投資性房地產怎麼認定

Ⅰ 如何確定土地使用權是無形資產還是投資性房地產

取得土地使用權看企業的持有目的

1、建造自用項目（廠房、辦公樓），建造版自營項目（飯店、購物中權心）確認無形資產

2、建造對外出售項目（商品、公寓），確認存貨，開發成本科目

3、建造對外出租（商鋪、寫字樓）確認投資性房地產

投資性房地產主要包括：

1、已出租的土地使用權、

2、持有並准備增值後轉讓的土地使用權

3、已出租的建築物；

(1)投資性房地產怎麼認定擴展閱讀

下列各項不屬於投資性房地產

1、自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；

2、作為存貨的房地產。 投資性房地產屬於正常經常性活動，形成的租金收入或轉讓增值收益確認為

企業的主營業務收入但對於大部分企業而言，是與經營性活動相關的其他經營活動。

確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足下列條件

1、與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業

2、該投資性房地產的成本能夠可靠地計量；

3、該投資性房地產為可靠房產商提供。

無形資產包括社會無形資產和自然無形資產

社會無形資產通常包括專利權，非專利技術，商標權，著作權，特許權，土地使用權等；

自然無形資產包括不具實體物質形態的天然氣等自然資源等

Ⅱ 如何確定投資性房地產取得的成本

企業通常應當採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，也可以採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。但是，同一企業只能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。
一、採用成本模式計量的投資性房地產
在成本模式下。應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行後續計量、計提折舊或進行攤銷，取得的租金收入，確認為其他業務收入;投資性房地產存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理，經減值測試後確定發生減值的，應當計提減值准備，已經計提減值准備的投資性房地產，其減值損失在以後的會計期間不得轉回。
二、採用公允價值模式計量的投資性房地產
(一)採用公允價值模式的前提條件
採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：
1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;
2.企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
(二)採用公允價值模式進行後續計量的會計處理
企業採用公允價值模式進行後續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額確認為公允價值變動損益，計人當期損益。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。
三、投資性房地產後續計量模式的變更
企業對投資性，旁地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式的，應當作勾會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。
已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

Ⅲ 如何確定投資性房地產是應該以公允價值計量還是以成本模式計量

"確定投資性房地產是應該以公允價值計量還是以成本模式計量"一般應遵從管專理層的決定和判斷。但是屬我國對於用公允價值計量有限制條件如下：

我國投資性房地產准則限制條件比較嚴格，如CAS3第10條對於採用公允價值計量模式提出了兩個必須同時滿足的前提條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。同時，CAS3第12條強調，「已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式」。

在實務中，大部分企業仍是將投資性房地產以成本模式計量的

Ⅳ 如何確定是固定資產還是投資性房地產

一、持有目的不同。
投資性房地產的持有目的是為了投資，如出租的土地使專用權；長期屬持有並准備增值後轉讓的土地使用權；企業擁有並已出租的建築物。
固定資產的持有目的是為了生產商品、提供勞務、出租（不含投資性房地產）或經營管理而持有的。
二、物質形態范圍不同。
投資性房地產僅包括房地產；
固定資產既包括生產經營辦公用房地產，又包括其餘如機器設備等為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的，使用壽命超過一個會計期間的資產。
三、核算方法不同。
投資性房地產可以採用成本模式或公允價值模式核算；
固定資產只能採用成本模式核算。
從增值稅抵扣進項稅額的購進固定資產的角度講，固定資產是指：
1.使用期限超過一個會計年度的機器、機械、運輸工具，以及其他與生產有關的設備、工具、器具。
2.使用年限超過2年的不屬於生產經營主要設備的物品。（07年新會計准則對固定資產的認定價值限製取消，只要公司認為可以的且使用壽命大於一個會計年度的均可認定為固定資產，按照一定折舊方法計提折舊。）
3.使用期限較長。
4.單位價值大。

Ⅳ 投資性房地產如何確定公允價值

針對你的提問回答如下

那這個公允價值是如何取得
是有政府承認的評估機構評估後出具評估報告來確認的 有效期一般半年

你的問題已回答完畢 希望下次再回答你的提問

Ⅵ 什麼是投資性房地產

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值（房地產買賣的差價），或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有並准備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物。

特徵范圍

根據投資性房地產准則的規定,投資性房地產的范圍限定為已出租的土地使用權,持有並准備增值後轉讓的土地使用權,已出租的建築物。

定義及特徵

投資性房地產指的是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量及出售。

范圍

投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有並准備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物。

（一）已出租的土地使用權是指企業經營租賃方式出租的土地使用權，包括自行開發完成後用於出租的土地使用權。用於出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權。企業計劃用於出租但尚未出租的土地使用權，不屬於此類。

已出租的投資性房地產租賃期屆滿，因暫時空置但繼續用於出租的，仍作為投資性房地產。

企業以經營方式租入建築物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的，不屬於投資性房地產，也不能確認為企業的資產。

母公司以經營租賃的方式向子公司租出房地產的，該項房地產應確認為母公司的投資性房地產。

（二）持有並准備增值後轉讓的土地使用權是指企業取得的、准備增值後轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬於持有並准備增值後轉讓的土地使用權。

（三）已出租的建築物

已出租的建築物是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建築物，包括自行建造或開發活動完成後用於出租的建築物。企業在判斷和確認已出租的建築物時，應當把握以下要點：

1.用於出租的建築物是指企業擁有產權的建築物。企業以經營租賃方式租入再轉租的建築物不屬於投資性房地產。

2.已出租的建築物是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，約定以經營租賃方式出租的建築物。一般應自租賃協議規定的租賃期開始日起，經營租出的建築物才屬於已出租的建築物。通常情況下，對企業持有以備經營出租的空置建築物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用於經營租出且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽定租賃協議，也應視為投資性房地產。

3.企業將建築物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建築物確認為投資性房地產。

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Ⅶ 投資性房地產的房產稅計稅基礎如何確定

《財政部、國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）*9條規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算並記載的，應按規定予以調整或重新評估。
《財政部、稅務總局關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（[86]財稅地字第008號）第十五條同時廢止。
根據上述規定，房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。
《企業會計准則第3號——投資性房地產》第十條規定，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。採用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：
（一）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；
（二）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
第十一條規定，採用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
根據上述規定，A公司的酒店按公允價值模式進行後續計量，酒店的賬面價值反映為公允價（即評估價），該公允價不屬於房屋原價。該投資性房地產（酒店）的應按成本進行初始計量。A公司房產稅的計稅基礎應按成本價5億元確定。
另需提醒，《財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。