開發商是如何獲取土地使用權的呢？當前我國的開發商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。2007年後，地王現象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準了招拍掛制度，認為是招拍掛制度導致了房價的瘋狂上漲。
房地產行業分一級市場、二級市場和三級市場。土地市場就是一級市場，這完全控制在政府手中，政府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。一級市場是拿地最主要的通道。
一級市場土地交易在20世紀90年代採取協議轉讓形式，開發商與政府簽訂土地出讓協議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉讓到開發企業名下。協議轉讓也是時代的產物，那個年代土地資源豐富，拿地企業並不踴躍，地方政府為了保證土地財政收入，主動向各類開發商熱情招商，以較為優惠的條件，吸引開發商拿地，從而確保地方財政收入的來源。
1997年，正逢東南亞金融危機，上海整個市場極度低迷。當時上海政府就主動向香港的幾大房地產巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當優惠，其他不說，就在土地開發期限上，極為寬松，大多數土地出讓合同上規定，土地開發周期長達八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。不少外資到了2000年後也沒有主動開發，還是通過股權轉讓的方式把一塊塊土地轉讓給其他內資與外資企業，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。
房地產發展史上有些開發商成長是有原罪的。不少內資小房企，限於資金窘迫，往往是與地方政府協商，先象徵性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規操作，收到定金後就發放土地使用權證，開發商拿到了產權證後就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進行房地產開發。
亂世出英雄，在房地產行業還很不規范的時候，這個行業造就了無數億萬富翁。有一個從百萬富翁變成億萬富豪的故事。一位當時在機關做團幹部的年輕人王為東，在常人看來，他有一定的社會地位，收入穩定，但他還是願意去商海里嘗試游泳而毅然下海。當時他憑著一股積極創業的熱情和社會關系資源，在上海浦東找到了一塊很小的土地，先簽訂了一份土地轉讓意向書。然後他憑著這份意向書到處找合作夥伴，終於被他找到了一家鄉鎮企業，這家企業對房地產開發一無所知，但對王為東很信任，答應去銀行融資後投入開發。王為東創業時候可以說一無所有，成立公司的錢還是這家企業在銀行融資時候多借了一百萬元後再借給他的，由王為東歸還銀行利息。在現在看來一百萬元只能開家小飯店，但在那個年代，運作得好，奇跡就會出現。
在浦東小地塊初試牛刀，賺了錢後，現金流就有了一些鋪墊，於是接著再拿地開發第二個項目。王衛東憑著一種悟性，每步節奏踏得很准，合作夥伴是鄉鎮集體企業，他利用這種優勢，藉助他們的資金實力，實行承包開發合作制，其他股東不參與經營，由他來全程操盤。君子協定，其他股東拿投入資金30%的固定回報，項目今後的虧損與否，其他股東永遠是約定的固定回報。要知道房價一直是處於上升趨勢中的，約定的回報率只是一個時點的定格，房地產的增值空間在實際運行中經常是無法預測到的。兩年後項目運行基本完畢，但項目的利潤回報並不是當初預計的那些，這樣王為東按照約定按時支付給其他股東的回報後，他的個人身價頓時從小矮人變成了小巨人，新生代富豪就此產生了。
一級市場土地出讓到了2002年7月1日後由協議轉讓改為土地競拍，由房地部門通過組織競拍的形式讓拿地企業參與現場競拍。但各地在土地招拍掛的形式上又有變體，如上海實行的是土地競標方式，開發商的出價不是唯一獲取土地的因素。即每塊土地的取得，並不是價高者得，而是每家開發商把欲競標的土地，標上自己的出價，提供此地塊的規劃設計方案，同時提供銀行資金證明、開發資質等級證明等。由專家評審小組根據出價、方案、資信等綜合因素，當場評出該土地的得主。
拿地的模式還可以通過與政府合作，參與土地一級市場的開發後自己再保留一塊土地，這樣就可以以較為低廉的價格輕松獲取。也可以通過資本運營、企業股權收購獲取。
土地市場招拍掛制度的建立，從整體上是規范了土地市場的混亂定價行為，有利於價格發現。1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定了土地使用權的出讓是可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式，包括住宅用地協議出讓的方式。但是，很長的一段時間以來，協議的形式佔了很大的比例，這就產生了權力尋租以及低賣國土的問題，房地產界權威專家孟曉蘇多次呼籲，要增加土地出讓中的招標和拍賣的比重，全面進行招拍掛這樣的一個階段性措施開始落地。但是包括孟先生在內的很多人士，都認為後來的招拍掛制度推高了地價：土地出讓招拍掛在不斷引發新「地王」的出現。所以要想抑制過快上漲的房價，就要完善我們的土地制度，包括土地供應和出讓制度，這值得我們進行深入的思考和分析。
早期的開發商拿地都是可以通過協商，分期付款來獲取土地資源。到了2000年後特別是招拍掛制度形成後分期付款的形式越來越被管理層所不容許。再加上土地價格的日漲夜大，中小房地產企業拿地的能力越來越削弱了。大體量的土地只有大型國企和上市企業有能力操作。很多大型房企不是靠著市場的積累獲得資本，而是靠具有國資背景容易籌錢，獲得了壟斷地位，並採取瘋狂推高土地價格的辦法，將民企逐步驅出市場。2009年一線城市房價漲了50%以上，這與土地一級市場不斷冒出的新地王有很大關系。
地王與金融危機有關系，適度寬松的貨幣政策受益方很多都是國企，而中小企業貸款現在依然很難。地王的出現，一部分原因就是在於這些大型房企太兇猛，嚇到了一大批房企和購房者。地王的出現，斷了樓市一條修正自己的活路，樓市不斷躥火冒煙，危及房地產業的根本和可持續發展。
土地的招拍掛制度比以前那種採用協議方式出讓經營性國有土地使用權的做法更為合理，而且效果也很不錯。土地招拍掛的方式可以有效地遏制國土資源的流失，最大限度地防止權力尋租等一系列人為干擾市場的行為，打擊圈地和炒賣地皮的行動，較好地維護公共利益。而且，從近些年的城市化進程不斷加速的勢頭來看，土地招拍掛方式確實為地方政府增加了收入，地方政府更有積極性去加速城市化進程。
土地招拍掛制度最初源於歐美，後來在我國香港廣泛推廣使用。我國目前的經營性土地招拍掛的形式，正是參照香港的土地拍賣規則而制定的。這個制度從理論上說可以從源頭上防治土地批租領域腐敗，同時也是提高城市土地運營水平、改善投資環境的根本措施，讓土地可以以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，從而讓市場機制發揮作用。
但是，這種方式也有不完善的地方，特別是從2007年開始，地方政府一味傾向於「價高者得」的做法，更加推動了地王的不斷產生，在很大程度上使得中國房價近幾年來不斷暴漲。也就是說各地的房價高企，是地方政府為了追求土地財政收入而推高了房價，麵粉比麵包貴的故事也在中國這個快速發展的國家經常上演。因此，必須改革土地拍賣制度，將其與民生問題掛鉤，避免土地拍賣對民生問題的傷害。---------上海菁英地產
B. 一個人怎麼開發一個房地產大盤
首先你要注冊一個房地產公司
然後去拍地
然後把5證都辦齊
C. 如何改變一個地區的房地產市場
31.住宅產業化：國家建設部一直力推的「住宅產業化」進程將改善住房建築的建造工藝、速度和效益，一旦成功將大大改進和加速各類住房的建設；
32.大企入行：由於在市場、原料、技術等多方面的因素，各行業的競爭日趨激烈。相比之下，房地產一直是利潤率相對較高的行業，不少有條件的大型企業正關注並相繼進入這個行業；
33.廠區外移：改革開放以來，中國許多城市近郊的工業園區發展迅速，而今這些園區往往已經成為擴大之後的市區的一部分，工業區的向外位移所置換出來的住房建設用地面積巨大；
34.走出國門：德國一家機構分析說，當今全球每年新增建築量中有近40%發生在中國。當前中國房地產業的發展水平在世界上已頗顯優勢。中國的開發商走出國門去開發會有很多機會，而且當地的競爭對手普遍顯弱。
35.「三農」進步：傳統農業使得土地利用處於低效率狀態，新農業的發展將會逐步解放出大量的經濟發展用地。過去中國的農村沒有注意進行良好的規劃，廣泛存在著大量自然形成的、散布在田野中的「自然村」，使得農用土地的規模性和有效性受到影響。未來農村的進步將引導農民逐步住上公寓樓，遂可騰出大量的土地。目前農村「宅基地」政策的調整也已經提上議事日程，宅基地政策的改變將為農村和郊區房地產創造土地資源；
36.城鄉一體化：在中國的不少地方，「城鄉一體化」正在成為一種新的發展方向和模式,農村長期形成的自然村正在向中心村和小城鎮進化。城鄉一體化的發展為商住型建築群帶來巨大的機會；
37.交通改善：在近年和未來的若干年中，中國城市和郊區的高速交通和軌道交通進步很快，這為居住的郊區化和遠程化提供了重要的條件；
38.技術進步：中國建築業內的技術進步十分迅速，這必將催生房地產界建造更加迅速、生活更加舒適和用材更加節約的居住空間；
39.工程移民：類似長江三峽庫區移民這樣的大規模移民在中國並非是唯一的，重大工程引起的移民會帶來重大的新城市建設商機；
40.災後重建：中國幅員廣大，難免受到地質類災害和氣候類災害的襲擊，災後重建正在從以往的簡單重建型向統一規劃和高起點的方向發展。
中國房地產業的未來還有巨大的發展空間，這包含著政治的、經濟的、文化的、市場的以及其他多方面的正面支持因素。同時，我們又必須看到在這個行業里確實還存在著不少問題，諸如——地價過高、房價過高、投資過熱、結構失衡、房型偏大、耗能過高、調控效果欠佳、「一刀切」政策、土地產出率低以及弱勢群體意見大等等。
要從根本上解決房地產業當前存在的問題，不應該對這個行業進行限制乃至壓制，而需要通過正確政策進行良好的疏導，比如——因地制宜制定政策，適當加大土地供應量，鼓勵「四節一環保」，加強規劃設計控制，增加政策類房屋的開發等等。
中國經濟和百姓生活真正期盼的是一個穩健發展的中國房地產市場，而並不是部分專家和輿論所竭力唱淡、唱空和唱衰的一個本來重要的支柱行業。大多數開發商真正希望的是一個健康公平的競爭環境，是為國家經濟和城市發展貢獻力量的理想平台，而不應廣泛地受到不負責任的批評。用「拐點論」和「百日巨變論」來評說中國的未來樓市都不妥當。如果說中國經濟的未來至少還有三十年的快速增長空間，我們就完全有理由認為——中國的房地產業未來也至少還有三十年的增長空間，以下的若干理由應當足以說明這個推論。 1.經濟成長：中國經濟已經持續多年呈兩位數增長，經濟的持續增長必然帶來城市發展、住房擴大、投資增加和流動性過剩。中國百姓的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質最為迫切的中產階級的家庭數量更呈「崛起」之勢；
2.支柱產業：以其對經濟影響的比重和所拉動的相關行業的數量（超過90個）而言，房地產業已經是今後肯定還會長期是國家和大多數各類城市的重要支柱產業；
3.人口存量：中國的人口已經超過了13億人，並且還在增長中。在中國巨大的人口和家庭總量中，目前還有相當大的比例（約70%）尚未真正解決好住房問題；
4.人口增量：中國每年的人口增量約有1,000萬人，這是一個接近澳大利亞（其國土面積與中國接近）全國人口總量的數量，僅此人口增量所引起的每年住房增量約為1億平方米（考慮了城市化比率）；
5.人口質量：中國的人口質量在發生改變。隨著經濟技術的發展，人均壽命在增長（同1995年相比，當今中國人口平均壽命增長了近2歲），健康狀況在提升，知識結構在改善，因而人們對所需住房的量和質的要求也在發生改變;
6.人口結構：人口老齡化已經成為必然趨勢，中國60歲以上的人口已經超過了3億。人口平均壽命的延長對房地產市場有直接的影響，「銀發族」已開始出現對家庭式居住和非家庭式居住等不同居住類型的選擇；
7.換房需求：當前全球最大的建築工地和住房市場都在中國。在激烈的競爭之下，居住產品正在不斷地升級和換代，吸引著有條件的人們去投資。中國當前商品住房市場中最主要的結構是改善性需求，即換房居住的需求。尚有過半數的居民對現有的住房條件不滿意。目前中國城市的人均住房面積約26平方米，此數並不大，還有提高的必要。而人均居住面積每提高1平方米，全國就會新增13億平方米的住房需求；
8.第二套房：隨著中產階級和財富人群的發展（中國中產階層在社會中所佔的比例為11.9％，社會科學文獻出版社推出的《中國中產階層調查》公布了這一數據。），有能力購買第二套住房甚至更多套住房的家庭日漸增多，其目的有自住、投資和投資加自住；
9.拆遷用房：城市化進程意味著城市不斷的改造和擴建，每年全國需要拆遷住房的家庭住房數量達1億平方米。按目前許多城市拆「1補」「2」的補償政策，每年將新增1.5～2億平方米的住房需求。考慮到部分拆遷戶會選擇貨幣補償自行購房，每年仍將會因此而新增1～1.5億平方米的住房需求；
10.政策類房：當前ZF力推廉租房、經濟適用房和限價房等政策類住房，將加大這類住房的開發量，同時有助於將商品房市場分離出來。為了保障中低收入尤其是低收入家庭的住房，各級ZF正在採取一系列政策。讓13億人真正實現「居者有其屋」的計劃，必將形成巨大的需求市場；
11.特殊住房：在大多數家庭都有獨生子女的中國，許多人在子女就讀學校附近買房或者租房，以方便照料子女就讀。另外，與先前不同，如今年輕人的結婚條件正在發生變化，年輕人結婚所需的房屋已經成為市場的重要結構之一。有專家指出，在歐美一些國家，年輕人一般大學畢業大概十年以後才買房子，購房主力是35歲以上的人。而在中國買房者不但大多是25歲到30歲的年輕人，而且出現一畢業就買房，買房就要買大房的現象。有調查顯示，25至28歲的年輕人已成為購房的中堅力量。
12.投資意識覺醒：目前中國城鄉居民儲蓄存款余額已超過20萬億元。而從整體上看，大多數人的投資意識才剛剛開始覺醒。目前中國人在國內進行理財投資的有效渠道十分有限，而股市「過山車」式的波動使得不少人仍然對不動產的投資更有興趣；
13.異地置業：無論是個人投資還是助親友買房或者方便異地工作，在異地購置房產的人士日漸增多。旅遊度假目的地的房產也逐漸開始受到重視；
14.生活方式：中國的城市相繼從現代的、工業時代的城市向後現代的、後工業時代的狀態進步，人們的生活方式對居住的要求也正發生著根本變化。隨著文化生活的進步，人們對住區有了更高的要求，新的住區更加註意居住文化的主題化，例如——健康、養身、運動、藝術和休閑等等。中國人每年的正常假期和企業年假已近日歷天數的大約20％，不少家庭對「5＋2」生活（節假日住在郊外）有了需求；
15.居住文化：在中國人的傳統投資觀念中，住房始終是第一位的。有了錢一定先置業，這種文化在短期內難以改變。據調查，中國城鎮居民收入中用於買房的比重高達30％。此外，以往傳統的「三世同堂」、「四世同堂」等習慣已發生改變，今天的年輕人和老年人更多地希望分開居住，互不幹擾，但又保持著「一碗湯」（相距不遠，可以相互照應）的距離。還有，大多數國人不習慣於租房，這使得中國人的租房率在全世界顯得相當低。有條件買房的人們寧買不租，這是一個難以改變的文化習慣；
16.商業發展：有義大利機構分析認為，二00四年中國的零售業相當於當時的義大利，而從五年之後（二00九年）開始，每年中國的零售業增長量將等於一個義大利。隨著百姓購買力的迅速進步，中國未來的城鄉商業還會有巨大的發展空間，而商業的發展會帶來新的生活方式和開發機會；
17.地方發展：國家的發展基於地方的發展，地方發展最主要的原動力之一是土地梯級利用和土地價值變現。目前，地方財政收入中土地出讓收入的比重高達50％左右，可謂「土地財政」。故各地房地產發展的背後有著充足的政治動力；
18.城市化進程：三十年前，中國的城市人口僅有1.72億，如今已達5.77億。目前中國的人口城市化率約45％，而中等發達國家平均為61％，高收入國家則平均為78％。南美大國巴西屬於發展中國家，城市比率也已達到86％。中國城市發展的空間還很大。人口城市化率每增加1％，就意味著新增城市人口約1,300萬，新增住房需求約3.25億平方米；
19.城市遞進：中國縣級以上的城市多達近三千個。隨著上一級城市在發展中不可避免地發生的商務成本的上升，各種類型的城市會呈「梯級成長」之狀態，這種狀態往往會引起投資地點和方向的轉移；
20.城鄉改造：近年來中國城市中的舊城改造從未停步。除了必要的保護性建築之外，大量的舊城應該改造、必須改造也能夠改造。不少城市近郊的村屯改造也正在如火如荼地進行，這有助於農村經濟的轉型和土地的高效利用；
21.土地供應：由於歷史和地理的因素，在中國人多地少。可用於城市建設的土地受到嚴格控制。土地供應愈緊張，人們對住房的要求往往愈強烈。「18億畝」耕地控制限是必要的，但我們應注意到在每年的耕地減少量中，用於商住開發的土地還不到10％，其餘的是生態退耕用地、農業結構調整用地、災毀地以及特殊用地等。中國的海岸線很長，東部相對發達地區在合理的規劃之下，充分利用近海資源填海造地，是發展居住的一種好方法；
22.「觀望」過後：商品房價的升高主要是因為地價上升、拆遷成本上升、材料成本上升及通貨膨脹等原因。當前中國不少城市的百姓對於近期購房持觀望態度，期望房價出現大幅回落，並不意味著「需求萎縮」而當觀望目標未能實現後，原本存在的剛性需求必會引發新的市場狀態，個別地方可能還會出現短時效果「井噴」現象；
23.貨幣升值：人民幣在過去的半年之內升值了近7％。人民幣現在和將來的持續升值，使中國人的投資信心和投資能力在悄然地發生著改變；
24.國際差異：中國東部重要的沿海城市，尤其是北京、上海、廣州、深圳等國際化都市的房價，與亞太地區同類型城市（如東京、首爾、台北、香港和新加坡等）的房價相比，仍存在著數倍的差距。此外，中國的房地產加上建築業所佔GDP的比重剛過10％，而發達國家的房地產在GDP中所佔比重在相當長的時期內超過了20％；
25.境外熱錢：人民幣的升值預期，使得不少的境外熱錢欲通過在境內置業獲取特殊收益。據統計，今年一季度湧入的熱錢達851億美元，為歷史上最高值；
26.「灰色收入」：國內有一部分人有「灰色收入」已是不爭的事實。不少地方的各類行政幹部的灰色收入高於薪酬，這個可能涉及數萬億元的巨額資金已經成為樓市結構中的一個重要因素；
27.經濟安全：由於房地產在國家和地方的經濟角色中的支柱作用，各級ZF並不希望房價和銷量的大起大落，這是一個可能危及國家經濟安全的嚴肅問題。一個已經有80%以上百姓擁有自己房產的國家，不會贊同房價大落引起的百姓「負資產」狀態；
28.社會穩定：由於房地產業及其市場在國民經濟和百姓生活中十分特殊的地位，房地產的健康發展對國家的綜合影響巨大。穩定是第一位的，行業的調控政策應當因地制宜和設有底限；
29.政策調整：當前的房地產政策中尚存在一些不盡合理的內容，有些也只是暫時性的政策。隨著今後政策的進步和完善，房地產將獲得更加理性的發展空間；
30.回歸理性：經過近幾年一系列政策措施的苛嚴行動，房地產商的開發行為和百姓的市場行為已經逐步地理性化，這將會有效地影響行業未來成長的理性化；
火星炯
D. 怎樣熟悉一個城市的房地產市場
舉例抄:北京
東,南,西,北 各找一個熱鬧襲點的地方樓盤多的地方..附近街道肯定一排一排的中介公司 你連續問上3_4家中介公司周邊房價 找個取中的價位..再減去一丁點 就是這周遍的市場價了
買賣的房子民宅\也就是老房子大概有2_5萬的砍價餘地 商品房\200萬左右的房子 一般有5_12萬左右砍價餘地!
租憑的房子民宅\也就是老房子大概有100_300的砍價餘地 商品房 5000以上的 大概有300_600的砍價餘地
E. 怎樣快速了解一個地方的房地產行業
內事不決問網路，外事不決問谷歌。
F. 怎麼發展成一個房地產開發商
做房產開發商，自己會測算就行，施工完全可以包給別人，銷售也可以包給專回業銷售團隊，不答需要自己樣樣精通。剛入行，可以和懂行的兩三個人合作，其關鍵在於拿地、批容積率及對要開發地段周邊市場的綜合考察，要按最壞的情況測算，不要求大，求穩是關鍵，人脈關系、融資渠道決定你能否賺錢。
G. 怎樣進入到房地產行業
1. 房地產業是個大范圍，你可以選擇是進入房地產開發、房地產銷售、房地產設計等環節。
如果你是想進入房地產開發環節，那麼，最好你要有人脈，有了過硬的人脈，才能拍下好地塊，才能在銀行融了足夠的資金，然後找專業策劃機構確定盤子的定位與風格，請知名設計院規劃設計，邀請建築商投標，尋找樓盤銷售代理全盤代售，然後就在家等銀子上腰包吧。
銀子上了腰包，要記得還貸（銀行不容易），分批還建築商的費用（農民工不容易），最後過節時把人脈再梳理梳理，特別房管系統，呵呵~~
2. 具體的流程是：
首先，你先選擇需要開發的地塊，找到有價值的地塊後，聯系當地的政府，同政府商談開發的框架條件，政府會考察你的投資方案與資金方案，認同後，你可以就配套設施規費、項目服務條件等方面要求地方政府給予政策支持；取得與地方政府一致後，確定掛牌價格，然後立刻注冊與樓盤相匹配的資質開發公司（資質根據項目具體確定）；以新注冊的公司拍下地方政府通過國土部門掛牌的地塊；拍下地塊後請專業設計院設計方案；進行工程招標與分包；聯系營銷策劃與包銷商；進入項目施工階段；辦理銷售證書等事宜，聯系銀行按揭事宜（需要房管局批准），明確銷售方案、策劃開盤活動，正式銷售……
H. 怎樣做房地產生意
我現在是某地產公司的華北區總經理。我就是從一個普通的房地產銷售人員做起的，通過我8年的努力，一步一個腳印，我才走到了現在這個位置，我想把我的一些經驗與大家分享，希望能幫助到更多剛畢業或者還在為工作迷茫的年輕人。其實我認為銷售並沒有秘笈，我認為要做好房地產銷售，從以下幾方面入手（個人經驗）：
1.選對公司，一個好的房地產公司要有好的培訓，完善的升職體系，及正規的體制和系統，最重要的就是培訓。
2.跟對人，你要知道你是屬於那種類型的銷售員，適合那些目標客戶，只有跟對了你那種類型的人，才更好的發揮你的水平，不會受打擊。
3.向和你完全不同類型的人學習，說不定你也有那種性格，只是你不知道，主要有三種類型，一，特有親和力型 二，攻擊型 就是不知道拒絕是什麼，臉皮特厚 三，風騷型 特愛面子，穿的都是名牌 四，精悍型，特別喜歡用數據征服人 。
4.要想把客戶從別人那搶過來，那就在那地方呆得比所有人都久吧，客戶可都是你的了。
5.熱愛學習，如今這個信息時代，所有的一切都在飛速的更新換代，包括知識和信息，這就要求我們必須好學，不管是報紙還是網路都是我們第一時間獲得信息的重要渠道。可以每天上班的路上買一份中國房地產報，到班上到時候可以先打開電腦看看地產微博www.dcweibo.com，這個網站是一個專業房地產微博，裡面可以得到很多地產人脈，這對於房地產銷售人員來說可是最寶貴的財富了！希望我的回答能對你起到幫助！！
I. 房地產生意是怎麼做的
從事房地產銷售工作的人員應致力於個人及事業的發展，因為生活只會隨著自我改變而改變，唯有不斷地學習，才能穩固地立足於這個社會。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學習的是如何保持一種積極向上的心態。很多經理都說心態決定一切，但是什麼是正確的心態呢？要記住人是有很多弱點的，比如感情和沖動。不要主觀，往往結果都超出你的想像。剛剛進入房地產的時候常聽見一句話：沒有賣不出去房子，只有不會推銷的銷售員。
我舉兩個真實的例子，本人一個客戶兩年前在大街認識。一身樸素說想看房，當時很多業務員就很以貌取人，介紹一些非常差的房子給她參考，愛理不理。對她沒有任何的期待，我認識她以後就去和她溝通，問清楚需求，在知道她對深圳的房地產完全不熟悉以後帶她看樓多達20幾套，並且給她分析什麼樣的樓應該去考慮投資，什麼樣的樓考慮自住。把自己所有知道的東西無私的去向別人闡述，切記不要虛假，不知道的東西絕對不回答，但是回來以後馬上去找答案，准時給別人回復。最後次客戶在我手上一次性購買了3套房子，其中一套市場價27萬，我賣了36萬，由於這個成交把整棟樓的樓價抬高一平方一千。你也許會問，你不是騙別人嗎？其實不然，這套房子為什麼這樣貴，因為此房實在是有很多的優勢，總樓層30樓，它在29樓，是最高而且又不吵不熱。裝修非常下工夫，所有的材料都是從香港進口，就算你按照它的裝修也不一定有這個效果。買了不到一年現在別人出50萬實收給她購買，現在她人在美國，走前做了全權委託公證給我幫她處理一切房產事宜。所以要被人相信你，很簡單幫別人賺到錢。
[學習積極的心態]
我認為自信非常的重要，在給別人介紹房產的第一步你應該先推銷你自己，在地產界到處都是人海戰術，有幾個客戶能記住你？能記住你的名字？能在想買房的時候，在有房地產方面的需求的時候能想到你？機會是靠你自己去爭取的，它對於每個人來說都是公平的，關鍵是你有沒有自信去抓住它而已。
在工作的過程當中，我發現地產這個行業所涉及的面是非常的廣，很有挑戰性。我給自己設定了一個目標，用2年時間打基礎，2年以後，我不會再做銷售人員。在努力工作的同時每天閱讀大量的書和新聞，加強自己的專業知識和理論知識。
我租賃的第一個樓盤是一個大家都覺得看好的樓盤，價格便宜，裝修漂亮。 唯一的問題是業主出國，沒有辦法聯繫到業主。看房等都是通過管理處，說等業主回來就簽合同。當然我也有客戶滿意，我想要是業主回來了，一樣的條件能輪到我嗎？於是我想盡辦法先從管理處拿到他一個親戚的電話，再從親戚那裡拿到他美國的話，不計成本的用手機打過去和他溝通好，並幫他收好錢，把屋內的家私家電寫好，做好他一切能想到的後續手續，業主回來後，幾十個中介給他電話，甚至有人給出更好的價錢，業主只說了一句：別人比你們服務在先了。
所以，一個積極的心態，是對自我的一個信心培養過程，決定你的人生方向，確定自己的工作目標，正確看待和評價你所擁有的能力。你認為自己是一個什麼樣的人很重要。比如像我，我認為自己是一個積極的、樂觀的、友善的、非常熱情、有沖勁的還有就是正氣的一個人。這就是自我的形象。其實並不需要非常漂亮和美麗的形象，大眾的臉才是大眾最容易接受的。
一個有著積極態度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對自己說。「今天我心情很好，我很高興，今天會跟很多客戶聯系，我相信能給他們解決一些問題或解除他們的疑慮，我會成交的」；「只要我努力，相信今天我一定能成交，我的銷售業績是最棒的」；這就是他對自己的一種肯定。不管自己是不是能達到因為已經去肯定了自己，所以一樣受益。
[培養你的親和力]
所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質是直接面對面地與客戶打交道，怎麼才能更好地與客戶溝通，讓客戶認可你，必須通過規范你的言行舉止來實現。
在售樓的過程中，語言是溝通的橋梁。對銷售人員而言，語言應該是一門應酬與交往的藝術，不僅要注意表情、態度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利達到交往效果的「潤滑劑」。
在人際交往中，約有80%以上的信息是藉助於舉止這種無聲的「第二語言」來傳達的。行為舉止是一種不說話的「語言」，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動作。一個眼神、一個表情、一個微小的手勢和體態都可以傳播出重要的信息。一個人的行為舉止反映出他的修養水平、受教育程度和可信任程度。在人際關系中，它是塑造良好個人形象的起點，更重要的是他在體現個人形象的同時，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。
語言的禮儀不是天生就會說，優美的舉止也不是天生就有的，這些都是通過長期正規訓練出來的。只要通過每天自己抽5分鍾來練習，自然而然地養成良好的儀容儀表、舉止姿態習慣，自
J. 我想開個房地產開發公司，該怎麼做，請高手指教
《房地產開發企業資質管理規定》第三條房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等級。
未取得房地產開發資質等級證書（以下簡稱資質證書）的企業，不得從事房地產開發經營業務。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發企業的資質管理工作；縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作。
第五條房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。
各資質等級企業的條件如下：
（一）一級資質：
1．注冊資本不低於5000萬元；
2．從事房地產開發經營5年以上；
3．近3年房屋建築面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4．連續5年建築工程質量合格率達100％；
5．上一年房屋建築施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於20人，持有資格證書的專職會計人員不少於4人；
7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
9．未發生過重大工程質量事故
（二）二級資質：
1．注冊資本不低於2000萬元；
2．從事房地產開發經營3年以上；
3．近3年房屋建築面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4．連續3年建築工程質量合格率達100％；
5．上一年房屋建築施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於10人，持有資格證書的專職會計人員不少於3人；
7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
9．未發生過重大工程質量事故。
（三）三級資質：
1．注冊資本不低於800萬元；
2．從事房地產開發經營2年以上；
3．房屋建築面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4．連續2年建築工程質量合格率達100％；
5．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於5人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；
6．工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；
7．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
8．未發生過重大工程質量事故。
（四）四級資質：
1．注冊資本不低於100萬元；
2．從事房地產開發經營1年以上；
3．已竣工的建築工程質量合格率達100％；
4．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於5人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；
5．工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；
6．商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
7．未發生過重大工程質量事故。
第六條新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到房地產開發主管部門備案；
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和勞動合同；
（六）房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。
房地產開發主管部門應當在收到備案申請後30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。
《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。
第七條房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。房地產開發主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級。
第八條申請《暫定資質證書》的條件不得低於四級資質企業的條件。
第九條臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業管理、技術人員總數。
第十條申請核定資質等級的房地產開發企業，應當提交下列證明文件：
（一）企業資質等級申報表；
（二）房地產開發企業資質證書（正、副本）；
（三）企業資產負債表和驗資報告；
（四）企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件；
（五）已開發經營項目的有關證明材料；
（六）房地產開發項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告；
（七）其他有關文件、證明。
第十一條房地產開發企業資質等級實行分級審批。
一級資質由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。
二級資質及二級資質以下企業的審批辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。
經資質審查合格的企業，由資質審批部門發給相應等級的資質證書。
《城市房地產開發經營管理條例》
第五條
設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。
第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：（一）營業執照復印件；（二）企業章程；（三）驗資證明；（四）企業法定代表人的身份證明；（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。