如何運營一個地產公司

1. 怎樣運營一個房地產網站

網路推來廣，首先要收集相自關方面資料，做調查分析用戶關注的房地產是哪些方面，需要了解些什麼，選擇你們的優勢，你們的服務特色及保障。
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2. 請問房地產開發公司是如何運作的

我簡單地說一下
大多房地產公司老總都是與政府關系牢靠，他們手上有一百萬就行內，然後與政府勾結買到地，如果買容地的錢不夠，那他們就能靠一百萬貸到一個億的款，然後坐在家裡等建築商找上門，建築商開始免費先建設，建好給錢。建設前，建設中開始賣樓，等房子建好好，基本上賣的差不多了，賺回了多少不得而知。

3. 如何管理房地產公司

我們以山東淄博市為例子，來說明房地產公司應該怎麼管理。房地產公司管理建議
一、要搶抓機遇去庫存
去年底召開的中央經濟會議將商品房「去庫存」列為2016年的重要任務。春節前後，中央各部委又密集出台了一系列降首付、減契稅等促進商品房消費的政策措施。從我市情況看，近期商品房銷售也在加速回暖，全市開發企業必須牢牢把握住這難得的機遇，在市場大勢上升期把握好節奏，踩准點，抓緊消化過量庫存。如果項目本身位置較好、品質較高、配套齊全，銷售可以考慮適當緩一緩、提點價，尋求利益的最大化都是可以的;而如果項目位置一般、品質一般、配套一般，項目本身有一定缺陷的，絕不能捂盤惜售，必須借勢開展形式多樣的促銷活動，確保在市場飽和前基本清盤;如果項目位置遠離主城區、配套不完善，更要加大促銷力度，抓緊回籠資金。這種房子，在前兩年基本處於停盤狀態。現如今機會來了，必須以不賠錢就是掙錢的理念，趕緊出手，逃出泥潭。此番救市，這些房屋進入最後一次出手機會的時間窗口，如果硬犟著等高價，一旦錯過時機，再後悔就來不及了。兩三年之後，隨著宏觀經濟企穩回升，政策將回歸常態，房地產市場將真正進入市場調節狀態。即使房地產市場再出現下行波動，也不會再有如此大規模的救市行動，已沒有這樣的救市機會窗口了。
二、要堅持合法規范經營
近兩年，受房地產市場銷售持續低迷、庫存積壓嚴重、企業資金鏈較為緊張等因素影響，房地產開發經營違法違規現象有明顯抬頭的跡象。突出表現在，一是個別項目在土地、規劃、開發、施工等手續不齊全的情況下就違法開工建設;二是個別項目不嚴格按審批的規劃進行建設，任意修改、隨意變更，導致規劃驗收和竣工綜合驗收備案難以通過;三是未取得預售許可證以認購、團購、定金、借款、預付款等名義提前收取房款的行為普遍存在，潛在的風險較大。個別項目還存在一房多賣的嚴重違法行為;四是有的項目配套設施建設緩慢，不能與主體建築不能同步達到交付使用條件;五是有的項目以四方驗收作為交房條件，甚至不驗收、不備案就隨意交房;六是有的項目對開發建設進度把控不嚴，一旦遇到拆遷障礙或資金不能及時到位等問題，就會造成工期延誤，項目難以及時竣工，繼而引發延期交房的問題;七是有的銷售合同約定的違約賠償標准過高、交房時間過緊、辦理房屋產權時間偏短，極易引發索賠糾紛。等等。因企業開發經營不規范引發的糾紛和投訴上訪事件呈明顯增加趨勢，僅2015年，市開發辦就協調處理投訴上訪案件565件，同比增長122%，部分項目還影響了社會和諧穩定。
為進一步規范房地產市場秩序，2015年市住建局聯合國土、城管執法、房管等部門，對全市房地產市場秩序進行了專項整治，並對山東通乾房地產發展有限公司等9家存在不良開發經營行為的開發企業，給予全市通報批評、信用評價扣分、資質降級、限制開發等處理。去年底，市住建局牽頭起草了《關於進一步加強全市房地產市場監管工作的通知》(淄建發〔2015〕92號)，下一步將在加強開發項目建設過程監督、加強商品房銷售管理、加大違法違規行為查處力度、加強信息公開等方面加強市場監管。
今天在座的都是我市開發經營行為較為規范的骨幹開發企業，也要引以為戒，切實加強行業自律，依法開發、誠信經營，共同維護良好市場秩序和行業發展環境。
三、要加強市場規律研究
經過十多年的高速發展，全市商品房供應已從絕對短缺過渡到相對過剩階段，市場運行正在從高速增長期向平穩發展期過渡。即使今後2-3年會出現一個高峰期，但也不會持久，終究要回到平穩發展期。新常態對開發企業提出了新的、更高的要求。今後做房地產開發，在決策層面上，企業必須將更多精力放在研究城市發展規律、人口流動趨勢以及房地產發展規律上，不盲目擴張、貪大求快，堅持有質量、有效益、風險可控的發展;在具體操作上，必須通過把握市場節奏、細分客戶群體、優化項目定位、提升建設品質、加強成本管控等措施，努力為市場提供性價比更高，更符合需求的產品。要更加註重產品質量和品質的提升，注重節地、節能、節水、節材和環境保護，注重發展綠色建築和低碳社區，減少環境污染。
淄博市屬典型的組團式、分散型布局城市，各區縣差別較大，除中心城區可劃入房地產三線城市外，其他區縣均可劃入四線城市行列。從當前情況看，三四線城市商品房主流消費群體，一是現有居民對住房的改善性需求以及子女婚房需求。但經過前幾年的集中改善性換房，這一群體數量在迅速減少;二是城鎮化率相對較低，今後一段時間仍會有大量農村居民向城區聚集;三是現在農村男多女少，小夥子找對象難成為普遍現房，在城區買套商品住房逐漸成為標配，這部分需求將逐漸成為三四線商品房消費的主力;四是由於城鄉教育資源不平衡，到城區上學讀書逐漸成為必然，自然帶來對商品房的需求。以上需求，決定著至少在未來10年內，商品房消費仍將是城鄉居民的消費「熱點」，房地產開發發展潛力仍然很大，前景廣闊。
但是，三四城市也有明顯的弱點，一是城區規模小，常住人口數量少，聚集能力一般;二是商品房消費以本地居民為主，外來人口有限，購置商品房的目的多為自住和改善，純投資性需求較少;三是現在有一個趨勢，就是越來越多優質人口(比如大學畢業生)和資源在向一二線城市聚集，對三四線城市存在明顯抽血效應。三四線城市雖然人口也在增加，但長期看，成長空間有限。因此，開發企業在購置土地、規劃設計以及價格定位等方面一定要慎之又慎。總體而言，區縣城核心區、與主城區緊鄰的預留規劃區還可以考慮;而遠離主城區的新區、旅遊度假區、山景房、湖景房等最好不介入。

4. 商業地產怎麼運營

每個地方的做法不一樣，你可以登陸當地的規劃、建設部門的網站找到相關流程和要求。

從開發、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期准備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。
第一章： 項目決策階段
◆房地產項目可行性研究階段
房地產開發項目經董事會批准初步立項後，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。
1、可行性研究的內容
可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。
可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規模的確定； (4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環境影響和環境保護；(7)項目開發模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發建設節點計劃；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及建議。
2、可行性研究小組成員知識組成：經濟師、市場分析專家、房地產專家、建築工程專家、財會師及律師。
3、可行性研究的工作階段
1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，並對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。
投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
2）初步可行性研究，亦稱「預可行性研究」。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。
3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性後作出投資與否決策的關鍵步驟。
4）項目的評估和決策，按照國家有關規定，對於大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委託有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 依法必須進行招標的工程建設項目中，按照工程建設項目審批管理規定，凡應報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關招標的內容：建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動的具體招標范圍（全部或者部分招標）；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬採用的招標組織形式（委託招標或者自行招標）；擬自行招標的，還應按照《工程建設項目自行招標試行辦法》（國家發展計劃委員會令第5號）規定報送書面材料；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬採用的招標方式（公開招標或者邀請招標）；國家發展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬採用邀請招標的，應對採用邀請招標的理由作出說明；

4、可行性研究步驟
可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委託或集團公司董事會立項；(2)調查研究；(3)方案選擇與優化； (4)財務評價和經濟評價；(5)編制可行性研究報告。
5、集團公司董事會通過，批准正式立項，項目進入前期開發階段。
第二章：前期准備階段
一、 獲取土地使用權。
開發商獲取土地使用權的主要方式
1） 通過行政劃撥方式取得；
2） 舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；
3） 轉讓取得；
4） 出讓方式取得（招標、拍賣、協議出讓三種方式）；
5） 聯合開發並報有關主管部門立項、審批後取得；
6） 通過司法裁決取得；
7） 通過兼並、收購等股權重組方式取得。
開發商獲取土地使用權的程序
土地使用權有償出讓的方式
出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什麼形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。
按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協議、招標、拍賣。
協議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的願望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。
招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。
拍賣又稱競投，有些地方也叫「拍讓」。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按「價高者得」的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。
依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，建設用地凡屬於營利性的商品房開發、旅遊、商業、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，並取得《成交確認書》，然後簽訂《國有土地使用權出讓合同》。開發商取得《國有土地使用權出讓合同》後，到建管處辦理建築方案報建手續，至地籍處辦理土地證登記手續。屬協議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料：
1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文；
2）開發商營業執照或組織機構代碼證，房地產開發資質；
3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批准書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。
4）1：2000地形圖2份；
5）加蓋了「權屬已審核」的宗地圖、地籍圖各3份
6）地上附著物權屬證明；
7）土地登記申請書；
8）土地登記法人代表證明和身份證明；
9）土地登記委託書。
土地主管部門
（1）土地使用權出讓
房地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續的審核和報批工作，遠郊區、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的審核和報批工作。
（2）土地使用權劃撥
房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮建設用地的劃撥手續。
區、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮建設用地的劃撥手續。
（3）徵用土地
(徵用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核後報國務院批准。
徵用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批准。
徵用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區（縣）人民政府批准。
（4）地價評估
市房地局負責城近郊區、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作
招標受讓土地使用權申請程序
(1) 用地者見到招標公告後到指定地點索取招標文件。
(2) 用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，並到出讓地塊實地勘察，搜集資料。
(3) 用地者進行投資分析。
(4) 到指定地點辦理投資登記，提交企業工商營業執照、法人資格證明、銀行資信證明，並按規定繳納投標保證金。
(5) 用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。
(6) 收到中標通知書後，由企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，並按合同的規定支付總地價款的一定比例作為定金。
(7) 按合同的約定支付餘款。付清40%地價款後向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價後向市或區、縣房地局申請正式國有土地使用證。
拍賣受讓土地使用權申請程序
(1) 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。
(2) 用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，並到出讓地塊實地勘察，搜集資料。
(3) 用地者進行投資分析。
(4) 到指定地點辦理競投登記，提交企業工商執照、法人資格證明、銀行資信證明，並按規定繳納競投保證金。
(5) 用地者到指定地點領取競叫牌。
(6) 用地者在規定時間、指定地點到拍賣現場參加競投。
(7) 企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，並按規定支付總地價款的一定比例作為定金。
(8) 按合同的約定支付餘款。付清40%地價款後向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區、縣房地局申領正式國有土地使用證。
屬經營性開發用地的，開發商通過招標、掛牌、競買或協議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。
二、 征地拆遷，申辦並取得《房屋拆遷許可證》。
城市房屋拆遷是對城市規劃區內國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經濟、社會發展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。
1、拆遷方式：
1） 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷
2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。
3） 拆遷人委託拆遷：適用開發商缺乏拆遷經驗時委託專門從事房屋拆遷工作的單位進行。
2、拆遷的主要內容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區、商業區、車站、生活服務設施等公共建築的建設和改造；(3)環境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環節，處於建設項目的前期工作階段。
3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：
1） 填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；
2） 建設項目批准文件；
3） 建設用地規劃許可證；
4） 國有土地使用權批准文件（建設用地批准書或劃撥決定書）
5） 拆遷代辦單位和評估機構資料。
6） 拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）
7） 有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
根據《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發房屋拆遷許可證。開發商取得《房屋拆遷許可證》後，即可組織拆遷，並與拆遷人簽訂安置補償協議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢後，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。
三、 規劃設計
建設工程規劃管理的主要內容有：建築管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發建設工程規劃許可證。 在已開發使用的城鎮國有土地范圍，項目規劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發商要向規劃局申報規劃要點，規劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據；(2)在項目建議書批復後，開發商應向規劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發選址規劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，並須同時下達規劃設計條件；(3)規劃設計條件，是項目選址後，由建設單位申請，規劃部門下達的委託設計機構進行規劃方案設計的依據性文件。開發商在完成方案設計後，須向規劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規劃許可證的必備條件；(5)開發商依據審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，並在規劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見後，應向規劃局申領建設用地規劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；(6)申領建設工程規劃許可證，是在項目列入年度正式計劃後，申請辦理開工手續之前，需進行的驗證工程建設符合規劃要求的最後法定程序，該證申辦開工的必備文件。進行營利性的房地產開發，必須取得國有土地使用權才能進行。根據《城市房地產管理法》的有關規定，房地產開發用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批准書或劃撥決定書。
1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》。並取得《建設項目選址意見書》的附件：規劃設計（土地使用）條件
1）建設項目選址申請
城市規劃行政主管部門根據全市經濟社會發展策略、城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃等各級規劃，按照國家《城市規劃法》、《建設項目選址規劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規定期限內提出規劃方面的初審意見和選址意見。此後，由城市規劃行政主管部門會同土地管理部門並徵求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對於同意的項目報政府審批後，在規定的審批期限內核發項目選址意見書。
建設項目選址意見書的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規劃選址的主要依據。
2）申辦建設用地規劃
城市建設用地規劃管理的基本是依據城市規劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經濟、合理地使用土地。城市規劃行政主管部門對城市用地進行統一的規劃管理，實行嚴格的規劃控制是實施城市規劃的基本保證。
3）委託設計單位設計，送審設計方案。
申報規劃要點。
規劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規劃基本依據。計劃部門可以要求開發單位初始規劃部門對於開發項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成計劃報批手續之後，應到規劃部門申報選址定點，以獲取選址規劃意見通知書申報選址定點。辦理上述「一書一證」時，需提交以下申報資料：
1） 建設用地申請；
2） 房地產開發單位營業執照和資質證書；
3） 土地使用證或土地權屬證明；
4） 1：2000地形圖。
開發商取得《建設項目選址意見書》及《建設用地規劃許可證》後，即可同步到a\建管處辦理規劃方案報建手續，取得《建設工程規劃許可證》；b\到耕保處辦理土地徵用、轉用手續，取得《建設用地批准書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書》。C\到地籍處辦理《國有土地使用權證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；
2、 持規劃方案和建築方案圖紙到建管處申請建築方案報建，取得建築核位紅線圖和施工圖。建築方案報建分兩階段。
1）規劃方案審批階段，取得《規劃建築方案批准意見書》。在此階段需要提供的資料為：
a\1：2000地形圖1份；
b\1：500地形圖1份（附道路紅線及光碟）；
c\建設項目規劃建築方案圖紙1套及光碟（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規劃方案及光碟）；
d\「一書一證」及其附件（規劃設計使用條件和規劃用地范圍線）。
2）施工圖核准階段，取得建築核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：
a\土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；
b\公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環衛、燃氣、園林、等部門審查意見或回執；
c\施工圖3份及光碟。
3、 申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建築核位紅線圖。紅線定位包括建築紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成後，當建築物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件：
1） 建築紅線：審批手續齊全的紅線圖、建築施工圖，以及建築紅線放線通知單。
2） 建築試放紅線：紅線圖、建築總平面圖或建築施工圖、試放紅線通知單。
3） 市政紅線：審批手續齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。
4） 若所放紅線與規劃道路或其它預留規劃控制范圍相關，建設單位還須到市規劃院提取道路坐標及其它相關數據。
4、 申辦《建設工程規劃許可通知書》，辦理完畢後憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規劃許可證》。持建築紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設工程規劃許可通知書》應提交以下資料：
1） 國有土地使用權證；
2） 城市基礎設施配套費收據；
3） 人防費收據；
4） 《建設工程規劃許可通知書》申請表；
5） 投資許可證
6） 經放線的《紅線定位冊》正本
5、 申辦《建設工程規劃許可證》。申辦完畢後開發商持《建設工程規劃許可證》至建管部門辦理建設工程正負零以上部分相關施工手續；建設工程竣工後3個月內，開發商持竣工圖申辦《建設工程規劃驗收合格證》。
《建設工程規劃許可證》時提交以下資料：
1）《建設工程規劃許可通知書》
2）經正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本；
3）經正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》；
4）垃圾處理費聯系單。
《建設工程規劃許可證》出現變更事由時，提交以下資料辦理：
1） 變更申請；
2） 工商部門更名通知、變更後的工商執照；
3） 開發商資質證明；
4） 土地變更批復；
5） 變更後的土地使用證；
6） （土地批租費、使用費）收據；
7） 原建設工程規劃許可證；
8） 建築紅線圖；
9） 抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；
10） 法院裁決項目還應提交判決書。
四、 建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。
項目報建總流程：
實 施 單 位 流 程 內 容 承 辦 單 位

建 設 單 位
建設項目報建登記
武漢市建設工程交易中心各有關管理機構

建 設 單 位
審核「一費制」收費認定費、核發繳款通知
各有關管理機構武漢市建設工程交易中心

招 標 申 請 人
建設單位招標申請
招標投標監督管理機構
招 標 申 請 人

對招標申請人資格審查
招標投標監督管理機構

招標人編制與備案招標文件
招標投標監督管理機構

發布招標公告
武漢市建設工程交易中心

投標申請人
投標申請人投標報名
武漢市建設工程交易中心

招標人投標申請人
招標人對投標人資格預審
武漢市建設工程交易中心

招標人
招標咨詢及答疑會
招標投標監督管理機構

投標人投標人
投標人編制與遞交投標文件
招標投標監督管理機構

招標人
組織評標委員會
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人投標人
開 標
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

評標委員會、招標人
評 標
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

評標委員會、招標人
定 標
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心
招 標 人
核准招標投標情況報告
招標投標監督管理機構 各收費單位武漢市建設工程交易中心
招 標 人
中標公示，發出中標通知書
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人、中標單位
簽訂合同
合同備案管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人、中標單位
領取施工許可證
武漢市建設工程交易中心

中標單位
施工管理
武漢市建設工程交易中心

依法必須進行招標的項目范圍和規模標准，按照湖北省人民政府的規定執行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建築面積達到1000m2 的建設工程新建、擴建和改建的建築的建設工程必須進行招標。工程建設項目必須在發包前,由建設單位或其委託代理機構到市交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設項目以下文書:立項的批准文件、銀行出具該工程項目資信證明、經批準的建設用地證明和規劃審批文件等。 工程建設項目的報建內容主要包括:工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額度、工程規模、擬開工與竣工日期、發包方式、工程籌建情況。
工程建設項目報建程序：
1) 建設單位或其委託的代理機構到市交易中心領取《工程建設項目報建表》。
2) 按報建表的內容如實填寫,蓋上項目法人公章後報送市交易中心。
3) 工程建設項目立項批文、資信證明、建設用地證明、.規劃審批文件、施工圖設計文件審查批准書連同報建表同時提交。
4) 屬於試樁建設工程項目,須辦理試樁登記手續。工程建設項目的投資和建設規模發生變化時,建設單位或其委託代理機構應及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應辦理變更手續。
1、建設項目報建登記
凡在本市范圍內進行建設的，其建築面積達到1000m2 的建設工程或工程造價在50萬元以上的新建、擴建和改建的建築（構築物工程、市政工程及裝飾工程）應辦理工程項目的報建手續。
工作內容：
填報《武漢市建設工程項目報建表》需帶下列資料：
（一）建設項目批准文件；
（二）建設工程項目土地使用合法證明文件；
（三）施工圖設計文件審查批准書；
（四）資金證明（銀行出具的六聯單或審計報告）；
（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。
報建信息管理：
1、建設工程交易中心核實報建資料，進行現場勘踏（7個工作
日內）；
2、在交易中心媒介上發布報建信息；
3、交易中心將報建信息轉至各有關管理機構。
2、審核"一費制"收費認定表、核發繳款通知
填報《武漢市建設工程"一費制"收費認定表》按下列程序辦理
（一）在報建台領取收費認定表（共兩份）；
（二）到各執收執罰單位辦事"窗口"辦理繳費認定手續；
（三）應繳費用從工程報建開始20日內憑武漢市建設工程交易中
心（咨詢台）開具的《武漢市行政事業性收費、基金繳款
通知書》到代理銀行專櫃辦理繳款手續。其它以中標價為
計算基數的繳費項目，在招投標監督管理機構對招標投標
情況書面報告核准前按上述程序辦理。
3、投標申請人投標報名
（一）投標申請人應是《中國武漢建設》網網員，並事先（7個
工作日以上）將下述資料內容報送武漢市建設工程交易
中心，經驗證核實後輸入資料庫，作為投標報名、評標
、定標的依據資料：
1、投標申請人的營業執照；
2、資質證書；
3、投標申請人信譽檔案資料；
4、項目經理有關資料；
5、業績及其它與投標活動有關的資料。
（二）網上投標報名。網址 www.CNWHJS.com
4、招標人根據工程需要對投標申請人資格預審
工作內容：
（一）招標人根據工程需要對投標申請人投標資格預審的，應
按已發布公告的內容和要求對投標申請人進行資格預審
（二）投標申請人到武漢市建設工程交易大廳商務中心領取資
預審通知書和購買資格預審格式文件；
（三）招標人採用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少
於7家的，應重新發布招標公告；預審合格者過多時，
又不便直接確定的，應在武漢市建設工程交易中心採用
隨機方式抽取不少於7家的投標申請人。
5、投標文件的編制、內容、遞交和接收
工作內容：
（一）招標文件編制
投標人應根據招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規
范要求，結合踏勘施工現場和招標答疑會所了解的情況
，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成後應仔
細校核，按招標文件的規定列印、裝訂、密封和標志，
並滿足招標文件要求的份數。採用標準保密化評審技術
標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規定
執行。
（二）投標文件的內容
1、投標函；
2、施工組織設計或者施工方案；
3、投標報價；
4、招標文件要求提供的其他材料。
（三）投標文件的遞交和接收
1、投標文件的遞交
投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前
，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限以
前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改
或撤回，補充、修改的內容為投標文件的組成部分。
並須按招標文件的規定進行編制、密封和標志。
2、投標文件的接收
在投標截止時間前，招標人應做好投標文件的接收工
作。在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的
規定進行密封和標志，並做好接收時間的記錄，未按
時或提前送達的，招標人應當拒收。

6、組織評標委員會
工作內容：
（一）招標人於開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上
，下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內）在招
投標監督管理機構的監督下，通過武漢市建設工程交易
中心計算機系統按規定隨機抽取評委（詳見武建交字
[2001]7號文），並提供以下資料：
1、《武漢市建設工程交易中心抽取評標評委申請表》；
2、代理銀行代收專櫃開具的以建設面積為計算基數的"一
費制"收費項目的繳款憑據。
（二）由武漢市建設工程交易中心指定專人通知評委參加評標；
（三）武漢市建設工程交易中心負責將已抽取評委的詳細資料及
通知結果列印密封（密封套破損無效），分別交由招標人
和招投標監督管理機構簽收保存。
7、開 標
工作內容 ：
（一）招標人介紹投標單位和招投標監督?/ca>

5. 一個房地產經紀公司應該怎麼運營，應該有哪些部門急用！！！

運營模式：公司負責把控項目開發銷售流程的各個環節，銷售工作聘用專業營銷代理機構進行策劃及銷售，公司任用專業銷售管理人員對其進行督促和管理。

崗位職責描述：

1、總經理

直屬上級：集團總裁 崗位職責：

·提出公司總體目標和戰略方向

·主持制定業務發展規劃和年度業務經營計劃 ·參與審批重大房地產項目的投資

·負責項目部和事業本部職能部門的協調 ·領導制定公司業務規范和工作流程 ·動員和激勵下屬實現公司戰略目標

·負責與集團高層領導人和重要外部業務關系的聯絡 ·負責企業文化的建設和維護

·負責本公司運營的規范性和合法性

2、副總經理

直屬上級：集團總裁/總經理 崗位職責：

·協助總經理提出公司總體目標和戰略方向

·協助總經理制定業務發展規劃和年度業務經營計劃 ·參與審批重大房地產項目的投資

·參與項目部和事業本部職能部門的協調 ·分管營銷部的各項職能工作

·負責集團對外房地產投資項目的聯系、協調和監管

·協助總經理與集團高層領導人和重要外部業務關系的聯絡

3、總經理助理

直屬上級：總經理 崗位職責：

·協助總經理提出公司總體目標和戰略方向

·協助總經理制定業務發展規劃和年度業務經營計劃 ·負責編制本公司的年度，季度，月度工作計劃 ·分管本公司人事行政工作

·統籌公司各業務規范和工作流程並負責檢查、協調、督導各部門工作的順利開展

·統籌公司主管級以上的人事招聘和考核工作 ·參與協調跨業務單元的工作

·配合集團做好企業文化、企業品牌、企業形象的建設和維護

·負責本公司信息資料檔案管理監督工作，保證重要文件、資料的保密不外泄

4、營銷部總監

直屬上級：總經理/副總經理 崗位職責：

·參與制定業務發展規劃和年度業務經營計劃 ·參與重大房地產項目的投資的決策

·協助總經理建立全面的銷售戰略和銷售政策，確保公司穩定發展 ·負責項目的前期考察，篩選，審核項目可行性報告，向總經理推薦可行性項目，對項目提出建議和設想

·全面負責公司的品牌推廣和指定項目的營銷策劃，對對外宣傳內容進行審核 ·及時掌握房地產市場的新政策和新法規，就房地產市場的各種走向和變化，及時向公司高層提出可行性應變措施，合理規避各種風險 ·完成公司總經理、副總經理布置的其他工作

5、銷售經理

直屬上級：營銷總監 崗位職責：

·參與公司開發項目和項目代理公司的產品定位、前期規劃、方案設計的討論 ·制定項目各階段性營銷策略、推廣策略及價格策略。並及時監督執行情況 ·將年度銷售指標分解下達各項目部，並監督其完成情況

·根據公司營銷戰略，按計劃策劃、組織認籌、開盤、交房等各種類型的營銷活動

·督促所屬各項目部工作情況，負責本部門的績效考核 ·安排階段性的市場調研，保證對市場動態的把握和預測 ·完成營銷總監交派的其他工作

6. 房地產開發商是怎樣運作的

近年來，房地產業的高財務杠桿導致的可能對銀行系統、乃至政府和普通民眾的風險轉嫁引起有關部門的高度重視。一種觀點認為，房地產泡沫破裂所引發的銀行不良信貸資產擴散效應將嚴重威脅到入世後中國金融體系的穩定性。監管層希望通過宏觀調控政策控制房地產投資，降低被房地產捆綁的各種風險，這其實為房地產行業自身調整提供了良好的時機。這一時期的土地管理部門和金融監管部門相繼出台各項措施提高房地產行業的進入門檻。但遺憾的是這種「控制供給」的調控方式雖然部分地降低了金融業特別是銀行業的風險，卻不能有效抑制房價的增長。顯然，揚湯止沸的做法不能解決根本問題。

錯看房地產屬性導致調控變空調

無論是在摩根斯坦利和標准普爾公司的全球產業分類中，還是在英國金融時報的全球分類系統中，房地產業都屬於金融業的范疇。我國的房地產業長期獨立於金融業之外，採用建築業的方式進行調控和管理。如果說1998年住宅市場化之前，房地產業由建設部門管理是可以理解的，那麼住宅市場化之後，則必須充分意識到房地產的金融屬性，正視其相當程度上具有的作為投資甚至是投機標的的現實情況，必須建立規范的與之相適應的房地產金融體系，從房地產投入的各個要素著手來規范、管理房地產市場。因此，政府用非市場化的手段去調控已經市場化的產品，自然是事倍功半。這種錯位的直接後果就是中國沒有形成房地產金融體系，房地產商自立一派，房地產金融變成簡單的房地產信貸。以銀行為代表的金融系統僅僅成為房地產商的資金供應商。

此外，目前建安成本、配套設施成本在整個房價成本中的比重不斷降低，決定房價的最重要因素是土地成本，而土地價格和相關利潤往往是地方政府重要的經濟來源之一，因此，地方政府有著抬高地價的本能慾望。從這個角度上看，攀升的房價是地方政府、銀行、房地產商三方的博弈成本。

另一方面，房地產供求關系中存在大量「虛造」。國家在房地產金融產品創新和開放上的嚴格控制，雖然本意是保證金融體系安全和金融秩序穩定，但由於我國當前缺乏除銀行體系之外的其他融資渠道，使得大量的資金特別是民間資金沒有辦法以合法的方式順利進入形成房地產供給的開發領域，於是大量資金轉向需求領域，這便是「炒房」。「炒房」增加了大量的「無效需求」。這些炒房者不是為了自身居住，而是為了將來高價變現或通過銀行按揭機制來謀利，這種投機性的「無效需求」給地方政府和百姓一個直觀印象：房子的供給減少，社會需求大增。「供不應求必然導致商品價格提高」這種最簡單的經濟學常識使得社會資源進一步湧入房地產投資領域，上述惡性循環進一步刺激了房價提升。

再者，當前房地產業近乎完全採用間接融資的模式。開發商大部分融資渠道是銀行，銀行信貸不是股權投資，社會儲蓄不是開發商的股東。間接融資比例過大的最大問題是投資收益與承擔風險的不對等，在房地產開發中，開發商以較少的自有資產對項目開發負責，政府出讓土地、銀行提供房貸和按揭、期房購買者預付房款。一旦項目成功，開發商獲得其中絕大多數的收益。一旦項目失敗，政府和銀行以及普通的購房者則承擔了絕大多數的風險。這種背離也加重了監管層和民眾對房地產業的不信任感。

社會資本供給提高可降低行業的整體利潤率。民眾可以通過各種金融手段分享地產的利潤，可以分流炒房等「無效需求」。再加上各地控制被動需求的政策出台，房地產的需求在長期內將回歸到正常的水平。在供需雙管齊下的作用下擺脫宏觀調控政策與房價之間呈現的不良局面

變「揚湯止沸」為「釜底抽薪」

我認為，解決房價調控的困境還是要從供求關系角度切入。變「揚湯止沸」為「釜底抽薪」。

首先要增加民間資金的供給，最直接的辦法就是發展多元化的直接融資渠道，使社會資金以資本的形式真正流入房地產供給領域。資本供給提高可降低行業的整體利潤率，使房價的增長速度恢復到合理的水平。此外，民眾可以通過各種金融手段分享地產的利潤，一方面可以平息當前的爭論，另一方面則可以分流炒房等「無效需求」。再加上各地控制被動需求的政策出台，房地產的需求在長期內將回歸到正常的水平。在供需雙管齊下的作用下擺脫上述宏觀調控政策與房價之間呈現的不良局面。

從目前來看，比較現實的房地產直接融資方式主要包括發行股票、企業債券、產業基金以及房地產信託基金。應該鼓勵法人治理結構完善、優秀的房地產公司上市，壯大房地產公司資本實力，使社會公眾成為房地產公司的股東，從而分享房地產開發的利潤；高信用等級的企業還可以採用企業債券的方式獲得自身資金實力的壯大。另一方面，在《產業投資基金法》還未出台的情況下，應在《信託法》的框架內，發展房地產信託基金。鼓勵現有的信託金融機構借鑒國外成熟的房地產金融產品，推出經過監管當局認可的標准化的信託產品。只有建立真正的直接融資方式的房地產金融，拓寬融資渠道，才能使社會資金成為房地產資本投入的核心力量。降低間接融資的比例，使房地產開發中的利益和風險分擔機制趨於合理，減少房地產風險向銀行體系的擴散的機會。

從現在備受關注的房地產信託基金這方面來看，現在需要解決的問題是：

房地產信託產品的標准化。這需要監管層從行業的高度上制定標准和規范，建立完善的操作、管理和監管機制。如果不能打破現有房地產信託小規模私募，各家信託公司自主發明、自我設計的「作坊」狀態，房地產信託就無法脫離靈活性有餘，而規范性、安全性以及抗風險能力不足的窘境。

建立合適的交易平台和二級市場的退出機制，以解決信託產品流動性問題。當前信託公司內部的櫃台交易無法滿足信託產品的流動性需要。讓標准化的信託產品在市場上交易，使投資者可以隨時參與或退出，這樣不但能夠增加投資者的購買意願，增加中長期投資品種推出的可能，也才能夠真正建立信託產品的風險釋放機制。

作為最終進入交易所市場的過渡，可以考慮先開放此類產品進入銀行間市場，讓合格的機構投資者參與到房地產信託基金中來。現在有一種錯誤認識，認為機構投資者參與會推高房價。同樣的懷疑也曾經出現在證券投資基金推出前，但事實證明，機構投資者進入證券市場並沒有增加股市的泡沫，反而帶動了投資理念的改變，使市場趨於理性，對減少泡沫起到了關鍵的作用。

鼓勵發展廉租房信託。在當前建設和諧社會的過程中，為低收入者提供廉租住房顯得尤為重要。既要解決困難又不過度地增加負擔，還要善用資源、調動全社會的積極性。借鑒國外房地產信託基金(REIT)的成功模式，發行廉租房信託並允許其公開上市交易應該是很好的解決方案。我們不主張新建廉租房小區，因為目前存在著大量的80-90年代建設的暫時還達不到拆遷標準的二手房，再建設低成本廉租房無疑是低水平的重復建設，低收入者集中居住有可能形成新的貧民窟。應該採用廉租房信託的方式分散購買二手房作為廉租房，政府主導，金融機構市場運作使社會資源得到最大化利用。政府負責制定廉租房的標准、審批入住資格，並提供租金和稅收方面的補貼，金融機構負責發行信託產品和管理信託資金，並負責聘請專業的機構對所購物業進行管理。廉租房信託基金的主要收益來源是政府的補貼，這樣才能有效使國家政策向低收入階層傾斜。我們試著做一下粗略的測算，假設全國每年通過發行廉租房信託籌集1000億資金，按照今年上半年約2500元的平均房價，就可以購買約4000萬平米普通住房。按平均每戶60-70平米，可以解決約60萬戶低收入者的居住問題，大約占年新增住房需求的10%。按照信託5%左右的年資金回報要求且其中90%由政府補貼，每年政府的支出大約為45億元，還不到2005年各級政府總共5500億賣地收入的1%，完全是可以負擔的。

房地產開發商到了改變自身的資本結構和運作模式的時候了。政府的調控政策應在嚴把土地和信貸兩個閘門的同時，為房地產直接融資提供渠道，允許民間資金以直接融資的形式投向房地產，讓機構投資者參與房地產投資，增加房地產的資本供給，限制並分流部分房地產需求，讓老百姓分享到房地產發展帶來的利益。

解決房價調控困境要從資金供求關系角度切入，要增加民間資金供給，最直接的辦法就是發展多元化的直接融資渠道，使社會資金以資本的形式真正流入房地產供給領域。資本供給提高可降低行業的整體利潤率，使房價的增速恢復到合理的水平。

7. 房地產開發商是如何運轉及經營的(要詳細解釋喲!)

你問的問題太泛泛了，很難回答。從字面上看，你問的是一個企業如何運營的問題，房地產開發商也有很多種類的，做項目的，炒項目的，炒土地的，做中後期的，做前期的，各類工作都可以成為經營之道。
我感覺，你可能是想知道房地產項目自始至終的運做過程吧，太詳細了沒法說，說個大概，你想詳細了解哪一部分再具體說吧。
項目第一步：拿地
拿地方式在市場規則上是有招標、拍賣和轉讓三個方式的，現在轉讓基本被禁止，但也有不那麼嚴格的地區還在做。無論哪種形式，都有自己運做的模式和空間。可以說，拿地是項目成功的第一個關鍵要素，什麼樣的價格拿什麼位置，什麼規模，什麼條件的土地，很大程度上影響了日後項目的成敗。
項目第二步：定位
開發商拿地的同時就對土地以後的發展方向有了初步的定位，在拿地之後，要對土地的具體規劃方向進行細致的定位。在這里有個條件，就是土地的控制性詳細規劃指標。該指標規定了土地性質、建築容積率、建築密度、建築高度、主要配套標准等詳細指標，同時給出了市政條件。拿到這個指標後，開發商要根據指標限制，結合市場情況制定項目的定位方向。有的土地是沒有該指標的，或者開發商覺得原有指標不是很理想的情況下，需要重新申報指標。這里有很多和政府運做的工作，目的就是得到一個滿意的控規指標。
項目第三步：規劃設計
得到控規指標後，按照項目的定位，交給設計院進行規劃設計、單體設計和產品設計。這個階段是項目的第二個重要階段，日後銷售的好壞，規劃設計是否合理，是否有特色有很大的影響。
項目第三步：報批、招標、營銷
在規劃設計完成後，開發商同時開展的工作是規劃的審批、工程招標和項目的營銷預熱，這裡面工作很多很瑣碎。
項目第四步：建設、營銷
完成第三步後，項目開始建設，同時營銷工作就要展開了。
項目第五步：工程結尾及入住
項目第六步：結案
以上是房地產項目開發的主要經歷，房地產企業的運轉和經營是配合項目開發進行的，無論是人力資源調配、物質資源准備以及資金調動和平衡，都是圍繞不同的項目階段展開的，如果你有具體問題，再問吧，希望我的答復你能滿意。

8. 請問房地產是怎樣經營運作的

如何提升房地產企業競爭力
針對房地產市場的宏觀調控政策必將改變房地產企業的競爭格局，進一步加快市場的「洗牌」速度。在房地產市場宏觀調控前，整個行業經歷了一個黃金期，幾乎每一個開發商(無論品牌實力、規模大小)都賺了大錢，開發商之間也幾乎不存在什麼競爭。即使有競爭的話，也僅僅是個別樓盤或開發商之間的競爭，而不存在你死我活的「零和博弈」。
在新的市場政策下，房地產企業之間的競爭將由「村民間的攀比性競爭」變為「運動員間的公平競爭」。如何在競爭中勝出？「提升競爭力」無疑是唯一的答案！
房地產市場競爭格局的變化
一、房地產市場競爭的四個階段
第一階段：成本競爭階段
在這一階段，房地產企業之間的競爭以成本競爭為主要特徵--誰的項目成本(當然包括土地成本)低，誰就具有競爭優勢。成本競爭也可以說是關系競爭。2003年國土資源部的「121號文件」宣告了這一階段的基本終結。
第二階段：性價比競爭階段
性價比用於產品宣傳最早在IT領域，傳染到房地產是近一兩年的事兒。隨著房地產市場的發展，2003年以來，部分在「均好性」上做的比較好的開發商紛紛喊出「性價比更優」(廣告語)和「性價比最優」(口頭語)，而且大都取得了良好的銷售業績。於是，更多的開發商群起效之，昭示著房地產市場進入了性價比競爭階段。
第三階段：模式競爭階段
房地產企業發展模式包括產品模式和管理模式。
產品模式就是基於預測和研發的、適合市場需求和自身能力的、可復制開發的、獨特的、相對固化的項目類型。如萬達商業廣場、奧林匹克花園、萬科城市花園等。確立產品模式是企業進行多項目連鎖開發的前提，是實現資本、規模快速擴張的基礎。
所謂管理模式就是適應新的投資模式和企業產品模式的、適應企業自身實際的全面管理體系。適宜的管理模式是項目開發和企業持續健康發展的最基本保障。
當前，處於「第一梯隊」的開發商都基本確立了自己的產品模式，並在積極探索管理模式。可以預見，隨著房地產市場的宏觀調控，房地產企業的競爭格局將發生巨大的變化，「模式競爭」將是未來幾年內房地產市場競爭的主要特點。
第四階段：品牌競爭階段
當市場競爭到一定階段，隨著大量的中小企業被淘汰出局，房地產市場份額的集中度會越來越高。屆時，房地產市場進入品牌競爭階段。香港房地產市場(由六大開發商壟斷)就是佐證。
當然，因為各地發展的不均衡，以上四種階段在一定時期內會同時呈現，但趨勢是必然的。
二、房地產市場的競爭格局
房地產市場的宏觀調控政策無疑會加快市場的「洗牌」進程。在新的市場政策下，房地產市場的競爭格局將呈現以下幾個特徵：
1、部分中小企業被淘汰出局，房地產開發企業數量會減少。1996年房地產開發企業的數量比調控前減少了40%，參見下表。本次從各個方面對房地產市場所採取的調控政策，特別是土地和房貸政策，可能將部分企業，特別是中小企業淘汰出局。從調控政策的力度、深度來看，被淘汰出局的企業的比例可能不低於三分之一。
2、市場集中度越來越高。隨著部分中小企業被淘汰出局，加上消費者越來越傾向購買品牌開發商的物業，房地產市場小、散、亂的局面將逐步改變，品牌企業的市場份額將逐步提高。
3、行業利潤率逐步下降。隨著市場集中度的提高，品牌企業將更多的追求企業的整體效益和可持續發展，追求企業的市場份額和行業地位，而不是像從事單項目開發的小企業一樣過多地追求某個項目的利潤率。宏觀調控政策的後續效應和房地產市場競爭的激烈，使得行業的利潤率下降。但是，房地產業的高投入、高風險性仍使得行業利潤率高於社會平均利潤率。
總之，房地產市場政策的變化將改變市場的競爭格局。企業要在市場競爭中勝出，必須提高競爭力。
一、房地產企業應注重綜合競爭力
房地產的產品屬性決定了房地產企業不像其它行業企業一樣有「專利壁壘」，房地產企業不會有具有明顯對比優勢的核心競爭力，因此應更多地關注並提升企業的綜合競爭力。
二、房地產企業綜合競爭力的構成
房地產企業的綜合競爭力包括品牌形象力、制度有效力、戰略執行力、研發創新力、資源整合力等。
1、品牌形象力
品牌形象力是房地產企業最基本的競爭力，包括企業品牌力和產品品牌力。
企業品牌力主要包括認知度、美譽度和忠誠度。隨著消費者置業經驗的不斷豐富和提高，消費者越來越傾向購買品牌企業開發的物業。同時，隨著市場集中度的不斷提高，大中型房地產企業的競爭將越來越激烈。因此，房地產企業必須塑造鮮明的企業品牌，提升企業的品牌形象力。
產品品牌力是指產品模式的競爭力，包括產品模式的市場預測力和市場競爭力，體現在價格上，就是產品品牌的附加值。研究並確立企業的產品模式是提升產品品牌力的基礎。
2、制度有效力
房地產企業的管理制度包括三個層面：最高層面是指企業的基本管理制度，包括公司體制及公司治理結構、管理機制、薪酬制度、基本會計制度等；第二層面是企業的工作流程管理制度、規章等，包括行政事務、法律事務、財務、人力資源、采購、工程管理、銷售、客戶關系等方面的管理規章，可以形成文件的有100-150項；第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項目部(項目公司)內部使用的、沒有縱向和橫向工作介面關系的工作規程。
一個企業的成功往往是制度的成功。如民營企業比傳統的國有企業更具競爭力，二元結構、三元結構的股份制民營企業比一元結構的民營企業更具競爭力，具有完善的法人治理結構的股份制企業比「換湯不換葯」的「股份制」企業更具競爭力，職能設計合理、職責清晰、工作介面關系明確的組織機構設計比經常推諉、扯皮、內耗的企業更具競爭力，有健全的管理制度且制度適宜的企業比雖然建立了一堆制度(如管理制度匯編、ISO9000質量管理體系文件)、但制度不適宜、執行不力的企業更具競爭力。
房地產企業要提升競爭力，必須建立一套全面、適宜的管理制度，並確保各項制度的有效施行。
3、戰略執行力
與計劃的作用一樣(制定計劃的原因是因為有「變化」，制定計劃的目的是應對變化)，制定企業發展規劃的目的也是為了應對企業各種權變因素的變化。在企業發展環境發生重大變化的時候(如市場政策的變化)，越應該加強對企業發展戰略的研究，調整或重新制定切實可行的企業發展戰略規劃。
企業發展戰略研究包括：(1)發展環境研究，(2)企業特點、優勢、劣勢研究，(3)競爭對手研究，(4)發展資源研究，(5)戰略選擇，(6)戰略規劃。
發展戰略確定後，企業應通過溝通、宣介等方式使企業員工知曉，以提高員工的認同度，進而提高企業的凝聚力和戰略執行力。
4、研發創新力
研發創新力是指企業在制度、產品、市場、營銷等各個方面的研發能力和創新能力。例如在產品方面，企業通過系統地研究房地產的產品形態，研究消費者的消費心理和購買行為，研究建築的外觀設計(色彩、造型等)、戶型設計等，設計出滿足消費者需求的產品，就能夠提高項目的銷售力。如果在設計方面有大量、獨有的創新的話，就更具比較優勢。
5、資源整合力
資源整合力是指企業利用和整合內外部資源的能力。
房地產企業的內部資源包括人力資源、土地資源和資金資源；外部資源即企業的公共關系資源，包括政府關系資源、媒體資源、融資資源、投資者(包括股東)資源、供方資源和客戶資源等六個方面。其中供方資源是指為企業提供產品或服務的組織或個人資源，如設計單位、施工單位、監理單位、材料設備供應單位、銷售代理公司、物業管理公司等。房地產開發企業的供方有二十類左右。
房地產企業的「投資管理型」和「外包型」的特性決定了企業整合資源的重要性。要提升競爭力，房地產企業除了充分利用、發掘內部資源外，還要構築全面、均衡、穩定的公共關系資源鏈--在每一個環節都要有1-3家相對固定的長期合作夥伴，從而降低選擇的風險和時間成本、使用成本，縮短項目的開發周期，提高效率和效益。
三、綜合競爭力的數學模型
房地產企業的綜合競爭力用數學模型表示如下：
F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn
其中，k是指各競爭力(分力)在企業各階段的權重，f是各競爭力(分力)的相對值。運用這一模型可以測算出企業的相對綜合競爭力及比較優勢。
提升競爭力的具體措施
在當前的市場態勢下，因為消費預期的影響，交易量的階段性減少是必然的。在這段時間內，房地產開發企業可以做相應的階段性工作調整，如重新研究、制定年度計劃和目標，建立、健全管理制度等。建議採取的具體措施有：
一、研究制定企業發展戰略規劃
房地產市場環境的變化要求企業必須重新制定或調整原來的企業發展戰略規劃。在新的市場政策下，房地產企業一定要由原來的機會導向、關系導向和銀行導向轉變為政策導向、市場導向和戰略導向。
二、調整組織機構設計
房地產市場政策的變化已經導致房地產投資開發模式的變化，投資開發模式的變化意味著企業必須對各職位、部門、項目部等重新進行職能設計(因為開發流程的變化導致工作流程發生了變化)、重新進行職責分工，重新界定工作介面關系。利用市場調整期對組織機構進行適宜的調整極為必要，也是較容易做好的。
三、建立、健全管理制度
房地產企業建立體系化的管理制度的一般程序是：
(1)對現行的「管理制度匯編」及散亂的「管理辦法」等進行梳理，並逐一地評審各項規章制度的適宜性和有效性，分析執行不力的原因。
(2)分類列出缺失的和需要改進的制度，如分為行政管理類、法律事務類、人力資源類、財務管理類、招標采購類、工程管理類、營銷策劃類、客戶服務類等。
(3)決定是企業自行編制還是委託專業的管理咨詢機構。一般來說，企業自行編制的制度局限性較大，表現在幾個方面：A、在起草制度時「心態」不正常，或者過於嚴厲(總經理親自起草時往往如此)，或者過於簡單、應付(指定某人起草時，為了「及時」完成或擔心「得罪人」)。B、起草制度的主體不合適。許多企業的制度由制度的主控部門或主控人來起草，如車輛管理制度由車輛管理員起草、報銷管理制度由出納起草，起草人在起草制度的過程中往往不顧及其它部門或人員的執行而過多地考慮到自己如何管理、如何迴避責任，從而導致執行效果差。C、頒布制度前不經過全面、認真的評審，往往是在未取得高度認同的情況下而強制頒布、實行。D、制度的預防性差。制度的目的不僅是「糾正」，更是為了「預防」(預防將來發生的可能做出損失的情形)。專業的管理咨詢機構，特別是有著豐富的行業企業咨詢經驗的機構能夠規避以上問題，在廣度、高度、深度、精度上可以比企業做得更好，也可以減少不必要的損失和內部沖突。
(4)成立工作小組。無論是企業自行編制還是委託專業的管理咨詢機構，企業都應成立一個臨時的工作小組，以確保工作質量。
四、加強學習培訓工作
有些企業提出了「建立學習型組織」的理念，但往往僅是停留在口頭上，而缺少具體的行動。建議業界企業利用這段時間，制定各級人員的培訓計劃並切實執行。培訓不僅可以增強企業的凝聚力，提高員工的業務能力，還可以為今後的工作做好智力儲備。
針對房地產市場所採取的宏觀調控政策是及時的，必要的，相信也是有效的。房地產企業應順應市場政策的變化，變心動為行動，變沖動為行動，採取切實可行的具體措施，為本企業的持續健康發展打下堅實的基礎。