房地產項目的成本費用與投資估算有哪些

⑴ 房地產項目投資估算

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房地產項目投資與成本費用估算
(1)開發成本的估算
①土地使用權出讓金國家以土地所有者身份，將土地在一定年限內的使用權有償出讓給土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。土地出讓金的估算一般可參照政府延期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到：也可以依據城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。
②土地徵用及拆遷安置補償費A。土地徵用費。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，國家建設徵用農村的土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設旋維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、新菜地、魚塘開發基金、征地管理費等。國家和各省市對各項費用的標准都作出了具體的規定，因此農村土地徵用費的估算可參照國家和地方有關標准進行。
廣州市曾於1993年頒布了徵用農地補償標准控制額度如表2-2- 15所示。由於國家新近對《中華人民共和國土地管理法》進行了修訂，適當提高了征地補償標准，如將原規定中的土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地補徵用前三年平均產值的20倍，提高為30倍。
B。拆遷補償費。在城鎮地區，國家或地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。
因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給予合理補償。拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人，依據有關規定給予安置所需的費用。一般情況下應按照拆除的建築面積給予安置，分為原地回遷安置與異地永遷安置兩種情形。被拆除房屋的使用人因拆遷而遷出時，做為拆遷人的開發建設單位應付給搬家費或臨時搬遷安置費。
拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所有權人，按照有關規定給予補償所需要的費用。拆遷補償的形式可分為產權調換、作價補償或產權調換與作價補償相結合的形式。產權調換的面積按照所拆房屋的建築面積結合重新安置的地點計算，作價補償的金額按照所拆除建築面積的重置價格結合成新度與市場行情計算。
③前期工程費前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及「三通一平」等土地開發工程費支出。
A。項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的1%。3%，水文、地質、勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標准估算，一般為設計概算的0. 5%左右。
B。「三通一平」等土地開發費用，主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標准估算。
④建安工程費建安工程費是指直接用於工程建設的總成本費用，主要包括建築工程費(結構、建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。
在可行性研究階段，建安工程費的估算，可以採用單元估演算法，單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法等，也可根據類似工程經驗估算。
A。單元估演算法單元估演算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，以每張病床的綜合投資乘以病床數估算一座醫院的總投資籌。
B。單位指標估演算法單位指標估演算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。
一般說來，土建工程、水電安裝工程及其他設備安裝工程可按建築平方米造價計算。其造價指標可參照有關近似案例獲得。
C。工程量近似匡演算法工程量近似匡演算法採用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。
D。概算指標法概算指標法採用綜合的單位建築面積和建築體積等建築工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：
工程概算價值：建築面積×概算指標需要注意的是，當擬建工程和參照工程的建設年份相隔幾年時，單方造價必須考慮時間因素的影響，利用國家或地區發布的建安工程造價指數來調整參照工程的單方造價。
E。類似工程經驗估演算法每一建設項目都有其自身個別的特點，因此難以就建安工程費用中各項目所佔的比例定出一個絕對適用的標准。但在一定日期和相對穩定的市場狀況下，運用客觀的估算方法，加上對實際個案的經驗總結，可以測算出各類有代表性物業的建安工程各項費用的大致標准。
⑤基礎設旆費基礎設施費又稱為紅線內工程費，包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用。
基礎設施費通常採用單位指標估演算法來計算。一般說來，詳細估算時，供水工程可按水增容量(噸)指標計算，供電及變配電工程可按電增容量(千伏安)指標計算，採暖工程按耗熱量(瓦特)指標計算，集中空調安裝按冷負荷員(瓦特)指標計算，供熱鍋爐安裝按每小時產生蒸汽量指標計算，各類圍牆、管線工程按長度米指標計算，室外道路按道路面積平方米指標計算。
⑥公共配套設施費公共配套設旋費主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設旋發生的支出。
公共配套設施費的估算可參考「建安工程費」的估算方法。
表2-2 -23給出了人口規模為1～1.5萬人的居住小區公共配套設旋定額指標。
對於人口規模為1.5。3萬人的居住區，除配套居住小區的全部公共建築項目外，增設葯店、洗染店、副食品店、水果店、日雜店、儲蓄所和郵政所，共計配套項目28項，街道辦事處和公安派出所每條行政街設一處，街道辦事處規模為建築面積300。
500㎡，公安派出所規模為建築面積300㎡。
⑦開發期間稅費開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發建設項目投資構成中占較大比重的費用。各項稅費應當根據當地有關法規標准估算。以廣州市為例，開發期間的稅費主要包括以下各項：
A。投資方向調節稅房地產開發項目固定資產投資方向調節稅的計收辦法和標準是：
商品住宅，按總投資額的5%計征；經批准允許建設的樓堂館所，按投資額的30%計征；解困房等，按總投資額的0%計征；其餘按總投資額的15%計征。
外資企業免徵固定資產投資方向調節稅。
B。配套設施建設費配套設施建設費開征的目的，在於加強城市配套建設，促進城市建設資金的良性循環。
計收辦法和標准：
小區成片開發(用地面積大於或等於2萬m2)的商品房項目按基建投資額的6%計征；零星開發(用地面積小於2萬舒)的商品房項目按基建投資額的12%計征。
各個建設項目在設計要求、建設規模、標准及樓宇的總體高度等方面的差異必然會造成基建投資額的不同。為了減少在實旌過程中出現的矛盾，有關部門經過對多種用途的建築樓宇以及低層、高層的建築工程進行的基建投資額的實際數據調查，對建築物的各工程層數制訂了繳納「配套設施建設費」的計算基數(1998年頒布，以後根據實際情況再相應作出調整)。
C。建築工程質量與安全監督費建築工程質量監督是指對建築工程的地基基礎、主體結構和總體工程質量的評定、驗收；安全監督是指建築工程旖工中有關防高空墜落、物體打擊、機具傷害、觸電以及防火、防爆等安全防範措旆的落實和對執行安全操作規程的檢查監督。
計收辦法和標准：
工程質量監督費按建安工程總造價的2.5%0徵收：安全監督費按建安總造價的1. 50-/00徵收。兩項合計為建安總造價的4%0。
D。供水管網補償費計收辦法和標准：
以新增供水容量為基數，按600元/t徵收。
新增供水容量的計算標准：
住宅按0.3t/人增容；商業按0.lt/rri2增容。
E。供電、用電負荷費(供電增容費)計收辦法和標准：
以新增供電容量為基數，住宅按480元/kVA徵收；商業按1000元/kVA徵收。
新增供電容量的計算標准：
住宅按4kVA/戶增容；商業按8kVA/lOOm2增容。
F。其他稅費其他稅費包括項目需在開發期間繳納的報建費、預算定額管理費、排水設施有償使用費、城市佔道費、開發企業資質審查費等(詳見第三節)，總共約為基建投資額的2%。
⑧不可預見費不可預見費包括備用金(不含工料價格上漲備用金)、不可預見的基礎或其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。它依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述1-6項費用之和為基數，按3%。5%計算。

⑶ 房地產項目投資發生的成本及簡單估算

一個房地產開發項目從可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量資金。為了對項目進行經濟效益評價並作出投資決策，必須對項目的投資進行准確的估算。
投資估算所考慮的范圍包括土地費用、前期工程費、房屋開發費、管理費、財務費、銷售費用及有關稅費等項目全部成本和費用投入。各項成本費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的項目的成本費用構成有一定的差異。
項目開發成本費用構成如下：
1.土地費用
土地費用是指為取得項目用地使用權而發生的費用。包括（1）土地使用權出讓金、征地費；（2）城市建設配套費；（3）拆遷安置補償費。
（1)土地使用權出讓金：土地使用權出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊金額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓、周圍環境及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據政府頒布的城市基準地價，根據項目所處的地段等級、用途容積率、使用年限等因素修正得到。
（2)土地徵用費：徵用農村土地發生的費用主要有土地補償費，土地投資補償費等。國家和各省市對各項費用的標准都作出了具體的規定，因此農村土地徵用費的估算可參照國家和地方有關標准進行。
（3)城市建設配套費：指因政府投資進行城市基礎設施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等建設而由受益人分攤的費用，有時該項費用還包括非營業性的配套設施，如居委會，派出所、幼兒園、中小學等的建設費的分攤，統稱配套設施建設費。這些費用的估算可根據各地的具體規定或標准進行。
（4)拆遷安置補償費：拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人，依據有關規定給予安置所需的費用。拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所用權人，依據有關規定給予補償所需的費用。
2.前期工程費
前期工程費主要包括項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察以及「三通一平」等土地開發工程費支出。項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。「三通一平」等土地開發費用，主要包括地上原有建築物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工程量，參照有關計費標准估算。
3.房屋開發費
房屋開發費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。
（1)建安工程費：建安工程費是指直接用於工程建設的總成本費用，主要包括建築工程費（結構、建築、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）和室內裝修傢具費。
（2)附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調壓站、車棚及信報箱等建設費用。
（3)室外工程費包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、室外照明等的建設費用。
在可行性研究階段，房屋開發費尤其是其中的建築安裝工程費的估算，可以工程量來計算。
4.管理費
管理費是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各種費用，包括公司經費、工會經費、職工教育培訓經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。管理費可按項目投資或前三項直接費用的一個百分比計算。
5.銷售費用
銷售費用是指開發項目在銷售其產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、廣告宣傳費、代理費等。該項費用一般按銷售收入的一個百分比計算。
6.財務費用
財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費以及企業籌資發生的其他財務費用。
7.其他費用
其他費用主要包括臨時用地費、臨時建設費、施工圖預算、標底編制費、工程合同預算、標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公正費，工程監理費等雜項費用。這些費用一般按當地有關部門規定的費率估算。
8.不可預見費
不可預見費根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述各項費用的3%—7%估算。
9.稅費
指項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。各項稅費應根據當地有關法規標准估算。

⑷ 房地產開發企業的投資費用

經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行准確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。由於房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對於一般房地產開發項目而言，投資及成本費用.由開發成本和開發費用兩大部分組成。
(一)開發成本
1.土地使用權出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
2.土地徵用及拆遷安置補償費。
(1)土地徵用費。國家建設徵用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
(2)拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
3.前期工程費。前期工程費主要包括：
(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標准估算。
(2)「三通一平」等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標准估算。
4.建安工程費。它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費(建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可採用單元估演算法、單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法以及類似工程經驗估演算法等估算。
5.基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法來計算。
6.公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照「建安工程費」的估算方法。
7.不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述1～6項之和為基數，按3%一5%計算。
8.開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標准估箅。
(二)開發費用
開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。
1.管理費用。可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。
2.銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2%一3%；(2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%；(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%一6%。3.財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。
(三)投資與成本費用
估算結果的匯總為了便於對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出。

⑸ 房地產開發項目投資估算中，各種費用的比例大致是多少，想土地費用、前期工程費、建安成本、公共設施費等。

下面是我之前做過的一個項目的開發成本預算，總建築面積為41895，裡面的數據可以供你參考一下；
1、 土地費用
土地成本 3341.69元/平方米×41895平方米＝14000萬元
2、 前期工程費
地質勘探 5元/平方米×9500平方米＝4.75萬元
設計費 15元/平方米×41895平方米＝62.84萬元
環保排污費 1元/平方米×41895平方米＝4.19萬元
三通工程費 4元/平方米×41895平方米＝16.76萬元
散裝水泥基金 2元/平方米×41895平方米＝8.38萬元
白蟻防治費 1.5元/平方米×41895平方米＝6.28萬元
商砼交易費 3元/平方米×41895平方米＝12.57萬元
施工許可證辦理費用 1元/平方米×41895平方米＝4.19萬元
工程質量監督費 1.65元/平方米×41895平方米＝6.91萬元
其他費用 5元/平方米×41895平方米＝20.95萬元
3、 建安工程費
樁基工程 160元/平方米×41895平方米＝670.32萬元
土方工程 50元/平方米×41895平方米＝209.48萬元
土建及水電工程 730元/平方米×41895平方米＝3058.34萬元
門窗工程 63元/平方米×41895平方米＝263.94萬元
分包工程 35元/平方米×41895平方米＝146.63萬元
屋面防水 10元/平方米×41895平方米＝41.90萬元
住宅垂直電梯 95元/平方米×41895平方米＝398.00萬元 以1梯1戶預估
發電機組 11元/平方米×41895平方米＝46.08萬元
一般消防及報警設施 13元/平方米×41895平方米＝54.46萬元
智能化及弱電系統 76元/平方米×41895平方米＝318.40萬元 以8000元/戶配置預算
4、 室內設施工程
區外市政道路建設 20元/平方米×41895平方米＝83.79萬元
區內道路建設 15元/平方米×41895平方米＝62.84萬元
綠化、園藝 100元/平方米×41895平方米＝418.95萬元
高低壓配電 50元/平方米×41895平方米＝209.48萬元
泵房及自來水加壓 6元/平方米×41895平方米＝25.14萬元
供水設施 25元/平方米×41895平方米＝104.74萬元
管道煤氣 30元/平方米×41895平方米＝125.69萬元
5、 公建設施費
人防工程費 1600元/平方米×9950平方米＝1592.00萬元
教育設施費 20元/平方米×41895平方米＝83.79萬元
基礎設施配套費 40元/平方米×41895平方米＝167.58萬元
綠化易地建設費 4元/平方米×41895平方米＝16.76萬元
垃圾處理費 12元/平方米×41895平方米＝50.27萬元
6、 工程監理費
21元/平方米×41895平方米＝87.98萬元
7、 財務費用
房屋維修基金 27元/平方米×41895平方米＝113.12萬元
銀行貸款利息 132.47元/平方米×41895平方米＝555.00萬元 貸5000萬
物業啟動資金 21元/平方米×41895平方米＝87.98萬元
8、 開發商管理費
110元/平方米×41895平方米＝460.85萬元
9、 不可預見費
165元/平方米×41895平方米＝691.27萬元
10、 銷售費用
357元/平方米×41895平方米＝1495.65萬元 包含廣告費用
合 計 25788.25萬元

⑹ 房地產開發項目投資,成本,費用有哪些聯系與區別

朋友，你的問題太寬泛了，這里僅僅只能先給你個大概方向。
成本類：土地成本、建安成本、資金成本、各類應繳納的稅費等
費用類：人工、經營管理費用（例如辦公租金、日常管理各類費用）等

⑺ 房地產開發企業的成本費用包括哪些內容

房地產開發成本核算就其用途來說，大致可分為三部分：
1、土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本構成的主體內容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目以前，必須進行房地產開發成本計算，將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%.
3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產開發成本計算，將起到非常重要的作用。
折疊構成因素
1.土地使用權出讓金；
2.土地徵用及拆遷安置補償費；
(1)土地徵用費
(2)拆遷安置補償費

⑻ 房地產開發成本包括什麼

房地產開發成本是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地的徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。
①土地徵用及拆遷補償費。包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
②前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
③建築安裝工程費。指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
④基礎設施費。包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
⑤公共配套設施費。包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
⑥開發間接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

⑼ 求房地產項目的投資成本詳細及費用標准。

成本核算程序一般分為以下幾個步驟： （1）生產費用支出的審核。對發生的各項生產費用支出，應根據國家、上級主管部門和本企業的有關制度、規定進行嚴格審核，以便對不符合制度和規定的費用，以及各種浪費，損失等加以制止或追究經濟責任。 （2）確定成本計算對象和成本項目，開設產品成本明細賬。企業的生產類型不同，對成本管理的要求不同，成本計算對象和成本項目也就有所不同，應根據企業生產類型的特點和對成本管理的要求，確定成本計算對象和成本項目，並根據確定的成本計算對象開設產品成本明細賬。 （3）進行要素費用的分配。對發生的各項要素費用進行匯總，編制各種要素費用分配表，按其用途分配計入有關的生產成本明細賬。對能確認某一成本計算對象耗用的直接計入費用，如直接材料、直接工資，應直接記入「生產成本--基本生產成本」賬戶及其有關的產品成本明細賬；對於不能確認某一費用，則應按其發生的地噗或用途進行歸集分配，分別記入「製造費用」、「生產成本--輔助生產成本」和「廢品損失」等綜合費用賬戶。 （4）進行綜合費用的分配。對記入「製造費用」、「生產成本--輔助生產成本」和「廢品損失」等賬戶的綜合費用，月終採用一定的分配方法進行分配，並記入「生產成本--基本生產成本」以及有關的產品成本明細賬。 （5）進行完工產品成本與在產品成本的劃分。通過要素費用和綜合費用的分配，所發生的各項生產費用的分配，所發生的各項生產費用均已歸集在「生產成本--基本生產成本」賬戶及有關的產品本明細賬中。在沒有在產品的情況下，產品成本明細賬所歸集的生產費用即為完工產品總成本；在有在產品的情況下，就需將產品成本明細賬所歸集的生產費用按一定的劃分方法在完工產品和月末在產品之間進行劃分，從而計算出完工產品成本和月末在產品成本。 （6）計算產品的總成本和單位成本。在品種法、分批法下，產品成本明細賬中計算出的完工產品成本即為產品的總成本；分步法下，則需根據各生產步驟成本明細賬進行順序逐步結轉或平行匯總，才能計算出產品的總成本。以產品的總成本除以產品的數量，就可以計算出產品的單位成本。
[編輯本段]房地產開發成本核算程序
房地產開發成本的核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建築面積成本的過程 開發產品成本的核算程序是指房地產開發企業核算開發產品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是： 1、歸集開發產品費用 由於開發規模的不同，房地產開發的成本歸集對象也是不同的。對於小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算不能過細（台以單幢為單位），因為許多直接開發費用很難分攤到每幢房屋，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發的商品房卻是陸續完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯後，失去其成本結算和管理上的作用。本文以為：應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據，對大的開發項目應該按不同的開發期進行分塊，便於費用的歸集和成本結算，充分發揮成本核算的作用。 （1）在項目開發中發生的各項直接開發費用，直接計入各成本核算對象，即借記「開發成本」總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。 （2）為項目開發服務所發生的各項開發間接費用，可先歸集在「開發間接費」賬戶，即借記「開發間接費」總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。 （3）將「開發間接費」賬戶歸集的開發間接費，按一定的方法分配計入各開發成本核算對象，即借記「開發成本」總分類賬戶和明細賬戶，貸記「開發間接費」賬戶。 通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發費用，歸集在「開發成本」總分類賬戶和明細分類賬戶之中。 2、正確劃分成本項目 客觀地反映產品成本的結構，便於分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，「開發成本」作為一級成本核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，並據此進行明細核算。選擇成本項目不能太多，對於發生次數較少、特別是單筆發生的費用，應盡量合並。而對金額較大、並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。 為核算開發企業的開發成本，企業可根據其本身經營開發的業務要求，設置下列賬戶： （1）「4301開發成本」賬戶。 本賬戶核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。本賬戶借方登記企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用，貸方登記開發完成已竣工驗收的開發產品的實際成本。借方余額反映未完開發項目的實際成本。本賬戶應按開發成本的種類，如「土地開發」、「房屋開發」、「配套設施開發」和「代建工程開發」等設置二級明細賬戶，並在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。 （2）「4302開發間接費」賬戶。 本賬戶核算房地產開發企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發成本各成本核算對象的開發間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業內部不同的單位、部門（分公司）設置明細賬戶。 按現行的房地產開發企業會計制度規定，間接費用應作為期間費用，直接計入當期損益，本文認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖於會計的配比性原則。該原則要求：企業的各項收入和與其相關聯的成本、費用，應當在同一會計期間內予以確認和計量。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。 3、計算並結轉已完開發產品實際成本 計算已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本。並將其結轉進入「開發產品」賬戶，即借記「開發產品」賬戶，貸記「開發成本」賬戶。 4、按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶。 即借記「經營成本」、「分期收款開發產品」、「出租開發產品」、「周轉房」等賬戶，貸記「開發產品」賬戶。 房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤。可是現在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決策，因為工程決算在施工完成後進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實際，不易拖拉，而項目決算有可能因為各種原因顯得遙遙無期，比如小區個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會影響整個開發項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個問題，本文以為完全可以通過「預提費用」科目將尚未實施的工程預算預提計入成本，以便項目決算能按計劃進行，以後待工程完成後再按實際支出調整項目成本。由於這部分工程內容通常在項目總投資中所佔的比例很小，所以對項目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。