房地產開發過程哪些支出不能扣除

A. 房地產企業應如何扣除開發費用

咨詢熱線ZI XUN RE XIAN

您好，我公司常年從事房地產開發銷售，資金力量雄厚。在開發一項樓盤過程中，內全部容使用的自有資金，沒有其他利息支出。請問公司在該項房地產開發費用上應如何扣除？

專業解答

根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》的規定，(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。(三)房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。(四)土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

B. 房地產開發費用包括哪些

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10以內％計算扣除。

C. 房地產增值稅哪些不能進入成本核算項目

主要包括：
（1）取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關內費用。
（容2）開發土地和新建房及配套設施的成本，包括納稅人房地產開發項目實際發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用。
（3）開發土地和新建房及配套設施的費用，包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。
(4）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定.
(5）與轉讓房地產有關的稅金，包括納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅。納稅人轉讓房地產時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。
(6）從事房地產開發的納稅人可以按照上第一、二項金額之和加計20%的扣除額。

D. 如何正確理解房地產開發費用扣除的標准

《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第六條規定，對於代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對於代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

如何正確理解房地產開發費用扣除的標准
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）中，對房地產開發費用的扣除問題是這樣規定的：
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
上述規定包含4個方面的內容。
一是凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除。
二是不能提供金融機構證明的，或是全部使用自有資金的，可以按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
三是上述的比例由省級人民政府制定。目前大多省級政府都定為10%或5%，因此在沒有特殊規定的情況下，就可以按照10%或5%執行。
四是已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

E. 房地產開發費用的扣除問題

帳面余額比計算余額低的話,按計算金額扣除，建議你看看2006年187號文件，所有扣除項目必須有發票

F. 房地產開發商需要支出什麼成本扣除這些成本他們的利潤多嗎

房地產"開發成本"明細科目一覽表——成本全透視

房地產開發商的開發成本一直是消費者心中的一個迷，在暴利的背後還有很多不為人知的，關注房地產就要關注開發成本，噓，，，，，，，，，誰看誰知道！
（一）、土地獲得價款：為取得土地開發使用權而發生的各項費用。
1、土地出讓金：向政府部門支付的土地出讓金，土地變更用途和超面積補交的地價。
2、土地徵用及拆遷補償費：有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及拆遷補償，農作物補償費等。
A、土地徵用費
B、耕地佔用費
C、安置養老費
D、拆遷補償費
C、土地補償費
D、其他
3、合作補償款：補償合作方地價，合作建房分配的房屋成本和稅金。
4、中介費
5、預提
6、其他：含契稅、初始登記費等。
（二）、前期工程費：在取得土地開發權之後，項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、「三通一平」等前期費用。
1、勘察設計費
A、勘察及丈量費
B、規劃設計費：含景觀設計
C、競標設計補償費
2、三通一平費
A、臨時道路
B、臨時用電
C、臨時用水
D、場地平整
E、臨時設施費
3、可行性研究費
A、可行性研究編制費
B、市場調查費
C、項目建設咨詢費
D、其他
4、人防費
5、大市政配套費
6、預提
7、其他
A、招標代理及管理費
B、配套方案征詢費
C、測繪費
D、工程保險費
E、環境評估費
F、竣工檔案編制費
G、日照分析
H、審圖費
I、曬圖費
J、其他
（三）、基礎設施費：建築物外紅線內。
1、室外給排水系統
A、上水配套費
B、雨污水
C、直飲水
D、熱水
E、其他
2、室外電氣系統
A、供電配套工程費
B、其他
3、室外燃氣系統
A、燃氣配套費
B、其他
4、通訊系統：電話、寬頻、有線電視等。
5、環衛設施
6、採暖系統
7、預提
8、其他
（四）、建築安裝工程費：項目開發過程中發生的主體內列入預算的各項費用。
1、建築結構工程
A、基礎工程
B、主體結構工程
C、門窗工程
D、公共部位精裝修
E、室內精裝修
F、樣板房：主體內的樣板間的設計、裝修以及傢具等費用。
2、設備及設備安裝工程
A、室內水暖氣電管線設備
B、室內設備及安裝：空調、電梯、高低壓配電等。
C、消防系統
D、智能化系統：保安、電信、衛星電視等。
3、室外總體工程
A、道路系統：小區道路、圍牆、門衛、標識等。
B、園林環境工程 綠化建設、建築小品等。
C、其他
4、工程管理費
A、工程監理費
B、咨詢費
C、施工合同外獎金
D、質監費、驗收費
5、預提
6、其他
（五）、公建配套設施費：開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬於開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。
1、會所、物管樓
2、兒童樂園
3、學校、幼兒園
4、游泳池
5、網球場
6、預提
7、其他
（六）、資本化利息：直接用於項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。
1、利息支出
2、利息收入
3、匯兌損益
4、金融機構手續費
（七）、開發間接費：與項目開發直接相關、但不能明確屬於特定開發環節的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關但發生在樓盤開盤前的費用支出。
1、工程管理費
A、行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發部門的行政費。五級明細參考「管理費用」明細科目
B、在建工程抵押費:評估費、公證費、抵押登記手續費、財產保險費
C、其他
2、營銷費用：項目開盤前發生的廣告、策劃、樣板間、售樓中心建設、售樓書、模型等所有營銷推廣費用。
A、媒介廣告費：電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交、電子屏、車站、路牌廣告。
B、樣板間：臨時樣板間的建造、設計、裝修以及清潔、保安、維修費用。
C、其他
3、預提
4、其他
5、結轉：項目建設期跨多個年度，反映已經結轉的開發成本。
利潤跟地盤價格、房價、推銷有關

G. 在計算土地增值稅時，房地產開發費用中的利息化支出可以扣除嗎

可以扣除，但是不得資本化，也就是不得計入開發成本中。
就說如果借款利息在施工成本中（1）或者在土地費用中（2）列支了，就必須調整出來。
但是可以再（1）+（2）乘以5%（如果不能合理確定）扣除。

H. 房地產開發企業能稅前列支費用有哪些越詳細越好

房地產開發企業在進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發產品銷售成本可以按規定在當期直接扣除。
開發產品的建造成本是指開發產品完工前發生的各項支出，包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共設施配套費、開發的間接費用、借款費用及其他費用等。
（一）銷售成本的稅前扣除。

房地產開發企業發生的當期准予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積
銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
（二）開發產品成本歸集和分配

1、直接成本和間接成本。房地產開發企業必須將開發產品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據有關會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中；因多個項目同時開發或先後滾動開發而不能分清負擔對象的，則應根據配比的原則按各項目佔地面積、建築面積或工程概算等方法配比計入有關開發項目的成本。

2、土地徵用及拆遷補償費、公共設施配套費。房地產開發企業實際發生的土地徵用及拆遷補償費、公共設施配套費，應按成本對象進行歸集和分配。
1）屬於成本對象完工前實際發生的，直接攤入相應的成本對象。

2）屬於成本對象完工後實際發生的，首先應按規定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤。

3、借款費用。房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬於成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入成本對象中。

4、土地閑置費。房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本。

5、成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償後的凈損失，計入繼續施工的工程成本。

6、其他成本。少數已實際發生但尚未結算的成本應根據合同、協議、標書的價格暫估計算納稅，待結算後按差額計入當期應納稅所得額。尚未發生的成本費用不得暫估、預提。
三、期間費用的稅前扣除

1、廣告費。房地產開發企業每一納稅年度可在銷售（營業）收入8%的比例內據實扣除廣告支出，超過比例部分的廣告支出可無限期向以後納稅年度結轉。新辦房地產開發企業在取得第一筆開發產品銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費，可無限期結轉以後年度，按規定的標准扣除。

2、業務宣傳費。新辦房地產開發企業在取得第一筆開發產品銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的業務宣傳費，可無限期結轉以後年度，按規定的標准扣除。

3、折舊。房地產開發企業將待售開發產品按規定轉作經營性資產，可以按規定提取折舊並准予在稅前扣除；未按規定轉作本企業經營性資產和臨時出租的待售開發產品，不得在稅前扣除折舊費用。

4、開發產品共用部位、共用設施設備維修費。房地產開發企業按照有關法律、法規或合同的規定，因對已售開發產品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養、修理、更換等責任而發生的費用，可按實際發生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。

5、土地閑置費。房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按規定進行扣除。
6、成本對象報廢或毀損損失。成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按規定直接在當期扣除。

7、借款費用。房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，屬於成本對象完工後發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。
四、稅金的稅前扣除
預售款繳納的營業稅應在相應的預售款結轉收入時按照配比的原則稅前扣除。

I. 房地產開發企業什麼樣的開發間接費用可以在土地增值稅清算時扣除

開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本），是納稅人房地產開發版項目實際發生的成權本，包括：
土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等（土地閑置費不能扣除）。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

J. 土地增值稅清算時有哪些成本不能加計扣除

國土地增值稅實施細則規定，對從事房地產開發的企業，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。

由於房地產開發成本費用繁多，核算比較麻煩，房地產開發企業在開展土地增值稅清算時，特別是加計20%的扣除時，需要特別注意。

第一，取得土地使用權時所繳契稅可計入加計扣除基數。房地產開發企業取得土地使用權時支付契稅的扣除問題，《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第五條規定：

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。

第二，裝修費用能否加計扣除視情而論。《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（四）款規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，作為土地增值稅的扣除項目。

第三，轉讓舊房准予扣除項目的加計率按每年加計5%計算。

第四，房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理。

(10)房地產開發過程哪些支出不能扣除擴展閱讀：

稅項扣除

1、法定稅項扣除。下列項目，准予納稅人在計算土地增值稅時扣除：

(1)取得土地使用權所支付的金額。即納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用;

(2)開發土地和新建房及配套設施的成本。是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本。具體包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用;

(3)開發土地和新建房及配套設施的費用。包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。(簡稱房地產開發費用)

財務費用中的利息支出，按不超過商業銀行同類同期貸款利率計算金額，據實扣除。其他房地產開發費用，按土地使用權支付金額及房地產開發項目實際發生的成本兩項之和金額的5%計算扣除。

凡不能按房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(1)、(2)項規定的金額之和10%以內計算扣除;

(4)舊房及建築物的評估價格。是指由稅務機關確認的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格;

(5)與轉讓房地產有關的稅金。是指轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅及教育費附加;

(6)財政部規定的其他扣除項目。是指對從事房地產開發的納稅人，可按本條(1)、(2)項即土地使用權支付金額及房地產開發項目實際發生成本金額之和，加計20%的扣除。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第6條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條

2、代收費用扣除。對縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，其代收費用計入房價向購買方一並收取的，可作為轉讓房地產收入計稅，並相應在計算扣除項目金額時予以扣除。但不得作為加計20%扣除的基數。

《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)