房地產新項目土地款如何抵扣

1. 土地增值稅稅前可以抵扣的項目都包括有哪類那些呢

計算土地增值額時稅法允許扣除的項目主要包括：
（1）取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。
（2）開發土地和新建房及配套設施的成本，包括納稅人房地產開發項目實際發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用。
（3）開發土地和新建房及配套設施的費用，包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
（4）其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定.

（5）與轉讓房地產有關的稅金，包括納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅。納稅人轉讓房地產時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。
（6）從事房地產開發的納稅人可以按照上第一、二項金額之和加計20%的扣除額。

2. 房產企業土地出讓金怎麼抵扣增值稅

土地出讓金不是抵扣增值稅。按照國稅總局2016第18號公告，應該是「按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。」

銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與開發商，開發商必須一次性或分次支付的一定數額的貨幣即為土地出讓金。政府並未收取開發商的增值稅，所以開發商無法渠道增值稅專用發票並進行抵扣。房地產企業營改增土地出讓金可採取差額計稅方式進行抵扣。

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一、憑證條件

稅法規定的扣稅憑證有：增值稅專用發票，海關完稅憑證，免稅農產品的收購發票或銷售發票，貨物運輸業統一發票（或者部分實施「營改增」地區的運輸業增值稅發票）。

另外，根據財稅[2012]15號通知，自2011年12月1日起，增值稅納稅人購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費(以下稱二項費用)可在增值稅應納稅額中全額抵減。因此，取得購入增值稅稅控系統增值稅專用發票以及稅控軟體維護費的地稅發票也可以抵扣。

二、時間條件

一般納稅人申請抵扣的防偽稅控系統開具的增值稅專用發票以及其他需要認證抵扣的發票，必須自該專用發票開具之日起180日內認證，否則，不予抵扣進項稅額。

進口貨物：一般納稅人取得海關完稅憑證，應當在開具之日起90日內後的第一個納稅申報期結束以前向主管稅務機關申報抵扣，逾期不得抵扣進項稅額；

一般納稅人取得2010年1月1日以後開具的海關收款書，應在開具之日起180日內向主管稅務機關報送《海關完稅憑證抵扣清單》申請稽核比對，實行「先比對後抵扣」。納稅人取得2009年12月31日以前開具的增值稅扣稅憑證，仍按原規定執行。

3. 房地產開發企業，增值稅銷項中，可以扣除的土地價款包括內容

地價是地價，與稅金兩碼事兒。

房地產企業執行一般計稅法的，按照稅務總局2016第18號公告執行，銷售額減去土地價款為增值稅計稅基數。

現行稅率是9%

4. 房地產開發企業土地款怎麼入賬

根據一期、二期各占的土地面積來分攤，
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費——一期版

開發成本——土地徵用及權拆遷補償費——二期
貸：銀行存款-**行

如果是屯地，可以暫按無形資產入賬。
借：無形資產-土地使用權
貸：銀行存款-**行

5. 新建房屋銷售一半,土地增值稅扣除項目如何扣除

一、土地增值稅的概念

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人徵收的一種稅。

土地增值額＝應稅收入－扣除項目

二、扣除項目的基本規定

計算土地增值額時准予從轉讓收入中扣除的項目，根據轉讓項目的性質不同，可進行以下劃分：

（一）對於新建房地產轉讓

1.取得土地使用權所支付的金額，具體包括：

（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；

（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用。（主要是契稅）

2.房地產開發成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，具體包括：

（1）土地徵用及拆遷補償費

（2）前期工程費

（3）建築安裝工程費

（4）基礎設施費

（5）公共配套設施費

（6）開發間接費用等

3.房地產開發費用，不按實際發生扣除，計算扣除，具體規定：

（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構的貸款證明的：

房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內

【提示】超過按商業銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額和加息、罰息不能作為開發費用扣除。

（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：
房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內

4.與轉讓房地產有關的稅金

（1）房地產開發企業：扣「兩稅一費」（營業稅、城建稅、教育費附加）

（2）非房地產開發企業：扣「三稅一費」 （營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加）。

5.財政部規定的其他扣除項目（只有適用房地產開發企業）

加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×20%

（二）對於存量房地產轉讓
1.房屋及建築物的評估價格

舊房及建築的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建築時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。

2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。（與上面的規定是一樣）

3.轉讓環節繳納的稅金（注意營業稅）

營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加

【特殊規定】凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的：

舊房及建築物的評估價格，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。
【提示】1.計算扣除項目時「每年」按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
2.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。


【例題】位於縣城的某商貿公司2012年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評估價格，公司提供了購房發票，該辦公樓購於2009年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計。

【解析】銷售舊的辦公樓需要交營業稅、城建稅及教育費附加（1000-600）×5%×（1+5%+3%）＝21.6（萬元）；因為無法取得評估價格，所以按照購房發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%扣除，600×（1+4×5%）＝720（萬元）；對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數，所以可以扣除的金額合計數為720+21.6+18+0.5＝760.1（萬元）。

3.對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以實行核定徵收。

6. 房地產企業新項目聯合開發土地增值稅如何扣除

1.先計算扣除數（包括買地成本、建造成本、稅金、開發費用及利息、加計扣除）
2。計算收入
3。收入減扣除數=增值額
4.增值額/扣除數=增值率
5.按稅率計算稅額

7. 營改增之後，取得土地使用權如何抵扣進項稅額

營改增後房地產開發企業取得土地使用權支付的土地出讓金不是抵扣，而是自銷售收入抵減。回國稅總局2016第18號公告答：

第四條房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

(7)房地產新項目土地款如何抵扣擴展閱讀

增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，是黨中央、國務院，根據經濟社會發展新形勢，從深化改革的總體部署出發做出的重要決策。

目的是加快財稅體制改革、進一步減輕企業賦稅，調動各方積極性，促進服務業尤其是科技等高端服務業的發展，促進產業和消費升級、深化供給側結構性改革。