如何房地產開發評估

⑴ 如何對房地產進行評估

房地產評估由專業人員做。
方法有市場比較法、成本法、收益法、假設開發法。

⑵ 怎樣進行房地產拍賣評估

可以參閱以下相關規定：
最高人民法院對外委託鑒定、評估、拍賣等工作管理規定（法辦發[2007]5號二00七年八月二十三日）
第六條最高人民法院的審判、執行部門在工作中對需要進行對外委託鑒定、檢驗、評估、審計、拍賣、變賣和指定破產清算管理人等工作的，應當製作《對外委託工作交接表》（格式表附後），同相關材料一起移送司法輔助工作部門。
地方各級人民法院和專門人民法院需要委託最高人民法院對外委託鑒定、評估、拍賣等工作的，應當層報最高人民法院。
第二十七條監督、協調員向專業機構辦理移交手續後，應於3個工作日內通知雙方當事人，按指定時間、地點在監督、協調員主持下與專業機構商談委託費用。委託費用主要由當事人與專業機構協商，委託費用數額應結合案件實際情況，以參照行業標准為主，協商為輔的方式進行，監督、協調員不得干涉。報價懸殊較大時，監督、協調員可以調解。對故意亂要價的要制止。確定委託費用數額後，交費一方當事人於3個工作日內將委託費用交付委託方。對於當事人無故逾期不繳納委託費用的，可中止委託，並書面告知專業機構；當事人即時繳納委託費用的，仍由原專業機構繼續進行鑒定。
第二十八條對於商談後不能確定委託費用的，監督、協調員應告知雙方當事人可重新啟動選擇專業機構程序，重新選擇專業機構。公訴案件的對外委託費用在人民法院的預算費用中支付。
重慶市高級人民法院
關於進一步規范民事執行中
評估、拍賣工作的規定（試行）
第二條 執行部門在司法評估、拍賣中履行下列職責：
（一）確定評估目的和范圍；
（二）提交評估必需的資料；
（三）披露標的物瑕疵；
（四）通知當事人到場選擇評估機構；
（五）見證選擇評估機構；
（六）配合勘查評估標的物；
（七）通知申請執行人預交評估費；
第六條 評估費採取前端預收、後端結算的方式收取。
擬拍賣的被執行人財產需評估的，由申請執行人按照執行法院出具的交費通知在5日內向評估機構預交部分評估費，剩餘評估費由執行法院執行部門從拍賣、變賣成交或抵償的價款中優先扣付給評估機構。
預交評估費的收取標准由市高法院司法鑒定技術處徵求重慶市國土資源房屋評估和經紀協會、重慶市資產評估協會意見後確定。
經過評估的被執行人財產，拍賣成交價、變賣價低於評估價的，評估費按照拍賣成交價、變賣價結算；拍賣成交價、變賣價高於評估價的，評估費按照評估價結算；以物抵債的，評估費按照抵償價結算。
第七條 執行具有給付贍養費、扶養費、撫育費內容的案件、刑事附帶民事案件，被執行人財產需評估的，不預交評估費，評估費由人民法院執行部門從司法拍賣、變賣成交或抵償的價款中優先扣付給評估機構。
執行法院決定中止、撤回委託評估的，接受委託的評估機構在中止、撤回委託評估之前未實際開展評估工作的，應當將預收的評估費退還申請執行人。
經過評估的被執行人財產，經拍賣、變賣未能成交，也未以物抵債的，評估機構已經收取的評估費不再退還，但不得另行收取費用。
第八條 申請執行人因生活特別困難需要緩交評估費的，應當向執行法院執行部門提出書面申請，並提供本人及家庭經濟困難證明，經執行法院執行部門審查後報市高法院司法鑒定技術處協調處理。
第九條 申請執行人無正當理由拒絕預交評估費的，執行法院執行部門應當撤回評估委託。撤回評估委託情況應當及時書面告知執行法院司法技術部門。

⑶ 簡述如何進行房地產價格評估

老百姓在購買住房時，往往十分關注房價，但從專業評估的角度看房屋的價格與房屋品質是息息相關的，我們更應關注房屋的品質，注重性價比最優，那麼怎樣評判房屋品質的優劣呢?
實際上影響住宅房屋價格的因素很多，從微觀上看存在房屋的權益、區位，物質實體狀況等因素。
一、所謂房屋的權益因素： 主要指待交易房屋產權來源是商品房還是政策性住房(例房改房等)，若是政策性住房，往往購買人需多交一筆支付補地價款的費用，在二環路以內需交納房價的1．5％，二環路以外需補交房價的1％，而商品房交易無需此費用。
二、所謂房屋的區位因素是指房屋周邊的公共配套、交通條件、環境條件：
1、公共配套：房屋周邊有否大型商場或超市、農貿市場或便民店等，居民購物是否方便；房屋周邊有否學校、醫院、銀行、休閑娛樂場所等設施，居民生活是否便利等，此項因素一般影響正常房價的300-1000元/平米。
2、交通條件：房屋周邊道路有否主幹道、生活型幹道、便道等，距火車站、飛機場距離有否超過30分鍾，距家直線距離 300m以內公交超過幾個站台，出入小區的自行車、汽車是否受交通管制，有否單行道或有護欄街道或完全步行街。此項因素一般影響正常房價的100-500元／平方米。
3、環境條件：房屋周邊500m范圍內有否公園或公共綠化廣場，周邊有無工廠，空氣質量如何?雜訊污染如何，小區住戶素質高低，成都市西面房價貴主要來源於城市西面屬上風上水，環境指標客觀上明顯優越其它方向，房屋周邊土地是否開發完畢或還有大量擬建項目，環境因素一般影響正常房價200-1000元／平方米。
三、所謂房屋物質實體狀況是指土地狀況及建築物的優劣：
1、土地狀況：房屋所佔宗地或小區用地地勢平坦或有坡度，小區地型是否方正等，該項目因素一般影響正常房價的 50-200元／平方米。
2、建築物戶型和外觀：房屋是多層住宅或高屋住宅(電梯房)，建築布局是獨幢或多單元或蛙式，室內戶型是否符合四大二小二多的基本標准(即客廳大、衛生間大、主卧室大、廚房大、次卧小、公共 過廳小、陽台多、衛生間多)，各房間能否自然採光、客廳、主卧採光充足、室內形成「穿堂風」，房屋朝向居南北向，房屋所在樓房是否臨街等，合理的戶型布局比正常房價高約100-500元／平方米。
3、建築物其它情況：多層住宅形成2樓、3樓房價高約200元／平方米，1樓和4樓房價高約100元／平方米，5樓為基準價，6樓若有屋頂花園房價高約50-150元／平方米，若無屋頂花園房價低約50-150元／平方米，住宅是平屋或錯層或躍層或復式，單項指標向上影響房價100-500元／平方米；電梯房一梯戶數3戶或4戶或5戶，單項指標向下影響房價50-200元／平方米。
4、建築物其它情況：房屋是否水、電、氣、光纖、視、訊六大基本要素具備，是否有社區活動中心，是否有足夠停放自行車和汽車的位置，高檔社區還需具備小區游泳池、健身運動場所、便民店等，配套設施越完備，房屋品質越高，房價相應增高。
5、房屋裝飾、裝修情況：房屋外觀美觀大方，室內進行裝飾裝修，在進行交易市場時，房價一般比初裝房高約50-300元／平方米。
6、房屋物管情況：房屋是否有專業物管公司管理，物管費用是否合理(多層住房一般為0．3-0．8元／平方米)物管公司是否具備服務意識，是否擁有小區安防監視設備及固定辦公場所，機動車和自行車停車費是否合理，物管公司提供的小區服務內容是否多樣化等。

評估：1、（1）[Estimate;Assess;Appraise]：評價估量。
對方案進行評估和論證，以決定是否採納。
他們在評估他的房子。
（2）[Evaluate;Appraise;Estimate;Assess]〈方〉：評價，品評
2、房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩餘法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有基準地價修正法、路線價法、房地產價格指數調整法等等。
3、二手車的鑒定是指由專業的鑒定評估人員，按照特定的經濟行為和法定的評估標准及程序，運用科學的方法，對二手車進行手續和證照的檢查、技術狀況的鑒定以及價值的估算，二手車鑒定評估要點有三個：手續、證照檢查，技術鑒定和價值評估

⑷ 資產評估中房地產的評估方法有哪些

市場比較法。在評估房地產價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那麼房價理應差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然後「貨比三家」，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據的替代原理。

市場比較法的優點是具有很強的現實性，適用范圍寬，簡單明了，易於採用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。採用市場比較法有三個必要條件：

第一，需要收集大量、正常的房地產交易數據。也就是說，要求房地產市場比較發達，有相當大的規模，有較長的歷史。如果在某個地區房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那麼市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數據，可是，一旦按照比較嚴格的標准進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那麼具有一定置信度的區間就很寬。假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標准。

第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。

第三，採用市場比較法必須要求房價相對穩定。在市場比較法中，房地產商估計的房價取決於他們對市場走向的預期。如果房地產市場比較穩定，那麼房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。如果市場不穩定，房價暴漲暴跌，那麼採用市場比較法的困難就很大。在出現房地產泡沫的時期，採用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。

收益還原法。按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然後採用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有異議，那麼收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。

使用收益還原法的第一個困難來自於如何選取合理的還原利率。對於不同的投資者來說，這個利率的選擇標准有所不同。對於購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。當期的利率好說，困難在於未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。

第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由於租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由於純收益上升，房價自然也隨著上升。

事實上，人們的預期往往隨著外部環境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什麼房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。

成本估價法。採用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用於房地產交易較少，無法採用市場比較法的情況，非盈利建築物由於很少有交易實例或者不能交易，也往往採用成本估價法。對於新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當。可是，許多房地產商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數中有兩項見不得陽光，即開發商的利潤和行賄成本，如果說房價的構成很復雜，也主要是這個原因。

假設開發法。房地產商在決定是否開發一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然後扣除正常的土地開發費用，勘察、設計費用，建築施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最後扣除地價，剩下來的就是房地產開發商預期的利潤。倘若這個利潤是房地產商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否則，房地產商是無論如何也不會接手這個項目的。預先估計房價，然後再決定是否開發，這樣的房價估價法稱為假設開發法。假設開發法經常被用於房地產開發項目的可行性分析。

在開發商准備投資某個項目之前，他們必須要估算出來地價。有經驗的房地產開發商對於建築費用、銷售費用、資金成本、應繳納稅費等項成本早已心中有數。房價扣除開發成本之後就剩下兩大塊：地價和利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低於某個水平，房地產商或者放棄這個項目，或者改變原來的設計預想，增加樓層，改變建築物用途，使得這個項目有利可圖。如果說房地產商有什麼商業秘密的話，最高的商業秘密就是他們可接受的利潤標准。有的房地產企業對外聲稱他們在某個項目中，特別是在經濟適用房項目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等於零。倘若如此，這些房地產公司都應當被樹立為雷鋒式的企業。在房地產商對一個開發項目感興趣的時候，他們預期的利潤率絕對不會輕易示人。他們最終實現的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認真研究的課題。

除了上述的房價評估方法之外，還有一些其他的估價辦法，例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價法以及在成片開發的時候採用路線價估價法等等。盡管這些方法在估價的技術上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個基本類型。

⑸ 如何對房地產進行資產評估

房地產資產評估有好多種辦法，比如：現行市價法、重置成本法、收益現值內法等。容所以不是一下就可以講的明白的。
而且資產評估本身是一本課程，需要花一定的時間來學習的，而不是一個問題就可以解決的，不懂樓主是想速學還是真正的掌握。
如果樓主想要好好的學習下的話，我這有一份詳細的資料可以一起分享。要的話留個郵箱！當然不排除樓主是想要自己評估，那麼還是請專門的評估公司吧，他們會幫你做好的！
謝謝

⑹ 如何評估房地產價格 評估房地產價格的方法有哪些

我自己也來在做房產評估自
一下我是對房產評估中幾種實用方法的總結

一般在周邊相類似的房產較多的時候 使用：市場比較法
周邊只有這一種類型房產使用：收益法、成本法
對於在建、將建房產使用：假設開發法
還有一種不常用的：長期趨勢法
它適用於：價格無明顯季節變化的房地產，或變化有規律可尋。

以上相對比較好理解，想書上一大段一大段的我就不抄書了

⑺ 怎麼開展房地產評估業務

3 估價程序

3.0.1 對於每個估價項目，房地產估價機構都應指定一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人，並配備與該項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師按估價程序開展估價工作。
3.0.2 自受理估價委託至完成估價項目，估價工作應按下列程序進行：
1 明確估價基本事項；
2 制定估價作業方案；
3 搜集估價所需資料；
4 實地查勘估價對象；
5 選定估價方法進行測算；
6 確定估價結果；
7 撰寫估價報告；
8 審核估價報告；
9 交付估價報告；
10 估價資料歸檔。
房地產估價機構和注冊房地產估價師在估價中不得簡化或省略前款規定的估價程序。
3.0.3 明確估價基本事項，應明確下列事項：
1 估價目的；
2 價值日期；
3 估價對象；
4 價值類型。
3.0.4 明確估價基本事項應與估價委託人商議並徵得其認可。
估價目的應在與估價委託人充分溝通，仔細了解其真實、具體的估價需要以及估價報告的預期使用者和預期用途的基礎上確定。對估價目的的表述應簡潔明了並符合相關規定。
價值日期應根據估價目的確定，用公歷表示，具體到日。
估價對象應在估價委託人指定的基礎上根據估價目的確定。估價對象應全面、客觀，不得遺漏，嚴禁虛構。法律、行政法規規定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進行其他活動的房地產，或徵收不予補償的房地產，不應作為相應估價目的的估價對象。
價值類型應根據估價目的確定，包括價值名稱、價值定義或價值內涵。
3.0.5 制定估價作業方案應在明確估價基本事項及對估價項目進行初步分析的基礎上進行。
估價作業方案應包括下列內容：
1 估價工作內容，包括擬採用的估價技術路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等；
2 估價工作質量要求及保障措施；
3 估價作業步驟、時間進度、人員安排和經費預算。
3.0.6 房地產估價機構和注冊房地產估價師應經常搜集房地產估價所需的通用資料，掌握房地產市場行情，估價時還應針對估價項目搜集本次估價所需的資料，並對所搜集的資料進行檢查、分析、整理。
估價所需資料應包括下列方面：
1 反映估價對象狀況的資料；
2 估價對象及其類似房地產的交易、收益、成本等資料；
3 對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；
4 對房地產價格有普遍影響的資料。
3.0.7 每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產估價師必須親自到估價對象現場，觀察、檢查、核對估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內部狀況以及周圍環境和景觀的照片等影像資料，補充搜集估價所需的關於估價對象的其他資料和相關房地產市場資料，並做好實地查勘記錄。
實地查勘記錄應包括實地查勘的對象、內容、結果、人員和時間等，記錄的內容應真實、客觀、准確、完整、清晰，進行實地查勘的注冊房地產估價師及協助其實地查勘的人員應在該記錄上簽名或蓋章確認。
因司法拍賣、徵收等強制轉讓或強製取得房地產而房地產佔有人拒絕進入估價對象內進行實地查勘，或估價對象涉及國家秘密而不得進入其內進行實地查勘的，可不進入估價對象內進行實地查勘，但應在估價報告中說明未進入估價對象內實地查勘及其具體原因。
3.0.8 房地產估價機構應建立健全估價報告質量管理制度，保證估價報告真實、客觀、准確、完整、清晰、規范，選派本機構注冊後從事房地產估價工作五年以上的注冊房地產估價師或外聘房地產估價專家擔任審核人員，按房地產估價相關要求，對撰寫完成而尚未出具的估價報告的內容和形式進行審查核定，提出審核意見，並形成估價報告內部審核記錄。
外聘的房地產估價專家應具有房地產估價師執業資格或具有高級專業技術職務，並從事與房地產估價相關的科研、教學、管理工作五年以上。
審核人員應在估價報告內部審核記錄上簽名並註明審核日期。
3.0.9 估價報告經內部審核合格後，應由不少於兩名注冊房地產估價師簽名及加蓋房地產估價機構公章而正式生效，並按有關規定或估價委託合同的約定交付估價委託人。
估價委託人對估價過程或估價報告提出詢問的，在估價報告上蓋章的房地產估價機構和簽名的注冊房地產估價師應給予解釋和說明。
3.0.10 估價項目完成後，應按有關檔案管理的規定，及時收集、整理與該項目相關的各種文字、圖表、影像等形式的資料，對其中有保存價值的資料進行分類並妥善保存。
應保存的估價資料至少包括下列內容：
1 估價報告；
2 估價委託書和估價委託合同；
3 估價所依據的估價委託人提供的資料；
4 實地查勘記錄；
5 估價報告內部審核記錄；
6 有重要專業幫助的專業意見。
上述估價資料可採用紙介質，也可採用符合要求的電子介質，保存期限自估價報告出具之日起不得少於十年。法律、法規另有規定的，依照其規定。
在保存期限內，不得對保存的估價資料及其內容進行改動、更換、刪除或銷毀。
（摘自《房地產估價規范》）
你可以再網上查找該規劃，裡面所講內容全是房地產評估業務的操作規范，也是做房地產估價必看得規范之一。

⑻ 如何做好房地產評估

要做好房地產評估，其程序一般包括以下9個步驟：
1、接受估價委託；回2、明確估價基本事答項；3、擬定估價作業方案；4、搜集估價所需資料；5、實地查勘估價對象；6、選定估價方法進行計算；7、確定估價結果；8、撰寫估價報告；9、估價資料歸檔。

⑼ 房產如何評估

1接受估價委託2明確估價基本事項3擬定估價作業方案4搜集估價所需資料5實地查勘估價對回象6選定估價方答法進行計算7確定估價結果8撰寫估價報告9估價資料歸檔。
怎樣選擇評估機構
根據有關規定，「申請設立房地產價格評估機構，必須具備一定數量的房地產估價專業人員和規定的注冊資本」。具有經營資格的估價機構，由房地產管理部門根據專業人員狀況、經營業績和注冊資本評出不同等級。不同等級的評估機構可承攬業務的地域范圍及價值數額不同。如果您想選擇房地產評估機構，除了要查驗其經營資格外，還應要求評估事務所出示等級資質證書，根據等級可以對該事務所的業務水平有個大概了解。
由於各評估機構的業務發展方向、工作經驗、人員素質有一定差異，因此要委託信譽較好的機構。

⑽ 房產評估是怎麼評的,

由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。

房產評估實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。

(10)如何房地產開發評估擴展閱讀

評估類型：

1. 一般評估：這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助於評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨於一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。

2. 房地產抵押貸款評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。

3. 特定評估：這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低於市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須採用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定後的評估值，計算繳納稅費。