Ⅰ 房地產企業如何規避政策風險
1、不可盲目做大 提起家電業,以彩電、空調為代表,大家都知道,其競爭十分激烈,重復投資,產品過剩,生產力過剩。就空調來說,那些大大小小的品牌不管它們願意與否,在3到5年內會逐漸減少一大部分。競爭的過程實際上也就是一個企業、資源、項目整合的過程。房地產現在也面臨著整合的問題。有人一提迴避風險,就想到做大,做大是迴避風險的有效途徑,可是,如果大家都盲目做大,勢必造成整個行業的巨大泡沫,供過於求,競爭加劇,平均利潤下降,最後是你死我活,並且全面走進低谷。
因此說,房地產企業想做大是對的,但勢必要通過對現有房地產企業、資源、項目進行整合,集團化、集約化經營,以求保證供需基本平衡和相對利潤的穩定。房地產企業、資源、項目整合過程中央和地方政府要有清醒的認識,必要時介入,出台政策進行引導。
2、學習買方市場的運營模式 房地產企業目前進入買方市場階段,可運營模式大多還停留在賣方市場階段:先建好一個或幾個大樓或小區,然後去打廣告,吸引(其實是等待)買主上門。很多房地產企業陷入困境都是由於其經營模式所造成的。最近中國住宅聯合會牽頭搞了一個所謂的整體廚衛一次性裝修到位,並稱之為一場革命。但有部分業界人士認為,這是賣方市場幽靈在做怪。
需求決定供給,把握買方市場的關鍵,就是要把握需求的差異性及多樣性。如果整體廚衛一次性裝修在一兩個項目上成功,那也只不過是迎合了市場需求的階段性,全面鋪開就違背了「人本主義」精神。那些盲目搞大型、超大型社區的房地產企業老總們,切不要給自己挖一個大坑,斷送多年的心血。
3、不要所有問題都自己扛 大家都知道,萬科物業做得好,萬科正是通過其物業的努力打開了市場。可代價也是沉重的,萬科物業需要大量的資金補貼,在快速發展階段,這種補貼沒問題,如果地產項目或行業出現低谷,補貼的錢從哪裡出?物業不像地產開發那樣是一次性經營,物業管理是要持續下去的,萬科地產好比是巨無霸的火車頭,萬科物業則是車廂,車廂越來越多,發展的速度越來越快,如此下去,萬科地產這個巨無霸帶動的車隊勢必越走越慢。
因此,地產公司一定要適時把物業管理推向市場,讓其自負盈虧。從某種意義上說,物業管理行業能否成長壯大,是地產行業能否持續昌盛的一個瓶頸。物業管理行業必須盡快地得到中央和地方及地產行業的大力扶持,扶持的目標是走市場化、專業化經營之路。
4、多元化投資仍有意義 房地產運行得好,利潤是可觀的,一般房地產企業家正是看到了其利潤的快捷性,積累的資本會毫不猶豫地全部甚至更大規模融資地投入進去,很少考慮投資其他行業。世界上任何一種行業,任何一種產品都不可能是經久不衰的,經濟學家歸結為「瘋狂野貓、明日之星、搖錢樹和落水狗」四步循環。
當你的地產項目或企業正處於「搖錢樹」階段的時候,很可能離「落水狗」已經不遠。因此,有眼光的企業家,在完成積累後就要積極考慮投入新的行業及新興產業,以尋求更大的發展。俗話說,東方不亮西方亮,只有東、南、西、北都有亮點,您投資的任何一個項目風險就減少了,主營房地產企業對此應多加思考。
Ⅱ 房地產開發風險有哪些如何防範
你好，房地產投資風險房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國回際風險等，而答這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。規避風險：在開發之前就應該做好市場預算：建築預算，當地的市場價格預算等。
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Ⅲ 房地產市場風險有哪些
首先得弄明白的是，你說的投資做房地產，是指購買土地自己開發，還是購買房產進行投資行為？1、如果是自己開發，資金風險、政策風險、市場風險，這些還涉及你的戰略方向、產品定位，很復雜的；2、如果是投資行為，中國的土地沒有所有權的，而房屋價值每年都在折舊，是逐年遞減的，長期來看，肯定是虧，短期的話，或許有機會像炒房團那樣賺到。
Ⅳ 房地產項目開發會存在哪些風險
房地產投資開發是一個動態過程，收益與風險同時存在的。由於房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說,風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致後果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。 在中國從事房地產投資與開發主要存在哪些風險呢？一、房地產投資風險房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。主要包括以下三方面的風險：1、利率風險2、購買力風險 3、資金變現風險房地產項目開發風險：房地產項目的開發過程具有高風險、高回報的特點，項目實施的成功與否受到諸多因素的影響，而風險總是貫穿於項目實施過程的始終。一、立項階段的風險1、宏觀經濟政策風險。政策環境風險是指由於政策的變化可能給開發企業帶來的各種形式的經濟損失。房地產行業是國民經濟的重要行業，受國家宏觀調控政策的影響很大，國家產業政策、土地管理政策、住房政策、金融稅收政策、城市規劃等從不同方面影響著房地產開發的各個層面。2、項目定位風險。當開發企業被迫告別拿地就等於賺錢這個簡單的盈利模式之後，准確的房地產項目定位便成為保證項目開發成功的關鍵因素。我國城鎮住房制度從國家無償分配和使用到住房商品化和社會化，僅僅經歷了十幾年的時間，許多開發企業在項目開發過程中還存在對市場供需分析不足、項目定位不明確等問題，導致了商品房的大量積壓和空置。不但投入開發的資金不能及時回收，而且會造成項目運作的艱難，甚至危及企業的生存。二、土地獲得階段的風險在土地獲得階段，房地產開發企業主要面臨的風險有： 1、土地狀況風險。土地風險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規劃部門對土地使用性質和規劃設計指標認可的不確定性。土地的自然屬性風險來源於地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性；土地的社會屬性風險是指地塊的區位條件及配套設施狀況對項目投資額的影響程度；規劃部門對土地使用性質和規劃設計指標認可的不確定性來源於城市規劃設計的滯後性和規劃管理的透明度低。2、征地安置風險。征地拆遷補償涉及許多法律和社會問題。一方面我國現行拆遷安置法規規定太籠統，各地情況千差萬別，法規可操作性比較差；另一方面地塊上原房地產所有者基於各種原因不願出售，千方百計阻撓提出大大高於原房屋實際價值的賣價。此時，開發商將面臨艱難的選擇，要麼接受高昂的賣價或苛刻的不公平條件；要麼無限期拖延時間，喪失寶貴的開發時機；要麼放棄開發項目，前功盡棄。3、融資風險。房地產開發所需巨額資金的籌集是開發商最為關切的問題。籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風險；籌資措施不當，可能造成籌資成本大幅上升，資金周轉困難，企業面臨破產。三、項目建設階段的風險1、規劃設計風險。規劃設計風險類似於項目定位風險，包括小區整體規劃、戶型比例、建築面積等風險；設計風險是指由於各專業設計（建築、結構、裝飾、給排水、電氣和通風空調等）方案的設計依據、設計參數、方案選擇不當，結構和設備器材選型不合理等，導致建築工程不能滿足適用、經濟、美觀、安全和可靠性需求，以及設計進度不能滿足工程要求。2、工期拖延風險。房地產開發建設階段每個環節的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化，錯過最佳銷售時機；另一方面工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費用。3、項目質量風險。房地產開發良好的投資效果要通過優良的房地產質量來實現，地段只是誘人的手段，而地產質量才是吸引客戶的法寶。影響質量的不確定因素主要來自施工環節，施工時承包商的技術水平、施工方案的選擇、建築材料的質量以及監理的控制水平等都能影響項目的質量。四、銷售、管理階段的風險1、銷售時機。房地產租售時機一般有三種情況：預售、即時銷售和滯後銷售。採用預售可以提前回收款，節省利息，降低開發成本。但一旦房價上升，開發商也失去了房價上升可能增加的收益。房地產即時銷售指房地產建成後即推入市場進行銷售的做法，其受銷售價格隨機波動的影響很大，這取決於投資決策階段房地產開發時機的選擇。房地產滯後銷售指在房地產需求呈上升趨勢時，開發商拖延一段時間，等到繼續上漲至峰值時拋出銷售的做法。但滯後銷售存在不能及時收回資金，承擔較大資金成本的風險。2、銷售合同風險。房地產租售交易的合同務必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的規范，切勿模稜兩可，因為房地產這種特殊商品價值量巨大，一旦遇到被侵佔或被騙取，造成的損失是巨大的。合同糾紛風險是一種概率較高的風險，並且一旦出現後，風險結果也較大。3、銷售稅收風險。房地產銷售稅收風險是指納稅人在銷售房屋時納稅方面承擔的各種 風險，即納稅人在計算和繳納稅款時，因各種原因導致企業利益受損的可能性。主要的稅收風險包括稅款負擔風險、故意性違法風險和過失性違法風險。
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Ⅳ 房地產開發經營的風險有哪些類型
為了認識房地產經營管理風險的本質和規律，提高對房地產經營管理風險分析的認識水平，加強對房地產風險的管理，根據一定的標准可以把房地產經營管理風險劃分為不同的類型。 房地產經營管理自然風險 房地產經營管理的自然風險，是由房地產經營管理過程中自然災害，諸如地震、洪水、風暴、火災等造成的房地產破壞和損害而形成的風險。 房地產經營管理社會風險 房地產經營管理的社會風險，大體上來自兩個方面。一是由於政治方面的原因引起的，例如國家政治狀況和政治形勢的變化，國家的宏觀經濟政策和房地產方面政策的變革，以及國家和房地產方面法律法規等變動形成的房地產經營管理風險;二是由於集體和個人的不恰當或錯誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等形成的風險等。其中對房地產經營管理影響最大的是國家政治變動和政策法律法規的變動。 房地產經營管理經濟和市場風險 房地產經營管理經濟和市場風險，是由房地產市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的。在市場經濟條件下，市場是各種經濟運行狀況的集中表現，市場運行中的各種不確定因素非常之多。國內外社會經濟變動、經濟政策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產市場的運行。 房地產經營管理技術風險 房地產經營管理的技術風險，是由於科學技術的進步引起的風險。當代已經進入了知識經濟時代，在知識經濟時代，科學技術發展的十分迅速。科學技術進步引起了建材的品種、質量和性能的變化，也促使建築技術的提高、建築結構的革新等，從而使建築業和建築產品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建築物貶值，由此造成了房地產經營管理的技術風險。 房地產經營管理企業內部風險 由於房地產經營管理企業內部管理水平等問題，影響到企業的預期收益，從而形成經營管理風險。比如由於企業財務管理混亂，造成資金周轉緩慢;施工管理不善，延誤了工期;經營管理水平低下，使房地產出租出售受到影響等。
Ⅵ 房地產投資有哪些風險
.政策風險。例如，某公司去年因為市場前景看好，准備發展一個大型別墅項目，當回國家的答政策突然改變（你應該知道國家最近對房地產的政策），該計劃只好中止，這就是政策風險。另外，最近一段時間上海的房產價格下跌，也屬於政策風險。
市場風險。地價的突然飆升，房屋價格暴跌等等，這些都是市場風險。
財務風險。房地產企業為了持續發展，一般都會同時進行若干個項目，實際資產通常比手頭擁有的資產少的多，因此公司的資產基本上都是在建的房屋，公司運作的流動資金一般都是依靠銀行借款來維持。在這種情況下，一旦中間環節出現問題，就容易發生財務風險。例如：房產價格下跌，房屋銷售不暢，這時由於公司手頭資產的貶值，銀行為了避免風險傾向於提前收回前期貸款，後續的貸款發放又會要求更多的抵押擔保，這是公司就很可能出現流動資金匱乏，在建項目停工，無法為銀行提供更多的抵押擔保，貸不來新貸款還要還老貸款，企業陷於破產邊緣。
Ⅶ 房地產會存在哪些風險
房地產風險一般包括如下三個方面的風險
第一，房地產財產損失內，分為直接損失容即房地產財產因自然風險或行為風險等作用而造成的房屋本身的損壞，引致房地產資產貶值，如洪水、火災造成的損失，就屬直接損失;間接損即房地產財產價值因其他財產的直接損失而降低以及因財產接損失而使未來營業收入減少或支出增加等。
第二，房地產任損失，發生在房屋的設計。營建、銷售。消費和服務等環的責任損失。如房屋所有人或使用人擅自移動，改變房屋結而影響鄰居，導致他人財產損失或人身傷亡所應負有的賠償任。
Ⅷ 房地產公司的法律風險主要有哪些
(一)政策、法律風險
1、土地供給政策風險
我國在調控的情況之下，供給可能放得開一點，口子大一點，有時候口子小一點，在香港也出現由於土地供給的問題，使房地產市場的大起大落。土地是有限的，土地供給是制約房地產開發最大的政策風險。
2、開發建設政策風險
建設的程序、建設的運行、實施過程中，勘察、設計、監理各方面關系的組織、處理是否有問題，任何一個問題的出現，都會影響到開發的效果。
3、交易與產權政策風險
4、價格政策風險
5、金融政策風險
6、住房分配和消費政策風險
作為一個開發企業，除了把自己內部的小環境做好以外，要考慮大的環境。有的開發商抱怨，保障房建多了，對他的房子就有影響。這個觀點可以理解，但不能接受。作為一個圍觀的企業，要考慮政府在這個地方要建多少套保障房，這個保障房是否建在你的邊上。
(二)縮短建設周期的法律風險
1、違反基本建設程序，未批先建或邊批邊建。
2、為盡快完成拆遷開工建設，對被拆遷人實行違規強制拆遷。
3、盲目加快工程施工進度，壓縮施工工期，不講究法定施工規程，工程施工圖紙未經審查即開始施工，邊施工邊設計等等。
(三)不合理節約開發成本的法律風險
1、迫使承建企業以低於成本的價格競標。
2、明示或暗示設計企業或者施工企業違反工程建設強制性標准，降低工程質量。
3、建設項目必須實行工程監理而不實行工程監理。
4、明示或暗示施工企業使用不合格的建築材料、建築構配件和設備。
(四)違規建設、銷售的法律風險
1、違反規劃審批條件，擅自提高容積率或更改規劃設計，想方設法增加可供出售的建築面積。
2、不滿足條件即開始實施預銷售，向購房人收取預訂款性質的費用。
3、一房多售等等。
(五)企業合同法律風險
企業合同法律風險指在合同簽訂、履行、變更和轉讓、終止及違約責任的確定過程中，企業因合同條款不利或者履行不力或者其他外部因素致其合同目的落空或者利益受損而給企業帶來損失的可能性。
現代企業最終都需要通過合同的形式開展經管管理並獲得企業利潤，然而面對復雜多變的經濟生活或者某些組織個人的投機取巧、言而無信，訂立或者履行合同稍有不慎就可能導致利益受損甚至導致一個正常企業的破產或者解散。
結合現代企業的合同管理狀況，合同法律風險主要體現在如下幾個方面：
1、合同條款的風險。合同條款不全面或者簽訂不利於自身的合同條款，致無法有效追究違約方法律責任或者因遭受欺詐而使企業財產或者經營遭受損失。
2、合同因違法而無效的風險。合同條款違反法律法規的強制性規定或者因合同不符合生效要件致合同部分或者全部無效，無法達到訂立合同的目的。
3、表見代理的風險。蓋有企業公章或者合同專用章的空白合同被本企業或者其他人員違規或者違法使用，從而與善意第三方形成不符合本企業意願的合同。
4、合同履行不能的風險。合同主體、合同相對方的實際履約情況未做合同審查，從而因欺詐或者合同履行不能而致利益受損。
5、合同檔案風險。合同檔案管理不完善，致企業商業秘密外泄或者無書面依據去追究合同相對方的違約責任。