房地產企業精裝房如何核算

❶ 精裝修房產價格是怎麼規定的

精裝修房產價格是來怎麼規定的源；沒有規定，都是市場價的房屋裝修（全包）按裝修標准價格。。。
如果要高檔精裝修，需要 1700-1800/平方裝修。
如果是大眾化裝修，需要用 1300-1400元/平方左右，屬中檔次精裝修。
如果想一般化裝修，用 1000-1100元/平方左右，屬簡單化精裝修了。

所以精裝修房也是 投資多點就裝修好點，投資少點就一般裝修了。

❷ 我們是房地產開發企業，現將商品房無償贈送他人的會計處理怎麼做

商品房無償贈送他人,借記:營業外支出.貸記:開發產品
樣板房的裝修費用,如果回將來連同樣板房一起作答商品房銷售的話,記入開發成本.如果將來不作商品房銷售,記銷售費用.
精裝房,裝修費用進開發成本,收入記主營業務收入

❸ 房地產開發商現在都賣精裝房了，精裝房的出現影響了哪些行業

精裝房的出現影響了賣傢具的這一行業，精裝房基本設施安裝完備，只需要購買傢具，就可以入住進去，還影響了水泥油漆等裝修材料的行業，一些很好的材料可能沒有賣出去很多，畢竟精裝房開發都想多賺一點利潤，還有電纜行業，電線，插座，開關等都已經裝好。

購買精裝修房屋與買毛坯房的最大區別在於,對於裝修過程消費者不能從始至終進行監控,所以很多業主會對工程質量感到心中無數,這時,可以用購房合同來彌補其中的缺陷.住宅的保修問題.住宅裝修的保修十分必要,在合同里要特別標注.

❹ 房地產企業精裝房能按毛坯房價格賣再收取精裝費用么

可以，因為很多地區都對新房限價，房企不能漲價，否則取消銷售許可證，所以就在裝修上找。這是個漏洞，但沒有相對法規限制。反過來說，合不合算自己按自己的實際情況計算。不同意可以不買。

❺ 精裝修房子契稅怎麼算

精裝修房子契稅也是按照其房產成交價格乘以契稅稅率來計算的，房屋的契稅稅率是根據房屋的面積、購買年限和房屋性質等綜合因素決定的。

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第五條契稅應納稅額，依照本條例第三條規定的稅率和第四條規定的計稅依據計算徵收。應納稅額計算公式：應納稅額=計稅依據×稅率。應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，按照納稅義務發生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價摺合成人民幣計算。

(5)房地產企業精裝房如何核算擴展閱讀：

《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條契稅稅率為3-5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。

第四條契稅的計稅依據：

(一)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；

(二)土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；

(三)土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。

前款成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，由徵收機關參照市場價格核定。

❻ 房地產企業提供精裝房和標准房 如何納稅籌劃利潤最大

一、房地產企業的經營特徵及土地增值稅籌劃的重要意義

納稅籌劃是指企業在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規的前提下，通過對自身經營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅後利益最大化目標的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業利用稅法規定不完善進行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進行的節稅籌劃。與其他行業的企業相比，房地產企業具有如下經營特徵：（1）開發產品的單件性及不可移動性；（2）開發建設周期長、投資數額大、經營風險高；（3）開發經營業務的復雜性。經營業務內容復雜、涉及面廣，經濟往來對象多，因此開發經營必須具有計劃性。土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據規定的四級超額累進稅率徵收的一種稅。增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減去扣除項目金額後的余額。扣除的項目包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本費用等。近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續出台了對房地產業的宏觀調控政策，使房地產開發企業的經營環境發生了不小變化。如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，增加營業利潤，實現利潤最大化，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義。因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。

二、房地產企業土地增值稅籌劃現狀

土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994 年～2006 年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008 年全國土地增值稅收入從231 億增長到537 億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出於政績和效益考慮，在清算意願和執行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想。從房地產企業角度看，隨著房地產行業的快速發展，與之配套的稅收法律法規日趨完善。近些年政府不斷出台新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。

1．過去大多數房地產企業採用設立項目公司等方式經營，以房地產進行投資或聯營來達到規避土地增值稅的目的。然而，2006 年3 月頒布的《關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）中明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。

2．以前許多房地產企業將開發的部分房地產轉為自用或用於商業地產，把該部分房產的產權辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31 號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。

3．以前可利用借款費用資本化進行加計扣除，減少土地增值額。但根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。

三、房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法例釋

（一）利用土地增值稅征稅范圍進行節稅籌劃

1．利用合作建房節稅。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48 號）中規定「對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅，建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。」房地產開發企業可以充分利用此項政策進行納稅籌劃。

2．利用代建房節稅。房地產的代建行為是指房地產開發

企業代客戶進行房地產的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對於房地產開發企業而言，此項收入屬於勞務收入性質，故不屬於土地增值稅的征稅范圍。

（二）利用銷售收入進行納稅籌劃

1．分散營業收入籌劃法。房地產企業所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅的徵收實行超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產銷售價格，降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由於很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。例如：某房地產公司出售一棟總售價為1000 萬元的商品房，該房屋進行了簡單裝修並安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400 萬元，增值額為600 萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應當繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700 萬元，允許扣除的成本為300 萬元；房屋裝修合同，裝修費用300 萬元，允許扣除的成本為100 萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬於勞務收入，應征營業稅，不用繳納土地增值稅），應該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。

2．合理定價籌劃法。稅法規定：納稅人建造、出售普通標准住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免徵土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應就其全部增值額按規定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負效應進行籌劃。例如，某房地產公司建成並待售一棟商品房，同行業房價為1800～1900 萬元之間，已知為開發該商品房，支付的土地出讓金為200 萬元，開發成本為900 萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，假設城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的比例為10％。籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848=1837.264 萬元（設全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應的銷售稅金及附加為：5％X （1＋7％＋3％）＝5.5％X，處於征免臨界點時X=1.2（A+5.5％ X）， 解得X ＝1.2848A），此時獲利306.2 萬元（1837.264 －1430 －1837.264 ×5.5％）。當價格定在1800-1837.264 萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小於306.2 萬元。第二，公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大於138.853 萬元（1430×0.0971）（設提高價格Y 單位，企業欲使提價後帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X 為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117 萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。所以，當同行業的房價在1800～1900 萬元之間時，公司應選擇1837.264 萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高於1976.117 萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。

通過以上案例進一步說明，在出售普通標准住宅問題上，企業是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低於較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830 萬元的售價能獲利299.35 萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840 萬元的售價只能獲利216.16 萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10 萬元，利潤卻減少了83.19 萬元。

3．不同增值率房產是否合並籌劃法。由於土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產合並核算，就有可能降低高增值率房地產的適用稅率，使該部分房地產的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產的適用稅率，增加這部分房地產的稅負。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合並核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，以達到節稅的目的。

例如，某房地產開發企業同時開發A、B 兩幢商業用房，且處於同一片土地上，銷售A 房產取得收入300 萬元，允許扣除金額為200 萬元；銷售B 房產取得收入400 萬元，允許扣除項目金額為100 萬元。第一，分開核算時：A 房產的增值率= （300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應納土地增值稅為：（300－200）×30％=30 （萬元）；B 房產的增值率= （400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175 萬元。第二，合並核算時：兩幢房產的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合並核算對公司是有利的。從上例可以看出，由於兩類房產增值率相差很大，只要房地產開發公司將兩處房產安排在一起開發出售，並將兩類房產的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。

（三）利用扣除項目進行納稅籌劃

1．利息費用籌劃法。房地產企業在開發業務中，一般都會發生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業應納土地增值稅產生很大影響。根據稅法規定，與房地產開發有關的利息支出分兩種情況確定扣除。第一，凡能按轉讓房地產項目分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產開發費用（房地產開發費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（5％以內）），按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額的5％以內計算扣除。第二，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出要並入房地產開發費用（房地產開發費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（10％以內）），一並計算扣除。以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規定。這項規定為納稅人籌劃提供了機會。房地產企業在進行房地產開發時，如果第一種情況利息支出大於第二種情況計算出的利息支出，則企業應正確分攤利息支出並提供金融機構證明；如果前者小於後者，則企業可以不按照轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據減少。例如，某房地產公司開發一批商業用房，支付地價款600萬元，開發成本1000 萬元，假設按房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息100 萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為70 萬元時，又該如何籌劃呢？設當地政府規定的兩類扣除比例分別為5％和10％。籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100 萬元時，該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息並提供金融機構證明，這樣就可以按100 萬元扣除，否則只能按80 萬元扣除；當允許扣除的利息支出為70 萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10 萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業會計准則———借款費用》規定的核算利息支出，不按規定核算一律不得扣除。

2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，可按「合計數」的20％加計扣除項目金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。因此，當非房地產開發企業欲進入房地產行業時，應考慮新設一個獨立從事房地產開發和交易的關聯企業。這樣，不僅可以在房地產開發業務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的節稅籌劃，而且可以在今後的各納稅年度中利用企業的關聯關系實現其他稅收的籌劃。

四、進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策

（一）加快完善對房地產企業土地增值稅的徵收管理

1．要進一步完善房地產稅制，科學設立稅種，合理確立土地和房地產業稅負。變「多稅調節」為「主稅調節」，徹底解決稅種之間相互交叉和重復的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和徵收方法，充分發揮土地增值稅的特殊調節功能。

2．要健全房地產評估機構，完善房地產評估規程，及時為稅務機關征稅提供真實可靠的評估材料。稅務部門要加大對房地產業稅源管理和徵收征管的力度，完善委託代征管理辦法，落實土地增值稅預征管理措施，理順徵收管理秩序。

（二）加大土地增值稅清算工作力度

1． 各地應強化房地產稅收的一體化管理，強化相關政府部門對土地增值稅征管工作的配合。

2． 盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統一房地產土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。

（三）房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀

1． 應堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規的前提下，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃。

2．應注重戰略籌劃。房地產企業的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，切不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業經營和戰略管理的各個方面。

❼ 房地產業 精裝房窗簾入什麼科目 幾千元費用。。謝謝！

如果房屋沒有計入固定資產的話，與房屋合並計入固定資產。如果房屋已入固定資產，這要看這棟房屋的用途。如果是管理層用的話，可計入管理費用-維修費。

❽ 精裝房的物業維修基金和契稅應該怎麼算

根據《財政部國家稅務總局住房和城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政內策的通容知》(財稅[2010]94號)的規定： 一、首套房繳納規定如下： 1、個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米