哪些類型的房地產則難以採用市場法估價

A. 資產評估中市場評估法的適用范圍是什麼

1 現行市價法也稱市場比較法，是根據目前公開市場上與被評估資產相似的或可比的內參照物的價格容來確定被評估資產的價格。現行市價法是一種最簡單、有效的方法，是因為評估過程中的資料直接來源於市場，同時又為即將發生的資產行為估價。
評估價值=[全新參照物市場價格-(全新參照物市場價格/預計使用年限)×資產已使用年限]×調整系數
2 現行市價法主要適用於單項資產交易價格的評估。

B. 運用市場法對房地產進行評估應具備哪些條件

以福建省為例，房地產價格評估機構資質應當符合《福建省房地產價格評估管理辦法》(省政府48號令)、《福建省房地產價格評估機構資質等級管理若干暫行辦法》(閩房價估[1998]3號)、《福建省房地產價格評估管理委員會關於進一步規范房地產價格評估管理的通知》(閩房價估[2002]6號)和國家及我省有關經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制等文件規定的條件：
(一)由具有專業執業資格的人員投資發起設立，合夥制由2名以上具有專業執業資格的人員合夥發起設立;有限責任公司由5名以上具有專業執業資格的人員共同出資發起設立。
(二)房地產價格評估機構資質分為甲級、乙級、丙級，實行資質等級管理。
1、丙級房地產價格評估機構應當具備下列條件
(1)有符合法律規定的章程或合夥協議;
(2)有自己的名稱和組織機構;
(3)有固定的服務場所和從事服務的必要條件;
(4)具有3名以上專職評估執業人員(其中注冊房地產估價師應不少於2名，注冊土地估價師不少於2名);
(5)具有經濟、會計及建築工程的專業人員;
(6)注冊資金不少於10萬元人民幣;
(7)法律、法規規定的其他條件。
2、乙級房地產價格評估機構應當具備下列條件
(1)具備丙級房地產價格評估機構第一、二、三項規定的條件;
(2)具有5名以上專職評估執業人員(其中注冊房地產估價師應不少於2名，注冊土地估價師不少於2名);
(3)具有經濟、會計及建築工程專業的初、中級職稱的技術人員;
(4)注冊資金符合工商行政管理部門的有關規定;
(5)以房地產價格評估為主營業務;
(6)從事房地產價格評估業務連續2年以上;
(7)法律、法規規定的其他條件。
3、甲級房地產價格評估機構應當具備下列條件
(1)具備丙級房地產價格評估機構第一、二、三項規定的條件;
(2)具有7名以上專職評估執業人員(其中注冊房地產估價師應不少於3名，注冊土地估價師不少於2名);
(3)具有經濟、會計及建築工程專業的中、高級職稱的技術人員;
(4)注冊資金符合工商行政管理部門的有關規定;
(5)以房地產價格評估為主營業務;
(6)取得乙級房地產價格評估機構資質連續2年以上;
(7)法律、法規規定的其他條件。
(三)設立房地產價格評估分支機構應當具備的條件
1、房地產價格評估分支機構是評估有限公司或事務所的派出機構，評估有限公司或事務所在本省范圍內設立房地產價格評估分支機構(如分公司、分所或辦事處等)應當具備下列條件：
(1)總公司或事務所應對其分支機構的人事、財務、執業標准、質量控制、人員培訓等實行統一管理;
(2)具有乙級(含乙級)以上房地產價格評估資質的評估機構;
(3)評估機構依法設立並執業3年以上，具有規范和完善的評估業務質量控制制度、風險控制制度和健全的內部機構管理制度;
(4)有限責任評估公司或事務所注冊資本在人民幣50萬元以上，合夥制評估機構凈資產在人民幣30萬元以上;
(5)從業人員12名以上，其中包括8名以上注冊評估師;
(6)近三年年平均評估業務收入在人民幣50萬元以上;
(7)按照有關規定提取風險儲備金;
(8)按照有關規定提取事業發展基金;
(9)在以往兩年經營活動中沒有因違反評估執業准則、規則及其他法律、法規受到行政處罰;
(10)省評估委規定的其它條件。
2、分支機構必須具備下列條件：
(1)分支機構名稱統一採用「有限公司或事務所名稱+分支機構所在地地名+分支機構」的稱謂，一個分支機構只能使用一個名稱;
(2)8名以上的專業職齡人員，其中包括3名以上注冊評估師(其中注冊房地產估價師和注冊土地估價師分別不少於1名)，且注冊評估師、從業人員不得在總公司(事務所)和其他分支機構從業;
(3)一定數額的營運資金(由申請設立分支機構的有限責任公司或事務所提供，有限責任公司或事務所應提供人民幣20萬元以上，合夥制評估機構應提供人民幣10萬元以上);
(4)固定的辦公場所和必要的經營條件;
(5)省評估委規定的其它條件。

C. 房地產估價的方法主要有哪些

1、成本法
(1)成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
3、剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
4、收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。
5、假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
6、基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

D. 資產評估中市場法的含義及應用前提條件

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似內房地產進行容比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。如果在房地產市場發育不夠或者房地產交易較少發生的地區，就難以採用市場法估價。

E. 某評估機構採用市場法對一房地產進行評估，評估中共選擇了A、B、C三個參照物，並分別得到127萬元、142萬元

評估房產的評估值=127*0.25+142*0.4+151*0.35=141.4，接近B。

房屋評估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應花費的全部投資。 重置完全價值的確定，包括建築安裝工程造價、室外工程費、土地徵用費 、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調節因素的增減價值。

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房產評估價值方法：

1、首先，委託方應到有資質的房地產估價單位去咨詢、查閱有關的文件，了解一下房屋評估相關知識。

2、然後委託方向房地產估價單位出具「房地產估價委託書」作為委託評估的依據，如果房地產估價單位沒有異議，就可視為接受委託。

3、接下來，委託方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地使用證及附圖、地上建築物產權證明及附圖、房地產他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。

4、資料准備齊全並交給估價單位之後，委託方便可與估價單位約定實地勘察的時間，並明確勘察時的具體要求。

5、估價單位在約定時間對委託方的房屋進行實地勘察並評估，委託方支付評估服務費，約一個月的時間，委託方便可領取房屋土地評估報告書了。

F. 資產評估：（成本法，收益法，市場比較法）三條都包含，在資產評估中的適用范圍 ，和基本條件是什麼，

當被評估資產存在有效、公平的市場時，優先使用市場比較法，如果被評估資產有獨立的、可量化的凈現金流量，則可以使用收益法，收益法通常用於有收益企業的整體評估及無形資產評估，他的出發點是資產的價值由使用所產生的效益大小決定，不考慮其成本。

當被評估資產不能產生獨立的、可量化的凈現金流，也不存在有效、公平的市場時則使用成本法。

1、成本法。是在條件下，被評估資產全新狀態的重置成本減去該項資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，估算資產價值的方法，即被評估資產價值=重置全價-實體性陳舊貶值-功能性陳舊貶值-經濟性陳舊貶值或被評估資產價值=重置全價×成新率。

成本法是根據被評估資產在重新購置或構建的取得成本，扣減在使用進程中的自然磨損、技術進步或外部經濟環境導致的各種貶值後的價值。

2、收益法。是將評估對象剩餘壽命期間每年(或每月)的預期收益，用適當的折現率折現，累加得出評估基準日的現值，以此估算資產價值的方法。

使用收益法的前提條件是：

（1）、要能夠確定和量化資產的未來獲利能力、凈利潤或凈現金流量；

（2）、能夠確定資產合理的折現率。對於收益可以量化的機器設備，可用收益法評估，如生產線、成套化工設備等。

3、市場比較法。市場比較法是根據公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價格來確定被評估對象的價格。如果參照物與被評估對象是不完全相同，則需要根據評估對象與參照物之間的差異對價值的影響作出調整。市場比較法評估機器設備，要求有一個有效、公平的市場。

(6)哪些類型的房地產則難以採用市場法估價擴展閱讀：

必須進行資產評估立項的行為

1、資產拍賣、轉讓；

2、企業兼並、出售、聯營、股份經營；

3、與外國公司、企業和其他經濟組織或者個人開辦中外合資經營企業或者中外合作經營企業；

4、企業租賃；

5、資產抵押及其擔保。

G. 1. 假設開發法，市場法，收益法的本質，理論依據，適用對象，條件是什麼各種方法估價如何操作

假設開發法也稱為剩餘法、預期開發法、開發法、是預測估價對象開發完成後的價值和後續開發建設的必要支出及應得的利潤，然後將開發完成後的價值減去後續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

假設開發法的本質：與收益法相同，是以房地產的預期未來收益（具體為預測的開發完成後的價值減去預測的後續開發建設的必要支出及應得利潤後的余額）為導向來求取房地產的價值。

假設開發法的理論依據：與收益法相同，是預期原理。

假設開發法適用的估價對象：凡是具有開發或再開發潛力並且其開發完成後的價值可以採用市場法、收益法等方法求取的房地產，都適用假設開發法估價，包括可供開發建設的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地產開發用地）、在建工程（或者稱為房地產開發項目）、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產（包括重新裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬於毛地的范疇）。

運用假設開發法估價條件：①要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規；②要有一個明朗、穩定及長遠的房地產政策，包括有一個長遠、公開的土地供應計劃；③要有一個全面、連續及開放的房地產信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關房地產開發建設和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設開發法估價時會使本來就難以

預測的房地產市場的客觀方面，人為地摻人了更多的不確定性因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對開發完成後的價值以及後續必要支出的預測也會更加困難。

運用假設開發法估價一般分為以下6個步驟：

①調查分析待開發房地產狀況；

②選取最佳的開發利用方式，確定開發完成後的房地產狀況；

③預測後續開發經營期；

④預測開發完成後的價值；

⑤預測後續必要支出及應得利潤；

⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

市場法也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，就是選取一定數量、符合一定條件，發生過交易的類似房地產，然後將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法，測算出的價格稱為比准價格 本質是以房地產的實際成交價格為導向來求取房地產價值

市場法的理論依據：替代原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格

市場法適用的估價對象 ：同類房地產較多，且交易活躍。如：住宅寫字樓商鋪、標准廠房 房地產開發用地

市場法估價需要具備的條件 ：在估價時點的近期有較多的類似房地產的交易

市場法估價的操作步驟：

1. 搜集交易實例；

2. 選取可比實例 ；

3. 對可比實例的成交價格進行適當的處理（即修正；

4. 求取比准價格

三類修正：

交易情況修正——實際交易情況與正常交易情況不同

市場狀況調整——成交日期與估價時點不同（兩個時點上的房地產市場狀況不同）

房地產狀況調整——可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況不同

收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是根據估價對象的預期未來收益來求取估價對象價值的方法。 將預測的未來收益轉換為價值，類似於根據利息倒推本金，稱為資本化。

收益法的本質：是以房地產預期未來收益為導向求取房地產價格，測算出的價值稱為收益價格

收益法的理論依據： 預期原理——決定房地產當前價值的，重要的不是其歷史價格、開發建設已花費的成本或者過去的房地產市場狀況，而是房地產基於市場的未來所能帶來的收益。

收益法的適用的估價對象：是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產。它不限於估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的潛在能力即可。

收益法估價需要具備的條件：房地產未來的收益和風險都能夠較准確地量化（預測）

收益法的操作步驟：

1. 搜集並驗證可用於預測估價對象未來收益的有關數據資料。

2. 預測估價對象的未來收益（凈收益）。

3. 求取報酬率或資本化率、收益乘數。

4. 選用適宜的收益法公式計算收益價格。

H. 成本法來評估的評估對象有哪些

成本法適用的估價對象：
新近開發完成的房地產（簡稱新開發的房地產）、可以假設重新開發的現有房地產（簡稱舊的房地產）、正在開發的房地產（即在建工程）、計劃開發的房地產（如期房），都可以採用成本法估價。對於很少發生交易而限制了市場法運用，又沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益而限制了收益法運用的房地產，如學校、醫院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產，特別適用成本法估價。化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發的房地產，以及單獨的建築物或者其裝飾裝修部分，通常也是採用成本法估價。
在房地產保險（包括投保和理賠）和房地產損害賠償中，往往也是採用成本法估價。因為在保險事故發生後或其他損害中，房地產的損毀通常是建築物的局部，需要將其恢復到原狀；對於發生建築物全部損毀的，有時也需要採取重建方式來解決。另外，在房地產市場不夠活躍或類似房地產交易較少的地區難以採用市場法估價時，通常只好採用成本法估價。
成本法一般適用於評估可獨立開發的整體房地產的價值。當採用成本法評估局部房地產的價值時，如評估某幢住宅樓中某套住宅的價值，通常是先評估該整幢住宅樓的平均價值，然後在此基礎上進行朝向、樓層、裝飾裝修等因素調整後才可得到該套住宅的價值。在實際估價中，根據估價對象這類房地產的開發方式，還可能需要先求取整個「小區」的平均價值，然後調整到「幢」的平均價值，再在此基礎上進行朝向、樓層、裝飾裝修等因素調整後得出該套住宅的價值。採用成本法評估開發區中某宗土地的價值，通常也與此類似。
成本法估價比較費時費力，測算估價對象的重新購建價格和折舊都有較大的難度，尤其是那些建築物過於老舊的房地產。如果一個建築物已很破舊，基本上沒有了使用價值，這時就不宜採用成本法估價。在這種情況下，對於建築物，一般是根據拆除後的殘余價值來估價；對於整個房地產，一般是採用假設開發法，根據其未來開發完成後的價值減去開發的必要支出及應得利潤來估價。因此，成本法主要適用於評估建築物是新的或者比較新的房地產的價值。

I. 房地產十大階段劃分理論是什麼

路線價區段
是指具有同一個路線價的地段
劃分原則
應將可及性相當 、地塊相連的土地劃為同一路線價區段
兩個路線價區段的分界，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區段
較長的繁華街道，兩個路口之間可劃分為多個路線價區段
某些不繁華的街道，多個路口間的街道可以劃分為一個路線價區段
同一條街道兩側的繁華程度、地價水平顯著差異時，應以街道中心為分界線，將街道兩側劃分為不同的路線價區段
按照房地產是否產生收益，可把房地產分為收益性房地產和非收益性房地產兩大類。收益性房地產是指能直接產生租賃收益或者其他經濟收益的房地產，包括住宅（特別是其中的公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標准廠房（用於出租的）、倉庫（用於出租的）、農地等。非收益性房地產是指不能直接產生經濟收益的房地產，例如未開發的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。

在實際估價中，判定一宗房地產是收益性房地產還是非收益性房地產，不是看該宗房地產目前是否正在產生經濟收益，而是看該種類型的房地產在本質上是否具有產生經濟收益的能力。例如，某套公寓或某幢寫字樓目前尚未租出而空置著，沒有產生經濟收益，但仍然屬於收益性房地產。因為同類的公寓和寫字樓大量存在著出租現象在直接產生經濟收益，該尚未租出的公寓和寫字樓的收益可以通過「市場法」來求取。收益性房地產可以採用收益法估價，非收益性房地產則難以採用收益法估價。

12．從權益的角度來看，現實中的房地產估價對象包括（ ）等。（2005年試題）
A．有建築物的土地，包括建築物尚未建成的土地
B．「干凈」的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產
C．有租約限制的房地產
D．未來狀況下的房地產
E．共有的房地產

答案：BCE

J. 在保險事故發生後房地產保險需要評估

成本法適用的估價對象：
新近開發完成的房地產（簡稱新開發的房地產）、可以假設重新開發的現有房地產（簡稱舊的房地產）、正在開發的房地產（即在建工程）、計劃開發的房地產（如期房），都可以採用成本法估價。對於很少發生交易而限制了市場法運用，又沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益而限制了收益法運用的房地產，如學校、醫院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產，特別適用成本法估價。化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發的房地產，以及單獨的建築物或者其裝飾裝修部分，通常也是採用成本法估價。
在房地產保險（包括投保和理賠）和房地產損害賠償中，往往也是採用成本法估價。因為在保險事故發生後或其他損害中，房地產的損毀通常是建築物的局部，需要將其恢復到原狀；對於發生建築物全部損毀的，有時也需要採取重建方式來解決。另外，在房地產市場不夠活躍或類似房地產交易較少的地區難以採用市場法估價時，通常只好採用成本法估價。
成本法一般適用於評估可獨立開發的整體房地產的價值。當採用成本法評估局部房地產的價值時，如評估某幢住宅樓中某套住宅的價值，通常是先評估該整幢住宅樓的平均價值，然後在此基礎上進行朝向、樓層、裝飾裝修等因素調整後才可得到該套住宅的價值。在實際估價中，根據估價對象這類房地產的開發方式，還可能需要先求取整個「小區」的平均價值，然後調整到「幢」的平均價值，再在此基礎上進行朝向、樓層、裝飾裝修等因素調整後得出該套住宅的價值。採用成本法評估開發區中某宗土地的價值，通常也與此類似。
成本法估價比較費時費力，測算估價對象的重新購建價格和折舊都有較大的難度，尤其是那些建築物過於老舊的房地產。如果一個建築物已很破舊，基本上沒有了使用價值，這時就不宜採用成本法估價。在這種情況下，對於建築物，一般是根據拆除後的殘余價值來估價；對於整個房地產，一般是採用假設開發法，根據其未來開發完成後的價值減去開發的必要支出及應得利潤來估價。因此，成本法主要適用於評估建築物是新的或者比較新的房地產的價值。
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