房地產為什麼預期很重要

『壹』 房地產調控政策 為何未達預期效果

化解房地產泡沫的根本之道不是打擊炒房，而是打擊炒地 中國房價之高，恐怕是發達國家的人們無法相象的。在北京三環之內，很多房子的價格超過 5 萬元/平方米。一套 100 平方米的房子，要 500 萬元，約 80 萬美元。而 80萬美元，在紐約可以買兩幢小樓了。更可怕的是，很多人預計中國房價還要漲，很多人還是把買房當成了投資首選。在不少炒房人眼中，似乎中國的房價是上不封頂的。然而，不幸的是，一個充滿投機的市場（比如股市）肯定會出現讓人意想不到的波動。這個規律不以人的意志為轉移，任何市場都會有波動，中國房地產市場不會是例外。 目前，中國房地產市場現在已是高危病人了，一線城市房地產市場正走向了泡沫的中後期，同時一些三四線城市還造出了空城。面對如此嚴峻的局面，中國的地方政府不以為然，絕大多數地方政府繼續把房地產當搖錢樹，明裡暗裡助推房價繼續上漲。中國的中央政府有些不安，但只是些許不安，好象還沒有真正著急。於是，這就註定了中國房地產泡沫只能最終破滅。這個判斷是不是過於絕對了？到目前為止，中國中央政府仍然沒有找到調控房地產市場的有效方法。長此以往，中國房地產泡沫破滅恐怕很難避免。 根本原因在於，十年來，國務院一直是沿著錯誤的思路和政策框架來管理和調控房地產市場；到今年出台國五條時，這個錯誤的思路和政策框架已經走到了極致，在當前國情之下，已沒有進一步強化和拓展的空間了。 近十年來，房地產調控的政策框架主要包括：增加交易稅負，緊縮對二套和多套房的信貸，打擊土地閑置和捂盤炒作，大力建設保障性住房，以及限購等。在地方政府、開發商以及金融機構結成的利益共同體面前，中央政府已無法讓這些政策得到有效落實。國五條是 2 月下旬出台的，直到 3 月底各地才象徵性地出台落實文件。國五條的實質性措施是強化限購和對二手房買賣所得徵收 20%個人收入所得稅，到頭來都不了了之。在國五條之前，房貸政策已經很緊，三套房禁貸，二套房貸從嚴；打擊土地閑置和捂盤炒作的措施，早已被證明是無效的；政府建設保障房也已開始力不從心。 那麼，這些年來，中國政府到底錯在了哪裡？錯就錯在沒有真正搞清楚房價持續上漲的根本原因。房價持續上漲的根本原因，不是開發商太奸詐，不是炒房客太執著，而是政府把房地產當成搖錢樹、而且希望搖錢樹產量不斷提高。2004 年 8 月 31 日開始的土地招拍掛制度，確立了搖錢制度的政策取向是越多越好。由此，為了拿地，開發商只能竭盡全力出高價；土地成本上升，必然反映到房價上。房價持續上漲的邏輯就這么簡單，小學生都能理解。 然而，令人不解的是，中央政府似乎一直不知道地價推漲房價的這個簡單道理。 目前，土地出讓成本早已佔了房價的大頭。同時，政府還從房地產開發和交易中收取大量稅收。據我們測算，地方政府稅收收入中，超過1/4 的部分來源於房地產開發和交易。僅土地成本和稅收成本，就已佔到房價的 70%甚至更高，更不必說房地產開發商還要向政府或官員支付其他形式的費用。 政府拿到房價中的絕大部分，若不肯對這絕大部分做文章，那還談什麼穩房價。在政府希望地價節節上漲的大背景之下，希望房價穩定甚至回歸合理水平只能是夢想。就目前的形勢看，穩房價，首先必須穩地價；消除房地產泡沫，首先必須從政府自己開刀。政府不能與民爭利，更不能推卸責任。然而，十年來，一旦房價較快上漲，政府就指責開發商和炒房客，從未認真思索並下決心解決土地財政問題，其調控結果可想而知。 現在，穩房價的根本思路必須由打擊炒房轉向打擊炒地。 首當其沖的是，不能讓地價繼續上漲。之後，可以考慮在加大房產稅徵收力度的同時，逐步促進土地出讓收入下降。這樣，讓地方政府逐步減少對土地收入的依賴。 最近，《人民日報》等官方媒體披露，目前房地產調控長效機制正在推進之中，其中的三大基礎性工作是房產稅試點擴容、個人住房信息系統全國聯網、健全不動產統一登記制度。這些是真正有用的長效制度嗎？好象不是。FOST 認為，這三大基礎性工作的指向仍是打擊炒房，所謂的長效機制並未觸及導致房價持續上漲的根本原因，即土地財政。而且，這三大基礎性工作已推行好幾年了，一直遭遇到了強大阻力，始終沒有取得多大進展。未來中國政府很可能真的沿著這三個方向繼續打擊炒房，而這肯定不會見到多少成效。因此，我們認為， 未來幾年，中國政府很可能無法妥善化解房地產泡沫導致的問題和危機。

『貳』 中國經濟為什麼要依靠房地產

一、如果房地產崩盤，一個表現就是相關產業萎縮，這一點倒反而是最不壞的後果，如果是專業人員，是否可以做些重新的規劃，往更優質的平台集中，往更核心的環節集中，往更個性化的產品服務集中。不一定要轉行，房地產崩盤並不代表建築業崩盤，甚至只是某種房地產組織模式的崩盤，而且經濟是有周期的，只是現金流影響比較急促，多少需要扛一扛！
二、還有兩個比較壞的表現，一個是固定資產貶值。你如果有大量房地產資產，肯定是要大幅度縮水的。如果沒有貸款債務問題還不大，只是賬面資產貶值了。如果有大量未清貸款，那麼將會面臨巨大的風險，因為下一個表現可能會影響到你的收入，同時償付現金流並沒有降低，進而很可能降低你的相對償付能力。不可避免的，銀行會逐漸對於你的抵押固定資產失去信心，對債務人提出苛刻要求。如果這樣，只有看市場情況，選擇扛還是跑了。
三、還有一個最壞的表現，也是很多人在談房地產崩盤的時候說得比較少的，就是債務危機，這一點是最可怕的。信貸是經濟增長的助推器，如果沒有信貸只有貨幣，經濟是很難持續快速增長的，但信貸結合人性，就註定了債務規模會不斷增大，而且無一例外地，在這個過程中，會出現利用信貸杠桿來購買信貸資產的行為，這就是作死的節奏，經濟危機本質是大規模債務危機。

『叄』 為什麼預期管理很重要

市場經濟條件下，中央銀行主要通過調控基準利率來影響總需求和通脹率，從而體現貨幣政策意圖。目前，主要發達國家的基準利率一般是銀行間市場隔夜拆借利率，央行通過干預隔夜拆借利率實施既定的貨幣政策。問題是，除了對貨幣市場上短期資金交易之外，隔夜利率變化對其他經濟決策的直接影響很小，絕大部分的借貸和投資決策並不是基於隔夜利率，而是受中長期利率和資產價格的影響。例如，居民進行耐用品消費或企業進行投資時，不會關心當天的隔夜利率是多少，他們關心的是中長期貸款利率、國債利率、房產價格、股票價格等。那麼，為什麼央行可以通過調控隔夜利率來影響行為人的支出決策進而總需求？這個問題的實質是，央行調控隔夜利率的行為通過什麼途徑影響中長期利率和資產價格。
對中長期利率和資產價格的決定來說，雖然會受當期隔夜利率的影響，但更多取決於市場預期的未來數月或幾年的隔夜利率走向。根據利率期限結構理論，長期利率等於預期未來各期短期利率平均值加上期限息差（Term Premium）。因此，當期隔夜利率水平對長期利率的影響很小，長期利率主要取決於預期的未來隔夜利率水平，而這又受市場對央行貨幣政策預期的影響。如果市場預期貨幣政策收緊，未來隔夜利率水平走高，那麼金融市場上的套利行為就會使當期長期利率走高。因此，對央行來說，要想通過調控隔夜利率來影響行為人的支出決策，關鍵在於能否有效引導市場對未來隔夜利率水平的預期。事實上，央行調整當期隔夜利率更有意義的地方在於，其傳達了未來貨幣政策走向的信號，起著引導政策預期的作用。

『肆』 消費者對未來的預期對房地產影響是什麼

①這是一種消費心理對房地產需求的影響，帶有主觀的色彩，但在一定程度上回也反映了對答房地產價格和需求的科學預測。其中，主要是對未來經濟發展形勢的預測，若預測樂觀，對房地產需求就會增加，反之，則相反。
②也取決於對未來房價變化的預測，一般消費者都存在「買漲不買跌」的心理，當房價上升時，若消費者預期房價還會上漲，即使當前價格偏高，但今後存在上升空間，未來收益會促使消費者需求提前釋放，形成現實需求增長。
③消費心理即「負債消費」觀念也會影響房地產需求。

『伍』 為什麼說房地產目前狀態是最好的

上半年中國GDP增速達到6.9%，超過很多經濟學家和機構的預期。但有些分析認為光鮮靚麗數據的背後是經濟結構的惡化，依據的一個指標是今年1-6月份全國絕對發電量29598億千瓦時同比增長6.3%。蘇劍教授認為，能耗增速和GDP增速相差2個百分點之內都是正常的，這些分析有惡意扭曲數據的嫌疑。

他表示，如果這些價格變動現象本身是真實可信的，那說明去產能尤其是煤炭、鋼鐵這些行業的去產能是一個偽命題。他表示，價格框 漲還產能過剩是不可思議的。他認為，去產能還跟不跟進是一個需要考慮的問題。

包括近期召開的全國金融會議決定的國有企業去杠桿問題，蘇劍教授認為，國有企業最優杠桿率、降到什麼水平誰也不知道。弄不好像去年行政手段去產能一樣，去杠桿把國有企業搞的 比較困難。

『陸』 房地產市場預期是什麼意思

一、房地產市場預期是指在房地產市場調查的基礎上，利用已獲取的各種信息，運用科學的方法和手段，對房地產市場供求關系及其發展趨勢和相聯系的各種因素加以分析和判斷，為房地產開發和經營決策提供依據。
二、內容包括
1．國民經濟發展趨勢預測
這是房地產市場預測的首要內容。房地產市場幾年來的上下波折使人們懂得了房地產市場不是孤立存在的，它受國民經濟發展趨勢大氣候的直接影響。這一預測包括國家總的經濟狀況的變化、貨幣投放狀況、物價變化、國民收入狀況、市場消費結構及發展趨向。
2．國家方針政策所帶來影響的預測
國家關於房地產產業政策調整對房地產市場的影響，當地政府政策導向及房地產產業政策會對市場帶來什麼影響。國家和當地政府的政策對房地產市場商品總的供求趨勢，對房地產企業生產會帶來哪些影響。
3．房地產市場需求量預測
進行市場需求量的預測，一方面要了解某產品的社會擁有量，另一方面要了解某產品的社會飽和點，兩者之差則為市場需求量。要搞清楚房地產市場需求量預測，還必須研究影響市場潛量的各種因素，如人口、分配政策、購買心理等許多不可控制的因素。同時還要研究企業可控因素，如產品、定位、分銷促銷政策變化對市場需求的影響。
4．技術發展預測
技術發展對房地產產品發展有著決定性的影響，建築和裝修的新材料、新技術和新工藝及其在房地產產品上的應用，都會改變用戶對房地產產品的需求，從而對房地產市場發生重大影響。
技術發展預測的主要內容是：對新技術、新材料、新工藝、新發明、新設備所具有的特點、性能、應用領域、應用范圍、應用速度、經濟效益，以及它們對房地產產品生命周期的影響進行預測。
5．銷售前景預測
這是對今後一段時間內最接近的房地產銷售水平的預測。它包括銷售量、品種、規格、地域、價格等變化情況。當企業的市場潛量和銷售潛量確定後，就可以進行這種銷售前景的預測。銷售潛量是指某一產品在市場上的銷售可能性，但由於設備、資金、價格、競爭力等條件限制，企業還不可能實現全部銷售量的預測。
6．產品生命周期預測
企業擬開發的新產品以及正在生產的老產品，通過市場預測手段，可使企業掌握其所處於產品市場周期的哪個階段。據此，企業就可以有的放矢地控制不同產品的不同市場策略和生產策略。
7．供給能力預測供
給能力預測包括如下：
(1)全行業供給能力預測
包括從事房地產同類產品生產廠家有多少，生產規模有多大，成本高低，管理水平及技術狀況如何等。
(2)本企業發展能力預測
包括房地產企業生產規模、技術條件、資源及能源供給、運輸、人才、資金來源等方面發展趨向的預測。
(3)服務能力預測
包括客戶對服務的需求及房地產企業所能提供的售前、售中、售後服務的預測。
8．市場價格走向的預測
9．市場競爭情況的預測

『柒』 國家對房地產實施調控的必要性和意義

支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房首先全社會的剩餘資本都跑到房地產行業里，勢必對此行業造成沖擊，比如說前段時間央企高價拿地已經踢翻了整個市場的秩序。改善性需求和自住型的需求應當給予鼓勵，因為他們是市場里真正的需求者，至於投機性需求在市場疲軟之際，需要投機性行動來改善市場的活躍度，現在是量價齊升，投機性行為已經引起了高層的關注。保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。 只有積極的財政政策輔助與繼續寬松的貨幣政策持續，讓實體經濟良性運行，使之出口持續復甦，在經濟活躍的同時，人民幣匯率穩中有升，有了人民幣升值的預期，這樣也會更多吸引海外資金湧入中國（這里當然不歡迎翻江倒海的熱錢）。同時也使得中國實體經濟在世界范圍內有更多的競爭力。要改變我們過去主要依賴外需拉動經濟增長的路徑，走內外需共同拉動經濟增長的路徑，發展小城市是我國國情的必走之路，中國大城市已經人滿為患，而發展小城市需要放開戶籍管制制度。通過讓房地產作為龍頭產業，繼續推進經濟發展。經濟向好了，這樣才會推動民眾的購買力，把我們一直頭疼的內需真正拉動起來。首先要保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。做好明年經濟工作，重點要在促進發展方式轉變上下功夫，在發展中促轉變，在轉變中謀發展。要以擴大內需特別是增加居民消費需求為重點，以穩步推進城鎮化為依託，優化產業結構，努力使經濟結構調整取得明顯進展。要把解決符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶作為推進城鎮化的重要任務，放寬中小城市和城鎮戶籍限制。這也是樓市繼續看好的強大支撐。增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農村危房改造支持域發展嚴重失衡也成了中國經濟的心腹大患，因為區域經濟不平衡，就難以給中國製造一個很好的全國性的市場，這也是內需不振的一個重要原因。 增加老百姓消費能力，也是一個促進內需改變中國經濟增長模式的一個重要組成部分，產能過剩的教訓告訴我們，只有增加居民消費能力，才能真正構築一個供需兩旺的市場經濟。增加消費能力並不僅僅指增加居民收入，還要保護好百姓的財富。比如，房產是居民的最重要的財富，這種財富不能太縮水了。還有就是一些重稅主義、二套房貸政策以及抬高土地價格的措施，不僅沒有在客觀上平抑房價，反而造成成本的剛性，即使暫時壓制了房價，後來反彈更猛烈，造成了房地產徒長的惡性現象。大量的游資在房地產上興風作浪，但不能把他們逼到實體經濟裡面去，會造成的成本推動型的通脹非一般性通脹。一般性的通脹尚可以通過貨幣政策這個蓄水池來調節貨幣的供應量從而影響市場的需求，這個通脹形成之後正好相反，成本的增長讓商品價格無路可降，只能通過大規模的危機破產來解決，導致社會防止游資從樓市泄洪至實體經濟,所以要等實體經濟慢慢變好讓他們慢慢回到實體經濟中去，這也是用市場的手段來抑制房價瘋狂和投機過旺。土地的非流動性引起了各類流動性很強的資本的追逐，而這些年來，越來越多的社會資本和私人資本紛紛惡炒房地產，原來的開發商都沒法搞，他們把土地抬得很高，很猛很暴力，成本越來越高，房價越來越猛。說到底就是穩定已經初見成效的中國經濟，繼續鼓勵合理的市場行為，打擊投機性的行為，從而從整體確保房地產市場健康發展。

『捌』 宏觀經濟中為什麼預期很重要

該觀點起源於盧卡斯批判, 70年代的金融危機, 滯漲的產生導致了凱恩斯主義的失效回. 以盧卡斯為代表的答新古典經濟學派批判當下的經濟政策未考慮到人們的預期, 使政策的有效性大減.

由於該事件的背景, 盧卡斯批判中所說的預期主要是指對通脹的預期, 因為根據菲利普斯曲線曲線, 在短期通脹和失業呈替代關系, 而預期的通貨膨脹決定了曲線的位置. 故在滯漲發生時, 過高的通脹預期講使政策面臨失業和通脹的兩難, 導致經濟恢復進程緩慢.

即使不在蕭條時期, 預期的重要性也不言而喻. 因為預期會影響失業和通脹, 而失業又和實際產出相聯系, 通脹與通貨需求量相聯系. 故預期在短期講影響經濟的運行趨勢. 並且由於預期對經濟的實際變數具有導向作用, 政府政策常具有前後不一致性的激勵. 所以若不能樹立政府權威, 有效引導公眾預期, 將發生公眾預期與宣布的政策規則相反的惡性後果, 這將會嚴重干擾經濟的運行.

綜上, 無論是在政策處理中, 還是對經濟運行本身而言, 預期的重要性都不容忽視.

『玖』 為什麼房地產項目高周轉重要

房地產投資是中長期型投資，一要求減少資金佔用，少支利息；二高周轉同時可規避開發風險，包括開發政策、銀行、稅務、市場、開發材料成本等風險。

『拾』 房地產對於中國經濟有多重要

房地產對於中國經濟有多重要？
其實不重要。
關鍵是發展房地產政府的錢來得容易有票子回，城市建設答有面子，官場發展有位子。所以才重要起來的。

大國崛起，有哪個國家是靠房地產崛起的？
大國博弈，有哪個國家是靠房地產提高國家競爭力的？

過分發展房地產對自然資源的破壞很大。人其實只需要一套房子，一套沒有樹高的房子，一套自然調節環境的房子，一套能和鄰居往來的房子。以前是這樣，以後也是這樣，只是現在不是這樣。

其實，我是建築工程師，在房地產公司任管理職位。我不主張買房，現在租房多便宜。省下的錢可以做投資，投資賺的錢可以租更好的房子，可以進一步投資。生活質量在一步步提高，銀行存款在一步步增加，為什麼要買房子做房奴呢？

得出一個結論：過分發展房地產，必定在某一個地方有非常便宜的房租。（比如：三線城市的郊區）。環境好，房子大，房租便宜，對可以以錢賺錢的自由職業者不是一個很好的事嗎。

夏天到北方租房住，1000元/月；冬天到南方租房住，1000元/月；每年換不同的城市，爽極了！！！！！