A. 請問房地產公司可能會繳納那些稅收種類
房地產開發企業涉及有關稅收政策和實際中
應注意的問題
武漢市地稅局副局長徐會希
一,房地產開發企業開發銷售商品房等涉及的稅收和基本規定:
(注:1,"銷售商品房等"包括:住宅,商業用房,其他建築物,附著物,配套設施等.2,"涉及的稅收"包括:營業稅,企業所得稅,個人所得稅,土地增值稅)
(一)營業稅
――基本規定
應納營業稅=銷售收入×稅率
1,銷售收入的確認:
(1),採取一次性全額收款方式銷售開發產品的,應於實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時,確認收入的實現.
(2)採取分期付款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現.付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.
(3)採取銀行按揭方式銷售開發產品的,其首付款應於實際收到日確認收入的實現,餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現.
(4)採取委託方式銷售開發產品的,應按以下原則確認收入的實現:
①採取支付手續費方式委託銷售開發產品的,應按實際銷售額於收到代銷單位代銷清單時確認收入實現.
②採取視同買斷方式委託銷售開發產品的,應按合同或協議規定的價格於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.
③採取包銷方式委託銷售開發產品的,應按包銷合同或協議約定的價格於付款日確認收入的實現.
包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.
④採取基價(保底價)並實行超過基價雙方分成方式委託銷售開發產品的,應按基價加按超基價分成比例計算的價格於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.
委託方和接受委託方應按月或季為結算期,定期結清已銷開發產品的清單.已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱,地理位置,編號,數量,單價,金額,手續費等.
(5)將開發產品先出租再出售的,應按以下原則確認收入的實現:
①將待售開發產品轉作經營性資產,先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以後再出售的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售痢疾確認收入的實現.
②將待售開發產品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售開發產品確認收入的實現.
(6)以非貨幣性資產分成形式取得收入的,應於分得開發產品時確認收入的實現.
2,視同銷售行為的收入確認:
(1)下列行為應視同銷售確認收入:
①將開發產品用於本企業自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;
②將開發產品轉作經營性資產;
③將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者;
④以開發產品抵償債務;
⑤以開發產呂換取其他企事業單位,個人的非貨幣性資產.
(2)視同銷售行為的收入確認時限:視同銷售行為應於開發產呂所有權或使用權轉移,或於實際取得利潤權利時確認收入的實現.
說明:預售收入" "=銷售收入
政策" "=執行掌握
3,稅率:5%
――可以利用的稅收政策
《財政部國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》(財稅字 [2003]016號)
"單位和個人銷售或轉讓購置的不動產和受讓的土地使用權, 以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額."
注:土地使用權銷售或轉讓收入―土地使用權購置或受讓原價,可按轉讓無形資產稅目徵收營業稅
不動產建成項目或不動產在建項目―不動產購置或受讓原價,可按銷售不動產稅目徵收營業稅
(二),企業所得稅
――基本規定
應納企業所得稅=計稅利潤×稅率(33%)
1,應稅收入的確認:
(1),收入的確認與營業稅銷售收入相同.
(2),關於開發產品預售收入確認問題.房地產開發企業採取預售方式銷售開發產品的,其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額,再並入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅,待開發產品完工時再進行結算調整.
預計營業利潤額=預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低於15%(含15%).
2,成本費用的扣除
(1),銷售成本:房地產開發企業發生的當期准予扣除的開發產品銷售成本,是指已實現銷售的開發產品的成本,按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認.可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定:
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
銷售成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
(2),土地徵用及拆遷補償費,公共設施配套費;開發產品共用部位,共用設施設備維修費;土地閑置費和折舊等
(3),銷售費用,管理費用,財務費用;其中,房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用,如屬於成本對象完工前發生的,應按其實際發生的費用配比計入成本對象中;如屬於成本對象完工後發生的,應作為財務費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業收入的8%據實扣除,超過部分可無限期結轉以後年度,按規定的標准扣除.
――徵收方式的確定
按現行稅收政策規定,企業所得稅的徵收有兩種徵收方式:查賬徵收方式和核定徵收方式.
1,採取查賬徵收方式的房地產開發企業應具備的條件:按照國家規定的財務會計制度和稅收法律法規的規定設置賬簿,開展核算,定期編制,報送會計報表,真實地反映企業收入,成本,費用和盈虧,能准確地核算應交各項稅金.
2,採取核定徵收方式的房地產開發企業應具備的條件:(1),依照稅收法律法規規定可以不設帳簿的或按照稅收法律法規規定應設置但未設置帳簿的;(2),只能准確核算收入總額,或收入總額能夠查實,但其成本費用支出不能准確核算的;(3),只能准確核算成本費用支出,或成本費用能夠查實,但其收入總額不能准確核算的;(4),收入總額及成本費用支出均不能正確核算,不能向主管稅務機關提供真實,准確,完整納稅資料,難以查實的;(5),帳目設置和核算雖然符合規定,但並未按規定保存有關帳簿,憑證及有關納稅資料的;(6),發生納稅義務,未按照稅收法律法規規定的期限辦理納稅申報,經稅務機關責令限期申報,逾期仍不申報的.
――可以利用的政策
《國家稅務總局關於印發<核定徵收企業所得稅暫行辦法)的通知》
(國稅發[2000]38號)文件規定,房地產開發企業的銷售盈利率為10%-20%.
1,對實行核定徵收方式的房地產開發行業企業所得稅徵收採取定率徵收,即:
應納企業所得稅=(銷售收入+預售收入+其他收入)×核定銷售盈利率×企業所得稅稅率
2,納稅人發生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補,下一年度所得不足彌補的,可以逐年延續彌補,彌補其最長不超過5年.(僅對查帳徵收的企業)
3,納稅人在一個納稅年度內生產經營過程中發生的財產損失,經稅務部門審核或審批同意後,准予在繳納企業所得稅前扣除.(僅對查帳徵收的企業)
(三)個人所得稅
――基本規定:
1,工資,薪金所得項目
(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機關,團體,學校,部隊,企事業單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬於工資,薪金範疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補貼以及與任職或者受雇有關的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業津貼,補貼;特殊地區津貼,補貼;伙食補助,通訊補貼,交通補助等.
(2)計算方式:
應納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規定準予扣除的項目)×適用稅率-速算扣除數
稅率:適用5%至45%九級超額累進稅率.
2,利息,股息,紅利所得項目
(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權,股權而取得的利息,股息,紅利所得.
利息,股息,紅利所得,按次徵收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計算納稅.
(2)計算方式:
應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率
稅率適用20%的比例稅率
(四)土地增值稅
――基本規定
1,預征率
對從事房地產開發一律實行預征土地增值稅,納稅人取得預售房款收入的,按月申報繳納稅款,等項目完工決算後,到主管稅務機關申請結算, 由主管稅務機關進行清算應繳稅款,多退少補.具體預征比例為:
(1)納稅人預售普通標准住宅,預征率為0.5%;
(2)納稅人預售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預售普通標准住宅,別墅,高級公寓等,預征率為2%;
(3)單純土地轉讓的,預征率為3%;
(4)對非房地產開發企業和單位轉讓房地產或房地產開發企業轉讓存量房的,預征率為2%.
預征土地增值稅=預售收入×適用預征率
2,納稅環節及徵收方式
土地增值稅納稅環節是在轉讓國有土地使用權,地上地下房產及建築物的環節徵收.一般採取兩種徵收方式:
(1)對房地產開發項目,實行先預征,後結算稅款,多退少補的徵收方式.
(2)對舊房及建築物,採取在轉讓環節徵收土地增值稅的方式.
3,土地增值稅的優惠政策
(1)納稅人建造普通標准住宅出售,增值稅未超過扣除項目金額20%的,免徵土地增值稅.
(2)因國家建設需要依法徵用,收回的房地產.
4,實際中應注意的問題
(1)普通標准住宅的確定
目前武漢市普通標准住宅暫按以下標准執行:單套建築面積售價低於5500元/平方米或單套銷售總價低於70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯體別墅,度假村村等不屬於普通標准住宅.
(2)納稅人在進行房地產成本核算時,應將普通標准住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優惠.
上述標准自2004年3月1日起執行,每兩年一定.
(3)由於土地增值稅在計算應稅增值額時與企業所得稅計算在計算應稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計算的可能無增值額,而稅務部門計算時卻有增值額.主要問題是在房地產開發費用計算上,所得稅前允許按規定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.
B. 1.成立房地產銷售公司,主營房地產包銷,向開發商開票涉及哪些稅種及稅率多少
屬於房產中介服務，繳納增值稅，印花稅，企業所得稅，個人所得稅。
C. 房地產開發有哪些稅種稅率是多少
房地產合作開發需繳納的稅種及稅率：一、 營業稅 （一）、應稅范圍：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產開發企業，發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：1、轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不徵收營業稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2、銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產，是指不能移動，移動後會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的徵收范圍包括：銷售建築物或構築物、銷售其他土地附著物。（1）銷售建築物或構築物銷售建築物或構築物，是指有償轉讓建築物或構築物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。（2）銷售其他土地附著物（二） 涉及稅種房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。營業稅1、銷售不動產的營業稅計稅依據根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定： （1） 納稅人的營業額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。（2）單位將不動產無償贈與他人，其營業額比照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定確定。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產徵收營業稅。 （3）營業稅暫行條例實施細則第十五條規定： 納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額： ① 按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定； ② 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定； ③ 按下列公式核定計稅價格： 計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業稅稅率）上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。2、其他具體規定如下： （1）根據《轉發國家稅務總局關於房產開發企業銷售不動產徵收營業稅問題的通知》的規定，在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按「服務業―代理業」徵收營業稅；在合同期滿後，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按「銷售不動產」徵收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按「銷售不動產」徵收營業稅。（2）對合作建房行為應如何徵收營業稅 根據《轉發國家稅務總局關於印發營業稅問題解答（之一）的通知》規定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的「以物易物」，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互:)。具體的:)方式也有以下兩種： ① 土地使用權和房屋所有權相互:)，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按「轉讓無形資產」稅目中的「轉讓土地使用權」子目征稅；對乙方應按「銷售不動產」稅目征稅。由於雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。 ② 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建築物並使用，租賃期滿後，乙方將土地使用權連同所建的建築物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建築物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建築物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按「服務業―租賃業」征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按「銷售不動產」稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅（3）根據《轉發國家稅務總局關於印發營業稅問題解答（之一）的通知》規定：以「還本」方式銷售建築物，是指商品房經營者在銷售建築物時許諾若干年後可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而採取的一種促銷手段。對以 「還本」方式銷售建築物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用徵收營業稅，不得減除所謂「還本」支出。（4）中外合作開發房地產徵收營業稅問題根據《轉發《國家稅務總局關於中外合作開發房地產徵收營業稅問題的批復》的通知》、費用 ① 關於中外雙方合作建房的征稅問題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移後，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售後的收入進行分配，均不符合現行政策關於「以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅」的規定、因此，應按「轉讓無形資產」稅目徵收營業稅；其營業額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發生時間為取得收入的當天。同時，對銷售商品房也應征稅。如果採取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按「銷售不動產」征營業稅；如果採取統一銷房再分配銷售收入的，則就統一的銷售商品房收入按「銷售不動產」征營業稅；如果採取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按「銷售不動產」征營業稅。 ② 關於中方取得的前期工程開發費征稅問題外方提前支付給中方的前期工程的開發費用，視為中方以預收款方式取得的營業收入，按轉讓土地使用權，計算徵收營業稅。對該項已稅的開發費用，在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業收入。 ③ 對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算徵收營業稅。轉讓土地使用權劃歸營業稅稅目轉讓無形資產范疇，稅率為5%，銷售不動產劃歸營業稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%。 計算公式=營業額×5%二、城市維護建設稅 根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發[1985]第19號）規定：（一）計稅依據：納稅人實際繳納的營業稅稅額。 （二）稅率：分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營業稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。 1、納稅義務人所在地在城市城區，稅率為7%； 2、納稅義務人所在地在郊區各縣城、鎮范圍內的，稅率為5%； 3、納稅義務人所在地不在1、2項范圍內的，稅率為1%；三、教育費附加根據《國務院關於教育費附加徵收問題文件的通知》的規定：（一）計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額 （二）稅率為3%。 計算公式:應交教育費附加額=營業稅稅額×費率。 四、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發[ 1993 ]138 號）規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。（六）稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為 60％。根據《關於土地增值稅若干徵收管理問題的通知》規定，對經常發生房地產轉讓的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其它原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。其預征率為：預售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產，按預售收入3%的比例預征土地增值稅；預售非普通標准住宅、別墅、公寓的房地產，按預售收入2%的比例預征土地增值稅；預售其他房地產，按預售收入1%的比例預征土地增值稅。五、房產稅：六、城鎮土地使用稅如果企業擁有土地使用權的,需繳納城鎮土地使用稅根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號發布）的規定，城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額徵收的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。這個要根據襄樊市城鎮土地納稅等級的稅額來進行計算.七、城市房地產稅、外商投資企業土地使用費如果單位屬於外商投資企業或外國企業應繳納城市房地產稅、外商投資企業土地使用費。（一）根據《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》（中央人民政府政務院政財字第133號令公布）規定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值×稅率×(1- 30%)。八、印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第11號）的規定，印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。 應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不徵收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規定繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅後，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅後，再辦理發證手續。
D. 房地產開發企業所需繳納的稅種有幾種
房地產開發企業應繳納營業稅、城市維護
建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、契稅、固定資產投資
方向調節稅等。
1、固定資產投資方向調節稅是對我國境內的單位和個人
(不包括涉外企業)
進行固定資產投資的行為徵收的一種稅。調節稅稅目稅率表規定，適用於一般民
用住宅(包括商品房住宅)的稅率為5%
。按國稅發[1994]216號文的規定：房地產
開發公司經營出售的商品房，可由購房單位按適用稅率直接向稅務機關繳納；稅
務機關也可委託開發公司代扣代繳。計算公式為：應稅投資完成額×適用稅率
2、營業稅：房地產開發企業從事建築工程作業
，應按包括工程所用原材料
及其他物資和動力價款在內的營業額，依建築業稅目所適用的稅率3%納稅。
房地產開發企業銷售不動產時應在收訖或取得索取營業收入(房款)憑據後，
就全部價款和價外費用按銷售不動產稅目依5%的稅率繳納營業稅。如與包銷商簽
訂合同由其自訂價格進行銷售，由房地產開發公司向客戶開具房地產發票，依5%
的稅率繳納營業稅，包銷商收取價差或手續費的應按"服務業--代理業"徵收營業
稅。合同期滿後，房屋未售出部分若由包銷商收購，對房地產開發公司應就房屋
銷售收入按"銷售不動產"稅目依5%稅率徵收營業稅。包銷商將房產再銷售，對包
銷商也按"銷售不動產"稅目徵收營業稅。
3、城建稅、教育費附加：依實際繳納的營業稅額繳納7%的城建稅和3%的教
育費附加。
4、印花稅：當單位和個人的房屋發生產權轉移時，應當繳納印花稅。
5、土地增值稅：土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附
著物(即轉讓房地產)並取得收入的單位或個人，就其轉讓房地產所取得的增值額
徵收的一種稅，稅率為30%、40%、50%和60%
。
6、企業所得稅：房地產開發企業的所得減除成本、費用、損失後的余額應
按33%(含地方所得稅)的稅率繳納企業所得稅。
7、契稅：目前我國契稅的徵收范圍是因買賣、典當、贈與及交換而發生產
權轉移的房屋。其納稅人是以買賣、典當、贈與或交換形式取得土地、房屋產權
的承受人。契稅是按當事人雙方所訂契約產價的一定比例向產權承受人徵收的一
次性稅收。徵收契稅的宗旨是為了保障不動產所有人的合法權益。契稅(對房屋
買賣而言)按房屋買賣成交價格的3-
5%徵收契稅，具體由各省、市、區決定。
E. 房地產開發公司都涉及到什麼稅啊
房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。
一、營業稅:是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產取得的營業收入徵收的一種稅。計稅依據:為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：⑴轉讓土地使用權，應按「轉讓無形資產」稅目中的「轉讓土地使用權」子目征稅；⑵銷售不動產，稅率為5%；⑶包銷商承銷，應按「服務業―代理業」征稅。⑷土地使用權出租以及房地產建成後出租的，按「服務業―租賃業」征稅。計算公式=營業額×適用稅率
二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。
三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。它採用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產總收入－扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。
四、房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。它以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。
五、城鎮土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。 房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。三資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標准確定。應納土地使用費額=佔用土地面積×適用的單位標准。
七、印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。
土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不徵收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅後，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅後，再辦理發證手續。
八、契稅：契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位徵收的一種稅。徵收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和「補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益」等。應納稅額=計稅依據×稅率
九、耕地佔用稅、固定資產投資方向調節稅 :大部分地區，目前已經停止徵收。
十、企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得徵收的一種稅。應納稅額=（全部應稅收入-准予扣除項目）×適用稅率。
十一、個人所得稅 :是對個人的勞務和非勞務所得徵收的一種稅。房地產業所涉及最多的是「工資、薪金」所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。
一、營業稅:是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產取得的營業收入徵收的一種稅。計稅依據:為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：⑴轉讓土地使用權，應按「轉讓無形資產」稅目中的「轉讓土地使用權」子目征稅；⑵銷售不動產，稅率為5%；⑶包銷商承銷，應按「服務業―代理業」征稅。⑷土地使用權出租以及房地產建成後出租的，按「服務業―租賃業」征稅。計算公式=營業額×適用稅率
二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。
三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。它採用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產總收入－扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。
四、房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。它以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。
五、城鎮土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。 房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。三資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標准確定。應納土地使用費額=佔用土地面積×適用的單位標准。
七、印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。
土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不徵收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅後，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅後，再辦理發證手續。
八、契稅：契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位徵收的一種稅。徵收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和「補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益」等。應納稅額=計稅依據×稅率
九、耕地佔用稅、固定資產投資方向調節稅 :大部分地區，目前已經停止徵收。
十、企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得徵收的一種稅。應納稅額=（全部應稅收入-准予扣除項目）×適用稅率。
十一、個人所得稅 :是對個人的勞務和非勞務所得徵收的一種稅。房地產業所涉及最多的是「工資、薪金」所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數。
應交下列稅種：
1、營業稅5%、城建稅、營業稅的0。7%、教育費附加0。3%、地方教育附加0。1%。2、契稅4%；3、印花稅0.03%；4、土地增值稅0.5%；5、土地使用稅按當地實際情況計稅；6、車輛購置稅10%；7、房產稅；8、車船使用稅；9、企業所得稅等。 ×適用稅率-速算扣除數。
應交下列稅種：
1、營業稅5%、城建稅、營業稅的0。7%、教育費附加0。3%、地方教育附加0。1%。2、契稅4%；3、印花稅0.03%；4、土地增值稅0.5%；5、土地使用稅按當地實際情況計稅；6、車輛購置稅10%；7、房產稅；8、車船使用稅；9、企業所得稅等。
F. 房產開發企業包銷房產，如何徵收營業稅
房產開發企業與包銷商簽訂合同，將房產交給包銷商根據市場情況自訂價格進行銷售，由房回產開發企業向客戶答開具房產銷售發票，包銷商收取價差或手續費，在合同期滿未售出的房產由包銷商進行收購，在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按「服務業及代理業」徵收營業稅；在合同期滿後，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按「銷售不動產」徵收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按「銷售不動產」徵收營業稅。
G. 房地產公司需要繳納的稅種和稅率包括哪些
房地產開發企業應繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、契稅、固定資產投資方向調節稅等。
1、固定資產投資方向調節稅是對我國境內的單位和個人(不包括涉外企業)
進行固定資產投資的行為徵收的一種稅。調節稅稅目稅率表規定，適用於一般民
用住宅(包括商品房住宅)的稅率為5%。按國稅發[1994]216號文的規定：房地產
開發公司經營出售的商品房，可由購房單位按適用稅率直接向稅務機關繳納；稅
務機關也可委託開發公司代扣代繳。計算公式為：應稅投資完成額×適用稅率
2、營業稅：房地產開發企業從事建築工程作業，應按包括工程所用原材料
及其他物資和動力價款在內的營業額，依建築業稅目所適用的稅率3%納稅。
房地產開發企業銷售不動產時應在收訖或取得索取營業收入(房款)憑據後，
就全部價款和價外費用按銷售不動產稅目依5%的稅率繳納營業稅。如與包銷商簽
訂合同由其自訂價格進行銷售，由房地產開發公司向客戶開具房地產發票，依5%
的稅率繳納營業稅，包銷商收取價差或手續費的應按"服務業--代理業"徵收營業
稅。合同期滿後，房屋未售出部分若由包銷商收購，對房地產開發公司應就房屋
銷售收入按"銷售不動產"稅目依5%稅率徵收營業稅。包銷商將房產再銷售，對包
銷商也按"銷售不動產"稅目徵收營業稅。
3、城建稅、教育費附加：依實際繳納的營業稅額繳納7%的城建稅和3%的教
育費附加。
4、印花稅：當單位和個人的房屋發生產權轉移時，應當繳納印花稅。
5、土地增值稅：土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附
著物(即轉讓房地產)並取得收入的單位或個人，就其轉讓房地產所取得的增值額
徵收的一種稅，稅率為30%、40%、50%和60%。
6、企業所得稅：房地產開發企業的所得減除成本、費用、損失後的余額應
按25%(含地方所得稅)的稅率繳納企業所得稅。
7、契稅：目前我國契稅的徵收范圍是因買賣、典當、贈與及交換而發生產
權轉移的房屋。其納稅人是以買賣、典當、贈與或交換形式取得土地、房屋產權
的承受人。契稅是按當事人雙方所訂契約產價的一定比例向產權承受人徵收的一
次性稅收。徵收契稅的宗旨是為了保障不動產所有人的合法權益。契稅(對房屋
買賣而言)按房屋買賣成交價格的3-5%徵收契稅，具體由各省、市、區決定。