Ⅰ 投資商業地產應考慮哪些因素
選擇成熟商圈是第一要素；特色是生命力之所在；不熟不做是必勝法則。
Ⅱ 做房地產最容易遇到哪些問題
交流上的障礙
Ⅲ 投資商業地產要注意什麼
商業地產在近些年一直是人們競相 追捧的投資點，而如何投資一個高回報的商業地產也一直是投資者不變的關注話題。那麼，在今年的商業地產市場環境下，投資者該如何打好手中的投資牌，贏取高投資回報呢？
購買前 確定回報率是關鍵
投資回報率(ROI)=年利潤或年均利潤/投資總額× 100%。投資就是為了回報，據業內人士分析，目前年回報率平均高於7%的商業可以考慮投資;如是資金投入比較大的項目，年回報率平均高於5%的商業也可以考慮。
同時，投資商鋪絕不能盲目追求位置，有的商鋪售價過高，租金根本不足以支撐。如果小客戶以高價購買了商鋪，必然要求高租金，這就給經營造成了巨大壓力。而在返租的銷售方式下，租金和售價就更容易脫節。過高的售價其實是有泡沫的售價，有時還造成不斷漲價的假象，使原本就不夠理性的投資者越發頭腦發熱。
投資者應量力而行，充分評估未來的收入水平及支付能力。因為商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也越高，將影響商鋪投資的收益。此外還要注意商鋪周邊房地產發展的狀況。商鋪價值提升是一個動態過程，要充分考慮房地產價格變動及資金占壓的成本。
購買時 考慮5個重要問題
1、考慮商鋪的形態。一般來說，社區商鋪的消費者比較固定，地段、交通對商鋪經營的影響較小;而大型商場或商業街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關。客戶確定了購買商鋪的形態後，就要潛心分析這方面的情況，不要什麼都一把抓。
2、考慮商鋪的經營項目。經營項目不同，所屬業態自然不同。業態有「匯集效應」，如果一個地塊某一個業態非常成規模，則客戶的投資收益也會成比例提高。而「規模效應」對於初次投資者比較有利。
3、考慮相關政策。如交通、道路的改善，如舊區改造，如市政動遷等。經營商鋪是長線投資，對政策的依賴性強。客戶必須對所購商鋪未來的處境有深入的了解，以保證商鋪價值的提升。
4、考慮商鋪所在地的商業成熟度。成熟地帶的商鋪價格很貴，成長地帶的商鋪價格不是很高，注意後者幾年之後可能翻升得很高。兩種地帶的商鋪有各自的投資價值，也存在各自的投資風險，需引起足夠重視。
5、考慮商鋪的後期經營管理。商鋪更多的風險來自於後期的經營管理。如果經營管理不善，就意味著投資的絕對失敗，所以要提前考察好商管的運營實力。
簽合同 弄清商家承諾很必要
一要注意公用分攤面積。對購買者來說，商鋪的物業單價高於住宅，為了防止出現物業面積分攤不均的問題，只有事先約定嚴密詳盡，出現問題時才能順利維權。
二要注意返租承諾。返租是開發商採用較多的促銷手段，是指購房者支付房款後，若干年之內將物業交由其經營出租，業主可獲得固定的返租回報。表面上看，返租帶給購房者的是穩賺不賠的收益，但事實上並非如此。如出現開發商未能按時交房，也沒支付返租回報的情況，投資者會因未將物業交付給開發商，雙方簽訂的返租協議不生效，而不受法律保護。另外，還有相當多開發商採取非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應約定，對此投資者更得注意。
（以上回答發布於2015-03-13，當前相關購房政策請以實際為准）
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Ⅳ 商業地產有何難點
商業地產招商的問題和特點商業地產招商的特點是目標商戶主次分明，租金、租期差異大，招商持續時間長、難度大、技術要求高。主力店租期長、租金便宜，中小型店的租期比較短（一般是三年）、租金比較高，往往是主力店的3到10倍。招商時間長，對一般商業地產項目來說，都是從業態組合開始一直持續到開業，招商開業之後還經常會進行商戶調整，一般來說現在的項目沒有半年時間是很難招滿的。從第一次談主力店到簽約，最快也要半年時間，主力店對項目不容易把握，並且現在連鎖經營的商家還不夠充分，零售業放開之後情況有所好轉。招商是手工活，要一針一線地做，我們現在招商都不做廣告，全部是一家一家來談，要很有耐心。關於商業地產招商存在的問題。第一是招商難，難在哪裡；第二是招什麼商家進店以及如何確定租金和簽定租約。從商家不願意進場的心態來看，一種是覺得這個地方不行，沒有投資價值；第二種是覺得還有其它項目可以洽談，但是對這個項目又吃不準（當然這有可能是項目自身造成的原因）；第三種就是覺得項目還是可以做起來的，但是不十分合適；第四種是覺得項目挺好的，但就是進不去，可能是太貴或者其它條件太高。出現招商難的問題不能完全說是因為商家少，而是項目沒有針對性，對商家的把握沒有那麼准，所以招商只有從商家的角度考慮問題，才可以更有針對性一些，成功率也會更高一些。招什麼樣的商家進店，看起來是招商工作，實際上的核心問題還包括購物中心的基本定位，因為每一種定位會針對不同的商家，比如設計思想、經營理念，另外就是現在還有不少項目仍然是不管張三李四，誰給的租金高就請誰進，雖然現在這樣做的變得很少了，大部分商業地產項目都有完整的商業和品牌規劃。招什麼商家進店決定著購物中心以後賣什麼，怎麼賣，賣給誰的問題。確定租金的難點在哪裡？我們都希望實現高租金，或者快點回籠資金，但是還有一個不能忽略的培育市場的問題；商家希望租金低，太高他們會走。實際上現在很多項目對租金的看法和起步時已經不太一樣了，除了那些很大的品牌店，有很多商家在租金判斷標准上並不是十分准確，我們也同深圳做連鎖商業的老總進行過探討，他們對位置的判斷很多是帶有直覺性質的。現在看很多項目的租金可能很高，但是更重要的是要看能不能經營下去，不是看眼前的租金，而是要看兩到三年之後的租金，那時候的租金基本上會是穩定的。 招商有三個階段，一個是滿場，二是穩場，三是旺場，三年之後正常情況下每年會有5％的調整。開始的租金並不代表以後還會是這個樣子，反而是招一些好的商家進來，把經營做得旺盛起來是更長遠的。租金策略上有整體價位、租金形式、租期時間，現在除了面積比較大一些的主力店之外，一般的店租約就是三年時間，三年期間會有很大的變化，或者可以在到了三年時間的時候把租金稍微調高一些。大店的風險其實也很大，他們做得不好也會撤離。第二關於租約的問題。有的項目被商戶看中了，但是總是磨蹭不願意簽約，或者沒過幾天就又推翻了，這其中租約上的問題佔了很大的成分。現在租約上存在的問題就是發展商不願意簽，希望有多一點的利益，租約制定明確有好處，發展商會獲得廣大商家的信任；另外一點導致租約不簽的原因是發展商對合同不夠重視，合同中經常會遺漏很多東西，很多表面的東西在合同上都沒有體現出來，而這些內容確實又是經常會碰到的；發展商基本上是在追求簡單化，只要商家每個月能繳納足夠的租金就可以了，發展商不想搞得太復雜。
Ⅳ 哪些因素會給商業地產帶來威脅
一、開發企業又想把鋪子賣個好價，又想租個好價，一根甘蔗兩頭都想甜的雞賊心態，版是威脅；
二、權「統一管理、統一經營、統一.........」最終都成了為了賣鋪子的隨口說說，賣完房子，轉身跑路的欺騙行為，以致喪失行業信譽，是商家不敢貿然進駐的原罪，是威脅；
三、都是為賣房子而做商業，商業一直是「綠葉」，看著沒自己辛苦，可掙房子、掙車子的銷售，很多商業從業人員也去賣房子了，最後沒剩多少懂商業的人繼續做商業了，是威脅；
四、銷售、商業運作，誰主導誰？很多企業拎不清，是威脅；
五、電商是虛擬平台，商業地產是實物平台，這就是競爭關系，我拭目以待看這兩者如何融合。目前實物平台弄不過虛擬平台，成本、經營、影響范圍這是電商的硬優勢，實物平台機會點有待繼續發掘，電商是威脅；
六、老生常談的產品同質化、無序競爭、缺乏創新，依然沒有根本改良，所以，這些繼續威脅著商業地產。
Ⅵ 如何解決2017商業地產所遇到的困惑
對於現在大部分地產開發商來說，如何做到從重到輕是當今發展的重點。內
商業地產容由重到輕的方向是對的，但是若沒有對數據和內容的掌控能力，開發商的輕資產化轉型也難言成功。
「輕資產是被時事所迫形成的，大家沒有辦法拿到更好的土地資源，自己的能力還富餘，因此想要做輕資產，但是對於大部分開發商而言，輕資產有很大的挑戰，首先作為甲方和乙方，對於文化的要求是不同的。」
輕資產成功的要素是數據和內容。數據即演算法，一個模式能夠大范圍運營和擴張，核心特徵是可以標准化，當把商業地產運營做拆分的時候，就可以看到哪些內容可以標准化，哪些部分標准化的路徑是什麼。「所有標准化的路徑都是有數據做支撐、形成系統演算法的，例如，隨著人流的變化、品牌應該如何調整，當把這些數據輸進去就可以形成決策依據，而不再像以前一樣，依靠人的經驗。」
除了數據的挖掘能力外，內容的把控力是另外一個核心要素。「內容包含場景類內容和品牌內容兩項。首先，如果沒有在場景內容上形成規范研究和標準的話，風格會出現不穩定；其次，如果沒有辦法掌控品牌，每一次的招商都是單點作戰，不足以支撐後期的快速擴張。」
Ⅶ 我國商業地產所面臨的困境有哪些
一、做商業地產的來老闆，多是對自地產門清，對商業認識不足；
二、做商業地產的老闆，多是喊著做商業，實際還是干著賣房子的事；
三、國內商業地產缺乏各級政府的宏觀調控，自身發展呈現各種不平衡態勢。表現如下：A、二線以上城市中高檔項目過飽和，大眾消費的商業平台不足；B、中檔消費品商家對二線以下城市的潛在市場評估過低；C、三線以下城市的商業項目缺乏;D、現有商業同質化嚴重，很多操作公司迷信「」復製成功就是成功的捷徑「」的信條，缺乏創新。
四、四十年的商業土地使用期，對中長線經營的商業實體來講，太過短暫，逼得有心運作商業的團體，不得不急功近利------浮躁。
五、現有商業的本土特色文化融合元素太少，建築外形、店內陳列、經營管理太缺特色，很容易造成消費者的視覺、感官疲勞，無法有效培育客戶忠誠度。
-------------歸納的說，根本問題就2個：大環境、人這2方面的問題。
Ⅷ 做商業地產要思考什麼
思考一：商業定位
商業定位很關鍵，是服務於本小區的，是輻射周邊的，還是服務於全市的。如果是服務於本小區的，那麼開門七件事，柴米油鹽醬醋茶都有了，就沒什麼問題。如果是服務於全市的，那麼差異化經營非常重要，一定要有特別吸引人的地方。
據了解：固定消費人口每年大致維持在一定水平上，當然也有一定比例的增加。即使今年市場上增加了100萬的商業面積，這個比例也不會有太大的波動。實際上若要成功，還需要與現有的商業去搶飯碗，那麼肯定不是所有的都能吃飽，最終成為贏家的只有少數一部分。所以發展商做項目時，除了定位之外，還要考慮很多其他的東西。
思考二：已出售的物業需要管理嗎？
現在，開發商的普遍心理是盡快將物業出手，至於出手之後，要不要進行商業物業的管理，有的開發商壓根沒想過，有的則是有心無力，因為在底商全部銷售之後，所有權與經營權是完全歸屬業主的，開發商無權干涉。
正因為如此，開發商缺乏對項目的整體控制力，散戶自身調節的經營風險很大，出現了許多失敗案例。開發商不規劃商業業態，致使進駐的業態與居住人群的消費習慣、消費能力、品位對接不好，大家都受損失。開發商品牌受損失，樓盤的品質下降，租金下降，業主和投資者未來不能獲得高額穩定的租金收益，投資受損。
由於商業地產涉及到兩種業態、三個過程，關繫到四方利益，事關重大，牽一發而動全身，所以，品牌開發商在出售商業地產後，也一定要做商業物業的規劃。商業與房地產開發是兩個不同的行業，案例的不成功，原因主要是信息的不對稱。開發商不應盲目的建設開發，應該先招商，讓懂商業的人在開發前期加入進來，哪些地方該如何走線，該設計什麼樣的結構等等，這樣項目比較容易獲得成功。
涉及了三個過程，第一個過程是開發商開發項目，是以億為單位來計算的，是開發行為。第二個過程是投資人把項目分割後買下，是以百萬為單位來計算的，是投資行為。第三個過程是承租人租賃商鋪，是以幾十萬為單位計算的，是一種經營行為。三個過程中，涉及的人、事和責、權、利頗多，應該有一個強有力的組織者、協調者。
關繫到四方利益，開發商、投資人、經營者，包括周邊居住的業主都有利益。所以，開發商應該積極承擔這一角色，對商業物業進行統一的管理。關於所有權與經營權的問題，專家給開發商支了個招：賣之前要與買家簽一個補充協議，限制他們在規定的業態范圍內進行招租或經營。
思考三：二級市場亟待建立
目前，居民住宅的二、三級市場已經建立並逐步形成。但商鋪二級市場還沒有出現。到底商鋪二級市場有沒有發展空間？有關專家認為：「商鋪二級市場的發展空間非常大，主要基於以下幾點原因：
一、一般來說，同一地段的商鋪價格應該是同一地段住宅價格的5-7倍，而目前只是2倍，有巨大的價格炒作空間，這個空間不是在一級市場實現的，必然要在二級市場實現。這就好比股票，不會在發行環節暴漲多少，而是在二級市場炒出來的。因此，炒作空間決定了要有發達的商鋪二級市場。
二、首次投資商鋪，帶來的問題是風險特別大，結果無論是好或不好，都會延伸出二級市場。如果好的話，就如同住宅的押舊換新似的，投資者想換一個更大更好的；如果不好，投資者就急於要出手。
三、是不動產投資只是投資的一個方向，不動產的優勢在於高收益的同時風險較低，但隨著金融投資品種的不斷增多，投資者的投資方向有可能發生轉變，就會把原來的投資品種吐出來。」
看來，如果說一級市場是「晴雨表」的話，那麼二級市場就是「溫度計」了，能更直接、更准確地反映商業地產的價值。
思考四：三級市場的開拓
商鋪的三級市場，即包租市場，是由異地投資置業延伸出來的。比如，外省人、外國人投資商鋪後，不可能有太多的時間去打理瑣碎的事宜，而同時投資者又要求穩定的投資回報，這就需要中介人或中介公司幫助投資人在三級市場進行出租。
其實，包租市場在南方發展得已經非常成熟了，有專家估計，未來包租市場主要有兩個延展的領域，一個是高端住宅市場，另一個是商鋪。
思考五：商業地產講求地段嗎？
眾所周知，住宅地產的選址規律一是地段，二是地段，三還是地段。那麼商業地產也講求地段嗎？回答應當是肯定的，也有實例為證。
以沃爾瑪進駐石景山為例，就是一失敗的商業地產案例。沃爾瑪當初選址的時候，套用了美國的觀點，認為有錢人是住在郊區的，周末會開車到超市大量采購。建成後，大量去沃爾瑪的卻不是原來預想中的人群，因為石景山附近居住的是層次比較低的人群，只有他們會就近購買，有錢人誰也不會為了買日用品，開車跑到5公里以外。而且層次較低的人群對沃爾瑪200元的會員制很不能接受，一聽說買東西先交200元辦卡，立馬就走人了。由此可見，商業地產在選址時不能完全套用西方的概念，地段還是很重要的。
思考六：商業業態體現商鋪價值
據悉，在有「商鋪之城」美譽的香港中最賺錢的、單價最高的商鋪，只是一個幾平方米的商鋪，這個商鋪是用來賣魚丸的。由此看來，衡量商鋪價值並不是取決於業態的大與貴，而是租金利益最大化和人流的多少。而現在很多開發商在商業業態規劃方面還是在一味地求大，求貴。
什麼樣的業態是適合進底商的，什麼樣的業態是適合進商場的，商場中一層擺什麼，二層擺什麼，這都是有商業規律的。想想幾大知名商場，它們的擺設有驚人的雷同，第一層化妝品、珠寶，二層女裝，三層男裝，五層美食，最關鍵的是為什麼會雷同？難道沒有人勇於打破這個布局嗎？不是沒有，太平洋剛開業時曾經做過嘗試，但最終還是改回去了。再比如社區底商，只適合頻繁消費的、小額的、同質化的商業業態，因為沒有一個人會為了買一包煙跑到5公里以外，在樓底下買的和5公里以外買的是同樣的一個東西，反之，也沒有一個人會在自己家的樓底下買冰箱彩電和名貴的時裝。可見，遵循一定的商業規律，可以避免資源的浪費。
此外，商業業態的變化也很有趣。像以前買車都只去兩個地方，一個是亞運村汽車交易市場，另一個是北方汽車交易市場。現在卻出現了很多汽車品牌的專賣店，市場開始細分了，不再是大而全的展示，而是針對某一階層的消費人群進行服務。
思考七：實現商業與房產的價值對接？
研究商業業態的規律、業態的變化，研究商業與房地產的結合，是目前擺在開發商面前、經紀公司面前最棘手的問題。
可以預見，未來經紀公司的遠大發展前景，就是成為既懂商業運作又懂房地產運作的專業公司，站在地產與商業之間，為開發商提供包括商業前期顧問、策劃營銷、出售出租的完善的服務流程，告訴開發商應該建多大的商業，商業業態是如何搭配的，甚至建立並發布商鋪指數，幫助開發商實現商業與房地產最有價值的對接，充分實現商業地產的一、二、三級市場聯動。
Ⅸ 商業地產在銷售當中要注意什麼問題
客戶累計和推盤手段
另外應該注意的是不能吃回扣，呵呵
Ⅹ 商業項目品牌塑造過程中會遇到些什麼問題
品牌塑造是一個過程，可以概括為三類問題就是品牌的氣質、氣回場、人氣的問題，漢高廣告答的商業地產整合營銷的氣立方（3Q）理論，說的就是這三個氣的問題。商業項目，比如購物中心的氣質主要從視覺形象包裝、品修兩方麵塑造，而氣場主要從硬體、業態、服務三個方麵塑造，人氣則從開展主題性包裝、SP現包、節慶營銷三個方面為購物中心創造人氣。3Q營銷理論自問世至今，在商業地產領域發揮著積極的推動作用，已成為業內不可或缺的整合營銷工具。