中國房地產最大作用因素是什麼

⑴ 房地產在社會經濟中的有什麼作用

地方政府在推動房地產開發中獲得的收入來自兩個環節一個是開發用地招拍掛帶來的土地轉讓收益，另外一個是來自於開發轉讓過程中的稅收(目前國內稅收主要包括了14個稅費種類，例如營業稅、所得稅、土地增值稅等)。這兩種收益取決於土地供應數量和地價漲幅，直接影響了地方財政收入的增長水平，一個明顯的例子是很多城市的舊城區因土地供應有限，其財政收入增長水平遠遠低於新城區域。

為了保證財政收入穩定增長，地方政府採取的對策是第一，城市化進程成為擴大開發用地供應的旗幟，而缺乏土地的舊城區偏好拆遷改造，不惜以每年保持一定的拆遷面積來競相製造並獲取土地收益和稅收，當然拆遷帶來的新增商品房消費增長也是一個正面價格推動因素。第二，在土地供應數量相對確定的情況下，使土地價格保持一個相對穩定的增長，這種增長也是各個地方政府樂於見到並積極推動的。

在分析商品房消費的支付環節時，我們發現以信貸消費為主的房地產消費還有一個特點，就是對未來收入的稅收預支。由於現在購房者普遍採用按揭購房，以7成按揭計算，地方政府所得到的營業稅中實際上個人只承擔了30%左右，70%是從商業銀行中對未實現的商品房收入的稅收透支而來的。即每100元錢的商品房銷售收入，政府徵收5元營業稅，其中1.5元是購房者現在繳納的，3.5元是從商業銀行未來收入中預收的。因此，實際政府從商業銀行預收稅收的漲幅和商品房銷售額漲幅是一致的(參見圖1)。

由於商品房價格面臨波動的風險，從長期看，如果價格出現較大幅度的下跌，商業銀行存在較大壞賬風險，由於國內商業銀行擁有國家信用，所以實際上出現風險損失是由國家來承擔，一旦發生銀行壞賬，地方政府已提前支取的房地產稅收收入不用承擔任何風險。因此房地產行業獲得了地方政府、開發商和商業銀行的集體大力推動和支持，使這個行業從眾多的行業中脫穎而出。

在目前城市土地的性質沒有明確的情況下，招拍掛收入完全進入地方政府預算外收入，近年在地方財政中所佔的比例平均達到15%，並且還在不斷上升。在旺盛需求的推動下，地方政府能通過有效地控制開發用地的數量和價格，從而確保每年預算外收入的穩定增長。這種顯而易見的無風險收益，導致了各地經濟增長的房地產化傾向，只顧及房地產一個行業，不再兼顧其他行業的發展。

房地產：經濟發展的萬能良葯？

在各地積極推行優先發展住宅產業的經濟政策，以通過開發銷售
住宅的經濟循環，拉動GDP 增長作為主要政策取向的時候，十分有必
要分析這樣一個問題：房地產究竟是城市化的原因還是結果？因為這
一問題無論是對於城市經濟可持續發展，還是對於房地產開發商制定
中長期戰略，都有著十分重要的現實意義。

目前城市都在優先發展住宅產業

由於市場需求不足是困擾我國目前國民經濟發展的主要因素，產
業關聯度較大、被認為是現階段首選消費品的住宅，被我國政府選擇
為國民經濟新增長點產業。
各地在具體推行優先發展住宅產業的經濟政策中，通過採取降低
住宅交易稅費、建經濟適用房、住房分配貨幣化等具體措施，不僅有
效地緩解了住宅商品房積壓對於金融業和城市經濟的威脅，對於GDP
增長還產生了十分明顯的拉動作用。一時間優先發展住宅產業對於城
市經濟發展幾乎成了一劑萬能良葯，而且理論界也十分看好住宅產業，
認為這一產業可以持續拉動城市經濟發展幾十年。

不同的城市有不同的結果

由於各種城市的經濟內涵具有十分明顯的差異，從長期來看，大
體一致的經濟政策可能會產生基本不一致的兩種結果。這種結局主要
是因為在我國社會經濟發展中，存在著兩種性質完全不同的城市。
第一類城市以北京和上海為典型代表。就客觀而言，這類城市房
地產行業在發展中所面臨的社會經濟背景，是可以吸引大量的國內外
投資，特別是質量較高的投資，增加了這類城市的經濟含量。其城市
化進程具有較強勁的工商業發展支撐，其城市的輻射作用更強大了，
快速發展住宅產業具有一定的合理性。
一個十分典型的經濟現象，就是全國乃至全世界，有許多機構都
在這些城市設有辦事處。一些較高層次的企業發展到一定程度，客觀
上必須把主要辦事機構轉移至這類城市，為這類城市提供了數量較多
和收入水平較高的就業位置，使其房地產行業，特別是住宅產業具有
與城市化相關的產業支撐。這種社會經濟背景使這類城市在大規模的
住宅產業開發「運動」中，房地產行業較快發展是城市化的結果。
在另外一些城市，住宅產業的迅速擴張可能具有截然相反的情形，
這種情形可能會在不太久的時間就有明顯的不良反映。因為這類城市
在快速發展住宅產業中，並沒有相應的工商業發展與之呼應，相對來
講，房地產行業成為了推動這類城市城市化進程的主要原因之一。而
這類城市住宅產業的巨大消費支撐來源於周邊地區的居民，許多城市
都因此而出現了住宅郊區化。
房地產是城市化的載體，就一般意義上講，房地產更主要的是城
市發展的一個結果，而不應該是推動城市化進程的主要原因。
相對北京、上海等城市來講，這類城市目前優先發展住宅產業的
具體經濟政策選擇，可能存在著以下兩大問題：
第一，如果單純地擴大住宅產業規模，沒有其他工商業發展支撐，
在不久的將來，這類城市就會因為缺乏就業位置，使新進入城市的居
民不能夠在城市中就業，而使快速發展的住宅產業推動的「速成」城
市化顯示出泡沫性質，最終一定要影響房地產行業的持續發展。
第二，許多城市深感自己城市居民素質不高，缺乏發展高科技產
業的條件，從而實行了特別的吸引人才政策，實際上，這類城市也十
分缺乏產業發展環境，許多引進的項目都缺乏競爭力。但是，在優先
發展住宅產業的經濟政策面前，這些城市完全忽略了城市的這種環境。
「有奶便是娘」，把房子銷售出去變成了基本的政策取向，降低了城
市居民的素養水平，構成了對城市經濟持續發展的威脅。
如果房地產是城市化的一種結果，那麼，目前絕大多數城市採取
了相反的路徑發展住宅產業，讓住宅產業充當了驅動城市化的原因。
這種違背基本經濟規律、經濟政策帶來的城市化進程，其基礎肯定存
在著嚴重的泡沫，當泡沫破滅的時候，所有的城市都必須承受經濟規
律的懲罰。

⑵ 影響中國房地產的技術因素有什麼，要有好有壞兩方面的，注意是技術，不要籠統的一堆，字數多一點。

1.電焊對眼睛的傷害比較大，注意隨時用面罩保護自己的眼睛；
2.電弧焊回的輻射比較強，注答意不要把皮膚裸露在輻射下，意思就是說盡量在作業時不裸露皮膚，這個就要使用面罩、手套、袖套、工作服了；
3.電弧焊的時候焊渣飛濺是難免的，所以上面提到的勞保用品同時也能起到燙傷防護作用，因此那個手套必須是焊工手套，工作服也是加厚的哦

⑶ 影響房地產市場發展的社會因素

房地產市場價格水平，既受到上述成本與費用構成的影響，同時也是其他眾多因素相互作用的結果。這些因素包括：1社會因素包括社會治安狀況、人口密度、家庭結構、消費心理等。例如，人口密度高的地方對住房需求多，價格也就較高；家庭結構趨於小型化增加了家庭單位數量，從而引起住房需求的增加，也會抬高住房的價格。人們消費心理的變化也影響著房地產的設計和開發建設，當人們消費心理傾向於經濟實用型的時候， 房地產的設計和開發都會以降低成本和售價為目標。當人們消費心理趨於舒適方便時，房地產開發則注重功能的完善和居住環境的美化。雖然這可能會增加開發成本，但同時也提高了售價。2 政治因素是指會對房地產價格產生影響的國家政策法規，包括房地產價格 政策、稅收政策、城市發展規劃等。例如，目前中國政府正通過制定政策法規致 力於減少房地產開發和交易過程中的各種不合理收費，從而降低住房價格，使之與廣大居民的收入相匹配。3經濟因素包括宏觀經濟狀況、物價狀況、居民收入狀況等。例如，當經濟處於增長期時，社會對房地產的需求強烈，其價格也水漲船高。當經濟處於蕭條期 時，社會對各種房地產的需求減少，價格自然會下降。物價水平和居民收入水平也與房地產價格呈同向變動4 自然因素包括房地產所處地段的地質、地形、地勢及氣候等。例如，地質和 地形條件決定了房地產基礎施工的難度，投入的成本越大，開發的房地產價格就 越高。氣候溫和適宜、空氣質量優良的地域，其房地產價格也會比氣候相對惡劣的地域高。5區域因素包括交通狀況、公共設施、配套設施、學校、醫院、商業網點、環境狀況等。例如，地處交通便利城區的房地產價格較高，交通不方便的郊區則價格偏低。對於商業房地產，區域因素尤其重要。繁榮的商圈區域內的房地產價格高 昂，因持有這些區域的房地產而取得的租金收入不菲。6個別因素是指影響某個房地產項目的具體因素，包括建築物造型、風格、色調、朝向、結構、材料、功能設計、施工質量、物業管理水平等。功能設計合理、施工質量優良、通風採光好和良好的朝向等因素都會相應地在房地產價格上體現 出來。

⑷ 目前影響房地產市場的幾個重要因素

目前影響房地產市場的重要因素：
一、交通狀況。影響房地產價格最顯著的因素是地段，決定地段好壞的最活躍的因素是交通狀況。修一條合格寬闊的道路，可以使不好的地段變成好的地段，相應的房地產價格自然也就直線上升。因此，購買者在購買前要仔細研究城市規劃方案，研究城市的基礎建設情況，積極尋找房地產升值的關鍵因素。能否使所擬購房地產升值的關鍵問題，是要掌握好投資的時機。投資過早，資金可能被壓死;投資過晚，可能喪失升值空間。
二、周邊環境。主要包括生態環境、人文環境、經濟環境。任何環境的改善都會使房地產升值。房地產能否升值的關鍵總是研究城市規劃、了解各種環境、適時投資。

三、物業管理。以提交為目的購買房地產更應關注物業管理。這個問題直接關繫到能否升值的可能性，應用好這一因素的關鍵是在購買房地產時，應將物來管理公司的資質、信譽和服務水平重點考察，還要研究擬購房地產所在小區是否形成規模，就近和年東勝地區的開發情況而言，形成規模的小區就有升值的可能。

四、社區背景。每一個社區都有自己的背景，特別是文化背景。在這樣一個知識經濟時代，文化層次越高的社區房地產越具有升值的可能。

五、配套設施。不出小區就能夠解決所有的生活問題，是現代中國小區模式的最高標准。小區內的配套設施越是齊全，房地產升值的潛力越大，配套完善的過程，就是房地產的升值過程。

六、房產質量。房地產價值的高低，首先取決於房地產內的價值量的大小。一般情況下，房地產商品的設計標准和建造質量越高，它的價格就越大，相應其價格就越高。隨著科學技術的發展，住宅現代化被逐步提高到重要議事日程上來。寬頻網路，環保節能，智能化供水、供電、供熱、保安等設施，為房地產升值提供了較大空間，房地產的品質越來越高、質量、科技水平等，切記不要購買「過時」房產。

七、供求狀況。市場供求狀況對房地產價格的基本制約作用非常重要，購買者要熟悉價格規律的同時，還要掌握供求狀況以及市場競爭對價格的影響。

八、期房合約。投資期房具有很大的風險，投資者要慎而又慎。但一般說來，風險越大收益也大;如果能夠合理地應用好期房合約的話，應該可以獲得比較理想的回報。

九、經濟周期。這是一個很難掌握的問題，我國經濟向上發展的空間很大，如果能夠准確利用經濟周期進行房地產投資，也可以使房地產升值。

⑸ 中國房地產瘋漲的根本原因是什麼

其實大家關注的核心問題不外乎都是「房地產調控何時能夠放鬆？」。因為但分懂點經濟的都心知肚明，只要政府允許商品房存在，所謂的「限購」總不會長久之計。中央的決心再大，目的也不過只是抑制和促進房價回歸合理，而非不讓去建商品房，取締房地產市場。內地房地產市場近二十年從無到有、從小到大，一直到泛濫成災一發不可收拾的全部過程。在經歷了上一輪（2007-2008年）房地產瘋狂上漲，以及隨金融危機之後出現的短暫下滑之後，預感到將會發生的更大的房地產危機。 兩條房地產的基本原理：1）住房需求「1+1」任選一個人在城市裡，都要至少有一張床有一間房；2）中國住房需求=13億人口×GDP「13億」指的是城市化進程中的人口基數；「GDP」則指中國三十多年高速發展帶來的財富人群增長數量； 中央政府從2003即開始了針對房地產的宏觀調控，而實際的結果盡人皆知不用在此綴述。那是什麼原因導致調控屢試屢敗，無終而果呢？概括起來說，就是政府制定的政策自始至終也沒有真正找到中國房地產瘋漲的根源，每一次調控無不是頭痛醫痛，腳痛醫腳。中國房地產問題產生的根源不在房地產而在城市化、在國家的政體、在多年來GDP為導向的經濟發展模式。太多復雜的因素攙雜其中，所以，解決房地產所出現的問題，只對房地產下葯永遠都是頭痛醫痛，不可能解決任何問題。這些復雜因素中，最主要的幾點給羅列出來： 一，政治和政策問題：土地財政、現行土地出讓制度、財稅體制、房地產稅制體現系、城鄉土地二元制、土地出讓和開發中的官員貪腐等等，這些問題能否改觀尚不得而知。二，政策與市場的關系問題：建立一個完善的住房供應體系，需要政府去投入解決中低收入人群基本住房保障；同時以市場化解決中高收入人群居住以及合理的房產投資。保障性住房問題，中央政府是在09年之後也才剛剛真正意識到，才開始動手解決。但初始實踐和過於急躁，其決策水平和解決手段上現在看都尚屬小兒科，現在採取的「大躍進」方式，早晚需要修正。商品房市場現在是狗熊屁股硬壓下來，在需求未解未疏的情況下，稍有放鬆能量就一定還會反彈放量。1999年雖有經濟適用房政策推出，但由於粗放式建設，相關配套機制遠不完善，經濟適用房實施起來完全走樣兒。2003年在當時建設部房地產業司舉辦的一次座談會上，我即發言說認為經濟適用房本身就是在製造泡沫。比如北京天通苑經濟適用房包括一些影視文化名人整門棟的買下來投資，另一個經適房今典花園許多政府機關的高官都在裡面買房，很多是用於投資，停車場里豪車遍布。2011年中央一邊壓任務要求全國建1000萬套保障房，同時出政策重壓房地產市場。各地方城市最終上報的保障房建造數量是否真實不得而知，符合既有保障條件的有效供給過剩乃是必然。而房地產市場一片冷清的背後，並沒有真正壓下去需求，巨大的需求在待勢而發，其積聚的能量一定只會強過09年，而絕不會次之。採取如此極端的方式處理保障房和房地產市場之關系，雖然顯示了中央對於抑制房地產泡沫和進行經濟轉型之決心，但方式未免過於武斷。結果可能會是所有人不願意見到的，保障房和商品房市場都又走向另一個極端。三，土地、財稅體制存在的問題：土地出讓金收入早已是地方城市最主要的收入來源，也是各地城市近年大規模興起的基礎設施建設的堅強後盾。此一輪房地產調控之嚴厲，瞬間斷了各地方政府的財路。某種意義上講，對房地產調控最大的抵觸並非開發商，而是各地方政府。地方發展的沖動是推高房地產的引擎，真要想抑制談何容易。上述所羅列幾點主要影響中國房地產之因素，其實是一張中國錯綜復雜的房地產利益關系圖譜。關於細節的展開我想許多人早已有過無數次論述，這里沒有必要重復贅述。本文所要闡述的核心是要說明一個很少有人提及的，卻又是中國房地產最為適用的簡單的「房地產原理」，就是「住房需求的1+1」和「中國住房需求=13億人口×GDP」。首先說「住房需求的1+1」。一個人居住於某地，起碼要有一張床，稍有條件的則要有間房供其居住。這是一個再簡單不過的世間道理。「中國人口總量世界第一，所以房子的數量也必然是第一」。對不起，這並不是我所要說的判斷結論。本人想要強調的是，在當代中國，影響住房需求的關鍵是要看人口的移動。移動帶來增量需求，也帶來了我們難以解決的城市住房供需矛盾。在這里有必要重提「春運」這個讓國人一年一次無比敏感的字眼。官方公布的數據：2012年全國春運客流量達到驚人的31億人次。這個數字在2010年時是25億，2005年則是17.9億。春運客流總量是全國就業流動人口的直接體現。這一點，相信不會有人有所質疑。也就是說，這個寵大巨量的流動人口除了在自己家鄉的房和床之外，在他們的工作生活地，至少還要有他們的一張床和一間房。而我們從2005年到2008年，再到2012年春運數字增長之快速變化之大，無疑也可以讓我們得出這樣的結論：這七年間，隨中國流動人口的急速增加，就業目的地城市的住房需求也一定在同步快速增長。我們再去看中國城市的房地產，這七年間，中國房地產恰恰是最快速增長的七年。北京這樣的國際化城市，城市中高端商品房市場的需求與這個城市空港客運量變數有著直接的關系。北京首都機場自T2候機樓建成之後，雖然2008年奧運會又搶建出T3，但一直運力追趕不上需求，運力不足始終困擾著機場當局。最新的消息，2012年北京首都機場客運量預計將達到9300萬人次，位居世界第一。而這個數字在2009年時僅有6500萬！對京、滬、穗這幾個作為核心開通的城鐵、高鐵的城市來說，城鐵和高鐵通車給這些城市輸送了較之前更多、更龐大的外來人口。一個多小時就可以乘坐高鐵從山西、山東、河南、遼寧等地進出首都。交通條件的改善，「來了就不想走的人」客觀上進一步增大了中心大城市的長期住房需求的壓力。信息和交通等物質條件的快速改善，對中國牽動世界的城市化進程起到了巨大的助推作用。特別是近年高鐵超速建設，高鐵對於所連接城市有何影響？給城市經濟發展和人民生活帶來了哪些變化？連接城市的人口流動趨向呈何規律？其GDP以及產業經濟的偏離或轉移是否存在等等這一系列的問題，真的希望歸口的國家最高權威研究機構，比如中國社科院那些花著納稅人錢的學者們去認真系統地好好的多去研究，而不要整天到晚除了說房價漲還是跌，就是評開發商好還是壞。下面再來說「中國住房需求=13億人口×GDP」這個原理。這個等式解讀起來，比上一個「1+1」原理則要復雜得多。因為人口數和GDP對應著諸如：城鄉差距、戶藉制度、資源分配、行政體制、財稅制度、城市化戰略，以及人性學、人口流動學、馬斯洛需求理論等等一系列的因素。美國總統里根卸任前的《最後一次演講》裡面的一段話：為什麼有那多麼人不惜冒著子彈射殺的危險，翻過那道牆（柏林牆）來到我們這個國土？為什麼有那麼多人不惜以生命為代價，憑借一葉小舟漂泊過太平洋來到我們這個國土？……因為在我們這個國土上的孩子，他們想到吃什麼樣的冰激淋，就可以吃到什麼樣的冰激淋。……因為我們知道，追求幸福美好的生活是他們每個人的權利。人往高處走，追求幸福美好的生活是每個人的權利！這個真理，我想更適用於當代中國。因為在中國近三十年高速經濟增長過後，我們至今仍面對著有目共睹的巨大的城鄉差距、東西部差距、沿海與內地差距，我們仍存在甚至還在繼續擴大著城鄉民眾接受教育的差距、醫療保健以及救護的差距、生活資源享受的差距、社會公共設施享受的差距，以及個人尋找發展、就業、創業機會的差距。「人往高處走」構成了當今中國經濟和社會發展現狀促使的人口往城市集中流動的基數規模。而出於創富和安全的需求，則讓當代中國財富和富有人群過於密集的湧入大城市。回顧過去七、八年間中國房地產急速增長的規律，我們不難發現，房地產發展最快、房價上漲領先的城市，絕大多數與這些城市的輻射力有著非常直接的關系。也就是說，一個城市的輻射范圍越強，外來人口湧入的壓力也就越大，房地產上漲也就越快。比如北京、深圳、上海這幾個城市，其輻射外來住民的范圍都是全國甚至全世界；杭州、成都、大連、青島等城市屬於區域性中心輻射城市，這些城市的房地產市場主體上都被外來購房人群所主導。從馬斯洛人的需求層次理論去看，鄉鎮和小城市先富裕起來的民眾移居至大城市，符合馬氏理論的「安全需求」。山西煤老闆在山裡一夜暴富後，先想的是要把妻小父母以及他的財產移到相對安全的大城市；小縣城裡靠手工作坊積累起財富的江浙農民，也要想著把兒女送到上海、北京去上學前途才有保障。改革開放物質生活水平的改善讓中國大陸13億人口解決了生存的基本需求。但對於13億人口基數下涌現的巨量的巨富階層和中產階級，離「小地方」進入大城市是多數人必然的選擇。所以就有了「村裡的去縣里，縣城裡的去省城，省城的人去京、滬、深，大城市的人向國外移民」這樣一幅世界前所未有的、龐大的移民洪潮線路圖。某種意義上講，由於城鄉差距，以及大城市與小城市資源等各方面存在的日益拉大的差距，房地產事實上只是中國大陸「財富馬泰效應」的物質表徵，是中國當下日益拉大的貧富差距的物化體現。一直以來總有一種觀點在左右著政府的決策，這就是用「房價-收入比」判斷房地產是否存在泡沫，或者判斷房價是否過高。我一直以來認為，此理論在其它任何一個國適用，但在中國絕不適用。原因只有一個：推動中國城市房價快速上漲的力量不是本地居民，而是城市外湧入的「移民」。如果拿著山西煤老闆的收入與北京或三亞的房價去做比對的話，房價高不高大家彼此都心知肚明。業內一種說法是，全國的「縣太爺」至少有八成人在首都有自己的房產；遼寧某市衛生局兩個普通的幹部在國貿對面的建外SOHO合著買了一個整層用來投資。此輪調控之前的調查數據顯示，北京四環以內購買豪宅的客戶超過六成為非京藉人士。所以，若要真正了解中國住房之需求，真要制定正確的房地產管控調節政策，前提則是必須要研判正確中國的人口流動趨向以及數量。在沒有對流動人口進行理性分析判斷的前提下，採取壓制、限制之類的做法，其結果一定還會適得其反。

⑹ 影響中國房地產市場的因素主要有哪些

1、土地:就目前來說，土地供不應求，特別是地段良好的地塊，總能引起市場熱度，也專帶動屬著其他樓盤的發展。

2、政策:也就所謂的宏觀調控，這無疑是最大的影響因素，國家政策為主，地方政策為輔，金融、信貸等;

3、行政方面:(這個方面暫不言論)，透明化是一個影響因素吧

4、區域規劃、經濟:各個城市及周邊經濟發展水平不一，這也影響消費能力;

5、投資關系:近年，房地產投資回報率可觀，國內外投資者無疑也是一個很大的推動、影響因素。

6、其他:如前兩年的證券、股票市場的火爆，也會影響到房地產。等等

⑺ 房地產的繁榮為何會成為國民經濟的支柱

房地產的繁榮會成為國民經濟的支柱，我覺得包括以下幾個方面。

⑻ 結合中國房地產的實際說明有哪些因素影響房地產市場

影響房地產市場的因素有：
(1)城市產業結構影響市場。
隨著城市社會經濟的發展及產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。例如某城市的第二產業發展很快，這時廠房的需求量就會增大。當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。對於這類房產的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。
(2)政策變化影響市場需求。
房地產政策的變化，常常會給房地產經營帶來商機。例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的政策後，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。
(3)城市經濟發展與舊城改造帶來的需求變化。
城市建設的發展不斷給房地產投資帶來商機，房地產經紀人可利用對這些變化的預見，為房地產投資者提供舊房投資參考性建議，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地政府的政策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。
(4)經濟發展進度與周期對市場需求的影響。
房地產經紀人在幫助投資者進行房地產買賣投資時，應當關注當地經濟發展的進度與周期變化。一般來說，經濟發展周期處於低谷是購進的好時機，當經濟發展進入高潮時是賣出的好時機。經濟發展快速增長，會刺激房價不斷攀升，如果提前入市買進，房價高漲時賣出，投資就成功；但如果在房價處於高峰時期購人房地產，投資被套牢的可能性就很大。
(5)城市土地供應對市場需求變化的影響。
房地產買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關系。當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量也相應過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產品也多，選擇餘地大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。但有時一手樓市場也可能會因市場供過於求，而出現滯銷，有的開發商會因銀行逼債而急需資金回籠，降價拋售，投資者也可乘低吸吶。

⑼ 房地產企業拿到地時主要影響因素是什麼

通常在拿地前，會做抄一個市場調查報告和一個可行性分析研究報告 。
市調報告是從市場的角度判斷這個項目做什麼產品合適，能不能賣，賣給誰，賣什麼價格，預計什麼時間賣完等。
可研報告要比市調報告更深入一些，有的公司只做到市調報告階段。可研主要依據數據，判斷投資收益情況，結合公司自身的發展規劃和資金情況，進行是否可以拿地，在什麼價位上拿地的判斷。
您問的問題，不是拿到地時，應該是拿地時。
影響或需要重點關注的主要因素包括：
當地樓市情況。在建量、存量、去化情況、價格、產品情況
當地區域的政治、經濟、人口情況。有沒有涉及項目的相關特殊政策，經濟處於什麼發展階段，支柱產業是什麼，人口基數，人口是否是正增長等
地塊的規劃指標。這個很重要，決定了將來做什麼產品，容積率、限高、綠化率、商業佔比等等
地塊現狀。一級開發是否完成，是否有遺留問題，市政配套情況，地塊具體情況，地塊四至特點等等。

開發商的資金情況。這個也是需要考慮的，合理設置競拍上限。
其它還有很多需要關注的，不一一列舉，希望對您有所幫助。