❶ 建築工程涉嫌串標，工程也爛尾了，施工單位是否還有優先受償權，法律依據是什麼
法律規定：
《合同法》286條的規定：發包人未按照約定支付價款的，承包內人可以催告發包人在合容理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
一、受償權范圍上的限制
最高法《批復》第3條指出：建設工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。也就是說《批復》對建設工程優先受償權受償的范圍做了嚴格的限制。除了承包人工作人員報酬、材料款等在工程建設中實際支出的費用，其他的費用不能享受優先權。
二、與購房人的消費權益的沖突
《批復》中指出：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。實踐中，如果是「違規」預售期房，則不受法律保護，
三、與抵押權的沖突
根據《批復》：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《合同法》第286條的規定，認定建設工程的承包人的優先受償權優於抵押權。
❷ 房地產項目管理中應該注意哪些事項
你只是土建工程師而已，招投標由項管和專門顧問公司你，管你什麼事？難不成回你們的項目全部由土建工程師答承擔？
你是業主方的？還是設計方？國內招投標不歸設計院管，合同不會這么給你簽的吧。
如果你真要管，首先，工期釘死不能變，咬住工程進程。
至於招標，如果你能看懂標書，就看看主要規格寫的是否符合主題要求。
❸ 房地產項目總經理應如何定位
對項目總經理的角色定位：
一、項目總經理在公司既是決策者又是內執行者 房地產項容目開發對管理者要求很高，在角色定位上，既要堅定的執行董事會的投資意圖，在工程進度、工程質量、成本控制、營銷推廣上容不得半點差錯；同時，身為「前線」指揮官，又必須擬定項目各系統的整體開發計劃和分步執行計劃，參與到公司決策當中。
特別是在公司要求與項目實際情況有沖突時，必須對事不對人，仗義執言，闡明自己的觀點,去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實情，當項目總經理處理好了這個關鍵問題後，反倒會增加老闆的信任，並獲得下屬員工的擁護，樹立權威。承上啟下才是對的!如果項目總把自己當成「領導」只去決策，或者理解為只是簡單的「執行」，角色就是錯位。
二、項目總經理至少有50%精力去創造良好的外部條件 房地產開發政策性很強，從發改委立項，到申辦五證（土地證、用地證、規證、開工證、預售證），還有市政手續的辦理，包括供電、燃氣、自來水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無不要准時拿到政府批文，否則，談不上施工。據統計，一個項目下來，大大小小要蓋近150個公章。
❹ 如何做好房地產項目管理
1.健全項目部，做好項目開發安排
選拔一位精通項目開發工作的、具有管理能力的人擔任項目經理，並選派投資、設計、合約、營銷、采購、工程等作為項目管理成員，共同組成一個公司領導下的、以項目經理為中心的、決策能力好、執行能力強的項目部。明確項目部成員的責、權、利，做好任務分工、工作流程、將各項工作落到實處。公司各相關部門要配合好項目管理工作。
2.進度控制
進度控制的目標是確保實現項目開發總工期。這就要求編制好網路進度計劃，控制好關鍵工作和關鍵路線，提前或按期實現節點工期目標。首先，要了解完成項目各階段工作所需的時間，制訂項目總進度計劃、控制性節點進度計劃、操作性進度計劃。其次，通過精細安排、狠抓落實，控制好辦理可行性研究、設計圖紙、規劃許可證、施工許可證、項目開工、樓房預售、竣工交樓等關鍵工作的工期目標。
3.質量控制
控制目標是要滿足設計圖紙、規范、規定及業主方質量要求，質量目標包括項目決策、設計、招標、施工、材料等各方面。所以應當建立好質量控制體系，採取全面、全過程、全員的三全質量管理，事前、事中、事後三階段質量管理。
5.安全控制
控制「安全第一，預防為主」的方針，督促監理和施工安全控制。要求施工單位建立健全安全生產保證體系，落實好安全管理制度、安全技術措施、安全預防措施、安全培訓教育、安全檢查及整改等工作;加強現場文明施工管理，包括工地場容場貌、材料堆放、封閉管理、現場住宿、現場防火、施工標牌、治安整治、生活設施、保健急救等方面工作。
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❺ 如果有人舉報串標該如何處理
實踐證明，招投標制度是比較成熟而且科學合理的工程承發包方式，也是保證工程質量、加快工程進度的最佳辦法。但由於機制不完善，法制不健全，致使當前的招投標現狀仍存在不少不容忽視的問題。 一、當前招標投標工作存在的問題 1、 陪標現象：由於現今基本建設管理體制還沒有完全從「計劃」為中心轉移到以「項目」為中心.一些部門濫用權利，將建設工程內定給某些施工單位中標，其他單位只是陪襯；或者是投標人之間進行串標，相互約定提高或壓低投標報價，而獲取中標資格，使招投標成為徒具形式的空殼,無法做到公開、公平、公正. 2、 承包單位轉包問題:「轉包」現象的存在是現今「豆腐渣工程」存在的一個根源。有的企業中標後，直接轉包或違法分包給其他單位，從中收取管理費，以包代管，而對工程質量、安全不從事管理、不負責任。這種轉包的現象，使得一些資質不夠，沒有施工經驗的企業，進入施工現場，為質量安全問題埋下隱患。 3、 評標辦法不夠科學，專家水平有待提高:目前我們還沒有建立起一套科學的評標辦法，以至於有些單位，單純著重報價高低，且整個評分方法重定性評分，輕定量評分.專家評標水平和職業素質有待提高。 4、 招標代理機構的行為有待進一步規范:由於工程招投標活動的監管方式，已由審批管理依法改變為過程監督，依法登記備案和對違法、違紀行為的查處，招投標工程的操作都由招標代理機構來完成。由於我國招標代理業務起步晚，招標代理市場發育尚不完善，一些相關的配套制度還不健全，致使一些代理機構在實際工作中缺乏自律，步入誤區，利用自己的特殊身份幫助業主選擇有傾向性的選擇中標單位的結果。其次對於代理機構的工作成果，還沒有一個很好的可操作、量化的評價標准。 5、對招投標過程中的違法、違紀現象執法監察力度不大。 二、對改進和完善現行建設工程招投標工作的幾點認識 （一）實行招標負責人終身負責制，解決串、陪標現象 作為招標一方的代表，多為建設單位的領導人，投資所用的錢都是國家的，建設工程質量的好壞，工程價款的多少和自己切身利益沒有關系。從而給一些施工企業有了可乘之機。負責招標的人由於得到了種種好處，不可能對工程質量、造價問題有足夠的認識，從而施工方可以邀請一些同行 ，對其實已經「內定」下來的工程進行招投標，這也是「陪標」現象的「症結」所在。本人認為，要杜絕此類問題的發生，應對招標負責人實行其對工程質量的終身負責制，如果工程質量出現問題，則可以對其進行懲罰。這樣就可以預防一些行政干預的因素，避免了招標投標中的「陪標現象」。從源頭上杜絕了工程腐敗現象形成，減少類似虹橋的「豆腐渣」工程。 （二）調整監管方式，發揮招標投標管理機構的宏觀管理職能。 《招標投標法》第 7 條中規定：「招標投標活動當事人應當接受依法實施的監督」。對招標投標活動進行監督管理的主要任務之一就是：保護正當競爭，加強招標投標活動的監督管理。同時，依法查處招標活動中的包括不正當競爭的違法行為。 1、強化招標投標備案制度，落實招標投標書面報告制度、招標結果公示制度、邀請招標批准制度。 2、建立健全企業信用管理制度，在招標投標監管環節中全面建立市場主體的信用檔案，將市場主體的業績、不良行為等全部記錄在案，並向社會公布。將企業的信用情況納入工程招投標管理中，招標辦針對此和建設局建築業管理科聯合下文出台專門的文件。將市場主體的不良行為與評標直接連接起來，使違信用者無從立足；同時，通過設立投訴舉報查處招標投標中違法違規行為，達到監管的目的。 通過建設項目報建、建設單位資質審查、以及對開標、評標過程的監督，可以充分發揮招標投標管理機構的宏觀職能，規范工程招標投標活動，才能真正保證工程建設效益。 （三）提高監理成效，杜絕「轉包」問題。 針對當前建築市場當中的「轉包」現象，監理工程師應當充分發揮監理職能。從質和量的兩個方面加以分析，確定中標人是否存在轉包現象。 （四）採取新的評標辦法，減少串標行為。 臨安市招標辦根據工程類別的不同，對技術標和商務標設置不同的權重。對技術、性能沒有特殊要求的市政基礎設施推行現場抽簽中標法： 即投標人不用做技術、商務標，只要在評標專家委員會確定的優惠幅度范圍內，現場填寫報價費率即可。評標辦法也在開標時由投標代表現場抽簽決定，這種評標辦法的推行，對遏止串標起到了一定作用。 （五）加大對招標代理機構的培育和發展 1、利用各種業務培訓的時機，加強對招標代理機構單位工作人員的法制教育和執業道德教育。 2、必須加強對招標代理單位機構的約束，促進其規范從業。要依法加強對招投標程序和過程的監督，對招標文件的重要條款要嚴加掌握，防止招標人設立背離三公原則，要及時查處各種違法行為，保證招投標工作的依法進行。臨安市招標辦已要求代理機構將代理的工程經業主簽署代理水平後，放入招標代理機構的從業水平考核范圍。 3、發揮監察局共同參與的監督職能作用，進一步規范和約束業主的行為，減少對招標代理的干擾，規范國有投資及國有投資佔主導地位工程業主的行為，促進招標代理行業的有序競爭和發展。 （六）、進一步完善有形建築市場，促進公平競爭、打破地域、行業保護 進一步完善建設市場，其核心是交易中心同政府職能部門分開，明確建築市場的服務責任。加大進場交易的規范力度。所有工程項目一律納入有形建築市場交易。建立有形市場，治理建築市場的混亂，防止腐敗現象的產生，並且還可以促進公平競爭，打破地域和行業保護現象，減少串標陪標現象。建設單位可以在交易中心找到好的施工單位，施工企業憑實力增加了中標機會，外地企業不再受地方保護的困擾。有形市場的完善必將進一步打破行業的壟斷和地方的壁壘，實現真正的公平、公正、公開原則。2004年臨安市共有 105 個公開招標項目，其中有 38 個項目為外地企業中標。 （七）、強化行政責任追究制度，加強部門協作，加大對違法違規行為的處罰力度。 對於查出的違法違規行為，要做到違法必究，執法必嚴。臨安市人民政府專門出台了文件，對有串標、掛靠行為的投標作廢標處理，根據情況可停止投標人一年至二年內在臨安市建設市場的交易活動。 三 、結論 一個健康的招投標制度應該是按照「公開、公正、公平」和誠實信用的原則，建立起統一、開放、競爭、有序的建築市場。針對當前招投標過程中存在的問題，採取完善法規、明確職責、健全機構，強化過程監督等措施，才能更好地規范建築市場秩序，從源頭上遏止腐敗，凈化建築市場，促進建築市場秩序逐步走向規范化，法制化的軌道，不斷提高工程招投標工作的質量和水平。
❻ 工程投標過程中圍標串標算違法嗎應該怎麼判刑期
串通投標罪：指投標者相互串通投標報價，損害招標人或者其他投標人利益，或者投標者與招標者串通投標，損害國家、集體、公民的合法權益，情節嚴重的行為。
刑法第223條規定：投標人相互串通投標報價，損害招標人或者其他投標人利益，情節嚴重的，處3年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金。投標人與招標人串通投標，損害國家、集體、公民的合法利益的，依照前款的規定處罰。
單位犯本罪的，對單位判處罰金，對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員依上述規定追究刑事責任。
本罪必須情節嚴重，才構成犯罪。所謂情節嚴重，主要是指採用卑劣手段串通投標的；多次實施串通投標行為的；給招標人或者其他投標人造成嚴重經濟損失的；造成惡劣的影響甚至國際影響的；等等。
因串通投標，受過行政處罰二次以上，又串通投標的。同時，住建部門和公安機關將建立串通投標等違法行為查處聯席會議制度、重大事項通報制度，共同查處社會關注度高、影響較大項目的串通投標等違法行為。
串標涉嫌下列情形的，要向公安機關移交：
串通投標的中標人賣標、參與串通投標的其他投標人獲取「好處費」、「補償」等，違法所得數額在十萬元以上；
中標項目金額在二百萬元以上的對其他投標人、招標人等投標招標活動的參加人採取威脅、欺騙、賄賂等非法手段，或者盜用其他單位名義投標的；
因串通投標，受過行政處罰二次以上，又串通投標的。同時，住建部門和公安機關將建立串通投標等違法行為查處聯席會議制度、重大事項通報制度，共同查處社會關注度高、影響較大項目的串通投標等違法行為。
刑法明確列出了串標、掛靠的30條認定標准，具體如下：
1.投標人相互串通投標
投標人之間協商投標報價等投標文件的實質性內容；
投標人之間約定中標人；
投標人之間約定部分投標人放棄投標或者中標；
屬於同一集團、協會、商會等組織成員的投標人按照該組織要求協同投標；
招標文件實施資格預審的，投標人通過了資格預審但無正當理由不參加投標；
採用電子招投標的，從同一個投標單位或者同一個自然人的IP地址下載招標文件或者上傳投標文件；
投標人之間相互約定給予未中標的投標人費用補償；
投標人之間為謀取中標或者排斥特定投標人而採取的其他聯合行動。
不同投標人的投標文件由同一單位或者個人編制；
不同投標人委託同一單位或者個人辦理投標事宜；
不同投標人的投標文件載明的項目管理成員為同一人；
不同投標人的投標文件異常一致或者投標報價呈規律性差異；
不同投標人的投標文件相互混裝；
不同投標人的投標保證金從同一單位或者個人的賬戶轉出。
2.招標人或招標代理機構與投標人串通投標
在開標前開啟投標文件並將有關信息泄露給其他投標人；
直接或者間接向投標人泄露標底、評標委員會成員等信息；
明示或者暗示投標人壓低或者抬高投標報價；
授意投標人撤換、修改投標文件；
明示或者暗示投標人為特定投標人中標提供方便；
編制的招標公告、招標文件、資格審查文件中設有明顯的傾向性條款，為特定投標人「量身定做」；
在開標前與投標人就該招標項目進行實質性談判；
招標代理機構在同一工程項目中，既為招標人提供招標代理服務又為投標人提供投標咨詢或同時為兩個以上（含兩個）投標人提供咨詢；
在評標過程中。為使特定投標人中標而對評標委員會進行明顯傾向性引導；
指使、暗示或強迫要求評標委員會推薦的中標候選人放棄中標；
與中標人之間另行約定給予未中標的其他投標人費用補償；
招標人或招標代理機構與投標人為謀求特定投標人中標而採取的其他串通行為。
3.掛靠
沒有資質的單位或個人借用其他施工（監理）單位的資質承攬工程的；
有資質的施工（監理）單位相互借用資質承攬工程的，包括資質等級低的借用資質等級高的，資質等級高的借用資質等級低的，相同資質等級相互借用的；
招投標活動中投標人或中標人委託辦理投標事宜的人員與本單位沒有訂立勞動合同，或沒有建立勞動工資或社會養老保險關系的；
法律法規規定的其他掛靠行為。
該辦法自2018年6月1日起施行，有效期至2023年5月31日止。
湖南省住房和城鄉建設信息網
❼ 如何做好一個房地產項目的項目總經理
首先要選擇好副手和各部門負責人。比如財務總監、總工程師、營銷副總、前期部經理和辦公室主任。這些崗位專業穩定，是公司能正常運轉的前提。
其次掌握公司現狀。財務部門會匯報所有者權益、資產情況、負債情況（包括債務到期和利率情況）。了解目前土地儲備和待開發情況、在開發項目情況。
接下來確立財務目標和業務目標。
財務目標首先是安全，即確保安全的資產負債情況，確保當前待售和在售項目有較好的流動能力。確保償債能力和償付利息能力。有多個可行可靠的融資計劃，確保在需要錢的時候你能拿到預期成本的錢。
其次的財務目標是回報指標。資產回報率、當前在售項目預期利潤，待開發項目預期利潤等。
業務目標主要包括在售的銷售額、銷售進度、銷售率目標和待開發的銷售額銷售進度目標等。
財務目標和業務目標要確保團隊高層清晰。並保證他們在為目標努力。
身為總經理，我假設你對房地產各個領域已經有所了解。
在確保上述工作後，適度分權，保證你的主要工作集中在：取得土地和進行政府談判及最終拍板；決定大的營銷及財務計劃；與銀行信託和基金等機構保持密切聯系，確保後續資金；對外部合作機構的重大合作最終決策。
和董事會保持密切溝通，令董事會對你所在的市場有正確的認識，對你的業務目標和進度有清晰的把握，以保證在任何時候董事會會重視你的意見甚至支持你的決策。
此外，你要保持適度悲觀的態度，深刻理解市場變幻莫測，你的使命不是賣出最高房價，而是在確保安全的情況下幫助投資人獲得回報。
❽ 房地產項目開發具體流程是什麼
第一部分，房地產開發公司的准備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。
第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。
第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他文件。
❾ 我想做點房地產的綠化但不知道怎麼去接，還請專業人士請教
一是，有些城市公共綠化項目一般都會通過招標方式向社會公眾發出邀回請，可以通過招標方式進行投答標，但也存在內部操作的問題，比如內部串標或指定投標等問題。二是，一些房地產項目除進行對外招標外，也有一部分的綠化工程不通過此類招標、投標活動，直接指定相關公司或人個進行施工，在此如果專業綠化施工的公司就完全可以到房地產公司直接提出你自己的方案，比如設計方案，效果方案等，一般情況下，房地產將會以價格合適而且效果優的施工公司進行協調，房地產公司考慮的成本的效果，不會考慮過多的什麼政績或面子工程，他們要交付的讓業主滿意，讓眾多沒有購房的其他業主來購買他們開發的房產，這里也有廣告效應的問題。
❿ 在房地產流程中，項目立項後下一步該做什麼
先出規劃，然後拿土地，（現在拿地要做公告，再競拍），之後付清土地出讓費拿土地證，然後再出項目可行性報告，報規劃局審批，同過之後拿批文，之後出工程方案備案，那第三證，建設工程規劃許可證，之後就是招標，確定工程公司，那施工許可證，這個整個過程至少要半年，擁有這個四證之後就可以開始造房子了，等房子結構封頂之後就可以領預售證，也就是說可以賣房子了，等這些房子竣工驗收合格，你把所有該付的費用都付清楚那就可以領取房產證了，一個過程基本就是這樣的。