如何做好地產項目計劃管理

『壹』 如何提升房地產銷售部計劃管理

第一點：銷售部門的計劃管理與房地產企業的經營計劃是相關的，從整個公司的年度經營計劃分解出銷售這條線的專項計劃，針對領導最關心的銷售關鍵節點計劃去分解銷售部門的專項計劃。（公司里程碑節點計劃制定請參考龍湖、萬科等公司的計劃）銷售計劃還要與公司現金流管理應緊密關聯。與公司的經營預算分解出營銷部門的收入預算，再進一步分解為部門相吻合。
第二點：為了制定銷售專項計劃，首先確定項目年度銷售策略，確定營銷策略步驟如下：充分的市場調研與分析---2積極參與產品規劃設計工作---3市場定位企劃方向確認---4樓盤標識的設計---5銷售現場布置及場地安排---6銷售現場銷售道具准備---7示範區域建設規劃--8印刷資料准備---9媒體關系--10廣告計劃---11價格方案制定--12推盤時間確認--13銷售顧問的招聘及培養計劃。
第三點：根據年度銷售策略及銷售目標安排銷售計劃，大的節點一般為：內部認購-正式開盤-持續銷售。以上每個節點又可以向下細分，例如內部認購階段可以細分為：每個置業顧問蓄客數量、電話數量、接待數量等等。
第四點：計劃執行要與考核掛鉤，計劃中的時間及業績要求都是考核的依據，每個公司都會有不同的方法，就不多說了。

『貳』 房地產項目計劃如何提高效率

房地產項目計劃中最難的部分當屬在計劃工期內完成相應節點，其中地產鑫苑回是這樣來做的答：
一、因地制宜：對標萬達，創新「6天自動管理」
二、計劃剛性：節點、工期「內驅」執行落地
三、綜合支撐：簡文化、重人才、IT革新

『叄』 如何做好計劃管理

作為一個基層管理者，關於計劃方面經常要做的兩件事情是：1、對內上面安排的計劃容進行評估和分配；2、對計劃實際執行情況進行監督和管理如何決策好一個計劃是否需要執行，以何種執行策略進行？（1）需求評估：盡量利用更多的信息，評估需求的真實情況；（2）掌握好『三角平衡』，即規格、成本、進度三個方面保持平衡。如何將合適的計劃分配給合適的人，在合適的時間？如何有限的管控計劃執行狀況？＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝要立足好自己做人做事的原則，就是幫助別人等於幫助自己，不要隨意去做阻撓別人的事情。凡是該你管理的范圍，所有麻煩事，都不可以輕易向上級反映。實在管不好，要包容、包容！
「管理是一門藝術」！

『肆』 如何做好計劃管理保證目標達成 詳細

如何做好計劃管理保證目標達成 凡事預則立，不預則廢，如何把工作效率最大化，將直接影響企業目標的實現，而計劃管理將是目標實現的核心要素。 計劃管理作為企業規范的前置，起到了項目的協調和組織作用，很好的進行了有效協調、明確分工，在工作節點問題上保持部門之間的意見統一，貫徹落實到位，既可以提升工作效率，也可以優化企業運作流程，從而有效提升項目運營實力。 房地產項目運營最佳實踐一書以全局性思維，闡釋了企業運營的全過程，融合了多家標桿企業的先進理念，也將以榜樣的力量幫助我探索適合自己工作方法，所謂拿來主義就是結合自身情況進行改良，以此達到工作的最佳狀態和最高效的工作效率。 最佳實踐一書在整合成果的基礎上，系統的從項目運營、組織管控、投資收益管理、計劃管理、會議管理、營銷管控、成本管理、績效管理等多個方面論述了房地產運營管理的內涵和延展。同時通過各種案例圖表清晰的分析項目經營管理的症結和解決方法。 結合最佳實踐的深刻理論，我從組織、計劃、營銷、客戶和文化五個方面進行學習和思考。 組織管控方面， 該書就房地產開發企業的管控模式、構建思路和組織模式進行詳盡的分析，針對不同的企業進行了模式的設置，提出了在房地產在各個不同的發展周期適用於不同的管控模式，沒有最佳也沒有標准，只有最適合的模式。 同時在建立起適合的核心架構下，一支專業的團隊尤為重要，這個團隊，必須具備凝聚力和執行力，企業有了團隊凝聚力，才能更好的發展，企業的發展又增強了團隊凝聚力。曾經閉著眼睛就可以賺錢的時代已經終結，如今的房地產市場已經成為了弱肉強食的時代，只有厚增自己的實力來抵禦外來的壓力和競爭，積極進行職能結構的優化，針對不同地域制定不同的組織管控模塊，有效搭建和提升執行力的平台，以此來推動和加強企業的穩健發展。 計劃管理方面， 分別從運營效率、目標達成、主項計劃、專項計劃、部門計劃、階段性成果等展開研究和分析。一個好的計劃等於成功了一半，因為機會與風險並存，通過計劃可以降低風險，提高效益的實現。 項目的開發存在著內外綜合環境因素影響，可控與不可控，而通過計劃管理進行有效地加強協同關系，權責分級，層層落實，使項目計劃落地有效地得以推進。 在關鍵節點的控制上進行統一的規劃包括前期的市場調研、可行性分析、產品的定位、客戶的界定等進行解決方案評審，通過方案的敲定，經過組織、實施、監督、協調、控制的過程，系統的進行各項計劃的落實和開展，通過工作內容模塊化、標准化，以控制過程基調、以效率為中心、以結果為目的，從而是項目運作的步調一致，合理推進項目是企業進入規模擴展。 營銷管理方面 營銷管理做為房地產企業重要組成部門之一，在整個項目體系中扮演著重要的角色，一個好的營銷團隊的建立，離不開一個科學和嚴謹的計劃管理體系。而在整個營銷環節，承擔著戰略體系的實施，一個打硬仗的角色。 如何集中他人的努力來達成目標的實現，將是管理工作的重心，必須考慮人、工作、人與工作的相互性，個人利益和組織利益的結合性，在平衡個人需求與組織需求時，既要執行規范又要改變規范。建立有效的分工協作體系，通過組織把任務和目標細分，明確每個人的任務職責，同時避免重復勞動，提高工作效率，以此來有效的連接計劃執行確保管理過程的連續性和有機性 在人事活動方面，遵循人類行為模式，即所有自覺行為無不來自於激勵或動機，所以盡量不要批評、指責和抱怨，因為每個人都希望別人的贊揚，同樣害怕別人的指責。想要一個人發揮最大能力的方法就是贊賞和鼓勵。真誠的贊揚可以收到效果，批評和恥笑卻會把事弄糟。 弗洛伊德：我們做任何事情，都是起自兩個動機：人性的渴望和做偉人的渴望。 房地產作為大宗商品具有特定性、固定性、價值的大額性、政策性、使用的長期性和投資性等，具有不同於一般消費商品的特性，我們在確定其物業定位，制定營銷策略時，必須考慮到上述特徵，在實施過程中必須對現有的營銷方法和手段進行舍取、突破和創新，使其適應房地產這一特定行業的需要。來制定一個 切實可行的銷售計劃，還包括實施這一目標的具體方法。在這個過程利用有效手段進行市場形勢的研判，制定明確的目標計劃，產品定位、市場推廣、項目進度、回款計劃、銷售執行等，根據目標編制進行任務分解，層層落實，協同一致，嚴格按照業務模塊進行業務梳理，構建各層級計劃的關聯關系，從而有效支撐部門計劃的落地。另外售後服務管理也是應該特別重視的一塊。到位的物業管理，一定會為後期開發銷售樹立好口碑，為後期產品的銷售工作帶來促進作用。 客戶管理與企業文化方面 房地產企業在客戶關系管理上既要和自己的過去相比，更要和行業的領先者相比，對比最佳實踐，找出自身的差距。 在中國房地產行業，萬科是高舉領跑者大旗的標桿企業，萬科已經是中國知名的品牌，但是，支撐萬科品牌背後的力量是什麼呢？萬科自己的表述是：「技術創新、部件品質和服務以人為本。」房地產企業有沒有核心競爭力？萬科的實踐證明房地產企業是有其核心競爭力的，這種競爭力主要體現在產品創新、產業化程度以及企業文化方面，我們如何來看待品牌背後的東西？曾經有一篇文章中講過「房地產品牌的背後是客戶關系」的觀點，是的，一個好的房地產品牌，其後面一定是有忠實的客戶關系在支撐著，如果品牌後面沒有客戶關系支撐的話，那麼這個企業一定不能持續發展。 在當今競爭日趨激烈的市場下，客戶關系管理貫穿價值鏈始終，同時營銷策略也在發生巨大的變化，從過去的產品營銷、事件營銷到體驗營銷 體驗營銷是以消費者的感官、情感思考、行動關聯五個方面來重新定義設計營銷理念的 傳統的營銷強調的是產品，現代營銷理念強調的是客戶服務，即使有了滿意的服務，客戶也不一定忠誠，將來將趨向於體驗營銷，只有為客戶提供難忘的體驗，才會贏得客戶的忠誠，讓企業走的更遠。 《體驗經濟》一書中描繪了一則體驗故事：生日最美妙的東西並非物品。從提供產品到展示體驗，是一個企業不斷適應客戶的新需求、增加自己差異化的競爭地位、提升盈利水平壯大自身實力的顧客定製化過程；反之，則是企業走向無差別競爭、不斷降低自身盈利水平的過程，最終的結果可能導致企業的消亡。 21 世紀的營銷，是要建立4R 的關系文化： 「保持」，是指通過滿足和超過客戶需求來留住他們，保持客戶比取得客戶的成本要少，核心是必須自願。保持在房地產業的體現就是，使得客戶的再下一次置業時，仍然選擇你這家企業。王石說，深圳的客戶每隔6 年半就會有一次置業行為。 「關聯銷售」，是指由於客戶與企業建立了基於信任、守信、交流和理解基礎上的關系，從而購買相關的產品和服務滿足。關聯銷售在房地產業體現的也很突出，購買住宅的客戶又選擇了你的商鋪等等。 「推薦」，是指由客戶滿意度帶來的口頭宣傳效應，那些感到滿意的客戶會向他人傳遞強有力的信息。推薦，我們又將它稱為「鏈式銷售」，推薦的效用在所有的房地產企業中都有體驗，在有的企業中，客戶推薦已經成為銷售的主要管道，佔到整個銷售額的50％以上。 「恢復」，是指將失誤或者錯誤導致的客戶失望轉化成新的機會。通過恢復，可以重申你對客戶的承諾。對房地產企業而言，恢復就是解決客戶的問題，將問題客戶轉化為滿意客戶，實踐證明，恢復客戶對企業的信任，兌現企業對於客戶的承諾，將會有效地提高客戶的滿意度和忠誠度。 培養忠誠客戶 越來越多的成長性房地產企業開始認識到培養忠誠客戶對開發商來說是很值得的，保持現有客戶比吸引新客戶的費用要低得多，維持一個忠誠客戶可以為企業帶來長期的利益，但是如何才能夠將客戶培養成忠誠客戶呢。 首先，房地產企業可以充分利用俱樂部效應，讓客戶沉浸在一種會員情緒中，其樂融融，加入其中能夠體驗到一種歸屬感，即使沒有金錢和實物的酬謝，客戶也會感動又樂趣。其次就是，企業要提供與客戶價值觀相符的活動作為對客戶的回報，通過客戶活動，產生與客戶間的互動，從而強化了與客戶的情感交流，最 終是能夠極大的增強客戶對你的認同感。再次，可以通過發展聯盟商家，為客戶提供多方位的超值服務。 目前，國內的標桿企業幾乎都是按照這樣一種模式來做的。萬科在1996 年借鑒香港新鴻基地產「新地會」的概念，率先在國內開始成立了客戶會——即「萬客戶」，經過多年來的發展，萬客會的服務理念也由初期從服務者的角度出發的「培植信賴的服務」，發展到「雙向溝通服務客戶。」和原來相比較，它強調了功能、注重了互動，如今又發展為「分享無限生活」，理念更加包容更加寬泛。 招商地產秉承以客為先的服務理念創辦了招商會，通過聯絡整合蛇口區內諸如綠草地高爾夫俱樂部、美倫山莊、南海酒店、聯合醫院、體育中心等各類生活服務資源以及招商局集團麾下招商銀行、平安保險、國通證券、招商國旅、迅隆船務等各類專業服務機構，為客戶提供更優惠、更便利的全方位服務， 使會員真切感受家在蛇口的美妙，享受真正優質的生活。 僑城會是由深圳華僑城房地產有限公司發起成立的面向華僑城地產的業主和其他高尚人士生活服務組織。僑城會依託華僑城集團，通過內聯華僑城城區內的各種生活、娛樂、教育、旅遊等資源，外聯其他俱樂部、會所等組織，為本會會員提供消費優惠、文化沙龍、旅遊健身、置業咨詢等全方位的服務。 開發商成立客戶會對他們來說有什麼回報呢？讓我們來看看客戶關系管理的價值體現，在銷售環節，滿意的客戶可能推薦親朋好友購買你的產品，也可能自己再次購買；在服務環節，我們可以根據客戶提出的回饋意見，來改進規劃設計、改進工程質量、改進服務過程質量。 忠誠客戶，就在你身邊 對房地產而言，一個忠誠客戶的培養，貫穿於項目開發的全過程，落實在企業經營的各個環節。 首先是產品開發，如果你能站在目標客戶的角度，在產品設計過程中精心研究小區環境和戶型每一方寸空間的有效利用，並能在滿足功能的基礎上將建築和 園林的藝術之美發揮到淋漓盡致，那客戶一定不會對該公司做事的用心程度和專業素養無動於衷，「誠心，用心」，是我們與客戶交流的基礎，既是我們贏得客戶尊敬和忠誠的手段，也是我們回報客戶（朋友）的禮物。人與人的交往是如此，公司與客戶的交往也是如此。 其次是市場推廣。有了產品做基礎（包括產品的現場包裝和展示），利用忠誠客戶，就可另外開辟一條低成本高效率的營銷渠道，加快樓盤銷售進度，解決靠純廣告宣傳無法解決的銷售難題。因此，在制定一個樓盤市場推廣的總策略時，忠誠客戶營銷計劃顯得日益重要，它是樓盤推廣的兩條腿之一，不可或缺。 客戶獎勵計劃是忠誠客戶營銷計劃的重要組成部分，客戶產生推薦行為，其內因是客戶對產品和服務表示滿意，從內心深處有將好產品與朋友分享的願望。外因則是物質激勵，現代人工作繁忙，節奏快，時間緊張，需要物質激勵作為提醒。作為營銷人員，要注意激勵計劃的有效性、及時性和對激勵度的把握，並經常根據客戶的偏好對激勵物和激勵方式進行靈活變換，吸引更多客戶層面的興趣。 對產品和服務表示滿意的客戶並不一定會產生推薦行為，客戶獎勵計劃也只是在一定程度上使客戶產生了興趣。真正要促使客戶產生忠誠行為（如客戶推薦）還得靠銷售人員日常工作中靈活而有技巧的頻繁溝通。 如果說產品、服務和品牌培養了忠誠客戶，那麼，收獲忠誠客戶忠誠行為的則是一線的銷售人員。在房地產業，客戶推薦行為是在客戶與銷售員一對一的溝通中產生的，銷售人員在辨別和挖掘忠誠客戶，與客戶日常溝通並促動其產生推薦行為等一系列的工作中存在大量的技巧，現已開發的CRM 系統只是為銷售員的這些工作提供了一個高效率的工具，真正的客戶溝通能力和意識的建立、以及技巧的把握還是在銷售人員對業務的刻苦鑽研之中。 對於銷售這一服務過程中的重要環節，銷售人員要從內心深處對產品和品牌有強烈的自信心，才能將這種信心傳染給客戶。作為有歷史使命感和社會責任感的一家企業，我們是在竭盡所能在向客戶提供最好的產品和服務，提供使他人生活家美好的機會。自信與真誠，會讓你與客戶的關系更親近，也更穩固。 審視一下你的職業生涯，是誰對你充滿信心，並希望與你交談，這樣的客戶是幫助你進行銷售工作的重要夥伴。這些對你信賴有加的人能成為你的支持者，並推薦你作為他人的置業顧問。這些人是當你銷售遇到困難時，可以幫你一把的人。 忠誠客戶是你能尋求建議、意見和忠告的人，你能從他們身上得到關於市場和銷售的意見。當你面對銷售難題不知所措時，你可以從他們那裡得到幫助。用你的職業素養去打動他們，他們可以作為你銷售工作中永不枯竭的源泉。 忠誠客戶不僅存在於你眾多的成交客戶中，也存在於那些對你表示贊賞和認同、但因為一些可以理解的原因而沒能成交的潛在客戶中。 到處都存在支持你銷售工作的忠誠客戶，成功的銷售人員善於發掘他們，重視他們，並能經常與其保持良好而順暢的溝通。 忠誠客戶營銷，是做項目開發的各級營銷人員必須關注的事情，需要我們時時刻刻站在顧客的角度，完善產品和服務，制定客戶激勵計劃，並與客戶保持順暢的溝通。作為一個公司忠誠客戶計劃的最後採掘者，一線銷售人員要有意識的做好忠誠客戶的分析挖掘和溝通促動工作。善用CRM 工具，做好每一次客戶溝通記錄，有選擇性地做好客戶的深入訪談，這是我們挖掘忠誠客戶的基礎。行勝於言，打開你的記錄本，開始挖掘你的忠誠客戶並促使其快速行動。 客戶服務中心是代表開發商對客戶提供服務，物業管理公司是提供業主入住後的服務的。兩者的服務不等同，中間的區分點是產品保修期，過了產品保修期的服務，客服中心就不受理了。但是按照當前的法律，開發商提供物業管理服務時受到法律的挑戰，因為業主委員會可以不選擇發展商的物業公司為他們服務，這就成了自己生的孩子由別人撫養。怎麼辦？開發商要成立客戶會，對過了產品保修期的客戶，以客戶會的名義為他們服務，給他們提供關懷。客戶會對客戶的關懷是跨越整個過程的。b]以下是引用Harvard在2004-10-13 13:36:12 的發言： [/b] 要對客戶進行細分首先要掌握客戶的信息，這是基礎。沒有真實可靠的數據，做的工作都是憑經驗，誤差會很大。房地產企業並不是沒有這些信息，而是有， 但是這些信息分布的很分散，不成型，各個部門都掌握一點，變成了一個個的信息孤島，難以利用，時間久了，很多信息失去了時效。比如，你兩年前做市場調研時掌握的資料，現在就不一定有價值了，可能那些信息已經變成了垃圾信息。我們現在做的工作首先是整合信息，打破信息孤島，將靜態信息變成動態信息，信息要不斷地更新才會有價值。 我們對國內房地產企業的調研中發現，有一種現象是共性的，那就是大量的客戶資料掌握在一線售樓小姐的小本本里，她今天在你這里干，資料就屬於你，明天她跳槽了，她就帶著裝滿客戶資料的小本子走了。那些客戶信息可都是你這個企業花錢做廣告做宣傳才得來的，本來應該是企業所有的，但是由於你沒有相應的手段和工具，企業的客戶信息就流失到銷售員個人手裡。今後，企業在對銷售人員進行考核的時候，不僅要考核她的銷售業績，也要注重收集客戶信息量的考核，要讓私有信息變成企業內部能夠進行共享的信息庫。

『伍』 如何做好一個項目的管理

項目管理工作中遇到棘手問題？個人職業發展遭遇瓶頸？也許你需要一個導師為你答疑解惑。

【老邱百問】板塊就是為此而設，主要關注項目管理和職業發展領域，給大家一個提問的平台，並有機會得到老邱的親自解答，同時將問答分享，以供大家交流借鑒。

老邱百問，答你所問

question

提問者：卓君

提問：互聯網偏技術的職位，做的較多的是公司內部的需求或項目，學了pmp後如何轉到真正的項目經理

老邱解答

如果你已經是PMP，那麼你一定對PMBOK的過程有所了解，很想把PMBOK所學到的知識運用與日常工作和日常項目中。項目管理人都是有項目管理思維的，比方項目立項管理、項目規劃管理、項目執行管理、項目收尾管理，其實在我們日常工作中，還有很多PMBOK中都會提到非常實用的三大工具，今天我在這一篇文章里就給大家介紹項目經理的三大神器！我們也運用場景給大家介紹這三大神器的使用方法。

本期呢，我沒寫那麼多的心理治癒類的話，也沒寫項目經理職業觀點，我實在一些，教大家項目管理里非常有用的三大神器，不知道你們用過哪一個呢？

歡迎回復和點評，也歡迎大家的指正。

我們下一期見哦~~

如何提問

老邱百問，答你所問。

『陸』 房地產項目應該如何管理

1.要重視、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作。前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，只有龍頭中有「魂」，才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，「龍身」無法行動。沒有圖紙，無法建設；有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要「借腦」；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。

2.要重視、加強項目決策實施階段的項目各階段設計和前期工程項目管理計劃工作。整合、招標或委託有資質、有類似業績、與項目匹配的專業設計資源，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設計、施工圖設計，並以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件；此階段尚要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含介面條件在內的項目各工程內容招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建築功能性等的原則性工程變更，一定要慎重並經過必要的決策程序才能進行。

3.要從開發商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作。在項目收尾階段可建立一個由開發商主管工程領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發、材供、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

4.要重視供方的資源整合和管理，真正成為項目建設資源的組織者、整合者、使用者；講誠信，把供方視作雙贏的夥伴；建立、實施嚴密的工程及主要材料、設備招投標制度。通過比較、鑒別、洽商、考察、評估等方法建立適合自身需要的各工程內容方面的勘察、設計、施工、監理等承包商和材料設備供應商資源庫，然後再通過規范的工程、材料設備招投標工作，選擇中意的供方，與供方建立責權利分明的合作聯盟。
我們團隊現在使用的是日事清，日事清日報的基礎模版是KPTP，四個部分就組成了一份清晰明了的工作記錄，這樣的記錄既能充分體現你當前的工作狀態，又能層次分明地向領導傳遞工作困難與你的工作能力。此外還可以團隊分享、插入圖片、語音識別，功能也比較強大。而且切換到月度界面，月度的工作計劃就一目瞭然，畫面非常清晰簡潔。

『柒』 房地產開發企業該如何做好房地產開發工作

如何做好房地產工程管理工程管理是開發商工作中的重中之重，公司里一般都會重點配置工程管理人才，但實際上，似乎很多企業並不太清楚如何從開發商的角度管理工程。
工地現場，有乙方的工程管理人員在管工程、監理公司的監理工程師在管工程、還有甲方的現場工程師也在管工程，都是專業人士，在三方共同管理之轉：如何做好房地產工程管理工程下，應該說把工程管理好是沒有問題的，但恰恰相反，工程管理往往是房地產公司出問題最多、最難以協調、佔用領導層時間最多的一個環節。
問題出在什麼地方？
從流程上看，從工程前期准備到入住，工程主要包括以下十個部分的工作：
1、工程前期准備
2、工程計劃管理
3、工程技術管理
4、工程質量管理
5、工程成本管理
6、工程監理管理
7、安全文明施工
8、工程質量記錄管理
9、工程移交
10、保修期服務
工程管理出問題出在哪個環節？一般而言，容易出在計劃管理、質量管理和監理管理上。
計劃管理為什麼容易出問題？
工程部的人會說，施工計劃誰不會？我們做的很專業很細，沒問題。
問題不在施工計劃本身，而是出在施工計劃的配套計劃上。工程部經常存在施工拖期的問題，為什麼？該施工了圖紙沒到、該裝門窗了施工隊還沒進場、該裝電梯了電 梯還沒到貨等等——這是配套計劃的問題，工程部在編制每個月施工計劃的同時就應該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計 劃，然後把這些計劃提交給相應的部門，要求相關的部門在計劃規定的時間點之前完成工作，工程施工的問題工程部自已可以解決，涉及到部門之間配合的問題，就 必須提前做好准備，以計劃的形式明確的提出要求，如果工程部提不出具體的時間表，其他部門如何配合工程？
計劃是工程管理的牛鼻子，房地產工程管理工程有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協調起來，嚴細合縫地配合工程項目進度的完成，因此，工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關系，學會用配套計劃調動公司的整體資源。
質量管理為什麼容易出問題？
質量管理最大的問題是，中小開發商往往不太會提出自己對於質量的管理標准，而是要求施工單位、監理公司按照國家公布的各種標准、規范來管理工程，「國際」的 目的是什麼？「國際」的目的是為了保障工程的安全，不會出安全問題，它是所有建築工程必須達到的最低標准。但開發商是要面對客戶的，客戶關心什麼？萬科曾經專門對客戶投訴的質量問題做過統計，最集中的十類問題分別是：
防水工程、層面工程、抹灰工程、門窗工程、凈空凈高、試水試壓通球、管材閥門質量、燃氣管道、廚衛預留口和電氣件安裝。
這十類問題如果按「國標」來看的話，根本就不是質量問題，不在施工單位、監理單位質量管理的范圍之內，但對於客戶來說卻是天大的事情，真接影響到客戶對商品房的判斷。
實 際上，開發商做為甲方，是付款的一方，完全是可以以更高的標准要求工程的質量。因此，開發商在項目開工前，應當形成一套《工程管理指導書》，從工程進度、 工程質量、工程成本、技術管理、材料管理、會議制度、現場環境、現場安全、緊急事件處理等等方面制轉：如何做好房地產工程管理工程訂出詳細的管理標准和技術標准，在開工前向監理單位和施 工單位進行交底，明確要求《工程管理指指導書》做為工程管理的標准，一切按照此執行，只有這樣才能保證工程質量可以滿足客戶的要求。
監理管理為什麼容易出問題？
監 理管理的問題在於，開發商簽約時是和監理公司確定合作關系，到現場進行管理的卻是監理工程師個人，開發商對監理工程師沒有直接的管理關系，很難調動他們的 工作積極性。但施工單位卻很容易和監理工程師打成一片，以致於在工程出現問題時，監理工程師或明或暗在幫助施工單位說話。怎麼解決這一問題？
有一個好的辦法是，在和監理公司簽訂合時進行約定，開發商在監理費用之外，提供部分額外的獎勵基金，如果現場工程師在項目監理過程中對工程進度、成本、技 術、質量管理有重大貢獻的，甲方對監理工程師進行個人獎勵；同時還約定，如果現場工程師在項目監理過程中對進度、成本、技術、質量管理有重大失誤的，甲方 要對轉：如何做好房地產工程管理工程監理公司進行處罰，扣減監理費用。

『捌』 房地產開發項目完整的項目管理計劃包含哪些內容並如何控制

第一部分 投資管理
第一章 項目投資管理制度 6
第二章 項目建議書編制指引 9
第三章 項目可行性研究報告編制指引 11
第四章 項目立項評審決策指引 19
第二部分 規劃設計管理
第一章 項目設計管理制度 21
第二章 規劃方案設計作業流程 25
第三章 建築方案設計作業流程 26
第四章 景觀環境設計作業流程 27
第五章 規劃設計指引編制要點 28
第六章 規劃設計任務書編制要點 33
第七章 項目規劃方案評審指引 36
第八章 建築單體方案評審指引 38
第九章 景觀設計任務書編制要點 41
第十章 施工圖審查基本要求 44
附：項目規劃設計方案簡評表 46
施工圖審查意見表 49
第三部分 工程管理
第一章 工程管理組織 51
1.1管理組織機構 51
1.2項目經理部的組織管理 52
第二章 經濟合同管理 55
2.1經濟合同管理規定 55
2.2工程類合同編制要點 59
2.3標准格式合同內容要點 61
2.4對外合同及付款簽批的意見 63
2.5合同付款管理程序 66
附：經濟合同審批表（500萬元以上） 68
經濟合同審批表（500萬元以下） 69
經濟合同付款審批表 70
合同管理台帳 71
第三章 采購與招標管理 72
3.1招標管理規定 72
3.2材料設備采購規定 78
3.3甲供材料設備采購操作要點 81
3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83
附：招標文件審批表 85
中標通知書 86
投標承諾函 87
履約保證金保函 88
材料設備采購計劃表 89
零星（緊急）采購審批單 90
限價（指定品牌）材料設備審批表 91
乙供材料設備審定表 92
第四章 工程進度管理 93
4.1工程進度管理規定 93
4.2施工進度控制流程 95
4.3施工進度控制指引 97
4.4進度計劃內容編制要點 99
第五章 工程質量與施工管理 100
5.1項目施工管理規定 100
5.2施工組織設計制度 104
5.3技術交底及施工圖會審制度 108
5.4樣板指路制度 110
5.5工程質量現場檢查內容與要求 113
5.6材料設備質量技術要求管理規定 115
5.7材料設備進場驗收指引 117
5.8質量保證資料檢查要求 119
5.9分部（項）專業工程驗收檢查要求 121
5.10項目預驗收檢查要點 122
5.11項目竣工驗收檢查要點 124
5.12工程技術檔案范圍與建檔要求 126
5.13工程竣工總結編制指引 132
5.14工程管理獎罰制度 135
附：重點監管部位質量監管計劃表 136
材料設備質量監管計劃表 137
材料設備進場驗收單 138
甲供材料設備台帳 139
第六章 工程造價管理 140
6.1成本管理制度 140
6.2工程設計變更管理規定 143
6.3現場簽證管理規定 147
6.4項目成本核算與分析指引 149
6.5工程結算控制指引 151
6.6工程造價管理獎罰制度 154
附： 設計變更審批表 155
設計變更通知單 156
現場變更簽證通知單 157
現場變更簽證費用審核單 158
成本動態統計控製表 159
現場簽證統計台帳 161
設計變更統計台帳 162
合同統計台帳 163
第七章 安全文明生產管理 164
7.1安全文明生產管理制度 164
7.2施工現場安全風險與環境因素識別指引 168
7.3施工現場安全檢查指引 170
7.4施工現場文明生產管理要點 172
7.5工程事故處理指引 173
第四部分 營銷管理
第一章 組織架構與編制 175
第二章 營銷策劃管理 176
2.1 總則 176
2.2 總體策劃 177
2.3階段策劃及實施 178
2.4市場調查與前期策劃 179
2.5營銷策劃工作規范——房地產全程策劃標准 182
第三章 現場銷售工作管理 192
3.1銷售准備 192
3.2現場銷售過程 193
第四章 現場銷售工作規范 195
4.1銷售准備工作 195
4.2銷售價格管理要點 199
4.3銷售合同范圍與草擬注意事項 201
4.4銷售面積確定操作要點 202
4.5銷售工程設計裝修注意事項 204
4.6廣告方案與實施操作 206
4.7銷售過程管理要點 209
4.8房產價格折扣管理指引 211
4.9銷售收款指引 214
第五章 客戶服務工作規范 217
5.1客戶服務部職責 217
5.2客戶資料管理指引 218
5.3退換房辦理指引 220
5.4更名辦理指引 222
5.5客戶按揭代辦指引 224
第六章 營銷費用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度

1 總則
1.1 為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，公司所有擬開發項目必須經過科學論證和決策。
1.2公司房地產開發項目的選擇決策應基於市場需求、國家政策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰略和長遠規劃為依據，符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。

2 項目投資建議
2.1計劃配套部負責根據擬開發項目的情況，在公司范圍內組織人員，進行新項目調研，新項目的調研應包含土地背景信息、當地城市發展狀況和房地產市場基本信息等。
2.2計劃配套部組織相關部門對相關調查信息進行經濟技術指標測算，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應符合《項目建議書編制指引》的規定。
2.3項目建議書經總經理辦公會批准後，計劃配套部負責組織實施項目論證工作。

3 項目投資論證
3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責制定和實施項目論證階段的工作計劃。
3.2項目論證階段的工作內容包括，但不限於：
1）宏觀和微觀投資環境分析；
2）專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析；
3）項目初步定位；
4）資金來源計劃及融資方案；
5）投資估算；
6）經營效益分析等。
3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合《項目可行性研究報告編制指引》的規定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告後，報公司總經理辦公會審查。
3.4計劃配套部根據總經理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，並為提交投資決策委員會審議做好資料准備。
3.5《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務部、市場部、工程造價部和工程技術部等相關部門有責任予以積極配合。

4 項目投資決策
4.1開發項目的立項決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。
4.2總經理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告後，由總經理確定召開評審會議。總經理辦公會做出的評審決定包括三種：
1）同意立項；
2）不同意立項；
3）推遲立項。
4.3 總經理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規定時間內完成補充論證，並再次提交總經理辦公會審議。
4.4總經理辦公會同意立項後，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。
4.5投資決策委員會同意立項後，計劃配套部負責跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊「經濟合同管理」的規定執行。

5 項目並購及合資合作
5.1項目並購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規定執行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術、經營、銷售等方面無控制權的，原則上不參與。
5.2計劃配套部負責項目兼並和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批准。
5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經濟合同和付款的事項，必須按本手冊「經濟合同管理」的規定執行。

6 項目變更與調整
6.1項目運作過程中發生的項目變更，包括但不限於：發展延伸、投資的增減或滾動使用、規模擴大或縮小、後續或轉產、中止或合同修訂等，均應報投資決策委員會通過。
6.2投資項目變更時，由計劃配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經理辦公會，總經理辦公會經研究分析後編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。

第二章 項目投資管理工作流程圖

第三章項目建議書編制指引

1 城市規劃及發展簡述

2 項目決策背景及摘要
2.1外部環境
1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等；
2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；
3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
2.2內部因素
1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。

3 項目概況
3.1宗地位置
3.2宗地現狀
四至范圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。
3.3項目周邊的社區配套
3.4項目周邊環境
3.5大市政配套
3.6規劃控制要點
總佔地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建築面積、公建建築面積；綜合容積率、住宅容積率；建築密度；控高；綠化率等。
3.7土地價格
3.8土地升值潛力初步評估
3.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。

4 法律及政策性風險分析
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。

5 市場分析
區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢；各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特徵、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會；產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵；產品定位及建議。

6 主要經營指標分析
開發建設期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務分析；贏利能力分析。

7 結論和建議

第四章 項目可行性研究報告編制指引

1 項目決策背景及分析
1.1外部環境
1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等；
2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；
3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
1.2內部因素
1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。

2 項目概況
2.1宗地位置
宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。（附圖：項目在該城市的區點陣圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建築物的相對位置和距離、地段的定性描述）。
2.2宗地現狀
1）四至范圍；
2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；
3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積；
4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，並說明對拆遷及項目開發進度的影響；
5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建築物原有樁基及地下建築/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；
6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建築、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）
2.3項目周邊的社區配套
1）周邊3000米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。
2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。
2.4項目周邊環境
治安情況、空氣狀況、雜訊情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。
2.5大市政配套
周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。
2.6規劃控制要點
1）總佔地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；
2）住宅建築面積、公建建築面積，公建的內容，並區分經營性和非經營性公建的面積；
3）綜合容積率、住宅容積率；
4）建築密度；
5）控高；
6）綠化率等。
2.7土地價格
土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。
2.8土地升值潛力初步評估
從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
2.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。

3 法律及政策性風險分析
3.1項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述
3.1.1項目用地現狀
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件。
3.1.2計劃手續
項目是否已經立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。
3.1.3規劃手續
規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件。
3.1.4土地手續
征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。
1）項目用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。
2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。
3）政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發的影響。
3.2合作方式及風險評估
合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。
3.3總體評價
對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。

4 市場分析
4.1區域住宅市場成長狀況
區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢。
4.2區域內供應產品特徵
各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特徵、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會點和威脅點。
4.3區域市場目標客層研究和市場定位
各檔次產品目標客層特徵及輻射商圈范圍、本案目標人群特徵、確定目標客戶、市場定位。
4.4整體市場對本案有重大影響的因素
產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵等。
4.5產品定位及建議
戶型類型、面積標准、不同類型產品的比例。

5 規劃設計初步分析
5.1規劃設計的可行性分析
規劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續發展概念。

6 工程及銷售計劃
1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。
2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的佔有率。
3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場佔有率，銷售計劃實現的可行性分析。

7 投資收益分析
7.1成本預測
說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設、總建築面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。
7.2稅務分析
營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。
7.3經濟效益分析
1）項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。
2）項目開發各期的利潤體現。
3）敏感性分析：成本變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。
4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。
7.4項目資金預測
資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現金流量分析。

8 綜合分析與建議
8.1優勢
從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。
8.2劣勢
從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。
8.3機會
從市場機會、提高市場佔有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。
8.4結論和建議

附表1 開發成本測算

項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）
一、土地價款支出
二、前期開發准備費
三、主體建築（裝飾）工程費
四、主體安裝工程費
五、社區管網工程費
六、智能化系統費
七、園林環境工程費
八、配套設施費
九、其它建設工程支出
十、管理費用
十一、銷售費用
十二、財務費用
十三、各項稅金
十四、預備費
十五、總計
在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項目名稱： 製表人：
編制單位： 編制日期：
項 目 序號 總金額
（萬元） 可售面積
（M2） 單位金額
（元/M2） 備 注
一、銷售總收入 1
1 多層住宅收入 2
2 高層住宅收入 3
3 小高層住宅收入 4
4 公建收入 5
5 車庫收入 6
6 其他收入 7
二、各項支出總額 8
1 建造成本 9
1.1土地價款支出 10
1.2前期開發准備費 11
1.3主體建築工程費 12
1.4主體安裝工程費 13
1.5社區管網工程費 14
1.6智能化系統 15
1.7園林環境工程費 16
1.8配套設施費 17
1.9其他建設工程支出 18
2.0預備費 19
2 銷售費用 20
3 管理費用 21
4 財務費用 22
5 營業稅金及附加 23
四、利潤總額 24
減:所得稅 25
五、凈利潤 26
六、項目投資總額 27
七、收益率 28
1 毛利率
2
29
2 銷售利潤率
30
3 成本利潤率 31
4 成本凈利率 32
5 投資利潤率 33
6 投資凈利率 34

附表3 開發各期利潤預測

經濟指標 年 年 年 合 計
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
結算面積（m2）
單位利潤（元/m2）
利潤（萬元）

第五章 項目立項評審決策指引

1 項目可行性評審方式和要求
1.1項目立項的評審經兩步完成，包括總經理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。
1.2總經理辦公會的評審採用資料審查方式進行，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。
1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。

2 評審內容要點
2.1項目可行性研究報告及相關附件資料的審查
1）所用背景資料的可靠性；
2）可行性論證分析的內容是否完整；
3）分析方法是否可行；
4）是否存在先入為主的「假設」。
2.2擬開發項目與公司房地產發展戰略的符合性
1）所在地域選擇；
2）開發產品的選擇；
3）項目品牌與企業品牌的協調性；
4）開發項目規模；
5）開發項目檔次；
6）目標客戶選擇。
2.3投資收益及風險
1）風險分析是否充分；
2）風險規避措施是否可行；
3）潛在風險對公司經營策略的影響；
4）投資收益測算的可信程度；
5）投資收益是否滿足要求。
2.4項目策劃的評價
1）項目規劃分析與公司業務策略的符合性；
2）規劃概念的創新；
3）工程計劃及銷售計劃是否可行。
2.5資源能力評價
1）開發項目對近期經營計劃的影響；
2）資金來源的可行性；
3）項目開發管理能力；
4）專業資源及解決途徑的可行性。

3 項目可行性評審決策會議
3.1評審會計劃應至少提前3天通知各與會人員，並隨附《項目可行性研究報告》及相關資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關資料。
3.2評審人員可先行與報告編寫相關人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。
3.3評審人員在會議最後做出書面的綜合評估意見、開發建議和評審結論。
3.4計劃配套部在三天內綜合分析各委員意見和評審結論，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發。

4 評審決策結論
評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。

第二部分 規劃設計管理

第一章 項目設計管理制度

1總則
1.1項目設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及項目規劃、建築方案設計、施工圖設計（初步設計）、景觀設計等。
1.2全面優化、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控製成本的重要途徑。

2 項目設計管理過程的一般規定
2.1項目設計管理內容
2.1.1總工辦負責對項目設計工作進行全過程監管，各設計階段的管理要求包括，但不限於：
1）編制、審查各階段設計指導及設計任務書；
2）選擇符合資格要求的設計單位；
3）配合成本控制、實施限額設計；
4）參與設計過程（或事後檢查）重要階段的評審；
5）組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果；
6）組織各設計階段的銜接、協調；
7）明確設計更改控製程序，並保證設計更改按規定的程序進行；
8）項目完成後的設計總結、資料備案。
2.1.2各設計階段的監管工作安排，由總工辦負責具體制定，階段設計工作的監管計劃必須明確設計過程中監管內容、責任和具體措施。
2.1.3項目設計過程中與設計單位或其他單位的組織與技術介面要求，總工辦在委託設計時必須以書面形式明確，確保各方按規定的要求進行設計信息交流和資料提供、設計成果審查及確認等。
2.2設計要求
2.2.1總工辦必須按規定作業流程和指引文件，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。
2.2.2所有應由開發商提供的項目設計依據，以及設計技術標准都必須作為設計任務書的附件一並提交設計單位，並與設計單位進行確認。
2.2.3為保證各階段設計要求的准確、完整，並符合相關法規要求和公司規定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。
2.3設計過程跟進
2.3.1總工辦應按設計監管工作安排，依據設計委託合同對設計過程進行連續監督檢查，以保證設計工作進度符合規定要求。
2.3.2設計過程中，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。
2.3.3設計過程中，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，並存檔備案。
2.4設計成果
2.4.1與設計單位訂立的設計委託合同，或其附件中，必須明確規定對設計成果提交的具體形式和審查要求，確保設計單位提交的設計文件完整性和設計深度。
2.4.2根據項目的規模和具體情況的需要，可委託有資格的技術專家對設計單位提交的設計成果進行審查。
2.4.3各階段設計成果審查均必須包括經濟性的審查，規劃方案設計及擴初設計須進行成本估算或概算，施工圖設計須進行成本預算，確保在項目總成本的控制范圍內。
2.4.4審查中發現的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設計單位，責成設計單位進行修改，並跟蹤記錄。