1. 土地增值稅的應稅收入如何確定
第一，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)規定：「第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。
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第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
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第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算徵收：
(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;
(二)提供扣除項目金額不實的;
(三)轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。」
第二，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)規定：「第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
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第十三條 條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批准設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
第十四條 條例第九條(一)項所稱的隱瞞、虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建築物及其附著物價款的行為。
條例第九條(二)項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。
條例第九條(三)項所稱的轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低於房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。
隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。
提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。
轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。」
第三，根據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條第一款規定：「土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。」
第五條規定：「免徵增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。」
第六條規定:「在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執行。」
第四，根據《國家稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第一條的規定：「營改增後，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款」
第二條規定：「納稅人將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入應按照《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條規定執行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認，應按照《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條規定執行。」
2. 土地增值稅清算時收入如何確認
咨詢熱線復ZI XUN RE XIAN
您好，我公司制從事房地產開發銷售，其中絕大多數銷售合同均是分期付款的方式，因而在簽訂銷售合同時，存在不能全額開發票或沒有開發票的情況。請問在土地增值稅清算時應如何確定收入？
專業解答
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》的規定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
3. 房地產進行土增稅清算非直接銷售和自用房地產收入如何確定
答抄：將開發產品用於職工福襲利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務等非直接銷售情況下發生所有權轉移，應視同銷售房地產，其收入按下列順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 依據：《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條規定：非直接銷售和自用房地產的收入確定： （一）房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認： 1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
4. 土地增值稅清算，這三種情形如何確認收入
答，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則相關規定：
轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。
轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為，納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
那麼，房地產開發企業土地增值稅清算時，出現以下三種情形該如何確認土地增值稅收入呢？
情形一、全額開具商品房銷售發票
某房地產有限公司銷售給甲公司一棟商用辦公樓，合同總金額1200萬元（不含稅），發票開具不含稅金額也是1200萬元，但甲公司尚有100萬元的購房款一直未支付。那麼在進行土地增值稅清算時，該房地產公司收入額應按多少確認？
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入。
該房地產公司銷售的商品房雖然未全額收到購房款，但因按全額開具了商品房發票，因此應按照不含稅價格1200萬元確認土地增值稅收入。
情形二、未開具發票或未全額開具發票
某房地產有限公司銷售了兩套商品房，甲套商品房合同金額200萬元（不含稅），由於客戶只交了首付款30%，因此發票也只開了60萬元；乙套商品房合同金額150萬元（不含稅），客戶同樣只交了首付款30%，但該房地產公司尚未開具發票。那麼在進行土地增值稅清算時，針對甲、乙兩套商品房收入額應按多少確認？
根據 《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：
未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
因此，該房地產有限公司銷售的甲乙兩套商品房，合同總金額合計350萬元（不含稅），雖然客戶只交了首付款，房地產公司僅開具了部分發票，但在進行土地增值稅清算時，按上述規定，則應按照合同約定的總金額350萬元（不含稅）確認為土地增值稅收入。
情形三、銷售合同面積與實際測量面積不一致
某房地產開發有限公司與客戶簽訂商品房銷售合同，銷售合同所載商品房面積為120平方米，房屋達到交付條件後，經有關部門實際測量後發現面積為126平方米，針對該問題經與客戶協商後，客戶補繳了6萬元（不含稅）的購房款。那麼，針對客戶補繳的6萬元（不含稅）購房款在土地增值稅清算時收入額如何確認？
根據 《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：
銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
因此，該房地產開發有限公司收到的客戶補繳的6萬元（不含稅）購房款，在土地增值稅清算時應予以調整。
5. 營改增後，視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入應如何確認
根據《國家稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務版總權局公告2016年第70號)第二條規定：「納稅人將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入應按照《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條規定執行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認，應按照《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規定執行。」
6. 土地增值稅清算的收入確定
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則的規定：土地增值稅專清算時，已全額開具商品房銷售發屬票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
7. 房地產企業在土地增值稅清算時，未開具發票的房產應如何確認收入
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規定專，土地增值稅清算時，已屬全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入。未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
8. 土地增值稅如何進行清算審核
一、根據《國家稅務總局關於印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）規定：「第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。
第十七條 清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對於分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。
必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。
第十九條 非直接銷售和自用房地產的收入確定
（一）房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
1. 按本企業在同一地區、同一年度銷售的稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括：
（一）取得土地使用權所支付的金額。
（二）房地產開發成本，包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
（三）房地產開發費用。
（四）與轉讓房地產有關的稅金。
（五）國家規定的其他扣除項目。
第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：
（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。
（三）扣除項目金額應當准確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。
（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，採用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
（六）對同一類事項，應當採取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為准。
第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地徵用及拆遷補償費時應當重點關註：
（一）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。
（二）是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地徵用及拆遷補償費的情形。
（三）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。
第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關註：
（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。
（二）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。
（三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關註：
（一）公共配套設施的界定是否准確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。
（二）是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。
（三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。」
第二十五條 審核建築安裝工程費時應當重點關註：
（一）發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。
（二）房地產開發企業自購建築材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。
（三）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建築安裝工程費支出是否存在異常。
（四）房地產開發企業採用自營方式自行施工建設的，還應當關注??等情況。
（五）建築安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。
第二十六條 審核開發間接費用時應當重點關註：
（一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。
（二）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
第二十七條 審核利息支出時應當重點關註：
（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。
（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。
（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
第二十八條 代收費用的審核。
對於縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價並向購買方一並收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。
第二十九條 關聯方交易行為的審核。
在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。
應當關注企業大額應付款余額，審核交易行為是否真實。
第三十條 納稅人委託中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當採取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。
第三十一條 對納稅人委託中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未採信或部分未採信鑒證報告的，應當告知其理由。
第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，並確定辦理補、退稅期限。」
二、根據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規定：「土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。」
第五條規定：「免徵增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。」
第六條規定：「在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執行。」
9. 房地產企業在土地增值稅清算時,未開票的房產應如何確認收入
一般來講是屬地稅務機關按照市場公允估算價值進行核定徵收，等最專終形成真正交屬易是在進行再次清算確認。國家稅務總局負責土地增值稅起草工作的梁處長在我們的致通稅務商學院上講座時講解過此類問題的處理，還包括所得稅。都是有管轄稅務機關現行核定，在事後再次清算的。如果您對所得稅匯算清繳、土地增值稅清算等比較復雜的涉稅活動有困難，我們致通振業稅務師事務所（AAAA)可以幫助您做模擬清算和指導，並負責與稅務機關協商核定稅款的公正合理性。
10. 土地增值稅清算時應如何確認收入
咨詢熱線ZI XUN RE XIAN
您好，我公司從事房地產開發銷售，其中絕大多專數銷售合同均是分期付款的方屬式，因而在簽訂銷售合同時，存在不能全額開發票或沒有開發票的情況。請問在土地增值稅清算時應如何確定收入？
專業解答
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》的規定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。