預付施工企業工程款時不按規定接受發票，而是開具收據。既影響了工程成本的及時結轉，又給建築施工企業偷欠稅款提供了機會。
此外，個別企業開發的整個項目未全部銷售完，將已實現的銷售收入長期掛「預收賬款」等科目，不及時結轉，影響了企業所得稅的正確計繳。
二、征管建議
1、加強部門協作，實現信息共享。稅務機關要加強同城建、招標、規劃、建設、房管、國土等部門的聯系，摸清房地產項目情況。及時掌握項目開工、竣工、預售等信息，實現工程施工進度與稅收的同步管理。對重點建設部門，如建設局、交通局等，可委託代征稅款。
2、實行工程項目管理制度。稅務機關應充分利用網路，按企業分工程項目進行分類建檔。要求企業每月納稅申報時，同時報送工程項目付款、施工進度等信息，稅務機關應及時將申報情況錄入電腦的分類檔案里，並建立建設方與施工方信息的關聯網路核對系統。運用科技管稅手段實行以票控稅。
3、加強對外出施工企業的管理。在外出施工企業，一方面在開外經證時預繳稅款，同時要按期申報企業所得稅相關報表和資料，對不能按規定核算財務或資料不報的，要按核定徵收方式補征稅款。 吳干東 戴天山
㈣ 稅務局如何加強對房地產企業管理
目前房地產行業以它獨有的特性呈現出迅猛發展的趨勢，它具有廣泛的產業關聯性，能帶動多個產業部門的發展，並成為推動國民經濟發展的一支重要力量和稅收收入增長的重要來源。
稅收征管工作中存在的問題
企業納稅意識淡薄，偷稅現象比較嚴重。有些財務人員素質較低，對房地產開發企業會計制度、核算辦法不熟悉、不了解，亂用會計科目，隨意結轉成本費用；有的企業一味地追求利益最大化，有意虛列成本費用，不記或少記收入，隱瞞利潤逃避稅收。
稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。由於房地產開發項目周期長、企業流動性較大，工程結算復雜，涉及稅種相對較多，會計制度和稅法對房地產開發收入成本的確認也存在著差異，使得征管難度加大。再加上稅務部門對房地產企業開發項目資料掌握不全面，稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產行業的稅收征管存在較多的漏洞，一些企業千方百計鑽空子偷逃稅款。
稅收違法打擊不夠，稽查工作力度不到位。由於稅務部門一般只注重當期徵收，不注重回頭檢查和對重點稅源的稽查工作，加之部分稽查人員業務水平較差，稽查存在一定難度。稽查力度的薄弱又加大了房地產開發企業偷稅的慾望。另外對偷逃稅的處罰不嚴，稅務部門往往以補代罰、以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。
解決上述問題應採取的對策
強化稅收政策宣傳。要採取多種形式加大房地產行業稅收相關政策的宣傳力度，採取送政策上門、納稅輔導上門、組織培訓等方式理順、溝通征納關系，增強房地產企業的納稅意識，營造房地產行業良好的稅收徵收環境。
健全對房地產開發項目的監控管理體系。稅務機關要全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，實行全程動態跟蹤管理，及時發現處理新情況、新問題。並實地觀察了解企業的建設項目相關情況，掌握與企業財務信息有關的資料。再通過與房地產企業開發有關聯的房產、土地等部門間的配合，准確、快捷傳遞信息，實現信息的互通共享，用稅務監制發票來控制各種產權證件的辦理，控制企業各個納稅環節，實施房地產稅收一體化管理。
堅持以人為本觀念，提高幹部隊伍素質。房地產行業稅收征管工作與稅務人員的業務素質、執法水平有著密不可分的關系。要加強稅務人員的培訓，讓稅收征管人員了解整個房地產開發交易的全過程，掌握房地產行業的會計核算方法，適應復雜的房地產稅收征管工作。
加大稅收檢查力度，打擊涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，強化其管理職責。並加大對稅源大戶的檢查力度，運用行之有效的稽查手段，及時掌握納稅人在開發經營、財務核算以及納稅等方面存在的問題，根據情節、性質的輕重依法處理，嚴厲打擊稅收違法行為。
㈤ 房地產開發企業稅務籌劃怎麼做
如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。近年來，為控制房地產地價過高，投資過熱，國家陸續下發宏觀調控政策，先是央行宣布加息，接著「國六條」出台，隨後國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調控政策及配套細則的出現，使房地產開發企業的稅收籌劃更具有戰略意義。本文僅就房地產開發企業稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。
一、房地產開發企業稅收籌劃技術
房地產開發企業由於其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，採用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其採用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。
（一）規避平台籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平台籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。
（二）投資轉化技術
房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以採用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對於房地產開發企業來說，其效果非常明顯。
(三)稅基籌劃技術
房地產開發企業資金佔用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中於如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬於權益資金模式，只能按稅後利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對於房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。
二、房地產開發企業稅收籌劃方式
（一）利用臨界點進行稅收籌劃
納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免徵土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里「20%的增值額」就是我們常說的「臨界點」。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。如果房地產開發企業建造的普通標准住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種後果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。
大海房地產開發公司建造一幢普通標准住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標准住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地徵用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建築安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。根據稅法的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業稅後利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅後利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃後使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。
同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。假如黃河房地產開發公司開發一幢普通標准住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元，營業稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1100×5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55×（7%+3%）=5.5萬元。同樣，不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1100-915-55-5.5=124.5萬元。該納稅籌劃降低企業稅收負擔為124.5-78=46.5萬元。因為，土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標准住宅增值率不超過20%的情況下可以免徵，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。
（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃
房地產開發公司對於投資性房地產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。
大海房地產開發公司在菏澤市城區繁華地帶有一處空閑房產。房產原值1000萬元,實際使用面積300平方米，2008年1月份准備對外投資,若採取出租方式,預計年取得租金為200萬元，若用於聯營，則預期每年的聯營企業利潤中，大海房地產公司所佔份額為500萬元。那麼,我們分析一下,哪種方式對於企業更能節稅,
假設房產原值為P, 房產使用面積為L平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用於聯營，則預期每年的聯營企業利潤中大海房地產開發公司所佔份額為R2，出租和聯營的稅負分別為T1和T2。
1、採取出租方式應承擔的稅負
營業稅：房產租賃屬於服務業，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1；房產稅：房產稅應依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅為12%×R1；城建稅：假設大海房地產開發公司位於市區，城建稅稅率為7%，依據其繳納的營業稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業必須繳納印花稅，根據《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規定：「按租賃金額千分之一貼花」，因此，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那麼，企業租金收入應納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
總體稅負T1=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，採取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。
2、採取聯營方式應承擔的稅負
房產稅：根據稅法規定，房產稅依照房產原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產稅稅負=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額徵收，各地標准不一，以菏澤市為例，城區單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L；所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。
總體稅負T2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
尋求稅負均衡點。由於租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，即，
41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25
在對房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，基本結論如下：若預期聯營收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積）/25，該項房產採取聯營方式稅負輕於採取租賃方式，從稅收的角度考慮宜採用聯營方式；若預期聯營收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積）/25，該項房產採取租賃方式稅負輕於採取聯營方式。本例中，由於大海房地產開發公司所佔份額為500萬元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租賃方式可以節稅。此時的總體稅負T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬元),而聯營方式下的總體稅負T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬元).不難看出,公司採取租賃方式比採取聯營方式可以節稅254.96(337.4-82.44)萬元.
（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。
假設2008年1月份大海房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由於公司採用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。
如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計算，每年需要支付利息80萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此採用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為80萬元，可以為公司節稅80×25%=20萬元；如果大海房地產開發公司經過批准發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限於企業內部職工發行。稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即採用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。採用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由於發行股票屬於權益資金模式，只能按稅後利潤分配，所以不能有效降低稅基。
（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃
房地產開發企業以房地產的法定所有權轉移後確認銷售收入，但在實際工作中應採取謹慎原則，客觀評估收入的實現，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經收回部分價款只將收回部分確認為收入。
由於房地產單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業一般都採用分期收款方式銷售。採用這種方式，企業不能按售價總額確認收入，並響應地分次接轉成本，起到節稅的作用。
大海房地產開發公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款800萬元，分4次付清，首期付款40%，首期付款後即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應繳納的營業稅為800×5%=40（萬元）。如果按分期收款確認收入，第一次應繳納的營業稅800×40%×5%=16（萬元）。以後三次分別繳納營業稅800×20%×5%=8（萬元），共計16+3×8=40（萬元）。雖然兩種方法繳納營業稅都是40萬元，但是採用分次確認收入可以延緩納稅時間。
值得注意的是，國稅發[2009]31號《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》明確了收入在5種特殊情況下確認標准，對於採取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。房地產開發企業採取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低於3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：1.開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。2．開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。3．開發項目位於其他地區的，不得低於5％。4、屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。）計算出預計營業利潤額，再並入當期的應納稅所得額統一繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
㈥ 如何加強房地產稅收一體化管理
從理順協作機制、整合內部征管資源入手，有重點地解決了以下三個問題：
（一）理順征管機構。大多數房地產企業結構多元，形式多樣，關系復雜，我們在稅收管理上多年來一直採取的是按單一行業管理或按地段區域管理，徵收管理上存在著條塊分割，信息不通，環節斷鏈，職責不清等弊端，管理混亂現象比較突出。「兩稅」接管後，我們首先從理順征管機構入手，重點解決稅務機關內部征管資源配置問題。按照稅收管理的流程和環節，統一設置機構，將房地產行業稅收比較集中的城區分局過去分散管理的征管機構統一到一個機構管理，設立了專門的建築安裝業稅收管理科（股）實行集中心設立了專門的征管窗口，與在行政服務中心大廳聯合辦公的國土、房管等部門實現了網路聯結，按照「先稅後證」的要求，只有在地稅稅收徵收窗口辦理完稅款徵收並點擊辦理完畢後，國土、房管等部門的工作窗口辦理相關權屬證書的工作才能進行，否則，在網路聯結上不能進行到土地、房管等部門的工作窗口，有效地實現了聯合控管。四是與相關部門建立了聯席會議制度，由政府分管財稅工作的副秘書長牽頭，定期召開行政服務中心、國土、房管、財政、司法、地稅等部門參加的聯席會議，通報情況，反饋信息，研究對策，實現了房地產行業稅收征管的社會化協作。
（三）研究制定實施方案。房地產稅收一體化管理是一個系統工程，各個環節相互銜接，相互聯系，流程管理、鏈條管理是整個管理工作的重中之重。今年七月以來，國家稅務總局提出房地產稅收一體化管理的要求後，給我們指明了工作方向，一體化管理的思路也更?清晰，我們結合在曾都區一分局進行的試點工作，認真分析試點經驗和存在的問題，及時召開了全市房地產稅收一體化管理經驗總結推廣現場會，制定了《××市地方稅務局房地產稅收一體化管理實施方案》和《房地產稅收一體化管理流程圖》，修訂完善了《房地產稅收管理辦法》和《建安業稅收管理辦法》，規范了房地產稅收管理的方法和內容，為全市房地產稅收一體化管理奠定了堅實的管理基礎。
二、細化管理職責，落實一體化管理的既定目標 我們以信息共享、數據比對為依託，以優化服務、方便征納為宗旨，綜合利用信息，加強跟蹤管理，簡化辦稅程序，優化納稅服務，促進房地產行業稅收征管諸環節的有機銜接，房地產稅收一體化管理的管理模式初步建立。
（一）綜合利用信息。雖然房地產業各稅種的納稅人、計稅依據等稅制要素不盡相同，但是，房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息是一致的，因而可以利用契稅納稅申報以及從房地產管理部門和國土資源部門獲取的信息，將房地產稅收諸稅種的稅源控管聯成一體。我們按照房地產企業的開發流程，在房管、規劃、國土等部門的配合與支持下，健全了部門聯動的稅收監控網路，多方採集房地產企業的涉稅信息，對房地產權屬轉移雙方的名稱、識別號碼，房地產的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息，按照「五統一」的要求，在登錄入帳的基礎上全部輸入微機進行管理，並及時傳遞、比對、整理、歸集，按日錄入，按周核對，按月訂冊，初步建成一個「集中管理、相互依託、數據規范、信息共享」的綜合信息庫，使之成為涉稅信息處理中心和稅源監控中心。同時，綜合利用房地產轉讓信息，與納稅人的納稅申報資料進行比對，隨時掌握稅源變化情況，讓各種房地產信息歸入稅源管理檔案，逐步實現各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單?或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息，了解或控制城鎮土地使用稅、耕地佔用稅稅源，加強城鎮土地使用稅的徵收管理，對佔用耕地進行開發建設的，及時徵收耕地佔用稅。利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強在房地產二級交易市場轉讓房地產的有關稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產行業稅源台帳和徵收台帳，?蹤掌握有關房地產稅收的稅源變化和徵收情況，嚴格實行以票控稅，促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票，大幅提高管理質量和效率。元至9月，我們通過國土資源部門傳遞的信息對16戶已取得用地手續但沒發證的單位和個人徵收耕地佔用稅218萬元、契稅350萬元，對25戶房屋交易沒取得銷售不動產發票的追繳稅款296萬元，收到了較好的徵收效果。
（二）規范管理職能。我們以契稅為把手，從房地產有關信息的獲取及處理，到房地產業有關稅種納稅人的納稅申報、稅款徵收、台賬登錄及相關資料的傳遞反饋，對每個稅種的征管環節和辦理程序進行了細化，並繪制了《房地產稅收一體化管理流程圖》，進一步明確了征管崗位責任，形成了一條有序操作的傳遞鏈條。為搞好徵收管理，我們實行「三個跟蹤」：一是通過建立管理台賬，分戶跟蹤了解土地利用規劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協議以及建設施工進度等情況，及時登記掌握從事建設施工的單位或個人應繳納的營業稅及附加、所得稅、印花稅等各稅種稅源情況，房地產開發建設過程中有關稅收征管的信息從立項到用地建設到稅收征納入庫等情況一目瞭然。二是跟蹤了解並掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用、商品房預售和實際銷售進度、收款方式、收款時間等情況，監控商品房的存量變化，通過繪制《商品房預售和實際銷售情況平面圖》等措施，跟蹤監控商品房的銷售進度，並利用契稅征管中獲取的房地產開發商銷售商品房的信息，對房地產開發企業繳稅情況進行納稅評估，及時發現問題，及時解決問題。三是跟蹤了解涉稅執法程序，按照《稅收管理員執法責任制實施辦法》的要求，嚴格落實執法目標責任制，規范執法文書，嚴格稅收征管，對稅收征管過程環節、稅務部門崗位銜接環節、征納事項告知受理環節實行全程監控，做到環環相連，程序公開透明，充分發揮了一體化管理的效能。
（三）提高服務質量。一體化管理對內是一個整合管理資源、提高工作質量和效率的過程，對外是一個便民高效、環節透明、服務更優的服務過程。在一體化管理工作中，我們提出了「一個部門負責，一個窗口服務，一條龍徵收管理」的工作思路，把稅收服務貫穿於稅收征管全過程。簡化了辦稅程序，簡並要求納稅人報送的各種報表資料，將「一窗式管理」理念和方法延伸到所有稅種，變多部門辦理為一窗式辦結，極大地方便了納稅人。在市行政服務中心設立的地稅窗口統一辦理納稅申報、稅款徵收等涉稅事宜，對轉讓或承受房地產應繳納的各種稅收在一個窗口實行一並征?。辦稅程序的簡化，服務質量的優化，征管效能的提高，徵收成本的縮減給一體化管理工作注入了強大的生命力和活力。
三、圍繞一體化方案，創新和完善管理思路 實現房地產行業稅收的一體化管理是稅收科學化、規范化、精細化的必然要求，是「以計算機管理為依託，信息共享，環節相扣，鏈式管理，部門協作，聯合控管」管理模式的有益探索，必須要在實踐中不斷創新思路，豐富和完善管理辦法，為一體化管理提供可靠的制度和管理保障。
（一）信息化鋪路，是實現科學化管理的重要基礎。 稅收管理的科學化就是積極運用計算機網路等高新技術手段為稅收?管服務，「人機結合」，管理互動，以充分顯現管理優勢。具體到房地產行業稅收征管工作中，就是充分利用房地產開發和轉讓信息，加強比對分析，掌握稅源變化情況，特別要以當前契稅征管中積累的信息為基礎，對從房地產管理部門以及納稅申報過程中取得的信息進行整合、歸集，逐步建立房地產稅源信息資料庫，充實、完善房地產企業戶籍資料和其他納稅人戶籍資料，加強與相關部門的工作銜接，嚴格執行「先稅後證」的有關規定，把住房地產稅源控管的關鍵環節，准確、快捷地傳遞有關信息，做到數據集中、信息共享、查詢方便，逐步實現利用計算機將稅?資料庫的信息與納稅申報、稅款入庫情況進行多角度、多層次的比對分析，促使稅收管理從粗放型向集約型轉變。
（二）鏈條式運轉，是落實精細化要求的必然要求。 科技發展的日新月異和現代稅收管理的客觀規律，要求我們必須創新思維，更新觀念，樹立科學的稅收管理觀，走精細化之路。房地產稅收一體化管理是一個系統工程，必須各崗位密切配合，各環節緊密銜接，要把精細化的基本要求落實到各個環節、各個崗位、各個人員，落實到各稅種的具體管理中，落實到各部門密切配合上，使之形成一個緊密的鏈條，不斷提高對房地產行業諸環節的管理水平。
（三）部門間配合，是實現一體化管理的基本前提。 房地產稅收與房地產開發、交易密切相關，加強與房地產管理部門、國土資源部門等部門的密切配合，嚴格先稅後證，實現源頭控管，是房地產稅收一體化管理的最基本前提。因此，必須要在黨委政府的統一領導下，按照國家、省及相關的聯合文件的要求，建立健全部門間的協調與配合機制，實現信息共享，才能達到一體化聯合控管的最大效果。
（四）一體化徵收，是達到規范化目標的可靠保證。 實施房地產稅收一體化管理，是整合管理資源、創新管理方式的重要舉措。因此，地稅部門要把握好契稅和耕地佔用稅?管的契機，以契稅接管為把手，全面掌控稅源信息，廣泛收集、有效利用涉稅信息，全面實行一體化徵收，諸稅種統管，緊緊抓住契稅征管的關鍵環節，加強房地產各環節的稅收管理，並結合本地情況，分步實施，由點到面，逐步規范，把房地產稅收管理水平提高到一個新台階。
㈦ 如何樹立正確的房地產企業納稅意識
1. 企業應注重建立具有風險意識的企業文化，促進企業風險管理水平、員工風險管理素質的提升，保障企業風險管理目標的實現；
2. 風險管理文化建設應融入企業文化建設全過程；
3. 企業應在內部各個層面營造風險管理文化氛圍；
4. 企業應大力加強員工法律素質教育，制定員工道德誠信准則，形成人人講道德誠信、合法合規經營的風險管理文化；
5. 企業全體員工尤其是各級管理人員和業務操作人員應通過多種形式，努力傳播企業風險管理文化，牢固樹立風險無處不在、風險無時不在、嚴格防控純粹風險、審慎處置機會風險、崗位風險管理責任重大等意識和理念；
6. 風險管理文化建設應與薪酬制度和人事制度相結合，有利於增強各級管理人員特別是高級管理人員風險意識，防止盲目擴張、片面追求業績、忽視風險等行為的發生；
7. 企業應建立重要管理及業務流程、風險控制點的管理人員和業務操作人員崗前風險管理培訓制度。採取多種途徑和形式，加強對風險管理理念、知識、流程、管控核心內容的培訓，培養風險管理人才，培育風險管理文化。
企業文化影響著企業處事方法或風格，企業對稅收管理的態度也受其自身文化的影響。如果一個房地產企業的文化是不誠信、無視法律約束或不遵守社會公德的，那麼這個房地產企業就會有違反稅法的可能性，稅務風險就會較高；相反，誠信、遵守法律和社會公德的企業文化可以幫助企業避免或減少稅務風險。企業文化會培養企業員工形成一套工作風格，包括依據《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則規定，辦理稅務登記，建立健全內部會計核算系統，完整、真實和及時地對經濟活動進行反映，准確計算稅金，按時申報、足額繳納稅款，以納稅健康之身參與市場競爭。此外，企業誠信納稅文化的培養和形成必須獲得企業最高管理層的認同和支持，企業管理層的作用非常關鍵。如果一個房地產企業的管理層忽略稅務風險管理或者認為只要合法經營便不存在稅務風險，那麼該企業便喪失了稅務風險控制的管理基礎。因此，管理層的支持是房地產企業進行稅務風險管理的根本條件。
風險管理文化涉及員工的個人價值觀和他們接受風險的態度。除非員工尊重和遵守公司的規章制度和內部控制，否則風險管理難以成功。要建立健康的房地產企業文化及價值觀，房地產企業必須由上而下，身體力行，建立嚴謹的「作風」，使員工能上行下效。房地產企業要訂立管理原則和行為規范，通過績效管理的方法，鼓勵員工正確的行為和態度。長期以來，我國房地產企業的領導層大多不重視稅務風險，甚至根本沒有稅務風險意識；房地產企業的財會人員也缺乏對稅務風險的應有認識和重視，甚至可能認為企業稅務風險管控「與己無關」。因此，要進行稅務風險管理，首先應提高房地產企業所有者、管理者乃至全體員工的稅務風險管理意識，將稅務風險管理提高到戰略層面上來，以全力應對信息時代和全球化給房地產企業帶來的挑戰。
風險管理文化貫穿於企業的方方面面，包括法人治理結構、財務經營、公司運營政策、內部審計等，其中稅務風險管理文化是財務經營文化的有效組成部分。房地產企業構建有效的稅務風險管理體系的前提條件之一，就是建立起良好的企業稅務文化，特別是誠信納稅文化。同樣，房地產企業要建設稅務風險管理文化，必須樹立「合法納稅、誠信納稅」理念，營造良好的房地產企業稅務文化。只有在遵守稅收法律法規基礎上構建的稅務風險管理體系，才能夠真正做到有效地降低稅務風險。要建立良好的企業稅務文化，應重點做好以下幾個方面的工作：一是公司董事會、經理層及項目領導層應提高納稅意識，樹立正確的稅收觀，在稅務文化建設方面發揮主導和典範作用；二是稅務文化建設應納入到企業文化建設體系中來，以企業「誠實守法、合法經營」的企業文化理念促進企業稅務文化建設；三是增強企業員工的稅收遵從意識，共同參與到稅務風險管理建設中來；四是在遵守稅收法律法規的基礎上，積極開展稅務規劃，有理有節、合法合理地減少公司稅收成本。
房地產企業在樹立依法誠信納稅意識的基礎上，需要健全完善企業財務會計核算體系，對企業各項交易和經濟活動真實、完整、及時地進行核算和反映，准確計算、及時申報、足額繳納稅款，健康參與市場競爭。在對交易活動進行調查和合同簽訂時，要重點關注對方的納稅主體資格，嚴格審查對方納稅資信情況，了解對方稅收信用等級，防止對方轉嫁稅務風險，認真推敲合同條款，防止稅收漏洞，盡量化解稅務風險。同時，房地產企業要提高涉稅人員的業務素質，樹立稅務風險意識，加強財務會計人員和業務人員的業務、稅收法律法規、各類稅收政策的培訓，使房地產企業財務、涉稅人員意識到提高稅務風險意識的重要性，提高運用稅法武器維護企業權益，強化房地產企業對納稅風險的規避意識與防範能力，同時也促進企業整體抗風險能力的提高。
㈧ 房地產企業如何合理節稅
所謂避稅是指企業為了實現利潤最大化和稅負最低化，研究各國稅收法律之間的差異，策劃個人或集團內部財務節稅計劃，以規避納稅。
外資企業都各有避稅秘方，雖然說避稅違反了稅收立法意圖，有悖於政府的稅收政策導向，但避稅並不違法，法律上存在合理避稅之說。正因如此，很多外資企業採取各種招術，以達合理避稅的目的。
轉讓定價 畢馬威會計師事務所張小姐透露，他們在審計外資企業的時候，常會遇到一些利用現有中國稅法不健全進行轉讓定價的避稅方法。
張小姐舉例說，她在審計中，就遇到一家總部設在國外分部設在國內的加工製造企業，總部有意提高原材料成本價格，增大負債，在售價不變的情況下，使收益減低，甚至出現虧損，在虧損後，還會增加投資，常年如此，稅務部門拿這種做法也無可奈何。這種做法被審計人員叫做「轉移定價」。這家企業「長虧不倒」的做法在很多外企中也很盛行。
轉讓定價是現代企業特別是跨國公司進行國際避稅所借用的重要手段。在現代經濟生活中，許多避稅活動，不論是國內避稅還是國際避稅，都與轉讓定價有關。它們往往通過從高稅國向低稅國或避稅地以較低的內部轉讓定價銷售商品和分配費用，或者從低稅國或避稅地向高稅國以較高的內部轉讓定價銷售商品和分配費用，使國際關聯企業的整體稅收負擔減輕。
貸款高利率 利用專有技術等無形資產作價高於國際市場價格，或隱藏在設備價款中的一種手法。外商利用人們不了解設備和技術的真實價格，從中抬高設備價格和技術轉讓價格，將企業利潤向境外轉移。它們在抬高設備價款的同時，把技術轉讓價款隱藏在設備價款中，以躲避特許權使用費收入應納的預提稅。
勞務收費標准「高進低出」。關聯企業之間相互提供服務或勞務，通常是境外公司收費高，境內公司收費低甚至不收費。有的還虛列境外公司費用。
資產評估提高折舊 張小姐曾遇到過一家香港公司，每年都要對其房地產進行價值評估，其在華子公司因為要與香港母公司進行合並報表，所以也要同時評估其在華房產。這也是外資一種避稅的有效方法。如房地產評估增值，每年計提的折舊也會相應的增加，納稅自然也會相應減少。
國際避稅地建公司 記者還從一位曾在台灣某企業工作過的陳小姐那裡得知，在避稅港注冊也是一種辦法。他們那裡曾經也採用過相同的辦法。在國際避稅地建立公司，然後通過避稅地的公司與其他地方的公司進行商業、財務運作，把利潤轉移到避稅地，靠避稅地的免稅收或低稅收減少稅負。在長三角地區，一些外資企業的投資方來自英屬維爾京群島等地方，而實際在島上，它們可能只有一間辦公室。
運用避稅港進行避稅是跨國納稅人減輕稅負增加收入的手段之一，而維持稅收制度在籌措國家財政資金方面的有效性，又是各國稅務當局面臨的重要任務之一。在跨國納稅人不斷運用避稅港的情況下，國家的稅收權益不斷遭到損害，稅收收入受到影響，稅收的公平原則也相應遭到破壞。因此，許多國家尤其是發達國家特別注意如何防止跨國投資經營者運用避稅港從事避稅活動。
其他方法層出不窮 外企避稅另一主要手段是利用關聯交易，高進低出。這種手段佔到避稅金額的60%以上。另外，目前外商投資中國的資金中，60%以上是借貸資金，即便是一些實力雄厚的國際公司也向境內外銀行借大量資金，利用稅前列支利息，達到少交或免交企業所得稅的目的。
反避稅涉及到社會經濟生活的各個部門。稅收制度不夠完備，地區間、部門間的不協調，是避稅形成的客觀原因。專家指出，應從稅法和征管兩方面完善和加強現有稅收體制。首先，現行的涉外的稅法規定外商投資企業享受著和內資企業不同的稅收政策，這種稅收設置，為合法避稅行為提供了一個很大空間。只有內外資企業所得稅合並，才能夠進一步完善稅法和嚴格征管，在反避稅上從根本上打下一個非常好的基礎，否則，現在兩套稅制，隨意性很大。
其次是征管方面。在征管手段上要跟上計算機的信息控制，另外也涉及到出口退稅和騙稅問題，要求海關、外貿部門和稅務機關三方面能夠迅速信息相通，這些方面和國際上都還存在差距，需要進一步改進。
㈨ 求房地產開發企業的稅務方面的知識
房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。
一、營業稅:是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產，為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：⑴轉讓土地使用權，應按「轉讓無形資產」稅目中的「轉讓土地使用權」子目征稅；⑵銷售不動產，稅率為5%；⑶包銷商承銷，應按「服務業―代理業」征稅。⑷土地使用權出租以及房地產建成後出租的，按「服務業―租賃業」征稅。計算公式=營業額×適用稅率
二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。
三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。它採用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產總收入－扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。
四、房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。它以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。
五、城鎮土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。 房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。三資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標准確定。應納土地使用費額=佔用土地面積×適用的單位標准。
七、印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。
土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不徵收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅後，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅後，再辦理發證手續。
八、契稅：契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位徵收的一種稅。徵收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和「補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益」等。應納稅額=計稅依據×稅率
九、耕地佔用稅、固定資產投資方向調節稅 :大部分地區，目前已經停止徵收。
十、企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得徵收的一種稅。應納稅額=（全部應稅收入-准予扣除項目）×適用稅率。 5
十一、個人所得稅 :是對個人的勞務和非勞務所得徵收的一種稅。房地產業所涉及最多的是「工資、薪金」所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數。