A. 寫房地產銷售說辭要注意什麼
1、真誠
2、地段【房子有不可移動性】
3、價格【價格便宜才有人問】
4、升值潛力【投資人士的最愛】
B. 房地產銷售，頂樓的對抗性說辭容易漏雨，樓層太高怎麼說
容易漏雨，
C. 房地產的說辭
房地產是指土地、建築物及固著在土地、建築物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地 、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。房產調控影響2013年2月經濟繼續回暖，但部分數據低於預期，引發市場對經濟增速能否持穩的討論。當前經濟仍在溫和復甦，但受房地產調控等因素影響，在一季度之後的未來一段時間里，經濟復甦步伐或趨緩。2月CPI同比上漲3.2%主要受春節因素影響，反映當前經濟回升對其形成支撐。2月CPI環比上漲1.1%。其中，食品價格環比漲幅與季節性因素持平，而非食品價格環比回升幅度強於季節性因素。尤其是消費品與服務項目價格的雙雙走高，反映出當前經濟仍處於增長回暖的短周期階段。[2]經濟權屬1、自物權：所有權包括佔有權、使用權、收益權、處分權2、他物權包括地役權、抵押權、租賃權、典權由於房地產是由土地及地上的建築物、構築物構成。對於土地和房屋可以按以下方法分類：按土地用途分類根據《城市用地分類與規劃建設用地標準的規定》，城市用地可以分為九類：1、 居住用地；2、 公用設施用地（含商業用地等）； 3、 工業用地；4、 倉儲用地；5、 對外交通用地；6、 道路廣場用地；7、 市政公用設施用地；8、綠化用地；9、 特殊用地。 按房屋用途分類按照房屋的使用功能可以分成下列幾類： 1、 居住用途的房屋。2、 工業用途的房屋。 3、 商業用途的房屋。 4、 文體娛樂設施。5、 政府和公用設施。 6、 多功能建築（綜合樓宇，又叫城市綜合體）。
D. 房地產銷售說辭有什麼技巧
房地產銷售說辭主要分兩個方向，項目抗性說辭和拓客點說辭，其中項目抗性有：
1、戶型說辭
2、工期抗性說辭
3、高壓線抗性說辭等
E. 請教專家，房地產項目的敏感性分析怎麼做啊求求大俠們指教！
建議查看工程經濟學，上面有敏感性分析！
F. 房地產銷售的說辭！！
.
下面有利的提取，不利的不講：
別院、別堡、別宅、別苑、別閣、別庭、別園 ......
美墅、湖墅、林墅、山墅、院墅、雅墅、園墅 ......
像很多排屋、洋房高檔住宅都是按這樣的方式取的名，雖不是別墅，但又沒有說樓盤是別墅，包裝後很誘導購房的消費者的。
別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」
排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。
別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。
國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。
別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單體洋房」、「聯排、雙拼排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。
容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。
規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。
2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。
自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。
目前中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。
現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。
別墅價值不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。
G. 房地產開發項目敏感性分析
房地產投資項目敏感性分析（一）
房地產投資項目評價中的敏感性分析是分析投資項目經濟效果的主要指標（如內部收益率、凈現值、投資回收期）對主要變動因素變化而發生變動的敏感程度。如果某變動因素變化幅度很小，但對項目經濟指標的影響很大，我們認為項目對該變數很敏感。在實際工作中，對經濟效果指標的敏感性影響大的因素，要嚴格加以控制和掌握。
一、敏感性分析步驟
敏感性分析一般按以下步驟進行：
1、確定影響因素
影響項目經濟效果的因素很多，我們必須抓住主要因素，對於房地產開發項目而言，主要敏感性因素有投資額、建設期、建築面積、租金、銷售價格等。
2、確定分析指標
作為敏感性分析的經濟指標一般要和我們項目經濟分析指標一致，常用的有利潤、利潤率、凈現值、內部收益率、投資回收期等。
3、計算各影響因素在可能的變動范圍內發生不同幅度變動所導致的項目經濟效果指標的變動效果，建立一一對應的關系，並用圖、表的形式表示出來
1、確定敏感因素，對方案的風險作出判斷
敏感性分析既可用於靜態分析，也可用於動態分析。
例：某公司准備開發一住宅，預計開發面積1萬平方米，開發固定成本120萬元，每平方米變動成本600元，預計售價1000元/㎡，銷售稅率5%，計算該項目的預期利潤並進行敏感性分析。
解：按盈虧平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)
該開發項目的預期利潤：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)
= 1000×1×95%-1×600-120 = 230萬元
按題意，要對預期利潤進行敏感性分析，此時分析指標是預期利潤。在盈虧平衡分析中，計算預期利潤是假定其他參數都是確定的，但是實際上由於市場的變化，模型中的每個參數都會發生變化，使原來計算的預期利潤、盈虧平衡點失去可靠性，作為投資者希望事先知道哪個參數對預期利潤影響大、哪個參數影響小，通過對敏感因素的控制，從而使投資過程經常處於最有利的狀態下。
對盈虧平衡分析中的利潤指標進行敏感性分析，主要研究與分析有關參數發生多大變化會使盈利轉為虧損、各參數變化時對利潤變化的影響程度、各參數變動時如何調整銷售量以保證原有目標利潤的實現等。
1、有關參數發生多大變化可使盈利轉為虧損
單價、單方變動成本、銷售面積、固定成本等各因素的變化都會影響預期利潤的高低，並且當變化達到一定程度，就會使項目利潤消失，進入盈虧臨界狀態，使企業經營狀況發生質變。通過敏感性分析，可以提供能引起預期目標利潤發生質變時的各個參數變化的界限。
①單價的最小值
當開發利潤為0時，利用盈虧平衡公式可得
P×1×（1-5%）-600×1-120=0
P = 757.89元/㎡當售價降至757.89元，即單價降低24.2%，項目由盈利轉為盈虧平衡，如果進一步降低，則出現虧損。
②單方變動成本的最大值
單方變動成本上升會使項目利潤下降並逐漸趨近於0，此時的單方變動成本是該項目能忍受的最大值。
1000×1×（1-5%）-U×1-120=0
U = 830元/㎡單方變動成本上升到830元，即單方變動成本上升38.3%時，該項目利潤降至0。
③固定成本最大值
固定成本上升也會使項目利潤下降，並逐步趨於0
1000×1×（1-5%）-600×1- C(F)=0
C(F) = 350萬元，固定成本增至350萬元，即固定成本增加191.7%時，該項目利潤降為0。
④銷售建築面積的最小值
銷售面積的最小值，即盈虧臨界點的銷售量為
銷售量= C(F)/[P（1-5%）-U]=1200000/[1000×（1-5%）-600]=3429㎡
說明如果銷售計劃只完成34.3%(3429/10000)，則該項目的預期利潤降為0。
2、各參數變化對利潤變動的影響程度
各參數變化都會引起利潤的變動，但其影響程度各不相同，有的參數發生微小變化，就會使利潤發生很大的變化，說明利潤對這些參數的變化十分敏感，我們稱其為敏感因素，與此相反，有些參數發生變化後，利潤的變動並不大，反應較遲鈍，稱其為不敏感性因素。
反映敏感程度的指標是敏感系數，計算公式為
敏感系數 = 目標值變動百分比/參量值變動百分比
①單價的敏感程度
設單價增長20%，則P=1000×（1+20%）=1200元
按1200元計算，利潤=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420萬元
利潤原為230萬元，其變動百分比=（420-230）/230=82.6%
單價的敏感系數=82.6/20=4.13
結果說明：單價對項目利潤的影響很大，從百分率來看，利潤是以4.13倍的速率隨單價變動。因此，提高單價是提高項目盈利最有效的手段，價格下跌也將是實現利潤的最大威脅，因為單價每降低1%，項目將失去4.13%的利潤。所以投資者必須格外對單價予以關注,不到萬不得以，不能輕言降價銷售。
②單方變動成本的敏感程度
設單方變動成本增長20%，則U = 600×（1+20%）=720元
按720元單方變動成本計算
利潤=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110萬元
利潤原為230萬元，其變動百分比=（110-230）/230=-52.2%
單方變動成本的敏感系數=-52.2/20=-2.61
計算結果表明，單方變動成本對利潤的影響程度要比單價小，單方變動成本每上升1%，利潤將減少2.61%。雖然單方變動成本對利潤的影響程度較單價小，但敏感系數的絕對值大於1，說明單方變動成本的變化造成利潤更大的變化，仍屬於敏感因素。
③固定成本的敏感程度
設固定成本增長20%，則F（X）= 120×（1+20%）=144元
按此固定成本計算
利潤=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206萬元
利潤原為230萬元，其變動百分比=（206-230）/230=-10.43%
固定成本的敏感系數=-10.43/20=-0.52
計算結果表明，固定成本對利潤的影響程度很小，固定成本每增加1%，利潤將減少0.52%，敏感系數的絕對值小於1，屬於不敏感因素。
④銷售量的敏感程度
設銷售量增長20%，則X = 10000×（1+20%）=12000㎡
按12000㎡計算
利潤=1000×12000×（1+5%）-600×12000-1200000=300萬元
利潤原為230萬元，其變動百分比=（300-230）/230=30.43%
銷售量的敏感系數=30.43/20=1.52
通過上述計算，表明影響開發公司預期利潤的諸多因素中，最敏感的是單價，其次是單方變動成本，第三是銷售量，最後是固定成本。其中敏感系數為正值，表明它與利潤同向增減；敏感系數為負值，表明它與利潤反向增減。
敏感系數提供了各因素變動百分比和利潤變動百分比之間的比例，但不能直接顯示變化後利潤的值，為了彌補不足，可編制敏感分析表，列出各因素變動百分比及相應的利潤值。
單因素變動敏感分析表
利潤變動百分比因素
-20%
-10%
0
+10%
+20%
單 價40135230325420
單方變動成本350290230170110
固 定 成 本254242230218206
銷 售 量160195230265300
一般各因素變動百分比通常以±20%為范圍，便可以滿足實際需要，上表以10%為間隔，也可按需要改為5%為間隔。
列表法的缺點是不能連續表示變數之間的關系，為此又可以用敏感分析圖來表示。
圖中橫軸代表單方變動成本、固定成本、銷售量、單價等各因素變動百分比，縱軸代表利潤。以單方變動成本為例，根據原來的目標利潤點（0、230）和單方變動成本變化後的點（+20%、110），畫出單方變動成本線，這條直線反映單方變動成本不同變化水平時所對應的利潤值和利潤變動百分比。其它影響因素的直線畫法與此類似。這些直線與利潤線的夾角越小，對利潤的影響越大，說明對利潤的敏感程度越高。
H. 幫我想一些房地產銷售人員在銷售時候的說辭，越詳細越好
據說入讀哈佛大學要過三關：第一關，學習成績要達標；第二關，身體素質、道德素質要達標；第三關，也是最難的一關，就是在開學的那一天，學校的教務主任將會拿把椅子坐在校門口，手裡端杯茶或者拿張報紙，對想進入校門的新生提出最後一個問題：「請在30秒內給我一個驚喜！」報到新生如果做不到，即使前兩項合格，也將無緣哈佛大學。
「30秒內給出一個驚喜」考察的就是一個人所具備的急智，生活中時常需要這種智慧，作為電話銷售人員更需要這種瞬時解決問題的能力。因為電話銷售人員所能利用的資源非常有限，僅僅只能通過一部電話在有限的時間內來解決所有問題，不像面對面銷售，業務人員可以調動很多工具達到銷售的目的。
在電話被接通後約30秒內，這時候的開場白是否成功將直接關繫到談話能否繼續，如果羅羅嗦嗦不著邊際，最後被「掃地出門」也就在情理之中了。
「在30秒內抓住對方注意力」成為每一名電話銷售人員的一項基本修煉，那如何做到這一點呢？本節將提供六種方法供電話銷售人員參考。
一、請求幫忙法
如:
電話銷售人員：您好，李經理，我是××，××公司的，有件事情想麻煩一下您！或有件事想請您幫忙！
客 戶： 請說！
一般情況下，在剛開始就請求對方幫忙時，對方是不好意思斷然拒絕的。電話銷售人員會有100%的機會與接線人繼續交談。
二、第三者介紹法
如:
電話銷售人員：您好，是李經理嗎？
客 戶： 是的。
電話銷售人員：我是××的朋友，我叫××，是他介紹我認識您的，前幾天我們剛通了一個電話，在電話中他說您是一個非常和藹可親的人，他一直非常敬佩您的才能。在打電話給您之前，他務必叮囑我要向您問好。
客 戶： 客氣了。
電話銷售人員：實際上我和××既是朋友關系又是客戶關系，一年前他使用了我們的產品之後，公司業績提高了20%，在驗證效果之後他第一個想到的就是您，所以他讓我今天務必給您電話 。
通過「第三者」這個「橋梁」過渡後，更容易打開話題。因為有「朋友介紹」這種關系之後，就會無形的解除客戶的不安全感和警惕性，很容易與客戶建立信任關系，但如果技巧使用不當，將很容易造成以下結果：
三、牛群效應法
在大草原上，成群的牛群一起向前奔跑時，它們一定是很有規律地向一個方向跑，而不是向各個方向亂成一片。
把自然界的這種現象運用到人類的市場行為中，就產生了所謂「牛群效應法」，它是指通過提出「與對方公司屬於同行業的幾家大公司」已經採取了某種行動，從而引導對方採取同樣行動的方法。
如:
電話銷售人員：您好，王先生，我是××公司的××，我們是專業從事電話銷售培訓的，我打電話給您的原因是因為目前國內的很多IT公司如戴爾、用友、金蝶等都是採用電話銷售的方式來銷售自己的產品的，我想請教一下貴公司在銷售產品的時候有沒有用到電話銷售呢？……
電話銷售人員在介紹自己產品的時候，告訴客戶同行業的前幾個大企業都在使用自己產品的時候，這時「牛群效應」開始發揮作用。通過同行業前幾個大企業已經使用自己產品的事實，來刺激客戶的購買慾望。
四、激起興趣法
這種方法在開場白中運用得最多、最普遍，使用起來也比較方便、自然。激起對方興趣的方法有很多，只要我們用心去觀察和發掘，話題的切入點是很容易找到的，具體參看以下案例。
如:
約翰·沙維祺是美國百萬圓桌協會的終身會員，是暢銷書《高感度行銷》的作者，他曾被美國牛津大學授予「最偉大的壽險業務員」稱號。一次他打電話給一位美國哥倫比亞大學教授強森先生的開場白如下：
約翰·沙維祺：「哲學家培根曾經對做學問的人有一句妙語，他把做學問的人在運用材料上比喻成三種動物。第一種人好比蜘蛛，他的研究材料不是從外面找來的，而是由肚裡吐出來的，這種人叫蜘蛛式的學問家；第二種人好比螞蟻，堆積材料，但不會使用，這種人叫螞蟻式的學問家；第三種人好比蜜蜂，采百花之精華，精心釀造，這種人叫蜜蜂式的學問家。教授先生，按培根的這種比喻，您覺得您屬於那種學問家呢？」
這一番問話，使對方談興濃厚，最終成了非常要好的朋友。
五、巧借「東風」法
三國時，諸葛亮能在赤壁一戰中，一把火燒掉曹操幾十萬的大軍，借的就是東風。如果電話銷售人員能夠敏銳發現身邊的「東風」，並將之借用，往往能起到「四兩拔千斤」的效果。
如:
冰冰是國內一家大型旅行公司G的電話銷售人員，她的工作是向客戶推薦一張旅行服務卡，如果客戶使用該卡去住酒店、乘坐飛機時，可獲得折扣優惠。這張卡是免費的，她的任務是讓客戶充分認識到這張卡能給對方帶來哪些好處，然後去使用它，這樣就可以產生業績。剛好她手裡有一份從成都機場拿來的客戶資料，看一下她是怎樣切入話題的。
電話銷售人員：您好，請問是李經理嗎？
客戶：是的，什麼事？
電話銷售人員：您好，李經理，這里是四川航空公司客戶服務部,我叫冰冰，今天給您打電話最主要是感謝您對我們川航一直以來的支持，謝謝您！
客戶：這沒什麼！
電話銷售人員：為答謝老顧客對我們公司一直以來的支持，公司特贈送一份禮品表示感謝，這禮品是一張優惠卡，它可以使您在以後的旅行中不管是住酒店還是坐飛機都有機會享受優惠折扣，這張卡是川航和G公司共同推出的，由G公司統一發行，在此，請問李經理您的詳細地址是……？我們會盡快給您郵寄過來的。
客戶：四川省，成都市……
六、老客戶回訪
老客戶就像老朋友，一說出口就會產生一種很親切的感覺，對方基本上不會拒絕。
如:
電話銷售人員：王總您好，我是G旅行公司的小舒，您曾經在半年前使用過我們的會員卡預訂酒店，今天是特意打電話過來感謝您對我們工作的一貫支持，另外有件事情想麻煩一下王總，根據我們系統顯示您最近三個月都沒有使用它，我想請問一下，是卡丟失了，還是我們的服務有哪些方面做的不到位？
王總： 上一次不小心丟了。
從事銷售的人都知道，開發一個新客戶花的時間要比維護一個老客戶的時間多3倍。
據權威調查機構調查的結果顯示，在正常情況下顧客的流失率將會在30%左右，為了減少顧客的流失率我們要時常採取客戶回訪方式與客戶建立關系，從而激起客戶重復購買的慾望。
通常在做客戶回訪時電話銷售人員可以採取交叉銷售，給顧客介紹更多的產品，供客戶選擇。電話銷售人員在客戶回訪時要注意一下幾點：
1．在回訪時首先要向老客戶表示感謝；
2．咨詢老客戶使用產品之後的效果；
3．咨詢老客戶現在沒再次使用產品的原因；
4．如在上次的交易中有不愉快的地方，一定要道歉；
5．讓老客戶提一些建議。
本節中曾提到過「激起興趣」是應用較多的一種方法，除上面提到的幾種方法外，還有一些方法：
①提及對方現在最關心的事情
「李總您好，聽您同事提到，您目前最頭疼的事情是公司現在很難招到合適的人，是嗎？」
② 贊美對方
「同事們都說應該找您，您在這方面是專家。」
「我相信貴公司能夠發展這么快，與您的人格魅力是分不開的。」
③ 提及他的競爭對手
「我們剛與××公司（目標客戶的競爭對手）合作過，他們認為我們的服務非常好，所以我今天決定給你們一個電話。」
④ 引起他的擔心和憂慮
「不斷有客戶提到，公司的銷售人員很容易流失這一現象，這實在是一件令人擔心的事情。」
「不少的客戶提到他們的客戶服務人員經常接到一些騷擾電話，很不好應對，不知王經理是如何處理這種事情呢？」
⑤ 提到你曾寄過的信
「前幾天曾寄過一封重要的信/郵件給您……」
「我寄給您的信，相信您一定看過了吧！……」
⑥ 暢銷品
「我公司產品剛推出一個月時間，就有1萬個客戶注冊了……」
「有很多客戶主動打電話過來辦理手續……」
⑦用具體的數字
「如果我們的服務能讓您的銷售業績提高30%，您一定有興趣聽，是嗎？」
「如果我們的服務可以為貴公司每年節約20萬元開支， 我相信您一定會感興趣，是嗎？」
請參考！！