① 影響房地產市場供求關系有哪些因素
中國房地產市場供求
摘要：在美國次貸危機的影響下，金融危機席捲全球，而我國關系國計民生的房地產行業更是首當其沖，受到了相當程度的影響，供求失衡現象日益嚴重。本文針對我國房地產行業的現狀，通過定性和定量分析等方法，對我國房地產行業的供應和需求的相關表現和原因進行了對比研究，並針對房地產行業所出現的問題提出了解決辦法。
關鍵字：房地產 次貸危機 供求失衡 對策
一、 中國房地產市場供求失衡背景
2006年春季開始美國「次貸危機」逐步顯現，至2007年8月席捲美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，對中國的的房地產市場也起到了一定的影響。
在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。
引起美國次級抵押貸款市場風暴的原因是美國宏觀調控的失誤和美聯儲利率調節不恰當，導致了房地產市場泡沫的產生，而其崩潰又直接引發了美國的次貸危機。隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發「次貸危機」，並最終演變成整個金融體系的危機。
之後，美國次級房貸危機以人們始料未及的兇猛方式繼續蔓延。在全球金融市場已不安地顫栗了三周之後，在美國住宅抵押貸款投資公司8月3日宣布倒閉、多家按揭機構面臨倒閉危機、著名投行貝爾斯登將被下調信用等級、從德國到台灣的間接投資者都宣布巨虧等等消息不斷傳出之後，一個事實已被強力證明：美國次貸危機遠未到結束的時候，而且其沖擊力無遠弗屆。假設國內房貸危機一旦出現，一定會率先在銀行與開發商之間引爆，房價下跌，資金鏈斷裂，抵押房產貶值，房地產關聯產業出現縮水，引發實體經濟紊亂，誘發經濟領域深層次矛盾集中爆發……
二、 中國房地產市場需求分析
表1 中國1978—2006年人均住宅面積統計表
年 份 城鎮新建住宅面積 農村新建住宅面積 城市人均住宅建築面積 農村人均住房面積
(億平方米) (億平方米) (平方米) (平方米)
1978 0.38 1.00 6.7 8.1
1980 0.92 5.00 7.2 9.4
1985 1.88 7.22 10.0 14.7
1986 2.22 9.84 12.4 15.3
1987 2.23 8.84 12.7 16.0
1988 2.40 8.45 13.0 16.6
1989 1.97 6.76 13.5 17.2
1990 1.73 6.91 13.7 17.8
1991 1.92 7.54 14.2 18.5
1992 2.40 6.19 14.8 18.9
1993 3.08 4.81 15.2 20.7
1994 3.57 6.18 15.7 20.2
1995 3.75 6.99 16.3 21.0
1996 3.95 8.28 17.0 21.7
1997 4.06 8.06 17.8 22.5
1998 4.76 8.00 18.7 23.3
1999 5.59 8.34 19.4 24.2
2000 5.49 7.97 20.3 24.8
2001 5.75 7.29 20.8 25.7
2002 5.98 7.42 22.8 26.5
2003 5.50 7.52 23.7 27.2
2004 5.69 6.80 25.0 27.9
2005 6.61 6.67 26.1 29.7
2006 6.30 6.84 27.0 30.7
數據來源：國家統計局
由表1可以看出，1978年我國城市人均住宅建築面積6.7平方米，2006年我國城市的人均住宅建築面積為27.0平方米。按照現在一般的家庭人數來算，那麼1978年我國的一個三口之家的家庭住房面積為20多個平方米，而2006年我國的一個三口之家的家庭住房面積約為80—90平米。根據以上數據可作圖如下：
圖1 我國城鎮新建住宅面積與人居住宅面積趨勢圖
圖2 我國城鎮新建住宅面積與人居住宅面積趨勢圖
1、我國房地產市場需求潛力評估。由表1知，我國在78—06年內，人均住宅面積增長4.02倍。從圖1和圖2 中可以看出，我國人均住宅面積持續增高，而新建住宅面積走勢趨緩，說明我國的房地產市場需求的飽和度已經越來越高。房地產市場已經進入到了經濟增長的成熟期。
2、我國中高收入階層住房需求降低。而在中高收入階層的住房條件已經相當好，2008年上半年房價又持續上漲的情況下，中高收入階層對住房的需求增長趨緩，房產市場應該尋找新的銷售策略來突破房產瓶頸。
3、我國低收入階層住房需求仍然很大。我們知道，我國的貧富差距還是很大的，實際生活中，很多中低收入階層的住房面積人均遠遠低於27平方米，有購房需求，但是收入卻跟不上。說明我國的房地產市場還是存在著巨大的潛力的，但是做為政府和房產商，必須鼓勵低收入家庭購房，並實施一定的措施，為中低收入家庭解決困難，比如降低首付等。
三、 中國房地產供給分析
住房作為一種商品，具有消費品和投資品的雙重屬性。住房的消費需求取決於個人的實際需要和購買力，這些因素短期內相對穩定，因此，消費需求是房地產市場的相對穩定部分，對房產市場起著基礎性的支撐作用。而投資需求對於資金、成本、收益等市場因素的變化非常敏感，構成房地產市場波動的主要部分，對房地產市場的擴張和收縮產生催化作用。由國家統計局獲得我過房地產企業基本情況如下：
表2 房地產企業情況基本表
單位：萬平方米
年 份 企 業
數 （個） 平均從業
人數（人） 本年完成開發
土 地 面 積 土地購置費用
(億元) 待 開 發
土地面積 本年購置
土地面積
1997 21286 683217 7371.3 247.6 17670.1 6641.7
1998 24378 825888 7730.1 375.4 13530.7 10109.3
1999 25762 880257 9319.6 500.0 13505.2 11958.9
2000 27303 971942 11666.1 733.9 14754.8 16905.2
2001 29552 1062319 15315.8 1038.8 14582.1 23409.0
2002 32618 1134009 19416.0 1445.8 19178.7 31356.8
2003 37123 1205355 22166.3 2055.2 21782.6 35696.5
2004 59242 1585428 19740.2 2574.5 39635.3 39784.7
2005 56290 1516150 22676.2 2904.4 27522.0 38253.7
2006 58710 1600930 27128.4 3318.0 37523.7 36573.6
1、房地產行業開發過猛
由於近年來房價增長迅猛，供大於求的大好形勢，各地房地產商於大興土木，圈地建房。中國房地產市場一度處於增量供給狀態，造成了房地產市場的空前火爆，房價也節節攀升。
圖3 我國房地產企業個數與從業人員時間序列圖
由表2知，我國房地產行業的企業個數由2007年的21286增長到了2006年的58710，增長幅度為275.8%，增長態勢較為猛烈，尤其是2003-2004年，呈現加速增長趨勢。而與之相應的，建築行業的平均從業人數也有著驚人的增長速度，其增長態勢與房地產行業的企業個數保持著高度的一致性。
圖4 我國近十年房地產行業基本情況趨勢圖
由上圖可以看出，在房地產企業和房地產行業的高速增長下，我過近十年來用於房地產行業的提地面積也有了大幅度的增加。而自2003年下半年以來，除了土地購置費用保持增長外，企業個數，本年完成開發面積和待開發土地面積，雖然大體上仍保持增長，但期間已經呈現波動，尤其是待開發土地面積，有大起大落的現象。而本年購置土地面積則開始回落。這些情況說明，我國房地產行業的過度開發現象較為嚴重，在房價持高不下的情況下，房地產行業成本也隨之上升，由1997年的247.6億元，到達2006年的3318.0億元，平均增長率為18.7%，但是房地產行業的需求量卻越來越接近飽和，另外再加上過高的房價。一些消費者已持觀望態度。一些房地產企業也隨之減少了相應的投資。
2、房產商負債率過高
表3 房地產商資金來源結構分析表
年 份 本年資金 國內貸款 貸款所佔比重 利用外資 外資所佔比重 自籌資金 自籌資金所佔比重
來源總計 （萬元） （%） （萬元） （%） (萬元) (%)
1997 38170650 9111902 23.87 4608565 12.07 9728831 25.49
1998 44149422 10531712 23.85 3617581 8.19 11669821 26.43
1999 47959012 11115664 23.18 2566022 5.35 13446210 28.04
2000 59976309 13850756 23.09 1687046 2.81 16142122 26.91
2001 76963877 16921968 21.99 1357044 1.76 21839587 28.38
2002 97499536 22203357 22.77 1572284 1.61 27384451 28.09
2003 131969224 31382699 23.78 1700040 1.28 37706891 28.57
2004 171687669 31584126 18.40 2282001 1.32 52075627 30.33
2005 213978389 39180778 18.31 2578111 1.20 70003924 32.72
2006 271355516 53569795 19.74 4001541 1.47 85970853 31.68
由表3可以看出，我國泛地產商的資金來源主要以貸款和自籌資金為主，外資資金由1997年的12.07%較大比重減少到2006年的1.47%，比例下降幅度較大。資金來源中，貸款比重一直居第二的位置，由1997年的23.87%下降到2006年的19.74%，期間略有回升。而自籌資金比重由25.49%增長到31.68%，十年間增長了6.91%。雖然有所增長，但是，增長速度仍然較為緩慢。
對上表中的數據分別做1978年和2006年餅圖如下：
圖5 1978年資金結構圖
圖6 2006房地產商資金結構圖
由上圖可以形象的看出，自籌資金始終占據較小比例。企業資產負債率達到74.1%，自籌資金只有20%多。研究表明，企業負債率在達到50%以下時，該企業的資金構成比例才較為合理。而我國的房地產企業資產負債率明顯過低，說明企業所要承擔的風險很大，一旦經濟出現危機，將對房地產行業造成很大影響。
四、 房地產行業供求失衡的表現
對我國房地產行業近十年來的基本開發信息整理資料如下：
表4 我國1997-2006年房地產開發基本資料
年份 商品房平均銷售價格（元/平方米） 住宅售價（元/平方米） 別墅、高檔公寓售價（元/平方米） 經濟適用房售價（元/平方米） 竣工房屋的造價（元/平方米） 人均國內生產總值(元)
1997 1997 1790 5382 1097 1175 6420
1998 2063 1854 4596 1035 1218 6796
1999 2053 1857 4503 1093 1152 7159
2000 2112 1948 4288 1202 1139 7858
2001 2170 2017 4348 1240 1128 8622
2002 2250 2092 4154 1283 1184 9398
2003 2359 2197 4145 1380 1273 10542
2004 2778 2608 5576 1482 1402 12336
2005 3168 2937 5834 1655 1451 14103
2006 3367 3119 6585 1729 1564 16084
根據上表中的數據作圖如下
圖7 我國房地產各要素基本價格圖
從表7中我們可以清楚地看到我國房地產行業個要素價格的基本走勢。右上圖可知在我國房價飛漲的幾年，我國別墅或高檔消費品價格的波動幅度較大，但是始終保持在4000元每平方米以上，遠遠高於其它各項指標。而在2003到2006年間，更是飛速增長。而其它各項指標均保持穩定的增長，而且都在2003到2006年這個期間內增長速度加快，其變動幅度基本保持一致。在此基礎上，我們可以看到，竣工房屋的平均造價增長最為緩慢，而在各種房屋中，價格最為低廉的經濟適用房的價格走勢，由1997年的低於竣工房屋造價，到2006年的高於平均房屋造價，並且二者的差距越來越大。有這里可以看出，近十年來我國房地產行業成本雖然有所增加，但是其增長速度遠遠低於房地產的價格增長速度。而房產商趁機從中牟取暴利。但是由於物價上漲，通貨膨脹等原因，我國居民收入卻沒有同等的增長。隨之而來的，便是越來越大的購房壓力，尤其是對低收入階層的居民來說，他們是對房屋需求最為迫切的一個階層，但是其購房能力卻在逐漸削弱。在我國房地產需求逐漸飽和的今天，房價虛高，中高等收入階層購房需求趨緩，房產商開發過度，低等收入階層需求巨大，卻苦於無法承擔巨大的購房壓力，房地產市場出現明顯的供求失衡現象。
五、 化解房地產供求失衡的主要對策
面對我國房地產行業供求失衡的狀況，政府應該出台針對中國實際情況的相關策略，緩和供求失衡的矛盾。而與此同事，各地房產商要及時調整開發和銷售策略，社會各界通力合作，從而扭轉局面，對抗美國次貸危機對中國房地產行業帶來的影響。
我認為，要扭轉我國房地產供求失衡的狀況，至少要做到以下四點：
1、控制樓盤開發。在我國供大於求的現階段，我們應該控制房產商對樓盤的過度開發，緩解供應過量的情況。
2、加強信貸約束。可以減少開發商的盲目貸款，在一定程度上可以緩解我國房地產行業資金比例失調的現象。在控制房產過量供應的同時，也降低了銀行外貸資金被套牢的比例，有利於對抗這次全球性的金融危機。
3、加強對低收入階層購房貸款，鼓勵低收入貸款。現階段，很多房地產開發企業已經將目光瞄準了低收入階層，通過降低首付，開發經濟適用房等方式，講銷售主體由以前的中高收入階層向低收入階層過渡。而政府也應該出台鼓勵低收入家庭貸款的相關政策，以幫助解決低收入家庭的房屋問題，和房市低迷的現象。
4、發揮市場供求價格調節市場供給。另外，我國政府可以通過價格的宏觀調控來扭轉房地產行業供求失衡的現象。
② 影響房地產市場調查的因素
我要調查網提醒您市場調研的方法有：我要調查網推薦市場調查的方法主要有觀察法專、實驗法、訪屬問法和問卷法
影響市場調查的因素有：
市場調查方法的不同得到的調研結果也不同
訪問的人群不同調查得到的結果也不同
資料收集的不全也會導致調查結果的不同
這是從市場調查的方法來說的
房產市場調查還會受政策、競爭、市場環境、市場定位等因素的影響
③ 影響房地產市場供求關系的因素
房地產行業屬於資金密集型 說白了就是錢 錢多的時候地產商不顧成本的拿地 就出現很多地王 這個時候就開始猛烈的建設 過幾年就供大於求 。但要注意的是地王的出現可能會加大房地產價格泡沫，暫時減少需求。如果地產商沒錢 他就會小心的拿地 盡量少開發 就會供小於求。地產商資金來源無非就是自有資金 企業盈利 銀行貸款 ，最主要的還是貸款，一旦提高利率增加他們的貸款成本 他們就會少拿地，少開發。 第二個因素就是政策。房地產供需本來是市場行為，但是房地產又是民生工程，就拿前幾年來說吧，房地產低迷，地產商不賺錢，作為國家支柱產業的房地產不納稅，政府扶持，提出貸款買房，需求增加。這幾年政府意識到房地產泡沫，政策打壓，推出3600萬套保障房建設，提高利率增加開發難度，供給增加。可能過不到幾年地產泡沫就要消除。 第三個因素就是人民幣升值，即被低估的人民幣匯率造成了大量的海外資本以各種形式進入了內地房地產市場，房地產需求會增加，價格會被熱錢炒高。第四個因素就是消費心理，實則是由於中國的相對不健全的社會保障制度使人們對未來產生的不安全感。人們總願意買房，存錢而不願意消費，投資，這些因素的存在短時間不會減少房地產的需求。第五個因素通貨膨脹，各個國家的有關研究也表明房地產價格與通貨膨脹是呈正相關的關系。我國今年CPI已經破5了，通貨膨脹已經很嚴重，地產需求已經反應出了。
④ 請問，影響地產的因素有哪些
一、宏觀角度分析
短期（金融）——中期（土地）——長期（人口）
金融（利率高低）：影響現有購買者的成本，購房後的持有成本，利息高持有成本高，利息低持有成本低
土地（土地存量）：土地存量的多少決定房屋在售或待售數量
人口（某地區人口數量以及人群素質）：人口決定市場的需求情況
土地有限+大量人群進入=賣方市場形成
土地有限+無新增人群=市場穩定
人口流失=市場熱度下滑
金融為短期效應，土地終是有限的，人口流量決定房價未來高低
人口流量怎麼來：1、就業機會吸引
2、求學需求
為什麼說求學需求：
1、全國每年大學生畢業人群820萬（2018年數據），大學生畢業本科人群20%以上會選擇留在學校所在地發展（不發達地區除外）
2、為什麼說就業：就業人口增加—崗位需求增加—經濟發展。為什麼一線城市人多，因為就業機會多。
二、微觀條件分析
教育配套 交通配套 商業配套 醫療配套 小區體量 活動配套 未來發展規劃等
教育配套：中國目前實行的9年義務教育，教育質量與樓盤掛鉤，教育資源越好樓盤越保直，價值有保障，深圳教育資源極度匱乏教育資源已經成房價的絕對保障（龍崗大運為例，帶有龍崗外國語的房產二手價6.2—7萬，其餘樓盤在4萬—5萬之間）
交通配套：1、剛需住宅考慮公共交通（尤其是軌道交通），交通的便利性會提升更多人對樓盤的接受度未來會出現換房需求，現在買房追求出行便捷公共交通便捷是未來價值以及出售的保證。
2、改善型住宅考慮道路情況滿足自己居住的終極條件，所以道路交通配套將成為小區保直的關鍵所在。
商業配套：成熟的商業配套決定居住的消費品質
醫療配套：生活保障的一部分所在，不是決定性因素，但也是一個價值點所在
小區體量：大體量社區的小區環境會更好，一般情況下大體量社區的物業保障更好，小區內配套會更加齊全（大社區會有自己的幼兒園等），大體量社區相對同位置的小體量社區會更加保直同時再二次出售時也會更加容易。
活動設施配套：可以理解為小區附近或者小區自有的公園等，休閑是現在人及其看重的一點擁有齊全的活動配套可以極大地提高小區的居住體驗（例如我們熟悉的豪宅、別墅都會擁有自己的休閑配套或者建立在公園、景區附近）
未來發展規劃：一個地方未來增長空間的大小極大程度與該地區未來的發展息息相關，所以樓盤所處位置有好的發展規劃是樓盤價值的關鍵所在。
總結
宏觀角度總結:未來的人口流量決定未來的購房需求，供求關系決定未來房價走向。
微觀角度總結：未來規劃、教育、交通、商業、醫療、小區體量會在不同程度上影響房屋價值，其中未來規劃和教育配套影響大。
住宅與資源配套綁定是目前的中國的房市行情。
⑤ 哪些因素影響房地產行業
．（1）影響房價因素有：①價值決定價格。生產資料價格上漲導致房地產成內本增加。②供求關容系影響價格。舊城、舊村改造，城市新就業勞動力的增加導致購房需求不斷增加；人們收入水平提高，購買力上升，導致房價上漲。（）③其他因素的影響。住房貸款利率的下調；一些房產商人為的炒作；人們「買漲不買跌」的消費心理等
（2）①對人們生活的影響：房地產價格回落，意味著人們購房成本下降，可以提高人們的生活水平和生活質量。②對房地產企業的影響：調節生產，一些企業轉而生產其他產品，促使房地產企業優勝劣態（分）；提高勞動生產率，促使企業加強管理，降低成本，提高競爭力（）；不斷創新，開發出更多的適合消費者需要的房產品（）。
⑥ 影響中國房地產市場的因素主要有哪些
1、土地:就目前來說，土地供不應求，特別是地段良好的地塊，總能引起市場熱度，也專帶動屬著其他樓盤的發展。
2、政策:也就所謂的宏觀調控，這無疑是最大的影響因素，國家政策為主，地方政策為輔，金融、信貸等;
3、行政方面:(這個方面暫不言論)，透明化是一個影響因素吧
4、區域規劃、經濟:各個城市及周邊經濟發展水平不一，這也影響消費能力;
5、投資關系:近年，房地產投資回報率可觀，國內外投資者無疑也是一個很大的推動、影響因素。
6、其他:如前兩年的證券、股票市場的火爆，也會影響到房地產。等等
⑦ 影響房地產行業的外部因素有哪些
影響房地產市場的因素有： (1)城市產業結構影響市場。 隨著城市社會經濟的發展及產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。例如某城市的第二產業發展很快，這時廠房的需求量就會增大。當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。對於這類房產的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。(2)政策變化影響市場需求。 房地產政策的變化，常常會給房地產經營帶來商機。例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的政策後，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。 (3)城市經濟發展與舊城改造帶來的需求變化。 城市建設的發展不斷給房地產投資帶來商機，房地產經紀人可利用對這些變化的預見，為房地產投資者提供舊房投資參考性建議，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地政府的政策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。 (4)經濟發展進度與周期對市場需求的影響。 房地產經紀人在幫助投資者進行房地產買賣投資時，應當關注當地經濟發展的進度與周期變化。一般來說，經濟發展周期處於低谷是購進的好時機，當經濟發展進入高潮時是賣出的好時機。經濟發展快速增長，會刺激房價不斷攀升，如果提前入市買進，房價高漲時賣出，投資就成功；但如果在房價處於高峰時期購人房地產，投資被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供應對市場需求變化的影響。 房地產買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關系。當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量也相應過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產品也多，選擇餘地大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。但有時一手樓市場也可能會因市場供過於求，而出現滯銷，有的開發商會因銀行逼債而急需資金回籠，降價拋售，投資者也可乘低吸吶。
⑧ 影響房地產發展的因素有哪些
影響房地產市場的因素有：
(1)城市產業結構影響市場。
隨著城市社會經濟的發展及產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。例如某城市的第二產業發展很快，這時廠房的需求量就會增大。當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。對於這類房產的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。
(2)政策變化影響市場需求。
房地產政策的變化，常常會給房地產經營帶來商機。例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的政策後，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。
(3)城市經濟發展與舊城改造帶來的需求變化。
城市建設的發展不斷給房地產投資帶來商機，房地產經紀人可利用對這些變化的預見，為房地產投資者提供舊房投資參考性建議，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地政府的政策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。
(4)經濟發展進度與周期對市場需求的影響。
房地產經紀人在幫助投資者進行房地產買賣投資時，應當關注當地經濟發展的進度與周期變化。一般來說，經濟發展周期處於低谷是購進的好時機，當經濟發展進入高潮時是賣出的好時機。經濟發展快速增長，會刺激房價不斷攀升，如果提前入市買進，房價高漲時賣出，投資就成功；但如果在房價處於高峰時期購人房地產，投資被套牢的可能性就很大。
(5)城市土地供應對市場需求變化的影響。
房地產買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關系。當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量也相應過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產品也多，選擇餘地大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。但有時一手樓市場也可能會因市場供過於求，而出現滯銷，有的開發商會因銀行逼債而急需資金回籠，降價拋售，投資者也可乘低吸吶。
⑨ 影響房地產價格的因素有哪些
房地產價格水平，是眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。
要把握影響房地產價格的因素，首先應在觀念上有下面四點認識：
各種影響房地產價格的因素對房地產價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產的價格的，有的因素則提高房地產的價格
各種影響房地產價格的因素對房地產的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。但是，隨著時期的不同，地區的不同，或者房地產的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。
各種影響房地產價格的因素與房地產價格之間的影響關系是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產的價格，但從另一角度看卻會降低房地產的價格，其對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。
某些因素對房地產價格的影響是完全可以用數字模型來度量的，但更多的因素對房地產價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數學公式表達出來。至於他們對房地產價格究竟有多大程度的影響，主要靠估價人員長期積累的豐富經驗來作出判斷。所以說，房地產估價必須藉助科學的估價方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決。計算需要以綜合分析房地產價格的相關因素為基礎，計算的結果也往往需要通過對影響房地產價格的因素做綜合分析後再作進一步的修正。
影響房地產價格的因素多而復雜，通常需要進行歸納分類。為討論分析的方便起見，現將影響房地產價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環境因素、人口因素、經濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。下面就對各種影響房地產價格的因素作一一分析。此處值得一提的是，許多影響因素之間並不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產價格的影響時是假定其他因素不變的，雖然實際生活中不可能不變。
一、供求狀況
供給和需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要麼通過影響供給，要麼通過影響需求來影響價格。房地產的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關，與供給成負相關。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。房地產的供求狀況可分為如下四種類型：
A全國房地產總的供求狀況
B本地區房地產總的供求狀況
C全國本類房地產總的供求狀況
D本地區本類房地產總的供求狀況
由於房地產的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產價格水平高低的，主要是本地區本類房地產的供求狀況。至於其他類型房地產的供求狀況對該房地產的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。
二、自身條件
房地產自身條件的好壞，直接關繫到其價格高低。所謂自身條件，是指那些反映房地產本身的自然物理性狀態的因素。這些因素分別如下：
1、位置
各種經濟活動和生活活動對房地產位置都有所要求。房地產位置的優劣直接影響其所有者或使用者的經濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產坐落的位置不同，價格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉村、中心商業區或住宅區、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優劣所左右。
房地產價格與位置優劣成正相關。商業房地產的位置優劣，主要是看繁華程度、臨街狀態。居住房地產的位置優劣，主要是看周圍環境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環境質量優良，居於其內又可保證一定的生活私密性。「一步差千金」對於商業來講永遠是個真理，但對於營造別墅則是個誤區。工業房地產的位置優劣，通常許視其產業的性質而定。一般來說，要是其位置有利於原料與產品的運輸，便利於廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。
房地產的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上並不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區位相聯系的自然因素與人文因素的總和。故房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發生變動，這種變動可能是因城市規劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。但房地產的位置由劣變優時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。
2、地質
不同類型的建築物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決定著土地的承載力。地址堅實、承載力較大，有利於建築使用。在城市土地中，尤其是在現代城市建設向高層化發展的情況下，地質條件對地價的影響較大。地價與地質條件成正相關；地質條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。
3、地形地勢
地形是指同一塊土地內的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關系，特別是與相鄰道路的高低關系，如，是高於或低於路面。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產的價格要高於地勢低的房地產的價格。
4、土地面積
同等位置的兩塊土地，由於面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡面積過於狹小而不利於經濟使用的土地，價格較低。地價與土地面積大小的關系是可變的。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農村則相應較低。土地面積大小的合適度還因不同地區、不同消費習慣而有所不同。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高於較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高於較小面積土地的價格。相反，如果地方市場僅能接受小型建築型態，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。
5、土地形狀
土地形狀是否規則，對地價也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規則的土地由於不能有效利用，價格一般較低。土地經過調整或重劃之後，利用價值提高，地價立即隨之上漲。地價與土地形狀成正相關：土地形狀規則，地價就高；土地形狀不規則，地價就低。
6、日照
日照有自然狀態下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產價格與日照的關系具有下列特徵：一方面與日照成正相關；另一方面與日照成負相關。一般來說，受到周圍巨大建築物或其他東西遮擋的房地產的價格（尤其是住宅），必低於無遮擋情況下的同等房地產的價格。日照對房地產價格的影響還可以從住宅的朝向對其價格的影響中看到。
7、通風、風向、風力
一般情況下，風力越大或時常出現風災的地方，房地產價格越低。房地產價格與風向的關系在城市中比較明顯，在上風地區房地產價格一般較高，在下風地區房地產價格一般較低。
8、氣溫、濕度、降水量
這三者極端過剩或極端貧乏，均不利於生產和生活，因此會降低房地產價格。把降水量與地勢結合起來看，其對房地產價格的影響更明顯。地勢雖然低窪，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產價格的影響不大，但在地下水位高的地區例外；反之，降水量大，地勢對房地產價格的影響力就大。
9、天然周期性災害
凡是天然周期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。但這類土地一旦建設了可靠的防洪工程，不再受周期性災害的影響，其價格會逐漸上漲。甚至由於靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風景、水路交通，從而這類土地的價格要高於其他土地。
10、建築物外觀
建築物外觀包括建築式樣、風格和色調，對房地產價格有很大影響。凡建築物外觀新穎、優美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受慾望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。
11、建築物朝向、建築結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量等
三、環境因素
影響房地產價格的環境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性因素。這方面的因素有：
1、聲覺環境
雜訊大的地方，房地產價格必然低下。雜訊小，安靜的地方，房地產價格通常較高。
2、大氣環境
房地產所處的地區有無難聞的氣味、有害物質和粉塵等，對房地產價格影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產價格較低。
3、水文環境
地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產價格也有較大的影響
4、視覺環境
房地產周圍安放的東西是否雜亂，建築物之間是否協調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產價格都有影響
5、衛生環境
清潔衛生情況如何，對房地產價格也有影響
四、人口因素
房地產的需求主體是人，人的數量、素質如何，對房地產價格有著很大的影響。人口因素對房地產價格的影響，具體可分為人口數量、人口素質、家庭規模三個方面。
1、人口數量
房地產價格與人口數量的關系非常密切。就一國而言如此，一地區或一市的情況也如此。特別是在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產的需求必然加大，從而促進房地產價格的上漲。人口高密度地區，一般而言，房地產求多於供，供給相對匱乏，因而價格趨高。
2、人口素質
人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格高低的變化。人類社會隨著文明的發達、文化的進步，公共設施必然日益完善和普遍，對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產的需求，從而導致房地產價格趨高。如果一個地區中的居民素質低，組成復雜，秩序欠佳，人們多不願在此居住，房地產價格必然低落。
3、家庭規模
是指全社會或某一地區的家庭平均人口數。家庭規模發生變化，即使總數不變，也將引起居住單位數的變動，從而引起需用住宅數量的變動，隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。一般而言，隨著家庭規模小型化，即家庭平均人口數的下降，房地產價格有上漲的趨勢。
五、經濟因素
影響房地產價格的經濟因素主要有：經濟發展狀況，儲蓄，消費，投資水平，財政收支以及金融狀況，物價（特別是建築材料價格），建築人工費，利息率，居民收入，房地產投資。
1、經濟發展
經濟發展，預示著投資、生產活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設施等的需求增加，引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。
2、物價
房地產價格與物價的關系非常復雜。通常物價普遍波動，房地產價格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當於房地產價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致。
就單獨一宗房地產而言，物價的變動可以引起房地產價格的變動，如建築材料價格上漲，引起建築物建造成本增加，從而推動房地產價格上漲。
從一段較長時期來看，房地產價格的上漲率要高於一般物價的上漲率和國民收人的增長率。
3、居民收入
通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產的需求增多，導致房地產價格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產的需求增加，促使居住房地產的價格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產價格的影響不大，不過，如果利用剩餘的收入從事房地產投資（尤其是投機），則必然會引起房地產價格變動。
六、社會因素
1、政治安定狀況
政治安定狀況，是指現有政權的穩固程度，不同政治觀點的黨派和團體的沖突情況等。一般來說，政治不安定，意味著社會動盪，影響人們投資、置業的信心，造成房地產價格低落。
2、社會治安程度
社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的犯罪情況。房地產所處的地區，如若經常發生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此造成房地產價格低落。
3、房地產投機
房地產投機，簡言之就是投准時機，利用房地產價格的漲落變化，通過在不同時期買賣房地產，從價差中獲取利潤的行為。
一般來說，房地產投機對房地產價格的影響要能出現下列三種情況：
引起房地產價格上漲；
引起房地產價格下跌；
起著穩定房地產價格的作用。
當房地產價格節節上升時，那些預計房地產價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產價格進一步上漲。而當情況相反時，那些預計房地產價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產，則會促使房地產價格進一步下跌。當房地產價格低落時，懷有日後房地產價格會上漲心理的投機者購置房地產，以待日後房地產價格上漲時拋出，這樣，就會出現當房地產需求小的時候，投機者購置房地產，造成房地產需求增加；而在房地產價格上漲時投機者拋出房地產，增加房地產供給，從而平抑房地產價格。
4、 城市化
一般來說，城市化意味著人口向城市地區集中，造成城市房地產需求不斷增加，帶動城市房地產價格上漲。
七、行政因素
影響房地產價格的行政因素，是指影響房地產價格的制度、政策、法規、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、稅收政策、交通管制等。
1、土地制度
土地制度對土地價格的影響也許是最大的。例如，在中國傳統的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地租、地價根本不存在。
2、住房制度
住房制度與土地制度一樣，對房地產價格的影響也是最大的。實行低租金、福利制，必然造成房地產價格低落。
3、房地產價格政策
房地產價格政策，有兩類：一類是高價格政策；一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產價格放任不管，或有意通過某些措施抬高房地產的價格；低價格政策，一般是指政府採取種種措施抑制房地產價格上漲。因此，高價格政策促進房地產價格上漲，低價格政策造成房地產價格下落。
4、特殊政策
在上些地方建立經濟特區，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區的房地產價格。
5、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃
這些對房地產價格有很大的影響，特別是城市規劃中的規定用途、容積率、覆蓋率、建築高度等指標。
具體表現為下列兩個方面：（1）就某一塊土地而言，它會降低地價。（2）從總體上看，由於有利於土地的健康協調利用，因此有提高地價的作用。
6、稅收政策
直接或間接地對房地產課稅，實際上是減少了利用房地產的收益，因而造成房地產價格低落。
7、交通管制
某些房地產所處的位置看起來交通便利，但實際上並不便利，這就是受到了交通管制的限制。實行某種交通管制也許會降低該房地產的價格，但對另一些房地產來講，實行這種交通管制則可能會提高房地產的價格。如果住宅區內的道路上禁止貨車通行，可以減少雜訊和行人行走的不安全感，因此會提高房地產的價格。
八、心理因素
心理因素對房地產價格的影響有時是一個不可忽視的因素。影響房地產價格的因素主要有下列七個：（1）購買或出售心態；（2）欣賞趣味（個人偏好）；（3）時尚風氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門牌號碼，樓層數字或土地號數；（6）講究風水；（7）價值觀的變化。
九、國際因素
國際經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產價格也有很大影響。影響房地產價格的主要因素有下列四個
1、經濟狀況發展良好，一般有利於房地產價格上漲。
2、軍事沖突情況。
一旦發生戰爭，則戰爭地區的房地產價格會陡然下落，而那些受到戰爭威
脅或影響的地區，其房地產價格也有所下降。
3、政治對立狀況。
如若國與國之間發生政治對立，則不免會出現實行經濟封鎖、凍結貸款、
終止往來等，這些一般會導致房地產價格下跌。
4、國際競爭狀況
這主要是國與國之間為吸引外資而進行的競爭，競爭激烈時，房地產價格一般較低落。
十、其它因素
影響房地產價格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時房地產購買者出於自身的急迫需要，使得他只求得到房地產，從而抬高價格等。
⑩ 目前影響房地產市場的幾個重要因素
目前影響房地產市場的重要因素：
一、交通狀況。影響房地產價格最顯著的因素是地段，決定地段好壞的最活躍的因素是交通狀況。修一條合格寬闊的道路，可以使不好的地段變成好的地段，相應的房地產價格自然也就直線上升。因此，購買者在購買前要仔細研究城市規劃方案，研究城市的基礎建設情況，積極尋找房地產升值的關鍵因素。能否使所擬購房地產升值的關鍵問題，是要掌握好投資的時機。投資過早，資金可能被壓死;投資過晚，可能喪失升值空間。
二、周邊環境。主要包括生態環境、人文環境、經濟環境。任何環境的改善都會使房地產升值。房地產能否升值的關鍵總是研究城市規劃、了解各種環境、適時投資。
三、物業管理。以提交為目的購買房地產更應關注物業管理。這個問題直接關繫到能否升值的可能性，應用好這一因素的關鍵是在購買房地產時，應將物來管理公司的資質、信譽和服務水平重點考察，還要研究擬購房地產所在小區是否形成規模，就近和年東勝地區的開發情況而言，形成規模的小區就有升值的可能。
四、社區背景。每一個社區都有自己的背景，特別是文化背景。在這樣一個知識經濟時代，文化層次越高的社區房地產越具有升值的可能。
五、配套設施。不出小區就能夠解決所有的生活問題，是現代中國小區模式的最高標准。小區內的配套設施越是齊全，房地產升值的潛力越大，配套完善的過程，就是房地產的升值過程。
六、房產質量。房地產價值的高低，首先取決於房地產內的價值量的大小。一般情況下，房地產商品的設計標准和建造質量越高，它的價格就越大，相應其價格就越高。隨著科學技術的發展，住宅現代化被逐步提高到重要議事日程上來。寬頻網路，環保節能，智能化供水、供電、供熱、保安等設施，為房地產升值提供了較大空間，房地產的品質越來越高、質量、科技水平等，切記不要購買「過時」房產。
七、供求狀況。市場供求狀況對房地產價格的基本制約作用非常重要，購買者要熟悉價格規律的同時，還要掌握供求狀況以及市場競爭對價格的影響。
八、期房合約。投資期房具有很大的風險，投資者要慎而又慎。但一般說來，風險越大收益也大;如果能夠合理地應用好期房合約的話，應該可以獲得比較理想的回報。
九、經濟周期。這是一個很難掌握的問題，我國經濟向上發展的空間很大，如果能夠准確利用經濟周期進行房地產投資，也可以使房地產升值。