地產企業售後回購的開發產品再次出售該如何計繳營業稅

㈠ 房地產在建項目整體打包出售應如何繳稅受讓方如何繳稅

（1）契稅。（相關行業具有）

建築用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。

2）營業稅。（相關行業具有）

自建建築物出售，按建築業3％稅率計繳營業稅，出售建築物，按銷售不動產的5％稅率計繳營業稅。

（3）城市維護建設稅和教育費附加。（很多行業都有的）

在繳納營業稅的同時，應以實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，按適用稅率繳納城市建設維護稅和3％的教育費附加。城市建設維護稅為比例稅，按納稅人所在地區的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區或者鎮的，稅率為1％。

（4）城鎮土地使用稅。（這個行業特有的）

房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額計繳。

年應納稅額＝計稅土地面積（平方米）×適用稅額

土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。根據《國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）文件的規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅。

（5）房產稅。（這個行業特有的）

以擁有的房產的計稅余值為計稅依據，按1.2％稅率計繳房產稅。

應納稅額＝房產余值×（1－10％～30％）×1.2％

房產稅按年計征，分期向房產所在地稅務機關繳納。根據國稅發[2003] 89號文件的規定，房地產開發企業建造的商品房在售出之前不徵收房產稅；但售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定徵收房產稅。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。

（6）土地增值稅。（這個行業特有的）

轉讓國有土地使用權、地上的建築物及附屬物(以下簡稱轉讓房地產)並取得收入的單位和個人，以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，實行四級超率累進稅率。

計算公式：土地增值額＝轉讓房地產的總收入－扣除項目金額

應納土地增值稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除率

土地增值稅四級超率累進稅率表

(一)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

企業建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免納土地增值稅。

納稅人應於轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，到房地產所在地稅務機關辦理納稅申報，並向稅務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書、土地轉讓和房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

（7）印花稅。（有證章的行業和行為都需要交納）

書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳印花稅。

（8）企業所得稅。（這個是誰賺得多，誰就繳納得多）

應納企業所得稅額＝（收入總額－稅法准予扣除項目金額）×適用稅率

稅法規定，企業繳納所得稅實行按年計算，分期（月或季）預繳，月份或季度終了後15日內預繳，年度終了後4個月內匯算清繳，多退少補。

（9）個人所得稅。（這個也是誰賺得多，誰就繳納得多，是有收入就應該繳納的）

個人獨資或合資企業，按個體工商戶的生產經營所得的應稅稅目，計繳個人所得稅。

應納稅額＝（全年收入總額－成本費用以及損失）×適用稅率－速算扣除數

個體工商戶的經營所得應納的個人所得稅，按年計算，分月預繳，由納稅人在次月7日內預繳，年度終了後3個月內匯算清繳，多退少補。

㈡ 房地產開發企業預售所交營業稅的會計及稅務處理

房地產企業繳納營業稅問題

《中華人民共和國營業稅法實施細則》第二十八條規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。稅法中明確指出了納稅人在轉讓土地使用權或銷售不動產取得預收賬款時必須繳納營業稅，營業稅的計稅依據是實際收到的預收款金額。但新《企業會計准則》及稅法並沒有對轉讓土地使用權或銷售不動產預收款計征營業稅和企業所得稅的會計處理進行明確。
目前房地產企業結合實際核算營業稅的方法，按預收賬款科目當期的發生額計提「營業稅金及附加」，即借「營業稅金及附加」，貸「應交稅費——應交營業稅」、「應交稅費——應交城市維護建設稅」、「應交稅費——應交教育費附加」等，實際繳納稅款時，借「應交稅費——應交營業稅」、「應交稅費——應交城市維護建設稅」、「應交稅費——應交教育費附加」，貸「銀行存款」。年度終了，對達到收入確認條件的「預收賬款」轉入當年銷售收入，並將已繳納的稅金轉入本年利潤，反映在利潤表的營業稅金及附加欄，就是借「本年利潤」，貸「營業稅金及附加」，同時對未達到收入確認條件的預收賬款，反映在資產負債表「預收賬款」的期末余額里，對此部分計提的稅金在編制報表時，筆者認為應並入其他流動資產反映，對此部分已繳納的稅金則反映在應交稅費欄，用負數表示。
房地產企業預繳所得稅會計處理

《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），關於未完工開發產品的稅務處理問題中明確：開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前採取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加後再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本後再行調整。
房地產開發企業所得稅一般核算方法按預收賬款當期的發生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。可作如下會計分錄，借「應交稅費——應交所得稅」，貸「銀行存款」。房地產開發產品完工後，企業應及時計算已實現的收入，同時按規定結轉成本，經過納稅調整計算出的所得稅反映在利潤表中，借「所得稅」，貸「應交稅費——應交所得稅」。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借「所得稅」，貸「應交稅費——應交所得稅」。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借「應交稅費——應交所得稅」，貸「銀行存款」。對未達到收入確認條件的預收賬款對應的所得稅反映在應交稅費欄，用負數表示。若房地產企業在核算所得稅按照可抵扣暫時性差異來確認對未來期間應納所得稅金額的影響，筆者認為對預繳的所得稅確認為遞延所得稅資產，並使用「遞延稅款—預售房預繳所得稅」科目，繳納時同上，只是在年終對未達到收入確認條件的預收賬款對應的已上繳的所得稅，從「應交稅費——應交所得稅」科目轉入「遞延稅款—預售房預繳所得稅」科目，反映在資產負債表中資產類科目中的「遞延稅款」的借方。會計分錄如下，借「遞延稅款——預售房預繳所得稅」，貸「應交稅費——應交所得稅」。

㈢ 售後回購的會計處理

按照新會計制度的規定，對於售後回購業務，企業應當設置「待轉庫存商品差價」 科目，核算發出商品的銷售價格與實際成本及相關稅費之間的差額。企業在發出商品時，按實際收到或應收的價款，借記「銀行存款」或「應收賬款」等，按庫存商品的實際成本，或固定資產賬面價值，貸記「庫存商品」、「固定資產清理」等，按增值稅發票上的增值稅額，或銷售不動產、無形資產應交的營業稅，貸記「應交稅金-應交增值稅（銷項稅額）」、「應交稅金-營業稅」等；
根據計算的有關稅金和附加後，借記「待轉庫存商品差價」，貸記「應交稅金一應交城建稅」、「其他應交款—教育費附加」，按借、貸方差額，貸記或借記「待轉庫存商品差價」。如果回購價格大於原售價，還應在銷售與回購期內按回購價格大於原售價的差額計提利息費用，借記「財務費用」，貸記「待轉庫存商品差價」。如果回購價格小於原售價，根據謹慎性原則，則不能計提財務費用。企業日後重新購回該商品時，根據對方開據的增值稅專用發票，借記「物資采購」或「庫存商品」、「應交稅金-應交增值稅（進項稅額）」等，貸記「銀行存款」、「應付賬款」等；同時，將 「待轉庫存商品差價」科目的余額沖減或增加購回商品的成本。 [例]甲公司為增值稅一般納稅人企業，適用的增值稅稅率為17%。2005年1月1日，甲公司與乙公司簽訂協議，向乙公司銷售一批商品，增值稅專用發票上註明銷售價格為1000000元，增值稅額為170000元。協議規定，甲公司應在2005年5月31日將所售商品購回，回購價為 1100000元（不含增值稅額）。商品已發出，貨款已收到。假定：該批商品的實際成本為800000元；不考慮其他相關稅費。那麼甲公司應作何種賬務處理呢？
本例中，不考慮其他相關稅費，現做會計分錄如下：
（1）1月1日發出商品時：
借：銀行存款1170000
貸：庫存商品800000
應交稅金—應交增值稅（銷項稅額）170000
待轉庫存商品差價200000
由於回購價大於原售價，因而應在銷售與回購期間內按期計提利息費用，計提的利息費用直接計入當期財務費用。
1月至5月，每月應計提的利息費用為20000（100000÷5=20000）元。
借：財務費用20000
貸：待轉庫存商品差價20000
（2）5月31日，甲公司購回1月1日銷售的商品，增值稅專用發票上註明商品價款1100000元，增值稅額187000元。
借：物資采購（或庫存商品等）1100000
應交稅金———應交增值稅（進項稅額）187000
貸：銀行存款（或應付賬款）1287000
（3）辦理入庫時：按原庫存商品賬面價值入賬，同時做待轉庫存商品差價余額沖銷
借：庫存商品 800000
借：待轉庫存商品差價300000
貸： 物資采購 1100000

㈣ 房地產開發企業銷售未完工開發產品，預繳的營業稅在會計上如何處理請說明理由，謝謝。

房地產企業繳納營業稅問題

《中華人民共和國營業稅法實施細則》第二十八條規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，採用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。稅法中明確指出了納稅人在轉讓土地使用權或銷售不動產取得預收賬款時必須繳納營業稅，
營業稅的計稅依據是實際收到的預收款金額。但新《企業會計准則》及稅法並沒有對轉讓土地使用權或銷售不動產預收款計征營業稅和企業所得稅的會計處理進行明確。
目前房地產企業結合實際核算營業稅的方法，按預收賬款科目當期的發生額*5.6%j計算應交營業稅及附加費；
1.，在實際繳納稅款時，
借：應交稅費—應交營業稅」、
借：應交稅費—應交城市維護建設稅」、
借：應交稅費—應交教育費附加」
借：應交稅費—應交地方教育費附加
貸「銀行存款」。
2. 年度終了，對達到收入確認條件的「預收賬款」轉入當年銷售收入，並將已繳納的稅金
做：
借：營業稅金及附加費：
貸：應交稅費—應交營業稅」、
貸：應交稅費—應交城市維護建設稅」、
貸：應交稅費—應交教育費附加」
貸：：應交稅費—應交地方教育費附加
3.並將營業稅金及附加轉入本年利潤；
，反映在利潤表的營業稅金及附加欄，就是
借「本年利潤」，
貸「營業稅金及附加」，同時對未達到收入確認條件的預收賬款，反映在資產負債表「預收賬款」的期末余額里，

㈤ 我公司是房地產開發公司，開發的樓盤如何已辦理驗收在銷售過程中如何交房產稅

1、 索取五證
五證的范圍、申請順序及作用
「五證」包括《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》（《商品房預售許可證》）
項目最初申辦的就是《建設用地規劃許可證》，這個證件嚴格限定土地使用范圍、邊界和佔地面積。
第二申辦的是《建設工程規劃許可證》，此證件限定本規劃地塊上所建建築物的功能類別，是屬於商用、廠房、住宅、公寓等。
第三申辦的是《開工許可證》，此證件是申請可以合法施工。
第四申辦的是《國有土地使用證》，這是開發商花費比較高的一個證件，開發商要向國家交納相應的國有土地使用金。房屋是否擁有產權，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70年。
最後申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發商已經交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。
2、應重點關注的幾個問題及相應的審計取證
（一）收入 根據《企業會計具體准則-收入》的定義作為判斷的基礎，同時要考慮房地產的特殊性。房地產開發企業提供的商品是土地或住宅及其他建築物，房地產開發企業銷售商品，特別是住宅，往往採取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的20%及以上不等，其餘房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據同銀行達成的協議，在以後年度，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶已辦妥銀行按揭並收到按揭款時確認收入，但是根據企業的管理要求不同，現在不少的房地產開發企業在收到首付款時即確認收入，有的尚未辦妥按揭手續，而在應收賬款科目核算，特別是對於年終促銷的房地產公司，年度資產負債表會形成很大一筆應收賬款。
審計取證：
（1）索取商品房預售許可證，看企業已售並確認收入的商品房是否在商品房預售許可證上。
（2）索取企業提供的銷售清單，與銷售部的房屋買賣合同統計表進行對比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。
（3）抽查部分購房合同，特別是交樓時間的規定及辦理房產證、土地使用證的期限。關注交鑰匙的手續及客戶辦理入住的程序，並抽查部分業主辦理入住的有關資料。
（4）從銷售代理商處取得已售樓宇結算統計表，並對照認購書、企業銷售清單，看三者是否一致。
（5）從物業管理公司取得已售和未售住宅物業管理費的收取情況統計表。對已售商品房進行抽查，看業主入住情況，並對未售樓宇進行盤點。同時可結合對售樓處銷售樓宇銷售進度表進行判斷已開發商品房的銷售情況。
（6）關注應收賬款在資產負債表日後收款情況，對應收賬款的賬齡進行分析，以判斷企業是否存在虛記收入的情況，尤其是長期未辦妥按揭的客戶。
（二）完工產品成本結轉 房地產開發企業特別是規模開發的房地產企業在開發房地產時，由於開發周期長，完工產品結算進度與賬面發生的成本往往不一致，如果根據賬面成本結轉完工產品成本，必然存在少結轉成本的情況；現在開發的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是開發商調節利潤的主要工具。企業往往依據外部工程決算審計將房產成本分為地上、地下兩部分，將其進行人為的割離，這樣地下基礎部分的成本全部由地下的產品承擔。地上部分的成本就大幅下降，造成結轉的主營業務成本嚴重失實。還有不少企業不能用於銷售的水箱間等作為均攤成本的基數以達到降低成本的目的。
審計取證：
（1）分析賬面是否有大額的預付賬款掛帳，對房地產公司來說，預付賬款大多數是開發成本的組成部分，但為了少轉成本，企業往往以未結算為借口在預付賬款掛帳。
（2）索取開發商完整的預算資料及大項變更資料，從工程部門索取工程完工進度報告，從合同管理部門索取企業與開發商簽訂的合同，分析開發商是否足額預計商品房開發成本及與之對應的應付建造承包商工程款。
（3）如已完工程，應索取施工方報審的結算資料，企業往往對應合理估計的變更成本不入賬，等決算出來時進行調整，這種做法實際上可用來調節利潤並虛減了負債。
（4）索取企業的成本結轉表，復核所採用的結轉方法是否合理。有的企業按平均成本進行結算，但收入是按實際銷售，造成了收入成本的嚴重不配比。關注自用樓層的成本結轉是否與其他銷售部分結轉的方法是否相同，不少企業自用的樓層成本按平均成本進行結轉，銷售部分按制定的分配方法進行結轉。
（5）一般規范房地產公司只對總承包商，可向總包方詢問截止資產負債表日，開發商應付施工單位的結算工程款情況。
（三）稅金房地產公司的營業稅與所得稅往往按預收的售房款的一定比例預交。對預收賬款的余額應交的稅款進行測算並與待攤費用的預交稅金進行比較，計算是否少提稅金。根據我國房地產開發企業所得稅徵收的一貫做法，稅務部門一般根據預收售房款預計所得稅，年終，根據注冊會計師的查賬報告，經審計後的凈利潤，按確定的稅率，計算實際應徵收的所得稅。因此，完工商品房銷售成本的結轉准確與否，對企業所得稅及凈利潤計算影響重大，而且成本結轉的多與少，經常成為上市公司操縱利潤的一種手段。
房地產公司自用的房產往往不結轉固定資產，仍在開發產品中核算，不計提折舊，也不按視同銷售計算應繳納的營業稅，也不交納房產稅等。
房地產公司目前稅費漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納。或只繳納很少的一部分。房地產公司比較常見的少繳稅款還有印花稅。
（四）關於利息資本化
一般企業與購建固定資產有關的專門借款在滿足一定的條件下，專門借款所發生的利息允許計入相關資產的成本當中，即所謂的利息資本化；同時《企業會計制度》也規定，房地產開發企業借入的與房地產開發有關的利息支出在開發產品完工之前，計入房地產開發成本。房地產公司根據不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進行利息資本化全部記入當期費用。主要應關注加大利息資本化部分。
審計取證：
1、索取借款合同，關注借款合同是否與開發房地產有關、借款利率、借款期限，結合已資本化的利率，看其計算是否正確。
2、結合施工方交付使用記錄及質檢、消防等相關部門的驗收記錄，判斷資本化期間是否合理。
3、集團公司通過集體統一借款分配給各子公司使用的借款，如房地產公司類子公司為從集團取得借款用於開發房地產，其支付的利息不高於銀行同期利息且符合資本化條件的部分可以資本化。
（五）借款抵押
對於資金較為緊張的房地產公司，往往會有大額的銀行借款，由於金融市場融資的難度不斷增加，取得的借款多為擔保借款和抵押借款。房地產公司公司的固定資產及設備價值不大，用於抵押資產多涉及在售的樓盤，我們要特別關注是否將已售出的樓盤用於抵押。
審計取證：
索取抵押合同，分析抵押物清單所用於抵押的資產類型、價值、所在地點，如抵押物為在售樓盤，應將已用於抵押的房產面積與銷售統計表的未銷售面積進行比較，如前者大於後者則說明將已銷售的樓盤用於抵押。
（六）虛假銷售
虛假銷售一般分為虛假按揭、與關系人達成默契尤其在公司需要利潤時購買房產，等房屋實際賣出時在辦理退回。虛假按揭指的是房地產開發企業，在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產開發企業與所謂的「購買人」達成買賣協議，然後從銀行套取按揭資金的一種做法，所謂的「買家」實際上是房地產開發商找來的冒名頂替者，往往多為其內部的職工，在沒有找到真正的購房者之前，利息往往由房地產開發企業自身提供。這樣可以獲取銀行信貸資金並獲取銀行信貸利息差。一般情況下，按揭貸款利率比正常的銀行貸款利率要低。製造虛假銷售氣氛，吸引其他購房者，以達到間接促銷的目的。關系人購房的金額往往較大，所購的樓盤為利潤較高的樓層，主要是為了產生利潤。
審計取證：
（1）索取銷售合同，虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內容填寫不完整。
（2）如果按揭的本金和利息由房地產企業自身提供，這時，企業往往定期付一筆金額相等的款項給銀行，同時虛掛一家企業；
（3）關注大額的銷售業務，索取合同、交付使用情況記錄、款項的收取情況，往往虛假的銷售都是100％收款，但卻沒有交付使用記錄。也不約定辦理房產證、土地使用證相關事宜。尤其要注意後期的銷售退回，對此類銷售應到現場去看有關房屋的使用情況，如閑置可能存在問題。獲取辦理業主入住手續簽證資料，虛假銷售往往不會辦理這些手續的。
（4）如果企業給員工提供住宅按揭，又沒有從員工的工資收入中扣回，則視同企業給員工提供的福利，需要員工個人繳交所得稅的，如果企業未扣個人所得稅，則可能就是虛假按揭了。
（七）待開發的土地
房地產公司申請到土地後沒有及時開發或沒有開發能力，隨著市場的發展土地不斷的升值，但待開發的土地又不允許轉讓，對不按審批用途開發的土地由國土局收回另行處理。企業往往會採用如聯合開發的手段將土地變相轉讓。
應關注對待開發的土地是否進行分攤。
（八）應索取的與其他企業不同的資料
成本分攤表（主要是成本分攤的依據是什麼，如按預計的銷售金額為基數進行分攤）、項目決算資料、項目驗收資料。
陽光水青草地

㈥ 土地投資後出售如何繳稅

2011年A公司將其名下的土地投資成立一家房地產B公司，土地原價500萬元，投資時評估增值100萬元，獲取B公司股權600萬元。
3個月後，A公司將B公司600萬元股權賣出，賣價為540萬元。
由此分析，A公司沒有可供出售的土地，不需要繳納土地增值稅。
可能需要對增值的100萬元，考慮如何繳納企業所得稅。
供參考。

㈦ 房地產公司售後回租如何進行會計處理

售後回租又稱售後包租、售後返租、售後承租，對於房地產業而言，是指房地產開發企業將某一房地產項目的資產出售後，又在一定期限內承租或者代為出租購房者所購該企業商品房的銷售方式。售後回租是一個舶來品，它起源於美國六七十年代，我國最先接受著一概念的是香港。上世紀90年代中期，售後回租經香港傳入我國內陸，先經深圳、廣州，又進入海南，近兩年大有席捲全國之勢。由於是新生事物，且售後回租的條件又不盡相同（有的還不是真正意義上的售後回租），在實際工作中，這類業務的會計處理主要靠財務人員的判斷。現結合案例對此進行探討。

某房地產開發公司採用售後回租的方式銷售店鋪，回租期限3年，假如店鋪的售價為100萬元（購房者需一次付清），回租的年租金為8萬元，租金由房地產開發公司每年定期付給購房者。在這一背景下，可能存在兩種情況：

一是，三年後購房者可根據市場情況選擇退房還是買房，如退房，由房地產開發公司退還購房者開始時支付的100萬元，三年內不辦理房屋產權轉移手續。

二是，付款時買賣合同生效，三年後購房者不可以退房。

在第一種情況下，如果三年後購房者買房，對房地產開發公司來說售後回租實際上是一種預收購房款的行為，只是這一預收的款項是有代價的，即要支付資金佔用費——租金8萬元；如果三年後購房者不買房，售後回租可以說是一種資金借貸行為，相當於房地產開發公司先向購房者借了100萬，三年後歸還，在三年間每月支付資金佔用費8萬元。因此，在第一種情況下，無論三年後購房者買房還是不買房，房地產開發公司向購房者收取的100萬元都是一種負債融資，支付給購房者的租金是資金佔用費，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋產權還是房地產開發公司自己的。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）：

1. 收到購房者的100萬元時（注意根據規定要預繳營業稅和企業所得稅，處理過程略去）

借：銀行存款

貸：預收賬款

同時，

借：出租開發產品

貸：庫存商品

2.收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

提取5%的營業稅（城建稅、教育費略去）、12%的房產稅

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

貸：應交稅金——應交房產稅

3.期末計提出租開發產品應攤銷的金額

借：其他業務支出

貸：出租開發產品（按規定使用年限計算出的攤銷額）

4.付給購房者租金時

借：財務費用

貸：銀行存款（或現金）

5.三年後購房者選擇購房時

借：預收賬款

貸：主營業務收入

（注意計提營業稅，前期預繳部分要沖銷，處理過程略去）

同時，

借：主營業務成本（按攤余價值結轉）

貸：出租開發產品

6.三年後購房者選擇退房時

借：預收賬款

貸：銀行存款

第二種情況是典型的售後回租。由於購房者支付100萬元的時候已經取得了房屋產權，房地產開發公司通過向購房者返租才取得房產的收益權，在取得出租收益的同時付給購房者租金，這是公司的一種經營行為。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）：

1.收到購房者的100萬元時

借：銀行存款

貸：主營業務收入

（注意要計提營業稅，處理過程略去）

同時，

借：主營業務成本

貸：庫存商品

2. 收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

提取5%的營業稅（城建稅、教育費略去）

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

3.付給購房者租金時

借：其他業務支出

貸：銀行存款（或現金）

注意，第一種情況下的房地產開發公司支付給購房者的租金（實際上是資金使用費），必須取得購房者出具的正規發票才能在稅前列支不高於銀行同期貸款利率部分。第二種情況下的稅收是可以籌劃的。比如，和購房者簽訂代為租賃房屋協議，租金直接由購房者收取，再由購房者付給房地產開發公司應得的手續費，這樣房地產開發公司只需就手續費部分繳納營業稅即可。

㈧ 售後回購業務是否可起到節稅避稅作用如出售時產生8萬的銷項增值稅，回購時進項稅為9萬，那怎麼辦

節稅來網123的靈活用工方式 ，降低自了企業人工成本的投入，降低了用工過程中的風險。 通過業務流外包，由節稅網123管理中心分配業務給用工人員。企業管理中心採取靈活用工方式分配任務給用工人員，也將稅負大幅度降低，企業也無需為用工人員上社保。企業通過在節稅網123威客平台發布內容，零散用工人員接任務，達成交易並線下完成任務。公司和零散用工人員線上達成合作，用工人員直接為公司服務降低了稅負.

㈨ 售後回購或售後租回業務如何繳納營業稅

問：S公司開發的商鋪採用售後租回的銷售方法，不知能否參照售後租回版作會計處理，即：權賣主（即承租人）應將售價與資產賬面價值之間的差額予以遞延，並在租賃期內按照租金支付比例進行分攤，作為租金費用的調整。若參照此方法進行會計處理（1）售後租回業務銷售過程中的營業稅是否需要繳納，如何繳納？（2）營業稅能否按遞延收益減去租金收入後的額度作為納稅營業額？如果採取售後回購又該如何繳納營業稅？ 答：房地產開發商採用售後租回或售後回購方式，會計上應當按照《企業會計制度》的規定，根據實質重於形式原則進行賬務處理，但必須根據稅法規定計算繳納營業稅。《關於房地產開發企業從事購房回租等經營活動徵收營業稅問題的批復》（國稅函[1999]144號）文件規定，房地產開發公司採用購房回租、售後回購等形式，進行促銷經營活動（即與購房者簽訂商品房買賣合同書，將商品房賣給購房者；同時，根據合同約定的期限，在一定時期後，又將該商品房購回），根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，對房地產開發公司和購房者均應按銷售不動產稅目徵收營業稅。

㈩ 房產公司售後回購或售後租回業務如何繳納營業稅

S公司開發的商鋪採用「售後租回」的銷售方法，不知能否參照售後租回作會計處理，即：賣版主(即承租人)應將售價權與資產賬面價值之間的差額予以遞延，並在租賃期內按照租金支付比例進行分攤，作為租金費用的調整。若參照此方法進行會計處理(1)「售後租回」業務銷售過程中的營業稅是否需要繳納，如何繳納?(2)營業稅能否按遞延收益減去租金收入後的額度作為納稅營業額?如果採取「售後回購」又該如何繳納營業稅?
房地產開發商採用「售後租回」或「售後回購」方式，會計上應當按照《企業會計制度》的規定，根據「實質重於形式」原則進行賬務處理，但必須根據稅法規定計算繳納營業稅。《關於房地產開發企業從事「購房回租」等經營活動徵收營業稅問題的批復》(國稅函[1999]144號)文件規定，房地產開發公司採用「購房回租」、「售後回購」等形式，進行促銷經營活動(即與購房者簽訂「商品房買賣合同書」，將商品房賣給購房者；同時，根據合同約定的期限，在一定時期後，又將該商品房購回)，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，對房地產開發公司和購房者均應按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。